Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tòa nhà hỗn hợp Royal Park tại phường Vũ Ninh, Bắc Ninh

Báo cáo chuyên đề kỹ thuật về nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng dự án tòa nhà hỗn hợp royal park địa điểm phường vũ ninh thành, điều tra khảo sát thực tế, phân tích tổng hợp kết

• Đề tài: Nghiên cứu khả thi dự án tòa nhà hỗn hợp Royal Park tại Bắc Ninh
• Loại tài liệu: báo cáo nghiên cứu khả thi
• Địa điểm: Bắc Ninh

Mục lục chi tiết

• 1. CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ
• 1.1. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
• 2. CHƯƠNG II: THÔNG TIN DỰ ÁN
• 3. CHƯƠNG III: ĐIỀU KIỆN HIỆN TRẠNG KHU VỰC DỰ ÁN
• 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
• 3.2. ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG CỦA KHU VỰC DỰ ÁN
• 3.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, HIỆN TRẠNG
• 4. CHƯƠNG IV: QUY MÔ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
• 4.1. MỤC TIÊU DỰ ÁN
• 4.2. LOẠI, CẤP CÔNG TRÌNH CỦA DỰ ÁN
• 4.3. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN
• 5. CHƯƠNG V: PHƯƠNG ÁN VÀ GIẢI PHÁP THIẾT KẾ
• 5.1. CÁC CHỈ TIÊU KỸ THUẬT VÀ XÂY DỰNG
• 5.2. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC CÔNG TRÌNH
• 5.3. GIẢI PHÁP KẾT CẤU
• 5.4. GIẢI PHÁP THIẾT KẾ CƠ ĐIỆN
• 6. CHƯƠNG VI: KINH TẾ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ
• 6.1. CƠ SỞ LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
• 6.2. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
• 6.3. NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ DỰ KIẾN THỰC HIỆN DỰ ÁN
• 6.4. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH
• 6.5. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ, KỸ THUẬT CHỦ YẾU
• 6.6. HIỆU QUẢ VỀ XÃ HỘI
• 7. CHƯƠNG VII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
• 7.1. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG TỚI MÔI TRƯỜNG TOÀN DỰ ÁN VÀ KHU VỰC
• 7.2. CÁC BIỆN PHÁP PHÒNG CHỐNG Ô NHIỄM MÔI TRƯỜNG
• 8. CHƯƠNG VIII: TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN
• 9. CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Tóm tắt

I. Sự cần thiết đầu tư và cơ sở pháp lý

Dự án tòa nhà hỗn hợp Royal Park tại Bắc Ninh được triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở và văn phòng cho người nước ngoài. Thành phố Bắc Ninh, với vị trí chiến lược, đã thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, dẫn đến nhu cầu về bất động sản tăng cao. Theo báo cáo, tỷ trọng ngành công nghiệp và xây dựng đã đạt 64,8% vào năm 2010, cho thấy sự chuyển dịch tích cực trong cơ cấu kinh tế. Việc xây dựng dự án bất động sản này không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế của tỉnh Bắc Ninh. Các văn bản pháp lý liên quan như Luật đầu tư, Luật xây dựng và các nghị định hướng dẫn thi hành đã được nêu rõ, đảm bảo tính hợp pháp cho dự án.

1.1. Sự cần thiết đầu tư

Nhu cầu về nhà ở tại Bắc Ninh đang gia tăng do sự phát triển của các khu công nghiệp và sự gia tăng số lượng lao động nước ngoài. Việc xây dựng tòa nhà hỗn hợp sẽ cung cấp không gian sống và làm việc an toàn, tiện nghi cho người lao động. Dự án không chỉ đáp ứng nhu cầu hiện tại mà còn dự đoán nhu cầu trong tương lai, khi mà Bắc Ninh tiếp tục phát triển như một trung tâm công nghiệp lớn. Điều này cho thấy tiềm năng thị trường bất động sản tại Bắc Ninh là rất lớn, và dự án này sẽ đóng góp tích cực vào sự phát triển đô thị của khu vực.

II. Thông tin dự án

Dự án tòa nhà hỗn hợp Royal Park được xây dựng tại phường Vũ Ninh, thành phố Bắc Ninh. Chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương. Dự án bao gồm các căn hộ, văn phòng và khu thương mại, nhằm phục vụ nhu cầu đa dạng của cư dân và doanh nghiệp. Thời gian thực hiện dự kiến kéo dài từ năm 2017 đến 2020, với các giai đoạn thi công rõ ràng. Dự án không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn tạo ra một không gian sống hiện đại, tiện nghi cho cư dân. Điều này thể hiện rõ trong quy hoạch tổng thể của dự án, với các chỉ tiêu kỹ thuật và thiết kế được đảm bảo.

