Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại Thành phố Thủ Đức, một trong những trung tâm kinh tế tri thức và khoa học công nghệ của Thành phố Hồ Chí Minh, đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ với nhu cầu mua căn hộ chung cư ngày càng tăng. Theo Quyết định số 1538/QĐ-TTg năm 2021, dân số Thành phố Thủ Đức dự kiến đạt khoảng 1,5 triệu người vào năm 2030, kéo theo nhu cầu nhà ở thương mại với hơn 62.000 căn hộ chung cư được quy hoạch đến năm 2025. Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với nhiều thách thức như giá nhà cao so với thu nhập, thủ tục pháp lý phức tạp và sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư.

Nghiên cứu tập trung vào việc khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại Thành phố Thủ Đức trong bối cảnh thị trường bất động sản chịu tác động sâu sắc bởi các biến động kinh tế, chính trị và xã hội trong giai đoạn 2012-2022. Mục tiêu chính của luận văn là xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố như thiết kế căn hộ, môi trường sống, vị trí dự án, giá cả, thương hiệu chủ đầu tư, pháp lý dự án, hỗ trợ bán hàng, tiện ích công cộng và yếu tố văn hóa xã hội đến ý định mua căn hộ của khách hàng cá nhân.

Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong khu vực Thành phố Thủ Đức với dữ liệu thu thập từ khảo sát trực tiếp khách hàng cá nhân trong giai đoạn tháng 4 đến tháng 5 năm 2023. Kết quả nghiên cứu không chỉ có ý nghĩa đối với các doanh nghiệp bất động sản trong việc xây dựng chiến lược kinh doanh mà còn hỗ trợ các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thương mại, góp phần ổn định và phát triển bền vững thị trường bất động sản địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai lý thuyết chính để xây dựng mô hình nghiên cứu:

  1. Lý thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior - TPB) của Ajzen (1991) giải thích ý định hành vi của cá nhân dựa trên ba yếu tố: thái độ cá nhân, chuẩn mực chủ quan và kiểm soát hành vi nhận thức. TPB được sử dụng để dự báo ý định mua căn hộ chung cư, giúp hiểu rõ các yếu tố tâm lý và xã hội ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng.

  2. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2005) tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua hàng như yếu tố cá nhân, tâm lý, văn hóa và xã hội. Lý thuyết này giúp phân tích các đặc điểm và quá trình quyết định mua căn hộ của khách hàng cá nhân.

Các khái niệm chính trong nghiên cứu bao gồm: thiết kế và kiến trúc căn hộ, môi trường sống, vị trí dự án, giá cả, thương hiệu chủ đầu tư, pháp lý dự án, hỗ trợ bán hàng, tiện ích công cộng và yếu tố văn hóa xã hội. Mỗi yếu tố được định nghĩa rõ ràng dựa trên các nghiên cứu trong và ngoài nước, đồng thời được điều chỉnh phù hợp với bối cảnh thị trường bất động sản tại Thành phố Thủ Đức.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng với quy trình gồm bốn bước chính:

  • Xây dựng mô hình nghiên cứu dựa trên tổng hợp các lý thuyết và nghiên cứu trước, đồng thời tham khảo ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản để đề xuất các giả thuyết nghiên cứu.

  • Thiết kế và hiệu chỉnh thang đo thông qua khảo sát sơ bộ nhằm đảm bảo tính phù hợp và độ tin cậy của các biến quan sát.

  • Thu thập dữ liệu sơ cấp bằng phương pháp khảo sát trực tiếp với cỡ mẫu khoảng 300 khách hàng cá nhân mua căn hộ chung cư tại Thành phố Thủ Đức trong tháng 4 và 5 năm 2023. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo của DKRA, CBRE và Savills Việt Nam.

  • Phân tích dữ liệu sử dụng phần mềm SPSS với các kỹ thuật như kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích hồi quy tuyến tính để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định mua căn hộ.

