Biện pháp thu hút vốn đầu tư xây dựng chung cư hiệu quả từ Công ty Kinh doanh Phát triển Nhà Hà Nội

Khám phá biện pháp thu hút vốn đầu tư xây dựng chung cư hiệu quả từ Công ty Kinh doanh Phát triển Nhà Hà Nội, giúp tối ưu hóa dự án bất động sản.

• Tác giả: Vũ Thế Hùng
• Người hướng dẫn: PGS.TS. Lê Văn Tâm
• Trường học: Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Công nghiệp và Xây dựng
• Đề tài: Biện pháp thu hút vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của Công ty Kinh doanh Phát triển Nhà Hà Nội
• Loại tài liệu: luận văn thạc sỹ
• Năm xuất bản: 2004
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ
• 1.1. Nhu cầu phát triển nhà chung cư đô thị của Hà Nội
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm của nhà chung cư
• 1.3. Vai trò của phát triển nhà chung cư đô thị Hà Nội
• 1.4. Đặc điểm phát triển quỹ nhà ở của Hà Nội
• 1.5. Những yêu cầu đặt ra đối với xây dựng nhà chung cư ở Hà Nội
• 1.6. Vốn đầu tư và vấn đề huy động vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của Hà Nội
• 1.7. Chính sách của Đảng và Nhà nước trong việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở chung cư
• 1.8. Những vấn đề tồn tại trong lĩnh vực phát triển nhà ở và nguyên nhân của nó
• 1.9. Chỉ tiêu đánh giá mức độ huy động vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư
• 1.10. Kinh nghiệm thu hút vốn đầu tư ở một số quốc gia trên thế giới nhằm phát triển nhà chung cư
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY KINH DOANH PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI
• 2.1. Giới thiệu Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội
• 2.2. Quá trình hình thành và phát triển Công ty
• 2.3. Đặc điểm cơ bản của Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội
• 2.4. Phân tích tình hình thu hút vốn đầu tư phát triển nhà chung cư của Công ty (qua một số dự án điển hình)
• 2.5. Phân tích tình hình thực hiện một số dự án đầu tư phát triển nhà chung cư
• 2.6. Phân tích triển khai đầu tư xây dựng và thu hút vốn đầu tư xây dựng nhà ở chung cư của Công ty qua một số dự án điển hình
• 2.7. Những điều kiện thuận lợi cho quá trình triển khai đầu tư xây dựng của Công ty
• 2.8. Phân tích tình hình thu hút các nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở chung cư của Công ty qua một số dự án điển hình
• 2.9. Đánh giá thực trạng huy động vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội
• 2.10. Những thành tích cơ bản của Công ty
• 2.11. Những tồn tại chủ yếu và nguyên nhân của nó
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY KINH DOANH PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI
• 3.1. Quan điểm định hướng thu hút vốn đầu tư phát triển nhà chung cư đô thị Hà Nội
• 3.2. Định hướng phát triển nhà chung cư Hà Nội từ nay tới năm 2020
• 3.3. Định hướng thu hút vốn đầu tư xây dựng nhà ở chung cư của Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội
• 3.4. Biện pháp đẩy mạnh thu hút đầu tư xây dựng nhà chung cư của Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội
• 3.5. Nhóm giải pháp chung nhằm nâng cao tính hiệu quả kinh tế, tăng cường chất lượng xây dựng nhà chung cư của Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội
• 3.6. Sử dụng hiệu quả các nguồn vốn huy động đầu tư xây dựng công trình nhà ở chung cư
• 3.7. Làm tốt công tác giải phóng mặt bằng
• 3.8. Nâng cao chất lượng khâu khảo sát, thiết kế, lập dự án đầu tư
• 3.9. Thực hiện giám sát chất lượng và tiến độ xây dựng chặt chẽ
• 3.10. Tranh thủ mọi nguồn vốn, đặc biệt là vốn ngân sách Nhà nước và vốn huy động trong xã hội
• 3.11. Tranh thủ nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước
• 3.12. Tranh thủ nguồn vốn đầu tư ưu đãi của Nhà nước, vốn vay tín dụng thương mại do Nhà nước bảo lãnh
• 3.13. Giải pháp thu hút nguồn vốn vay của các tổ chức tín dụng qua thế chấp công trình hoặc dự án
• 3.14. Thu hút vốn đầu tư thông qua liên doanh liên kết
• 3.15. Giải pháp thu hút nguồn vốn huy động nhờ cổ phần hóa doanh nghiệp, bán mở rộng cổ phiếu
• 3.16. Tích cực thu hút vốn huy động trong nhân dân bằng việc thu trước tiền bán căn hộ nhà ở, cho thuê nhà
• 3.17. Giải pháp thu hút vốn huy động trong nhân dân bằng việc bán trái phiếu công trình và trái phiếu doanh nghiệp
• 3.18. Thu hút vốn đầu tư qua hình thức chuyển chi phí đền bù giải phóng cho dân thành hình thức huy động vốn cổ phần
• 3.19. Tập trung sức hoàn thành các dự án đã được phê duyệt nhằm thu hồi nhanh vốn đầu tư, tăng sức cạnh tranh của Công ty
• 3.20. Công ty phải xây dựng được chiến lược kinh doanh nhằm phát triển Công ty, nâng cao uy tín, tăng khả năng cạnh tranh tạo điều kiện thu hút mọi nguồn vốn đầu tư
• 3.21. Phân tích môi trường kinh doanh
• 3.22. Phân tích môi trường nội bộ Công ty
• 3.23. Thiết lập ma trận SWOT
• 3.24. Thiết lập ma trận danh mục vốn đầu tư BCG
• 3.25. Giải pháp về cơ chế chính sách của Nhà nước
• 3.26. Kiến nghị với Nhà nước
• KẾT LUẬN