2.1. Địa điểm và quy mô dự án

Dự án được đặt tại vị trí trung tâm thành phố Bắc Ninh, gần các trung tâm thương mại và dịch vụ công cộng. Điều này không chỉ thuận lợi cho việc di chuyển mà còn tạo điều kiện cho cư dân tiếp cận các dịch vụ thiết yếu. Quy mô dự án được thiết kế đồng bộ, bao gồm các căn hộ, văn phòng cho thuê và khu thương mại, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường. Việc lựa chọn địa điểm và quy mô này cho thấy sự tính toán kỹ lưỡng của nhà đầu tư trong việc phát triển dự án bất động sản này.

III. Điều kiện hiện trạng khu vực dự án

Khu vực dự án Royal Park có điều kiện tự nhiên và hạ tầng kỹ thuật thuận lợi. Địa hình bằng phẳng, giao thông thuận tiện giúp cho việc thi công và phát triển dự án dễ dàng hơn. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện có đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng cho dự án. Đặc biệt, khu vực này nằm trong quy hoạch phát triển đô thị Bắc Ninh đến năm 2030, cho thấy sự đồng bộ trong phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị. Điều này không chỉ tạo điều kiện cho dự án mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của khu vực.

3.1. Đặc điểm tự nhiên và hạ tầng

Khu vực dự án chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa, với mùa mưa và mùa khô rõ rệt. Điều này ảnh hưởng đến thiết kế và thi công của dự án. Hệ thống giao thông xung quanh dự án được quy hoạch đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển và kết nối với các khu vực lân cận. Việc đánh giá điều kiện tự nhiên và hạ tầng kỹ thuật là rất quan trọng để đảm bảo tính khả thi của dự án bất động sản này.

IV. Kinh tế tài chính và hiệu quả đầu tư

Phân tích kinh tế tài chính cho thấy dự án tòa nhà hỗn hợp Royal Park có tiềm năng sinh lời cao. Cơ sở lập tổng mức đầu tư được xây dựng dựa trên các yếu tố như chi phí xây dựng, chi phí vận hành và doanh thu dự kiến từ cho thuê. Các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật chủ yếu được xác định rõ ràng, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của dự án. Dự án không chỉ mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư mà còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người dân địa phương, góp phần vào sự phát triển kinh tế của tỉnh Bắc Ninh.

4.1. Phân tích hiệu quả đầu tư

Dự án được dự kiến sẽ mang lại lợi nhuận ổn định trong dài hạn. Các chỉ tiêu kinh tế như tỷ suất hoàn vốn, thời gian hoàn vốn được tính toán kỹ lưỡng. Việc đầu tư vào dự án bất động sản này không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của khu vực. Điều này cho thấy sự quan tâm của nhà đầu tư đối với các yếu tố xã hội và môi trường trong quá trình phát triển dự án.

Nội dung chính

Dưới đây là bài phân tích và bài viết Content SEO chuyên sâu cho tài liệu Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Dự án Tòa nhà hỗn hợp Royal Park (Bắc Ninh).

---

BƯỚC 1: PHÂN TÍCH TÀI LIỆU

1. Các vấn đề/câu hỏi chính mà tài liệu giải quyết

• Giải quyết bài toán thiếu hụt hạ tầng lưu trú cao cấp: Đáp ứng nhu cầu nhà ở, văn phòng và dịch vụ thương mại chất lượng cao cho làn sóng chuyên gia nước ngoài, kỹ sư FDI và lực lượng lao động tại thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh.
• Xác lập khung pháp lý và quy chuẩn kỹ thuật toàn diện: Đồng bộ hóa dự án theo hệ thống Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đất đai cùng các Quy chuẩn – Tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia (TCVN, QCVN, ASHRAE, NFPA).
• Đưa ra giải pháp thiết kế kiến trúc, kết cấu và cơ điện (MEP) tối ưu: Đảm bảo khả năng chịu lực, an toàn PCCC, tiết kiệm năng lượng và thông gió, chiếu sáng tự nhiên cho công trình hỗn hợp cao tầng.
• Đánh giá tính khả thi kinh tế - tài chính và phương án kinh doanh: Xác định tổng mức đầu tư (825,1 tỷ VNĐ), cơ cấu phân bổ nguồn vốn và xây dựng mô hình vận hành đa chức năng (căn hộ bán, Condotel, trung tâm thương mại).

