Tiêu chí lựa chọn mua bất động sản nghỉ dưỡng trong quản lý xây dựng

• Tác giả: Lê Thị Thùy Trang
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Quốc Khánh
• Trường học: Đại Học Bách Khoa
• Chuyên ngành: Quản Lý Xây Dựng
• Đề tài: Tiêu Chí Quyết Định Mua Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng Trong Quản Lý Xây Dựng
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN
• 1.1. Lịch sử phát triển
• 1.2. Khái niệm cơ bản
• 1.3. Phân loại và đặc điểm
• 1.4. Tình hình nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Cơ sở lý luận
• 2.2. Phương pháp nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ PHÂN TÍCH
• 3.1. Thực trạng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng
• 3.2. Phân tích các tiêu chí lựa chọn
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Kết quả khảo sát
• 4.2. Phân tích dữ liệu
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• 5.1. Kết luận
• 5.2. Kiến nghị
• PHỤ LỤC
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Giới thiệu về bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng đang trở thành một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn tại Việt Nam, đặc biệt là trong bối cảnh ngành du lịch phát triển mạnh mẽ. Bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi của người dân mà còn tạo ra cơ hội đầu tư sinh lời. Theo nghiên cứu, tỷ lệ tăng trưởng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã đạt mức cao, với nhiều dự án mới được triển khai. Tuy nhiên, việc quản lý xây dựng các dự án này còn gặp nhiều thách thức, đặc biệt là trong việc đảm bảo chất lượng và tiến độ bàn giao sản phẩm cho khách hàng.

1.1. Tầm quan trọng của bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế, tạo ra nhiều việc làm và tăng trưởng GDP. Đặc biệt, với sự gia tăng nhu cầu du lịch trong nước và quốc tế, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng cũng rất hấp dẫn, với tỷ suất sinh lời cao hơn so với nhiều loại hình đầu tư khác.

II. Tiêu chí quyết định mua bất động sản nghỉ dưỡng

Khi quyết định đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, khách hàng thường xem xét nhiều tiêu chí khác nhau. Các tiêu chí này không chỉ liên quan đến giá cả mà còn bao gồm chất lượng xây dựng, vị trí địa lý, và tiềm năng phát triển trong tương lai. Nghiên cứu cho thấy, những tiêu chí quan trọng nhất bao gồm: chất lượng sản phẩm, uy tín của nhà đầu tư, và giá cả hợp lý so với thị trường. Đặc điểm bất động sản nghỉ dưỡng cũng đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua hàng, khi khách hàng muốn đảm bảo rằng sản phẩm đáp ứng được nhu cầu nghỉ ngơi và thư giãn của họ.

2.1. Chất lượng và tiến độ bàn giao

Chất lượng xây dựng và tiến độ bàn giao là hai yếu tố quan trọng mà khách hàng quan tâm khi mua bất động sản nghỉ dưỡng. Khách hàng thường tìm kiếm những sản phẩm được xây dựng bởi các nhà thầu uy tín, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý xây dựng. Việc bàn giao đúng thời hạn cũng là một yếu tố quyết định, giúp khách hàng yên tâm hơn về sự đầu tư của mình.

2.2. Vị trí và tiềm năng phát triển

Vị trí của bất động sản nghỉ dưỡng ảnh hưởng lớn đến giá trị và khả năng sinh lời trong tương lai. Những dự án nằm ở vị trí đắc địa, gần các khu du lịch nổi tiếng sẽ có tiềm năng phát triển cao hơn. Khách hàng cũng cần xem xét các chính sách quản lý xây dựng và quy hoạch của địa phương để đánh giá khả năng tăng giá của bất động sản trong tương lai.

III. Rủi ro khi mua bất động sản nghỉ dưỡng

Mặc dù bất động sản nghỉ dưỡng mang lại nhiều cơ hội, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Các nhà đầu tư cần nhận thức rõ về những rủi ro này, bao gồm rủi ro pháp lý, rủi ro về chất lượng xây dựng, và rủi ro về thị trường. Việc không hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng cho nhà đầu tư. Do đó, việc tìm hiểu kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến từ các chuyên gia là rất cần thiết.