Tóm tắt

I. Thu hút vốn đầu tư và xây dựng chung cư

Thu hút vốn đầu tư là yếu tố then chốt trong việc phát triển các dự án xây dựng chung cư. Công ty Kinh doanh Phát triển Nhà Hà Nội đã nỗ lực huy động nguồn vốn từ nhiều kênh khác nhau để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở tại Hà Nội. Việc huy động vốn không chỉ dựa vào nguồn vốn tự có mà còn kết hợp với các nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, vốn vay tín dụng, và vốn huy động từ xã hội. Điều này đòi hỏi chiến lược quản lý dự án hiệu quả để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

1.1. Nguồn vốn và hình thức huy động

Công ty Kinh doanh Phát triển Nhà Hà Nội đã sử dụng đa dạng các nguồn vốn, bao gồm vốn ngân sách nhà nước, vốn vay tín dụng, và vốn huy động từ xã hội. Các hình thức huy động vốn như phát hành trái phiếu, bán căn hộ trước khi xây dựng, và liên doanh liên kết đã được áp dụng. Tuy nhiên, việc huy động vốn vẫn gặp nhiều khó khăn do tính không ổn định của nguồn vốn và sự cạnh tranh trên thị trường bất động sản.

1.2. Hiệu quả đầu tư

Hiệu quả đầu tư được đánh giá thông qua khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở và lợi nhuận thu được từ các dự án. Các dự án xây dựng chung cư của công ty đã góp phần giải quyết tình trạng thiếu nhà ở tại Hà Nội, đồng thời tạo ra lợi nhuận đáng kể. Tuy nhiên, việc quản lý chi phí và tiến độ dự án vẫn là thách thức lớn, đòi hỏi sự cải thiện trong quản lý dự án.

II. Phát triển nhà ở và quy hoạch đô thị

Phát triển nhà ở là một phần quan trọng trong quy hoạch đô thị của Hà Nội. Các dự án xây dựng chung cư không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn góp phần vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ đô thị. Công ty Kinh doanh Phát triển Nhà Hà Nội đã tham gia vào nhiều dự án lớn, tạo ra các khu đô thị hiện đại với hệ thống hạ tầng đồng bộ.

2.1. Quy hoạch đô thị và nhà ở

Quy hoạch đô thị tại Hà Nội đã định hướng phát triển các khu chung cư cao tầng nhằm giảm áp lực dân số tại khu vực trung tâm. Các dự án như khu đô thị Đại Kim - Định Công và khu đô thị Linh Đàm đã được triển khai, mang lại hiệu quả tích cực trong việc cải thiện điều kiện sống và phát triển kinh tế - xã hội.