2. Danh mục 20 thuật ngữ chuyên ngành quan trọng

1. Nghiên cứu khả thi (Feasibility Study)
2. Công trình hỗn hợp (Mixed-use Building)
3. Căn hộ khách sạn (Condotel)
4. Tải trọng động đất (Earthquake Load / Seismic Load)
5. Bê tông ứng lực trước căng sau (Post-tensioned Pre-stressed Concrete)
6. Mô hình hóa phần tử hữu hạn (Finite Element Method - FEM)
7. Phần mềm ETABS / SAFE
8. Sức chịu tải của cọc (Pile Bearing Capacity)
9. Hệ thống thanh dẫn điện Busway
10. Hệ thống điều hòa biến tần VRV (Variable Refrigerant Volume)
11. Đầu thu sét phát xạ sớm tia tiên đạo (Early Streamer Emission - ESE)
12. Bộ chuyển nguồn tự động (Automatic Transfer Switch - ATS)
13. Áp lực tiêu chuẩn tải trọng gió (Standard Wind Pressure)
14. Hệ thống tăng áp buồng thang (Stairwell Pressurization System)
15. Van ngăn khói / van chặn lửa (Motorized Smoke Damper - MD)
16. Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt (Domestic Water Supply Criteria)
17. Phụ tải tính toán biểu kiến (Apparent Load Calculation)
18. Tổng mức đầu tư (Total Investment Capital)
19. Cơ cấu vốn tự có / Vốn vay (Equity to Debt Ratio)
20. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy (QCVN 06:2010/BXD)

3. Đóng góp và điểm mới của tài liệu

• Mô hình tổ hợp căn hộ dịch vụ - condotel tiên phong tại Bắc Ninh: Đón đầu xu hướng chuyển dịch lao động tay nghề cao tại các khu công nghiệp vệ tinh của Hà Nội.
• Tích hợp công nghệ kỹ thuật kết cấu tiên tiến: Ứng dụng dầm sàn bê tông dự ứng lực căng sau cho khối nhà 18 tầng, tối ưu hóa chiều cao thông thủy và giảm trọng tải bản thân công trình.
• Hệ thống MEP và PCCC đạt chuẩn an toàn cao: Tích hợp hệ thống ESE chống sét diện rộng, van điện MD liên động hút khói tầng tự động, tăng áp buồng thang 50Pa đạt chuẩn an toàn sinh mạng.

---

BƯỚC 2: VIẾT CONTENT SEO THEO CẤU TRÚC

Tổng quan nghiên cứu

Sự bùng nổ của các khu công nghiệp quy mô lớn tại các tỉnh vệ tinh Hà Nội kéo theo nhu cầu cấp thiết về hạ tầng đô thị và nhà ở thương mại cao cấp. Bắc Ninh đóng vai trò cửa ngõ giao thương kinh tế chiến lược nhưng lại đối mặt với tình trạng thiếu hụt trầm trọng các tổ hợp dịch vụ lưu trú đạt chuẩn quốc tế cho chuyên gia FDI.

Việc thiếu hụt không gian sống tích hợp dịch vụ khép kín thúc đẩy yêu cầu cấp bách phải triển khai các dự án nhà ở hỗn hợp hiện đại. Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà hỗn hợp Royal Park tại phường Vũ Ninh, thành phố Bắc Ninh là tài liệu kinh tế - kỹ thuật toàn diện, giải quyết trọn vẹn khoảng trống về hạ tầng lưu trú cao cấp tại địa phương.

Tài liệu tiếp cận dự án một cách hệ thống thông qua việc kết hợp đánh giá hiện trạng tự nhiên, khảo sát nhu cầu thị trường, thiết lập hệ thống pháp lý vững chắc và tính toán chi tiết các giải pháp kỹ thuật công trình. Nhờ phương pháp luận phân tích đa chiều từ kiến trúc, kết cấu, hệ thống cơ điện (MEP) đến hiệu quả tài chính, báo cáo cung cấp luận chứng vững chắc về tính an toàn, thẩm mỹ và khả năng sinh lời bền vững của dự án.