3.1. Rủi ro pháp lý

Rủi ro pháp lý là một trong những vấn đề lớn nhất mà nhà đầu tư phải đối mặt khi mua bất động sản nghỉ dưỡng. Nhiều dự án không có giấy tờ hợp lệ hoặc không tuân thủ quy định của pháp luật, dẫn đến việc khách hàng không thể sở hữu tài sản như mong muốn. Việc tìm hiểu kỹ lưỡng về pháp lý của dự án trước khi đầu tư là rất quan trọng.

3.2. Rủi ro về chất lượng

Chất lượng xây dựng cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua. Nhiều khách hàng đã phải đối mặt với tình trạng sản phẩm không đạt yêu cầu, không đúng như quảng cáo. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến trải nghiệm của khách hàng mà còn làm giảm giá trị tài sản trong tương lai. Do đó, việc lựa chọn những nhà đầu tư có uy tín và kinh nghiệm là rất cần thiết.

Tổng quan nghiên cứu

Bất động sản nghỉ dưỡng là một lĩnh vực mới nổi và có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt khi kết hợp với ngành du lịch phát triển mạnh mẽ. Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản, đóng góp của thị trường bất động sản vào GDP năm 2019 đạt khoảng 13%, trong khi doanh thu ngành du lịch cùng năm lên tới 726 nghìn tỷ đồng. Sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân về chất lượng cuộc sống và trải nghiệm du lịch. Tuy nhiên, do đây là loại hình bất động sản mới, nhiều doanh nghiệp chưa tham gia sâu rộng và khung pháp lý còn chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều dự án không hoàn thành đúng cam kết với khách hàng, đặc biệt trong bối cảnh ảnh hưởng nghiêm trọng của đại dịch Covid-19.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung xây dựng và phân tích các tiêu chí lựa chọn quyết định mua bất động sản nghỉ dưỡng của khách hàng hiện nay. Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian đến tháng 7/2021, với phạm vi khảo sát tại TP. Hồ Chí Minh và các vùng lân cận, đồng thời mở rộng phân tích đến các khu vực trọng điểm phát triển bất động sản nghỉ dưỡng như Phan Thiết, Bà Rịa - Vũng Tàu. Ý nghĩa của nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp cơ sở khoa học giúp các doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư hiểu rõ hơn về hành vi khách hàng, từ đó xây dựng chiến lược kinh doanh phù hợp, nâng cao hiệu quả thị trường và góp phần phát triển bền vững ngành bất động sản nghỉ dưỡng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên hai lý thuyết chính: lý thuyết hành vi người tiêu dùng và mô hình phân tích đa tiêu chí AHP (Analytical Hierarchy Process). Lý thuyết hành vi người tiêu dùng giúp giải thích các yếu tố tâm lý, xã hội và kinh tế ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của khách hàng. Mô hình AHP được sử dụng để phân tích và xếp hạng các tiêu chí lựa chọn dựa trên đánh giá của các chuyên gia thông qua so sánh cặp.

Các khái niệm chính bao gồm:

• Bất động sản nghỉ dưỡng: Loại hình bất động sản kết hợp giữa du lịch và nghỉ dưỡng, bao gồm biệt thự biển, condotel, nhà phố thương mại (shophouse).
• Tiêu chí lựa chọn mua: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng như vị trí, giá cả, uy tín chủ đầu tư, tiềm năng sinh lời.
• Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Phương pháp thống kê để xác định cấu trúc tiềm ẩn của các tiêu chí khảo sát.
• Phân tích AHP: Kỹ thuật ra quyết định đa tiêu chí giúp xác định trọng số và thứ tự ưu tiên của các tiêu chí.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu chính gồm dữ liệu sơ cấp thu thập qua bảng câu hỏi khảo sát trực tuyến với 94 mẫu hợp lệ, tập trung vào khách hàng tiềm năng và đã mua bất động sản nghỉ dưỡng tại TP. Hồ Chí Minh và các vùng lân cận. Ngoài ra, dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ các báo cáo ngành, tài liệu pháp luật và các nghiên cứu trước đó.