2.2. Thách thức trong phát triển nhà ở

Mặc dù đạt được nhiều thành tựu, việc phát triển nhà ở vẫn gặp nhiều thách thức như giá đất cao, chi phí xây dựng tăng, và sự phức tạp trong công tác giải phóng mặt bằng. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý và doanh nghiệp để đảm bảo tiến độ và chất lượng các dự án.

III. Chiến lược đầu tư và quản lý dự án

Chiến lược đầu tư của Công ty Kinh doanh Phát triển Nhà Hà Nội tập trung vào việc tối ưu hóa nguồn vốn và nâng cao hiệu quả quản lý dự án. Công ty đã áp dụng các biện pháp như tăng cường giám sát chất lượng, cải thiện khâu khảo sát và thiết kế, và đẩy mạnh liên doanh liên kết để thu hút vốn đầu tư.

3.1. Tối ưu hóa nguồn vốn

Công ty đã sử dụng hiệu quả các nguồn vốn huy động, đặc biệt là vốn ngân sách nhà nước và vốn vay tín dụng. Việc phát hành trái phiếu và bán căn hộ trước khi xây dựng cũng đã giúp công ty huy động được nguồn vốn lớn, đảm bảo tiến độ các dự án.

3.2. Nâng cao quản lý dự án

Quản lý dự án được cải thiện thông qua việc áp dụng các công nghệ quản lý hiện đại và tăng cường giám sát chất lượng. Công ty cũng chú trọng đến việc đào tạo nhân lực để nâng cao năng lực quản lý và triển khai dự án.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển đô thị nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở chung cư tại Hà Nội ngày càng gia tăng, đặc biệt khi dân số thành phố tăng trung bình 2,5% mỗi năm. Quỹ nhà ở của Hà Nội hiện chiếm gần 15% tổng diện tích nhà ở toàn quốc với khoảng 12 triệu m², trong đó nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước chiếm hơn 40%. Tuy nhiên, vẫn còn khoảng 300.000 người sống trong điều kiện chật chội, diện tích bình quân chưa đến 6 m²/người, đặc biệt tại khu vực nội thành và phố cổ. Để đáp ứng nhu cầu này, Công ty Kinh doanh Phát triển Nhà Hà Nội đã triển khai nhiều dự án xây dựng nhà chung cư cao tầng, góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống và thúc đẩy phát triển đô thị.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc phân tích thực trạng thu hút vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của Công ty, từ đó đề xuất các biện pháp hiệu quả nhằm nâng cao khả năng huy động vốn, đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở tại Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu bao gồm các dự án xây dựng nhà chung cư do Công ty làm chủ đầu tư hoặc thi công trên địa bàn Hà Nội và các tỉnh lân cận trong giai đoạn từ năm 2000 đến 2004. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ hoạch định chính sách, nâng cao hiệu quả đầu tư và phát triển bền vững thị trường bất động sản nhà ở đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản trị kinh doanh, tài chính đầu tư và phát triển đô thị, bao gồm:

• Lý thuyết về huy động vốn đầu tư: Phân tích các nguồn vốn trong nước và nước ngoài, cơ cấu vốn, cũng như các hình thức huy động vốn như vốn ngân sách, vốn tự có doanh nghiệp, vốn vay tín dụng, vốn huy động từ nhân dân và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
• Mô hình phát triển nhà chung cư đô thị: Khái niệm nhà chung cư, đặc điểm, vai trò trong phát triển đô thị hiện đại, cùng với các tiêu chí đánh giá hiệu quả đầu tư xây dựng nhà chung cư.
• Khái niệm về quản lý dự án và phát triển doanh nghiệp xây dựng: Bao gồm quản lý tiến độ, chất lượng, chi phí và nguồn lực trong các dự án xây dựng nhà ở.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: vốn đầu tư xây dựng, huy động vốn, nhà chung cư cao tầng, phát triển đô thị, và chính sách hỗ trợ đầu tư.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định lượng và định tính:

• Nguồn dữ liệu: Thu thập số liệu từ các báo cáo tài chính, kế hoạch đầu tư, hồ sơ dự án của Công ty Kinh doanh Phát triển Nhà Hà Nội; số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê và các văn bản pháp luật liên quan đến chính sách phát triển nhà ở.
• Phương pháp phân tích: Phân tích thống kê mô tả, so sánh các chỉ tiêu tài chính và tiến độ dự án; phân tích SWOT để đánh giá môi trường nội bộ và bên ngoài của Công ty; phương pháp so sánh kinh nghiệm quốc tế trong thu hút vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư.
• Timeline nghiên cứu: Tập trung phân tích các dự án và hoạt động thu hút vốn của Công ty trong giai đoạn 2000-2004, với các số liệu tài chính và tiến độ thi công được cập nhật đến năm 2003.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm 7 dự án lớn do Công ty làm chủ đầu tư hoặc thi công, cùng với phân tích toàn diện về nguồn vốn và cơ cấu tài chính của Công ty trong giai đoạn nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Nguồn vốn đầu tư đa dạng nhưng còn hạn chế về quy mô: Tổng vốn huy động trong 5 năm 1996-2000 đạt khoảng 25.000 tỷ đồng từ nhân dân, 8.000 tỷ đồng vốn tự có doanh nghiệp và gần 2.000 tỷ đồng vốn hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, vốn tự có của Công ty chỉ khoảng 4,78 tỷ đồng, vốn lưu động 2,23 tỷ đồng, chưa đáp ứng đủ nhu cầu phát triển dự án lớn.

2. Hiệu quả huy động vốn qua các dự án điển hình: Dự án nhà ở chung cư A5 - 15 tầng tại khu đô thị mới Đại Kim - Định Công đã hoàn thành và bàn giao 136 căn hộ vào năm 2003, với tỷ lệ bán đạt 100%. Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật khoảng 125 tỷ đồng, trong đó vốn huy động và vốn tự có đóng vai trò chủ đạo.

3. Tiến độ thi công và giải ngân vốn đảm bảo: Các dự án do Công ty làm chủ đầu tư hoặc thi công đều đảm bảo tiến độ giải ngân vốn đều đặn, không bị ứ đọng, góp phần hoàn thành các công trình đúng kế hoạch. Ví dụ, dự án khu đô thị mới Đại Kim - Định Công đã hoàn thành san lấp mặt bằng trị giá hơn 16 tỷ đồng và xây dựng trạm nước 3.000 m³/ngày đêm với tổng mức đầu tư 5,65 tỷ đồng.

4. Những tồn tại trong công tác huy động vốn và phát triển nhà ở: Công ty gặp khó khăn do vốn tự có hạn chế, cơ chế chính sách đền bù giải phóng mặt bằng chưa đồng bộ, thủ tục phê duyệt dự án còn chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai. Ngoài ra, giá nhà đất cao so với thu nhập chung của người dân làm hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận dân cư.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của những hạn chế trên xuất phát từ cơ chế quản lý vốn và chính sách phát triển nhà ở chưa hoàn chỉnh, cũng như sự thiếu đồng bộ trong công tác giải phóng mặt bằng và hỗ trợ người dân tái định cư. So với kinh nghiệm quốc tế như Trung Quốc, Hàn Quốc hay Canada, việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tại Hà Nội còn thiếu sự đa dạng và hiệu quả trong quản lý tài chính.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện cơ cấu nguồn vốn đầu tư theo từng năm, bảng so sánh tiến độ giải ngân vốn và tiến độ thi công các dự án, cũng như biểu đồ tăng trưởng diện tích nhà ở bình quân đầu người tại Hà Nội qua các năm. Những kết quả này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn thiện chính sách và nâng cao năng lực quản lý dự án để thu hút vốn hiệu quả hơn.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Đẩy mạnh đa dạng hóa nguồn vốn huy động: Khuyến khích phát hành trái phiếu công trình, cổ phần hóa doanh nghiệp và thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) nhằm tăng quy mô vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư trong vòng 3-5 năm tới. Chủ thể thực hiện là Công ty phối hợp với các cơ quan quản lý Nhà nước.