---

Nội dung chi tiết

Cơ sở pháp lý và bối cảnh quy hoạch dự án tòa nhà hỗn hợp

Bắc Ninh nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm phía Bắc, giữ vai trò một trong ba đô thị vệ tinh quan trọng nhất của Thủ đô Hà Nội. Nằm trên hai hành lang kinh tế liên vùng kết nối Quảng Đông – Lạng Sơn – Hải Phòng và Nam Ninh – Lào Cai – Quảng Ninh, địa phương sở hữu tốc độ công nghiệp hóa vượt bậc. Tỷ trọng công nghiệp và xây dựng chiếm tới 64,8% cơ cấu kinh tế, kéo theo hàng vạn chuyên gia quốc tế và kỹ sư đến làm việc.

Tuy nhiên, phần lớn nhân sự cao cấp phải thuê nhà riêng lẻ của người dân bản địa, dẫn tới nhiều bất cập về an ninh và chất lượng tiện ích. Dự án Royal Park Bắc Ninh tọa lạc tại nút giao trọng điểm Hai Bà Trưng – Luy Lâu – Kinh Dương Vương, phường Vũ Ninh được hình thành nhằm giải quyết triệt để nút thắt này. Dự án cụ thể hóa quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh tầm nhìn đến năm 2050, bổ sung quỹ nhà ở thương mại và văn phòng đạt chuẩn.

       CƠ SỞ PHÁP LÝ & QUY HOẠCH

Hồ sơ nghiên cứu khả thi được xây dựng trên nền tảng pháp lý chặt chẽ theo Luật Đầu tư số 67/2014/QH13, Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và Luật Đất đai số 45/2013/QH13. Chủ đầu tư (Công ty TNHH Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương – Bắc Ninh) cùng đơn vị tư vấn (Công ty CP Tư vấn Thiết kế Xuân Mai) đã cập nhật đầy đủ các văn bản hướng dẫn:

• Nghị định số 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
• Nghị định số 32/2015/NĐ-CP và Thông tư 06/2016/TT-BXD về quản lý chi phí đầu tư;
• Các văn bản chấp thuận điều chỉnh công năng và chứng chỉ quy hoạch do UBND tỉnh và Sở Xây dựng Bắc Ninh ban hành.

---

Giải pháp kỹ thuật, kết cấu dự ứng lực và hệ thống cơ điện (MEP)

Dự án có quy mô khu đất 7.571,9 m², diện tích xây dựng 5.086,7 m² gồm hai khối công trình: Khối A cao 6 tầng và Khối B cao 18 tầng (chiều cao xấp xỉ 60m). Công trình thuộc cấp II, bậc chịu lửa bậc II với niên hạn sử dụng từ 50 đến 100 năm. Kiến trúc mang phong cách tân cổ điển nhẹ nhàng, kết hợp tối ưu giữa không gian rỗng (logia, ban công) và mảng kính lớn để giảm áp lực thị giác đô thị. 100% căn hộ đều tiếp xúc trực tiếp với ánh sáng và thông gió tự nhiên.

                  GIẢI PHÁP KỸ THUẬT & KẾT CẤU

Về kết cấu công trình, các kỹ sư ứng dụng phương pháp phần tử hữu hạn (FEM) trên phần mềm ETABS và SAFE để kiểm tra tải trọng tĩnh, hoạt tải, áp lực gió (W0 = 95 kG/m²) và tải trọng động đất (agR = 0.1192g) theo TCVN 9386:2012.

• Giải pháp móng: Sử dụng cọc ép đường kính D400 (sức chịu tải 115 tấn) và D600 (sức chịu tải 220 tấn) cắm sâu vào tầng địa chất tốt, kết hợp đài giằng bê tông mác 350.
• Kết cấu phần thân: Áp dụng hệ khung – vách cứng chịu lực chính bằng bê tông cấp độ bền B35 đến B50. Đặc biệt, khối B (18 tầng) sử dụng phương án sàn bê tông cốt thép dự ứng lực căng sau dùng cáp 7 sợi ASTM A416M-98 cấp 270, giúp vượt nhịp lớn, giảm trọng lượng bản thân và ngăn nứt sàn hiệu quả.