Phương pháp phân tích bao gồm:

• Kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha (giá trị trên 0.9) để đảm bảo tính nhất quán của thang đo.
• Phân tích nhân tố khám phá (EFA) để nhóm các tiêu chí thành các nhóm chính.
• Phân tích AHP sử dụng phần mềm Expert Choice để xây dựng ma trận so sánh cặp, tính trọng số và kiểm tra tính nhất quán của các tiêu chí.
• Kiểm định sự khác biệt giữa các nhóm khách hàng bằng phương pháp thống kê phù hợp.

Quá trình nghiên cứu được thực hiện từ tháng 6 đến tháng 7 năm 2021, bao gồm xây dựng bảng câu hỏi, khảo sát chuyên gia, thu thập dữ liệu khách hàng và phân tích kết quả.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Xác định 20 tiêu chí lựa chọn mua bất động sản nghỉ dưỡng được tổng hợp từ ý kiến chuyên gia và khảo sát thực tế. Các tiêu chí này được phân thành 5 nhóm chính: vị trí, giá cả, uy tín chủ đầu tư, tiện ích và chính sách hỗ trợ.

2. Năm tiêu chí quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua theo trọng số AHP lần lượt là:

   • Uy tín chủ đầu tư và vận hành (trọng số cao nhất)
   • Tiến độ bàn giao đúng hạn
   • Tiềm năng sinh lời tốt
   • Giá cả phù hợp với chất lượng sản phẩm
   • Tiện ích nội khu và ngoại khu hấp dẫn

3. Phân tích sự khác biệt giữa các nhóm khách hàng cho thấy nhóm khách hàng có ý định mua chú trọng hơn vào các tiêu chí về giá cả và chính sách hỗ trợ vay vốn, trong khi nhóm khách hàng chưa có ý định mua quan tâm nhiều đến uy tín chủ đầu tư và tiến độ dự án.

4. Ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 làm giảm sức mua và thay đổi ưu tiên của khách hàng, tăng sự quan tâm đến tính pháp lý và khả năng thanh khoản của sản phẩm.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu quốc tế và trong nước về hành vi mua bất động sản nghỉ dưỡng, đồng thời làm rõ hơn các tiêu chí đặc thù tại thị trường Việt Nam. Uy tín chủ đầu tư và tiến độ bàn giao được xem là yếu tố then chốt do nhiều dự án trước đây không hoàn thành cam kết, gây mất niềm tin khách hàng. Giá cả và tiềm năng sinh lời cũng là những yếu tố quan trọng phản ánh tâm lý đầu tư và nhu cầu sử dụng thực tế.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ trọng số AHP cho từng tiêu chí và bảng so sánh mức độ quan tâm của các nhóm khách hàng. Việc phân tích sự khác biệt giúp doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược tiếp thị và sản phẩm phù hợp với từng phân khúc khách hàng.

Nghiên cứu cũng nhấn mạnh vai trò của chính sách hỗ trợ tài chính và pháp lý trong bối cảnh thị trường chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh, góp phần nâng cao tính bền vững và hấp dẫn của bất động sản nghỉ dưỡng.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường uy tín và minh bạch của chủ đầu tư: Chủ đầu tư cần xây dựng thương hiệu uy tín qua việc đảm bảo tiến độ dự án, chất lượng sản phẩm và minh bạch thông tin. Mục tiêu nâng cao chỉ số hài lòng khách hàng lên trên 85% trong vòng 2 năm, do các doanh nghiệp bất động sản thực hiện.

2. Đẩy mạnh tiến độ bàn giao và cam kết pháp lý: Thiết lập hệ thống giám sát tiến độ dự án và hoàn thiện thủ tục pháp lý rõ ràng, nhằm giảm thiểu rủi ro cho khách hàng. Thời gian thực hiện trong vòng 12 tháng tiếp theo, phối hợp giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước.