2. Cải thiện cơ chế chính sách đền bù giải phóng mặt bằng: Rút ngắn thủ tục, minh bạch chính sách hỗ trợ tái định cư và giải quyết việc làm cho người dân bị ảnh hưởng, đảm bảo tiến độ dự án không bị gián đoạn. Thời gian thực hiện trong 1-2 năm, do chính quyền địa phương và Công ty phối hợp thực hiện.

3. Tăng cường quản lý và giám sát dự án: Áp dụng công nghệ quản lý dự án hiện đại, nâng cao năng lực cán bộ quản lý để đảm bảo tiến độ, chất lượng và hiệu quả sử dụng vốn. Thực hiện liên tục, do Công ty và các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp đảm nhiệm.

4. Khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội: Thiết kế các dự án phù hợp với thu nhập của đa số người dân, đặc biệt là cán bộ công nhân viên chức và người lao động có thu nhập thấp, nhằm tăng khả năng tiếp cận nhà ở. Chủ thể là Công ty phối hợp với các cơ quan chính sách trong vòng 3 năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Các nhà quản lý và hoạch định chính sách đô thị: Giúp hiểu rõ thực trạng và các giải pháp huy động vốn phát triển nhà chung cư, từ đó xây dựng chính sách phù hợp.

2. Doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản: Cung cấp thông tin về cơ cấu vốn, phương pháp huy động vốn và kinh nghiệm triển khai dự án hiệu quả.

3. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước: Hiểu rõ môi trường đầu tư, cơ chế huy động vốn và tiềm năng phát triển nhà chung cư tại Hà Nội.

4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành quản trị kinh doanh, tài chính và phát triển đô thị: Là tài liệu tham khảo quý giá về lý luận và thực tiễn trong lĩnh vực phát triển nhà ở đô thị.

Câu hỏi thường gặp

1. Làm thế nào để Công ty huy động được nguồn vốn lớn cho các dự án nhà chung cư?
   Công ty cần đa dạng hóa các hình thức huy động vốn như phát hành trái phiếu, liên doanh liên kết, thu hút vốn FDI và tận dụng vốn vay ưu đãi từ ngân hàng. Ví dụ, dự án Đại Kim - Định Công đã huy động thành công vốn từ nhiều nguồn khác nhau.

2. Những khó khăn chính trong công tác giải phóng mặt bằng là gì?
   Khó khăn gồm thủ tục phê duyệt chậm, chính sách hỗ trợ tái định cư chưa đồng bộ và chưa giải quyết việc làm cho người dân bị ảnh hưởng, dẫn đến tiến độ dự án bị trì hoãn.

3. Công ty đã áp dụng những công nghệ xây dựng nào để nâng cao chất lượng công trình?
   Công ty sử dụng công nghệ móng cọc khoan nhồi, hệ thống khung dầm bê tông cốt thép kết hợp lõi và sàn dự ứng lực, giúp tăng độ bền và tiến độ thi công.

4. Chính sách hỗ trợ nào của Nhà nước giúp Công ty phát triển nhà chung cư?
   Nhà nước ban hành các nghị định ưu đãi về thuế, đất đai, hỗ trợ vốn vay ưu đãi và cho phép thu tiền ứng trước từ khách hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho huy động vốn.

5. Làm thế nào để đảm bảo tiến độ giải ngân vốn và thi công dự án?
   Công ty chủ động phân bổ vốn đều đặn từ các nguồn, phối hợp chặt chẽ với các cơ quan quản lý và áp dụng quản lý dự án hiệu quả, đảm bảo không bị ứ đọng vốn và tiến độ thi công đúng kế hoạch.

Kết luận

• Công ty Kinh doanh Phát triển Nhà Hà Nội đã đóng góp tích cực vào phát triển nhà chung cư, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của Thủ đô.
• Nguồn vốn đầu tư đa dạng nhưng còn hạn chế về quy mô và hiệu quả huy động cần được cải thiện.
• Tiến độ thi công và giải ngân vốn được duy trì ổn định, góp phần hoàn thành nhiều dự án lớn.
• Các tồn tại về cơ chế chính sách, giải phóng mặt bằng và giá nhà đất cao cần được khắc phục kịp thời.
• Đề xuất các giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn, cải thiện chính sách và nâng cao năng lực quản lý nhằm thúc đẩy phát triển bền vững nhà chung cư tại Hà Nội trong giai đoạn tiếp theo.