Hạng mục cơ điện (MEP)	Giải pháp kỹ thuật chủ đạo	Tiêu chuẩn & Thông số áp dụng
Cấp nguồn điện	02 Máy biến áp 1600kVA + Máy phát dầu Diesel 450kVA dự phòng	Nguồn lưới 22kV, cấp điện hạ thế qua trục dẫn Busway
Chống sét	Kim thu sét công nghệ mới phát xạ sớm tia tiên đạo (ESE)	Tiêu chuẩn Pháp NF C17-102/1995, bán kính bảo vệ 107m
Cấp - Thoát nước	Bể ngầm 600m³, phân 7 vùng cấp nước, trạm xử lý nước thải 500m³/ngđ	TCVN 4513:1988, bơm tăng áp biến tần cho 2 tầng áp mái
Điều hòa thông gió	Hệ thống VRV 4 (khối dịch vụ) và điều hòa cục bộ (khối căn hộ)	TCVN 5687:2010, tiêu chuẩn ASHRAE 62-99
An toàn PCCC	Quạt tăng áp buồng thang (chênh áp 50Pa), hút khói van MD tầng	QCVN 06:2010/BXD, cáp chống cháy Cu/XLPE/FR-PVC

---

Hiệu quả tài chính, cơ cấu vốn và phương án vận hành kinh doanh

Nghiên cứu khả thi xác lập bảng tổng mức đầu tư hoàn chỉnh sau thuế với giá trị là 825.102.860.577 VNĐ. Dự toán chi phí được bóc tách khoa học dựa trên định mức xây dựng và đơn giá khảo sát thị trường:

• Chi phí xây lắp: Chiếm tỷ trọng lớn nhất với trên 532 tỷ đồng;
• Chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất: Khoảng 174 tỷ đồng;
• Chi phí thiết bị chuyên dụng và cơ điện: 52 tỷ đồng;
• Chi phí quản lý dự án, tư vấn, lãi vay xây dựng và dự phòng rủi ro: Chiếm phần còn lại của tổng mức vốn.

       CƠ CẤU NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ DỰ ÁN

Về cơ cấu tài chính, chủ đầu tư áp dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính an toàn: 25% vốn tự có của doanh nghiệp (tương ứng 206,27 tỷ đồng) và 75% vốn vay thương mại kết hợp nguồn vốn huy động hợp pháp khác (tương ứng 618,82 tỷ đồng). Phương án huy động vốn được gắn liền với lộ trình triển khai thi công nhằm tối ưu hóa chi phí lãi vay phát sinh.

Phương án kinh doanh và khai thác công năng dự án được phân tầng hợp lý:

• Khối nhà A (6 tầng): Tầng 1 làm diện tích cho thuê trung tâm thương mại và dịch vụ cao cấp (2.373 m²); tầng 2 đến tầng 6 kinh doanh chuỗi căn hộ khách sạn cao cấp (Condotel) do đơn vị quản lý chuyên nghiệp vận hành; tầng tum tích hợp bể bơi ngoài trời và sân vườn thư giãn.
• Khối nhà B (18 tầng): Tầng 1 làm sảnh đón và bãi đỗ xe kỹ thuật (2.410 m²); tầng 2 đến tầng 17 phát triển căn hộ thương mại phục vụ mục đích bán thương phẩm; tầng 18 bố trí các căn hộ Penthouse/Condotel cao cấp hoàn thiện nội thất tiêu chuẩn quốc tế.

Mô hình kết hợp dòng tiền linh hoạt giữa "bán căn hộ thu hồi vốn nhanh" và "cho thuê thương mại - condotel tích lũy dòng tiền dài hạn" tạo động lực tài chính vững mạnh, đảm bảo khả năng trả nợ ngân hàng và tỷ suất sinh lời vượt trội cho chủ đầu tư.

---

Ai nên đọc tài liệu này?

Tài liệu là nguồn tư liệu thực tiễn quý báu cho nhiều nhóm chuyên gia trong hệ sinh thái bất động sản và xây dựng:

• Chủ đầu tư và Chuyên viên phân tích đầu tư dự án: Tham khảo mô hình lập báo cáo khả thi, phương pháp bóc tách tổng mức đầu tư, cơ cấu vốn và thiết lập phương án kinh doanh dự án bất động sản hỗn hợp.
• Kỹ sư Xây dựng, Kết cấu và MEP: Nắm bắt quy trình tính toán tải trọng động học, ứng dụng dầm sàn bê tông dự ứng lực căng sau, thiết kế hệ thống tăng áp hút khói và trạm biến áp trung tâm cho nhà cao tầng.
• Kiến trúc sư và Chuyên gia Quy hoạch đô thị: Tiếp cận giải pháp tổ chức không gian mở, xử lý giao thông đứng – ngang phức hợp và phân bổ công năng căn hộ tối ưu ánh sáng tự nhiên.
• Giảng viên và Sinh viên chuyên ngành Xây dựng / Quản lý dự án: Sử dụng làm tài liệu tham khảo chuẩn mực trong đồ án tốt nghiệp, bài giảng môn học Quản lý dự án, Thiết kế nhà cao tầng và Kinh tế xây dựng.