Quy trình nghiên cứu được thực hiện nghiêm ngặt nhằm đảm bảo tính khách quan và độ chính xác của kết quả, đồng thời giúp rút ra các hàm ý quản trị có giá trị thực tiễn cho các bên liên quan.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Giá cả là yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất đến ý định mua căn hộ với hệ số hồi quy cao nhất trong mô hình phân tích hồi quy tuyến tính. Khoảng 78% khách hàng cho biết giá cả là tiêu chí quyết định khi lựa chọn căn hộ, phản ánh sự nhạy cảm của người mua với chi phí đầu tư.

  2. Thiết kế và kiến trúc căn hộ có tác động tích cực rõ rệt, chiếm khoảng 65% mức độ ảnh hưởng đến ý định mua. Khách hàng ưu tiên các căn hộ có thiết kế hiện đại, tiện nghi và phù hợp với nhu cầu sử dụng.

  3. Vị trí dự án căn hộ cũng đóng vai trò quan trọng, với 62% khách hàng đánh giá vị trí thuận lợi gần trung tâm, giao thông và tiện ích xã hội là yếu tố thúc đẩy quyết định mua.

  4. Thương hiệu chủ đầu tư và pháp lý dự án có ảnh hưởng đáng kể, lần lượt chiếm khoảng 58% và 55% mức độ tác động. Uy tín chủ đầu tư và minh bạch pháp lý giúp khách hàng yên tâm hơn khi quyết định đầu tư.

  5. Yếu tố văn hóa xã hội có ảnh hưởng thấp nhất, chỉ khoảng 30%, cho thấy tác động gián tiếp hoặc phụ thuộc vào các yếu tố cá nhân và xã hội khác.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, khẳng định vai trò quan trọng của giá cả và thiết kế căn hộ trong quyết định mua của khách hàng cá nhân. Giá cả không chỉ phản ánh khả năng tài chính mà còn là thước đo giá trị cảm nhận của khách hàng về sản phẩm. Thiết kế căn hộ hiện đại, tiện nghi đáp ứng nhu cầu sống và làm việc ngày càng cao của cư dân đô thị.

Vị trí dự án được xem là yếu tố chiến lược, đặc biệt tại Thành phố Thủ Đức với sự phát triển hạ tầng giao thông và các khu đô thị mới. Thương hiệu chủ đầu tư và pháp lý dự án tạo dựng niềm tin, giảm thiểu rủi ro pháp lý, điều này rất quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động.

Yếu tố văn hóa xã hội tuy có ảnh hưởng thấp hơn nhưng không thể xem nhẹ, bởi nó tác động đến thái độ và hành vi mua thông qua các chuẩn mực xã hội và mối quan hệ gia đình, bạn bè. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng tương đối của từng yếu tố, giúp minh họa rõ ràng cho các bên liên quan.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tối ưu hóa chính sách giá bán căn hộ nhằm tăng tính cạnh tranh trên thị trường, đồng thời cung cấp các gói thanh toán linh hoạt, hỗ trợ tài chính cho khách hàng trẻ và nhóm thu nhập trung bình. Chủ thể thực hiện: các chủ đầu tư và ngân hàng, trong vòng 12 tháng tới.

  2. Nâng cao chất lượng thiết kế và kiến trúc căn hộ với sự tham gia của các chuyên gia thiết kế uy tín, tập trung vào tiện nghi, không gian sống xanh và công năng sử dụng. Chủ thể thực hiện: chủ đầu tư và các đơn vị thiết kế, trong vòng 18 tháng.

  3. Phát triển hạ tầng giao thông và tiện ích xung quanh dự án để gia tăng giá trị vị trí, tạo thuận lợi cho cư dân trong sinh hoạt và làm việc. Chủ thể thực hiện: chính quyền địa phương phối hợp với chủ đầu tư, trong vòng 24 tháng.

  4. Minh bạch hóa hồ sơ pháp lý và nâng cao uy tín thương hiệu chủ đầu tư thông qua công khai tiến độ dự án, tổ chức các buổi tham quan thực tế và cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý cho khách hàng. Chủ thể thực hiện: chủ đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước, liên tục trong quá trình triển khai dự án.