Next steps: Triển khai các giải pháp đề xuất trong vòng 3-5 năm, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và nâng cao hiệu quả huy động vốn.

Call-to-action: Các nhà quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần phối hợp chặt chẽ để tạo môi trường thuận lợi, thúc đẩy phát triển nhà chung cư đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 LÝ LUẬN C ơ BẢN V Ể TH Ư H Ú T V ố N ĐÂU t ư XẢY D Ụ N G N H À C H U N G c ư 1. NHU CẨU PHÁT TRIỂN NHẢ CHUNG c u ĐỎ THỊ CỦA HÀ NỘI. Khái niệm và (lặc điểm CIIÍ1 nhà chung cu. Khái niệm: Nhà chung cir là nhà nhiều tầng, nhiều hộ à, có câu trúc kiểu căn Ỉ1 Ộ khép kín có lối đi, cầu thang chung và hộ thống kcì cấu hạ tầng sử (lụng chung.

Vị thế nhà chung cir trong xu thế phát triển của đô thị hiện dại: Đối với một thành phố hiện đại, khu đô thị hiện đại, khu kinh tế hiện dại, vân đề x;ìy dựng các khu nhà chung CU' dã trở thành sứ mạng quan trọng hàng dầu dối với mỗi quốc gia. Đối với Việt Nam, dây là một xu thế lất yếu cua sự phát triển. Hoàn thiện và phát triển các khu chung cư dã trở thanh tiêu chí trực liêp của dồ thị hoá. Mục ticii của dầu tu' và phát triển dược thổ hiện qua các mặt.

Đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của nhân dân. Ở các dô thị lớn có dặc điểm là mật dộ dân CU' cao, nơi tập trung nhiều nhà máy, x í nghiệp và nhiều hoạt dộng kinh lố xã hội. Do vậy nhu cầu vồ nhà ớ, sinh hoạt, di lai lất lớn và không thổ Illicit dược; xã hội càng phát triển thi nhu cầu sống trong dò thị ngày càng cao. Hoàn thiện và hiện dại hoá các khu chung cư là mục ticu cao nhâl dổ dáp ứng các nhu cầu vé diều kiện sinh hoạt của dân cư, dặc hiệt trong thời kỳ hiện dại hoá, cổng nghiệp hoá dất nước.

lạo liền dẻ phát triển kinh tê xã hội. Kinh nghiệm của các nước cho thây con dường tất yếu dổ dô thị hoá là phải tăng cường dầu lư phát triển các khu dò thị mới vệ tinh và đô thị dối trọng. Việc xây dựng, phát triển các khu chung cư, các dô thị mói sẽ tạo diều kiện cho tăng trường và phát triển ncn kinh tò cùng với việc chuyển dịch cơ câu theo ngành, theo vùng lãnh thổ. Nâng cao hiệu qua hoạt động trong mọi lĩnh vực.

Hiệu quả là thước do cua mọi lĩnh vực hoạt dộng, là hiệu quả tổng hợp về kinh tế - xã hội. phản ánh Let quả biểu hiện lợi ích thu được. Hiệu quả dầu tư vào chung cư dược biểu hiện thông qua việc (táp ứng nhu cầu ngày càng cao của nen kinh tế, tao tiền dề cơ bản de thúc dẩy nền kinh tế xã hội phát triển, lạo cơ hội dầu tư trong và ngoài nước, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh. Đầu tư xây dựng nhà 3 L u ậ n v ă n T h ạ c sỹ V ũ T h ế Hùng chung cư là con đường tất yếu để thực hiện quá trình đô thị hoá ở mỗi quốc gia nói chung và cho Việt Nam nói riêng trong giai đoạn hiện nay.

Thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, Thủ đô I là Nội là trung tâm chính trị, văn hoá, xã hội đang ngày càng phát triển, nhu cầu nhà ở ngày càng trử nên bức xúc khi dân số Hà Nội tăng hàng năm 2,5%. Mặt khác, dinh lurớng quy hoạch phát triển Hà Nội theo hướng tạo các chuỗi dô thị mói quanh Hà Nội là hướng di dúng đắn, nôn việc dầu tư vào nhà ở căn hộ cao tầng là ycu cầu cấp thiết, phù với chiến lược phát triển của Thành phố. I là Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước, vào khoảng 12 triệu m2 trong tổng số 81 triệu m2 nhà ờ của cả nước, chiếm gần 15% nhà ở trôn toàn quốc. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 (hơn 40% quỹ nhà toàn Thành phố).

Trong dó, ngành địa chính nhà đất mới chỉ quản lý khoảng 2,8 triệu m2 cho 60.000 hộ thuc nhà ở, còn lại là nhà 0 do các cơ quan của Trung ương và Thành phố Hà Nội tự quản lý. Mặc dù dã có sự hỗ trợ của Nhà nước, song cho đến nay, theo số liệu của Tổng cục thống kê, vẫn còn khoảng 300.000 người phải sống chung đụng chật chội. Có những gia dinh dược tiếng là có nhà nhung diện tích chưa dầy 2 m2/ đầu người. Tạo ra những dô thị mới ngoại thành Hà Nội, những đô thị hiện đại và dầy dủ tiện nghi phương tiện sống theo phương hướng phát triển nhằm (táp ứng theo nhu cầu cao ngày càng tăng của nhiều tầng lớp cán bộ công nhân viên trong xã hôi, tạo nên một chuỗi dô thị ven Hà Nội, giam mật độ tập trung người ở tại khu vực trung tâm, là làm đúng phương hướng và dường lơi phát triển của thủ đô Hà Nội vào năm 2010 của Thủ tướng chính phủ (Theo quyết (lịnh 132/ CT ngày 18 tháng 4 năm 1992 về điều chính quy hoạch mặt bằng Thủ dô).

Theo số liệu thống kê, tốc độ gia lăng dân số của Hà Nội ngày một lớn, 132.000 người trong năm 1999 so với 75.000 người trong năm 1998, tăng 57.000 người một năm. Với một lượng dân số gia tăng nhanh hàng năm như trên, việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhân dân Thủ đô dang gặp khó khăn. Hiện nay, diện tích nhà ở bình quân đầu người của Hà Nội chưa đến 6 m2/ người; dặc biệt là khu vực nội thành và khu phố cổ, mật độ dân số rất cao, cỏ nơi chưa đến 2 m2/ người. Đồng thời một thực trạng nữa là các khu lập thể phần lớn dược xây dựng vào những năm I960 như khu Tập thể Kim Liên, Thành Công, Văn Chương, Nguyễn Công Trứ.

Trương Định,. 4 Luận văn Thạc sỹ Vu T h ế H ùng xuống cấp nghiêm trọng song chưa được cải tạo sửa chữa. Tuy vậy giá cả các căn hộ ơ một số khu tập thổ này vẫn cao, điều đó khảng định nhu cầu rất lớn vẻ các căn hộ nhà ở tại các khư chung cư. Nhà ở chung cư A5 15 tầng tại khu đô thị mới Đại Kim - Định Công 24 ha do Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội (thuộc Tổng công ty dầu tư và phát triển nhà Hà Nội) dầu tư' xây dựng và kinh doanh là một minh chứng rõ ràng.

Năm 2003, Công ty hoàn thành xây dựng và dưa vào khai thác sử dụng khư nhà ở chung CU' cao tầng này. DỐI) thòi diổm này, tháng 8 năm 2004, toàn bộ 136 căn hộ dã dược hán cho những người dân có nhu cầu và toàn hộ 136 căn hộ này dã có người đốn 6. DÍCII này chứng tỏ sự thành công của một mô hình kinh doanh mói về hình thức dầu tư và cơ chế quản lý nhà chung cư; dồng thời nó cũng khảng dịnli dược sự chap thuận của ngưòi sử dụng với các căn hộ cao tầng và 6' xa trung tàm. Nguyen nhân dẫn dến thành công cua mô hình này có thể dược xem là do các yếu lố sau: Nhu cầu vồ nhà ở cùa nhân dâu Thành phố và các tỉnh lân cận khá cao.