Yêu cầu kiến thức nền tảng: Người đọc cần có hiểu biết cơ bản về quy trình đầu tư xây dựng công trình, thuật ngữ kỹ thuật kết cấu, đọc bản vẽ kiến trúc - cơ điện và các chỉ số tài chính dự án cơ bản.

---

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án tòa nhà hỗn hợp Royal Park là gì?

Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Royal Park là hồ sơ kinh tế - kỹ thuật - pháp lý toàn diện do Công ty CP Tư vấn Thiết kế Xuân Mai lập cho chủ đầu tư APEC Bắc Ninh. Hồ sơ chứng minh sự cần thiết, giải pháp thiết kế công trình 6-18 tầng và hiệu quả tài chính với tổng mức đầu tư 825,1 tỷ VNĐ.

2. Quy trình tính toán kết cấu và hệ thống MEP trong dự án được thực hiện như thế nào?

Quy trình kỹ thuật được thực hiện qua các bước:

• Mô hình hóa không gian 3D khung – vách cứng bằng phần tử hữu hạn trên phần mềm ETABS;
• Phân tích tải trọng gió tĩnh, gió động và động đất theo tiêu chuẩn TCVN 9386:2012;
• Tính toán móng cọc ép trên nền đàn hồi bằng phần mềm SAFE;
• Thiết kế mạng lưới điện Busway 22kV, trạm biến áp, điều hòa VRV và hệ thống hút khói PCCC độc lập.

3. Tại sao dự án áp dụng giải pháp sàn bê tông dự ứng lực căng sau?

Sàn bê tông dự ứng lực căng sau sử dụng cáp thép cường độ cao ASTM A416M-98 giúp vượt nhịp lớn mà không cần nhiều dầm phụ. Nhờ đó, giải pháp này tăng chiều cao thông thủy, giảm trọng lượng bản thân công trình đè lên móng, tiết kiệm chi phí vật liệu và đẩy nhanh tiến độ thi công.

4. Khi nào chủ đầu tư cần chuyển đổi công năng căn hộ và thực hiện thẩm định đầu tư?

Chủ đầu tư thực hiện thủ tục chuyển đổi công năng khi có sự thay đổi về nhu cầu thị trường và được UBND tỉnh chấp thuận bằng văn bản. Quy trình thẩm định dự án bắt buộc thực hiện trước khi phê duyệt thiết kế kỹ thuật thi công và xin cấp Giấy phép xây dựng theo Nghị định 59/2015/NĐ-CP.

5. Cơ cấu nguồn vốn và phương án hoàn vốn của dự án Royal Park Bắc Ninh được phân bổ ra sao?

Dự án có tổng mức đầu tư 825,1 tỷ VNĐ, trong đó vốn tự có chiếm 25% (206,27 tỷ VNĐ) và vốn vay thương mại/nguồn huy động chiếm 75% (618,82 tỷ VNĐ). Dòng tiền hoàn vốn được tạo ra từ việc mở bán 100% căn hộ khối B kết hợp khai thác chuỗi căn hộ dịch vụ condotel và cho thuê thương mại khối A.

---

Kết luận

Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà hỗn hợp Royal Park Bắc Ninh là hình mẫu điển hình cho việc chuẩn bị đầu tư một công trình dân dụng cao cấp đa chức năng.

Những điểm nhấn quan trọng nhất của tài liệu:

• Khung pháp lý và quy chuẩn xây dựng được viện dẫn đầy đủ, cập nhật đúng quy định pháp luật Việt Nam.
• Ứng dụng đột phá công nghệ kết cấu bê tông dự ứng lực căng sau kết hợp hệ thống MEP - PCCC hiện đại, an toàn.
• Phương án kinh doanh đa dạng (bán căn hộ, cho thuê trung tâm thương mại, vận hành chuỗi condotel) đem lại hiệu quả tài chính tối ưu trên tổng vốn 825,1 tỷ đồng.

Trong tương lai, các mô hình tòa nhà hỗn hợp tại đô thị công nghiệp cần tiếp tục nghiên cứu tích hợp tiêu chuẩn công trình xanh (Green Building/LEED) và hệ thống quản lý năng lượng thông minh BMS để gia tăng giá trị vận hành dài hạn.