  5. Tăng cường hỗ trợ bán hàng và tư vấn khách hàng bằng cách đào tạo đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, xây dựng các kênh tư vấn đa dạng và chính sách hậu mãi hấp dẫn. Chủ thể thực hiện: chủ đầu tư và các đơn vị phân phối, trong vòng 6 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học để xây dựng chiến lược phát triển sản phẩm, chính sách giá và marketing phù hợp với nhu cầu khách hàng cá nhân tại Thành phố Thủ Đức.

  2. Cơ quan quản lý nhà nước: Các kết quả và hàm ý nghiên cứu giúp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thương mại, quản lý thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

  3. Khách hàng cá nhân và nhà đầu tư: Luận văn cung cấp thông tin tham khảo về các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ, giúp khách hàng có lựa chọn sáng suốt và giảm thiểu rủi ro.

  4. Các công ty tư vấn, phân tích thị trường và thẩm định giá: Nghiên cứu là tài liệu tham khảo hữu ích để đánh giá xu hướng thị trường, phân tích hành vi khách hàng và xây dựng các báo cáo chuyên sâu.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến ý định mua căn hộ chung cư tại Thành phố Thủ Đức?
    Giá cả được xác định là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất, chiếm khoảng 78% mức độ tác động, phản ánh sự nhạy cảm của khách hàng với chi phí đầu tư.

  2. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn là gì?
    Nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính và định lượng, sử dụng khảo sát trực tiếp với cỡ mẫu khoảng 300 khách hàng, phân tích dữ liệu bằng SPSS với các kỹ thuật như Cronbach’s Alpha, EFA và hồi quy tuyến tính.

  3. Tại sao yếu tố văn hóa xã hội lại có ảnh hưởng thấp hơn các yếu tố khác?
    Yếu tố văn hóa xã hội tác động gián tiếp và phụ thuộc vào các yếu tố cá nhân, xã hội khác, do đó mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến ý định mua thấp hơn so với các yếu tố kinh tế và kỹ thuật.

  4. Làm thế nào để chủ đầu tư nâng cao uy tín thương hiệu trong mắt khách hàng?
    Chủ đầu tư cần minh bạch thông tin dự án, công khai tiến độ, tổ chức tham quan thực tế và cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, đồng thời xây dựng các chương trình chăm sóc khách hàng chuyên nghiệp.

  5. Ý định mua căn hộ có phải là quyết định mua thực tế không?
    Ý định mua là bước tiền đề quan trọng trước quyết định mua thực tế, thể hiện sự sẵn sàng và mong muốn của khách hàng, nhưng có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tình huống bất ngờ trong quá trình ra quyết định.

Kết luận

  • Luận văn đã xác định 9 yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại Thành phố Thủ Đức, trong đó giá cả, thiết kế căn hộ và vị trí dự án là những yếu tố quan trọng nhất.
  • Phương pháp nghiên cứu kết hợp định tính và định lượng với cỡ mẫu khoảng 300 khách hàng, sử dụng các kỹ thuật phân tích hiện đại đảm bảo độ tin cậy và tính chính xác của kết quả.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý trong việc xây dựng chiến lược phát triển và chính sách phù hợp.
  • Các đề xuất về chính sách giá, thiết kế, hạ tầng, pháp lý và hỗ trợ bán hàng được đưa ra nhằm gia tăng ý định mua và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
  • Giai đoạn tiếp theo của nghiên cứu có thể mở rộng phạm vi khảo sát và ứng dụng mô hình nghiên cứu vào các khu vực đô thị khác để so sánh và hoàn thiện thêm các yếu tố ảnh hưởng.

Quý độc giả và các bên liên quan được khuyến khích áp dụng các kết quả và đề xuất trong luận văn để nâng cao hiệu quả quản lý và kinh doanh bất động sản tại Thành phố Thủ Đức và các khu vực tương tự.