Dác nhà ở chung cư dược thiết kế, thắm định, xây dựng và vận hành ỏ' hình (lộ công nghệ cao, thiết bị hiện dại, phong cách quản lý toàn nhà lien tiến. Các căn hộ dược thiết kế xây dựng khép kín, có diện tích tương đối lớn, có han công, lô gia thông thoáng, thang máy hiện đại luôn đáp ứng dược nhu cầu giao thống theo phương dứng khắc phục được tâm lý c ngại khi sống trcn tầng cao; các hoạt dộng kinh doanh dịch vụ tầng 1 như nhà trông xe và các cua hàng cũng tạo điều kiện sinh hoạt tốt, dam bao cho người sử dụng; cơ chế quản lý nhà chung cư được áp dụng mà theo dó, doanh thu từ việc khai thác tung 1 dược sử dụng vào việc quản lý, vận hành và duy tu, báo trì các tiện nghi công cộng như thang máy, bơm nước, quan lý môi trường. 1lệ thống dịch vụ hạ tầng xã hội quanh khu chung cư dược xây dựng dồng bộ, dảm bảo và đáp ứng tương đối các nhu cầu của cuộc sống. Đặc d iê m p h á t t r iể n q u ỹ n h à ỏ ' của H Ì 1 N ộ i.

Vơi mức sống ngày càng tăng lên rõ rệt, việc tạo ra những quần thổ kiến trúc nhà ử trở nên cấp thiết. Nhũng quần thổ nhà ở căn hộ cao tầng càng có nhiều tiêu chí rõ rệt, có tiện nghi và có điều kiện sống hiện dại, tiện lợi, đáp ứng được mọi nhu cầu của khách hàng về lĩnh vực nhà ở. Nhà ở căn hộ cao tầng là phương thức giải quyết số lượng lớn vồ nhu cầu ở trên một dơn vị diện lích dât tối thiểu nhất, là hướng di cùa các nước phát triển trên thế giói về qui hoạch dò thị và xây dựng nhà ở. 5 Luận văn Thạc sỹ Vũ Thê Hùng Nhà ở căn hộ cao tầng là giải pháp cơ bản của các đô thị lớn, là cách sông văn minh của xã hội, nơi tiếp thu và ứng dụng của các công nghệ về nhiều lĩnh vực quan trọng của các ngành cơ bản như điện, nước, điện nhẹ, chống sét, thang máy, công nghệ điều hoà thông gió.

tạo ra sự phát triển chung về nhiều mặt của xã hội. Nhà ở căn hộ cao tầng thổ hiện cách sống tập trung củ ạ các tầng lớp xã hội, tạo điều kiện cho các hình thức hoạt dộng kinh doanh phát triển có định hướng qui hoạch, dưa lại những hiệu quả xã hội to lớn như việc giai quyết các vấn dề về môi trường, vé các vấn đề quản lý thanh thiếu nicn,. tạo ra dược những cộng đồng sống có trách nhiệm, hiểu biết tôn trọng cách sống hiện dại mới mỏ trong cuộc sống hàng ngày. Thực tế ở các nước dã và đang phát triển cho thấy: tăng trưởng kinh tế cùng quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá luôn gắn liền với sự gia tăng dân sỏ ở các đô thị, nhất là các đô thị lớn.

Kèm theo đó là mức sống ngày càng cao; dồng thời nhu cầu V C nhà ở, một trong những nhu cầu c ơ bản của con người, ngày càng tăng. Hà Nội và một số thành phố lớn của nước ta không nằm ngoài quy luật này. Nhằm giải quyết tốt vấn đề nhà ở, đáp ứng yêu cầu số lượng và chất lượng nhà ở của Thành phố, cần khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia vào các dự án phát triển dô thị, trong đó có các dự án về nhà ớ. Nhiều khu dô thị mới dược xây dựng theo hình thức tập trung, theo sự quản lý thống nhất như: Khu dịch vụ tổng hợp.