Quý độc giả, kỹ sư và các nhà đầu tư quan tâm có thể tải về toàn bộ hồ sơ báo cáo nghiên cứu khả thi và thuyết minh kỹ thuật chi tiết để tra cứu số liệu phục vụ công tác chuyên môn!

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ Thành phố Bắc Ninh nằm ở cửa ngõ phía Bắc của TP. Hà Nội và là một trong 3 vệ tinh quan trọng nhất của Hà Nội (gồm Vĩnh Phúc, Hưng Yên và Bắc Ninh). Nằm trên 2 hành lang kinh tế Quảng Đông - Lạng Sơn - Bắc Ninh - Hà Nội - Hải Phòng và Nam Ninh - Lào Cai - Quảng Ninh. Thành phố Bắc Ninh đã và đang thu hút được rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến đầu tư, phát triển công nghiệp.

Theo đó, nhu cầu về nhà ở và văn phòng cho người nước ngoài cũng tăng lên đáng kể. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tỷ trọng của ngành công nghiệp, xây dựng năm 2010 ước đạt 64,8%, dịch vụ 24,2%, nông nghiệp đạt 11%. Hiện tại, phần lớn người nước ngoài tại Bắc Ninh đều thuê nhà ở của cư dân địa phương làm văn phòng hoặc nhà ở.

Việc làm việc và sinh sống và làm việc tại các căn nhà độc lập, riêng lẻ, thiếu dịch vụ và an ninh đã gây ra không ít khó khăn và bất cập cho chính họ và việc quản lý của chính quyền địa phương. Nhu cầu ở ngày càng tăng cao từ lực lượng lao động đông đảo cũng như hàng chục ngàn cán bộ quản lý, chuyên gia làm việc trong các nhà máy, khu công nghiệp tại địa bàn Hà Nội và Bắc Ninh và từ một lượng lớn người dân từ Hà Nội. Dự án tòa nhà Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ APEC (Dự án Royal Park) nằm ngay tại trung tâm ngã 4 Hai Bà Trưng –3 Luy Lâu – Kinh Dương Vương, phường Vũ Ninh, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh được triển khai nhằm đáp ứng mong muốn đáp ứng nhu cầu của Xã hội và góp phần vào sự phát triển của Tỉnh Bắc Ninh. CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ Các văn bản pháp quy về Luật khuyến khích đầu tư - Căn cứ Luật đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. - Căn cứ Luật bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. - Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam của Bộ Xây dựng Việt Nam; các Tiêu chuẩn Việt Nam và tiêu chuẩn ngành có liên quan do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam ban hành. 3 Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng “Dự án Tòa nhà hỗn hợp Royal Park” Địa điểm: phường Vũ Ninh, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh - Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư.

- Căn cứ Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. - Căn cứ nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. - Căn cứ Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. - Căn cứ Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 04/09/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng.

- Căn cứ Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng. - Căn cứ Nghị định 19/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật bảo vệ môi trường. - Căn cứ Nghị quyết số 43/NQ-CP ngày 06/06/2014 của Chính phủ về một số nhiệm vụ trọng tâm cải cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để cải thiện môi trường kinh doanh. - Căn cứ Thông tư 06/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.

- Căn cứ Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ Xây dựng về quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. - Căn cứ Thông tư 10/2012/TT-BXD ngày 20/12/2012 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn chi tiết một số nội dung của Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/09/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng. - Căn cứ Nghị định 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 của Chính phủ về quy định bảo hiểm bắt buộc trong đầu tư và xây dựng. Các văn bản pháp quy về luật đất đai - Căn cứ Luật đất đai, Luật số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai ban hành ngày 15/05/2014. - Căn cứ Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Căn cứ Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất ban hành ngày 15/05/2014. 4 Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng “Dự án Tòa nhà hỗn hợp Royal Park” Địa điểm: phường Vũ Ninh, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh - Căn cứ Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 27/01/2015.

- Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi truờng ra ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Các văn bản pháp lý khác liên quan - Quyết định số 1051/QĐ-UBND ngày 10/07/2008 của UBND thành phố Bắc Ninh về việc phê duyệt phương án tổng thể khi Nhà nước thu hồi đất giao cho Công ty Cổ phần đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương thuê đất để xây dựng Trung tâm thương mại và giao dịch chứng khoán, tiền tệ APEC. - Quyết định số 1668/QĐ-UBND ngày 30/11/2010 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc thu hồi đất và giao đất cho Công ty TNHH đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương Bắc Ninh thuê để xây dựng Trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê APEC tại thành phố Bắc Ninh. - Căn cứ hợp đồng thuê đất số 98/HĐ-TĐ ngày 07/12/2015 giữa UBND tỉnh Bắc Ninh và Công ty TNHH Châu Á Thái Bình Dương – Bắc Ninh.