3. Phát triển các tiện ích nội khu và ngoại khu hấp dẫn: Đầu tư vào các dịch vụ nghỉ dưỡng, giải trí, sân golf, khu vui chơi nhằm tăng giá trị sử dụng và thu hút khách hàng. Mục tiêu tăng tỷ lệ khách hàng hài lòng về tiện ích lên 80% trong 18 tháng, do chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành thực hiện.

4. Xây dựng chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt: Hợp tác với các ngân hàng để cung cấp các gói vay ưu đãi, thanh toán linh hoạt, chiết khấu phù hợp nhằm kích thích nhu cầu mua. Thời gian triển khai trong 6 tháng, do chủ đầu tư phối hợp với các tổ chức tín dụng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng: Nghiên cứu giúp doanh nghiệp hiểu rõ các tiêu chí quyết định mua của khách hàng, từ đó xây dựng sản phẩm và chiến lược marketing hiệu quả, nâng cao năng lực cạnh tranh.

2. Nhà đầu tư cá nhân và tổ chức: Cung cấp cơ sở để đánh giá tiềm năng và rủi ro khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, giúp ra quyết định đầu tư chính xác hơn.

3. Cơ quan quản lý nhà nước: Hỗ trợ trong việc hoàn thiện khung pháp lý, chính sách phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng và phát triển bền vững ngành.

4. Các nhà nghiên cứu và học viên: Là tài liệu tham khảo quý giá cho các nghiên cứu tiếp theo về hành vi khách hàng, quản lý dự án và phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Bất động sản nghỉ dưỡng là gì và có đặc điểm gì nổi bật?
   Bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình kết hợp giữa du lịch và bất động sản, bao gồm biệt thự biển, condotel, shophouse. Đặc điểm nổi bật là vị trí độc đáo, tiện ích đa dạng và tính lâu bền trong sử dụng.

2. Tiêu chí nào quan trọng nhất khi khách hàng quyết định mua bất động sản nghỉ dưỡng?
   Theo nghiên cứu, uy tín chủ đầu tư và tiến độ bàn giao đúng hạn là hai tiêu chí quan trọng nhất, chiếm trọng số cao trong mô hình AHP.

3. Ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng như thế nào?
   Dịch bệnh làm giảm sức mua, tăng sự quan tâm đến tính pháp lý và khả năng thanh khoản của sản phẩm, đồng thời thay đổi ưu tiên của khách hàng về các tiêu chí lựa chọn.

4. Phương pháp nghiên cứu nào được sử dụng để xác định các tiêu chí lựa chọn?
   Nghiên cứu sử dụng kết hợp phân tích nhân tố khám phá (EFA) để nhóm tiêu chí và mô hình phân tích đa tiêu chí AHP để đánh giá trọng số và xếp hạng các tiêu chí.

5. Làm thế nào doanh nghiệp có thể áp dụng kết quả nghiên cứu này?
   Doanh nghiệp có thể tập trung nâng cao uy tín, đảm bảo tiến độ dự án, phát triển tiện ích và xây dựng chính sách tài chính linh hoạt để đáp ứng nhu cầu và ưu tiên của khách hàng.

Kết luận

• Nghiên cứu đã xác định 20 tiêu chí chính ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản nghỉ dưỡng, phân thành 5 nhóm tiêu chí lớn.
• Năm tiêu chí quan trọng nhất gồm uy tín chủ đầu tư, tiến độ bàn giao, tiềm năng sinh lời, giá cả phù hợp và tiện ích hấp dẫn.
• Phân tích sự khác biệt giữa các nhóm khách hàng giúp doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược phù hợp với từng phân khúc.
• Đại dịch Covid-19 ảnh hưởng sâu sắc đến hành vi mua, làm tăng nhu cầu về pháp lý và thanh khoản sản phẩm.
• Các đề xuất tập trung vào nâng cao uy tín, tiến độ, tiện ích và chính sách tài chính nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Tiếp theo, các doanh nghiệp và nhà quản lý nên triển khai các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi khảo sát để cập nhật xu hướng mới của thị trường. Để biết thêm chi tiết và ứng dụng thực tiễn, quý độc giả và chuyên gia có thể liên hệ để trao đổi và hợp tác nghiên cứu sâu hơn.