- Văn bản số 1193/SXD-TĐ ngày 28/09/2016 của Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh về Phương án thiết kế kiến trúc xây dựng công trình Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ APEC. - Công văn số 3064/UBND-XDCB ngày 05/11/2015 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc bổ sung chức năng hỗn hợp dự án Trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê APEC. - Văn bản số 1666/UBND-XDCB ngày 29/06/2016 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc chuyển đổi chức năng căn hộ cho thuê sang căn hộ để bán, Dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng và căn hộ cho thuê tại phường Vũ Ninh, thành phố Bắc Ninh. - Văn bản số 880/CTN ngày 03/12/2009 của Công ty TNHH một thành viên về thỏa thuận cấp nước - Chứng chỉ quy hoạch số 152/CCQH ngày 30/10/2015 của Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cấp cho Công ty TNHH Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương - Bắc Ninh.

Các tiêu chuẩn, quy chuẩn Việt Nam thiết kế áp dụng Tiêu chuẩn phần kiến trúc: - Luật Xây dựng Việt Nam ban hành ngày 18/06/2014. - Luật phòng cháy chữa cháy đã được Quốc hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khoá X, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29/06/2001. - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật PCCC số 40/2013/QH13 ngày 22/11/2013. 5 Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng “Dự án Tòa nhà hỗn hợp Royal Park” Địa điểm: phường Vũ Ninh, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh - Bộ Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam (tập 1 ban hành theo quyết định số 682/BXD- - CSXD ngày 14/12/1996; tập 2, 3 ban hành theo quyết định số 439/BXD-CSXD ngày 25/09/1997).

- QCXDVN 01:2008/BXD Quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Quy hoạch xây dựng - QCXDVN 05:2008 Nhà ở và công trình công cộng - An toàn sinh mạng và sức khoẻ. - QCXDVN 09:2013 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - Các công trình xây dựng sử - dụng năng lượng có hiệu quả. - QCVN 08:2009/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia - Công trình ngầm đô thị.

- QCVN 06:2010/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình. - QCVN 10 : 2014/BXD - Quy chuẩn xây dựng công trình đảm bảo người khuyết tật tiếp cận sử dụng. - TCVN 4451:2012 Nhà ở - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế. - TCVN 7505 : 2005 Quy phạm sử dụng kính trong xây dựng - Lựa chọn và lắp đặt.

- TCVN 6160 : 1996 Phòng cháy, chữa cháy. Nhà cao tầng. Yêu cầu thiết kế. - TCVN 2622 : 1995 Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình.

Yêu cầu thiết kế. - Neufert - Dữ liệu Kiến trúc sư. - Các tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng hiện hành khác có liên quan; - Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, hiện trạng kinh tế_ xa hội, kỹ thật do địa phương và cơ quan liên quan cung cấp. Tiêu chuẩn phần kết cấu: - TCVN 4612:1988 Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng.

Kết cấu bê tông cốt thép. Ký hiệu quy ước và thể hiện bản vẽ. - TCVN 5572:1991 Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng. Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép.

Bản vẽ thi công - TCVN 2737:1995 Tải trọng và tác động. - TCVN 229:1999 Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió. - TCVN 9386:2012-1 Thiết kế công trình chịu động đất - Phần 1: Quy định chung, tác động động đất và quy định đối với kết cấu nhà - TCVN 9386:2012-2 Thiết kế công trình chịu động đất - Phần 2: Nền móng, tường chắn và các vấn đề địa kỹ thuật. - TCXD 205 :1998 Móng cọc – Tiêu chuẩn thiết kế - TCVN 10304 :2012 Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế.

- TCVN 9346:2012 Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép - Yêu cầu bảo vệ chống ăn mòn trong môi trường biển. 6 Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng “Dự án Tòa nhà hỗn hợp Royal Park” Địa điểm: phường Vũ Ninh, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh - TCVN 9393:2012 Phương pháp thử nghiệm hiện trường bằng tải trọng tĩnh ép dọc trục. - TCVN 9394:2012 Đóng và ép cọc – Thi công và nghiệm thu - TCVN 9395:2012 Cọc khoan nhồi - Thi công và nghiệm thu.