Chương 1: Tổng quan và cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu Chương 2: Xây dựng bộ tiêu chí và phương pháp nhận dạng cực vị thế về giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng Chương 3: Kết quả nghiên cứu giá đất ở tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng. TỔNG QUAN VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 1. Khái niệm, nguồn gốc và đặc điểm đất ở tại đô thị Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD, “đất đô thị là đất nội thành phố, đất nội thị xã và đất thị trấn.
Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị được quản lý như đất đô thị” [12]. Một cách đơn giản, theo M. Trong hệ thống phân loại mục đích sử dụng đất của Việt Nam, đất ở tại đô thị thuộc loại đất phi nông nghiệp, với mục đích là đất ở [49]. Như vậy, đất ở tại đô thị là một loại trong hệ thống phân loại mục đích sử dụng đất nói chung.
Do đó, đất ở tại đô thị sẽ có những đặc điểm chung của đất đô thị và có cả những đặc điểm riêng. Về nguồn gốc, đất đô thị (trong đó có đất ở tại đô thị) có nguồn gốc chủ yếu từ đất nông nghiệp do nền kinh tế đô thị phát triển, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận [19, 28]. Xét về đặc điểm chung, đất đai có tính chất giới hạn về diện tích. Đối với đất ở tại đô thị thì tính chất khan hiếm này càng trở nên rõ ràng khi dân số đô thị có xu hướng tăng nhanh cả về mặt tự nhiên và mặt cơ học từ tỷ lệ nhập cư.
Ngoài ra, đất ở tại đô thị cũng có những thuộc tính của đất đô thị như: (1) Vị trí có ý nghĩa quan trọng đặc biệt; (2) Phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông và cơ sở hạ tầng; (3) Ít hạn chế về quy mô đầu tư tính theo diện tích; (4) Kết quả sử dụng đất đô thị có tác động mạnh đến môi trường sinh thái và hiệu quả kinh tế sang đất đai ở vùng lân cận theo cả chiều hướng có lợi và có hại [19, 28]. Ngoài ra, đất ở tại đô thị cũng có những đặc điểm riêng. Về mặt pháp lý, người sử dụng đất ở tại đô thị (hộ gia đình, cá nhân) có tối đa các quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, đó là các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [49].
Ngoài ra, đất ở tại đô thị có thời hạn sử dụng lâu dài. Mặc dù về mặt pháp lý, đất ở tại đô thị có mục đích là ở, nhưng thực tế, người sử dụng sẽ đa dạng hóa các loại hình sử dụng trên đất, ví dụ như kinh doanh 6 các dịch vụ về ăn uống, thời trang, y tế, giáo dục,. Trong nhiều trường hợp, các loại hình kinh doanh này sẽ có tác động nhiều hơn đến vị thế và chất lượng của thửa đất so với mục đích ban đầu là để ở. Nhìn chung, đất ở tại đô thị là một thị trường có nhiều giao dịch hơn cả so với các loại thị trường bất động sản khác.
Các quan điểm về giá trị đất đai và đo lường giá trị đất đai 1. Các quan điểm về giá trị đất đai Giá trị là một phạm trù khá rộng và trừu tượng. Luận án sẽ tổng quan một số quan điểm về lý luận giá trị với tư cách là đối tượng của kinh tế học và giới hạn trong học thuyết kinh tế tư sản cổ điển Anh, học thuyết Mác – Lênin, học thuyết kinh tế tân cổ điển, kinh tế học hành vi và marketing hiện đại. Một phần lý do vì kinh tế chính trị tư sản cổ điển Anh là một trường phái khoa học được đánh giá có nhiều đóng góp to lớn cho lịch sử tư tưởng kinh tế chung của loài người [4].
Học thuyết kinh tế chính trị Mác – Lênin cũng được cho là sự kế thừa những tinh hoa của nhân loại [4]; còn học thuyết tân cổ điển, kinh tế học hành vi và marketing hiện đại là những học thuyết gần với thời đại ngày nay. Đối với lý thuyết giá trị của kinh tế chính trị cổ điển, có một số trường phái được xem xét là William Petty, Adam Smith, David Ricardo và Karl Marx. Theo Petty, các yếu tố quyết định giá trị tự nhiên của hàng hóa được suy ra từ những nhân tố của sản xuất là đất đai và lao động [97]. Một luận điểm nổi tiếng của ông đó là “lao động là cha còn đất đai là mẹ của của cải” [4].
Giá trị là tổng các chi phí sản xuất, bao gồm đất đai, vốn và lao động [128]. Ông đã đưa ra thuật ngữ “giá trị sử dụng” và “giá trị trao đổi” và phân biệt chúng, bác bỏ quan niệm cho rằng giá trị sử dụng quyết định giá trị trao đổi [4]. Ví dụ điển hình là nghịch lý kim cương – nước. Nước rất hữu ích với đời sống của con người, nhưng lại có giá thị trường thấp trong khi kim cương có mức sử dụng thấp nhưng có mức giá trị trao đổi cao.
David Ricardo (1772-1823) đã kế thừa và phát triển tư tưởng của A. Smith trong lý luận về giá trị - lao động. Ông cho rằng 7 giá trị của một hàng hóa là số lượng lao động tương đối cần thiết để sản xuất ra hàng hóa đó [4, 156]. Có 2 điểm phát triển trong lý thuyết của Ricardo.
Một là ông không bao trùm tất cả các loại hàng hóa mà có loại trừ những hàng hóa mang tính quý hiếm (ví dụ như sách, tiền xu hiếm, rượu vang chất lượng tốt) vì giá trị của chúng độc lập với lượng lao động ban đầu cần thiết để sản xuất và thay đổi theo sự giàu có và xu hướng khác nhau của những người mong muốn sở hữu chúng [156]. Hai là theo ông, lao động hao phí để sản xuất ra hàng hóa còn bao gồm lao động cần thiết trước đó để sản xuất ra các công cụ, dụng cụ dùng vào việc sản xuất. Điều đó cũng có nghĩa là khi công nghệ sản xuất hàng hóa tốt hoặc thay đổi dịch vụ thì giá trị của hàng hóa cũng thay đổi [156]. Lý thuyết về giá trị - lao động đến thời của Karl Marx (1818-1883) được kế thừa và phát triển trọn vẹn.
Theo Marx, thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hóa, được kết tinh trong hàng hóa tạo ra giá trị [97, 159]. Marx là người đầu tiên phát hiện ra tính chất hai mặt của lao động sản xuất hàng hóa: lao động cụ thể và lao động trừu tượng. Mỗi lao động cụ thể tạo ra một loại giá trị sử dụng nhất định. Trong khi đó lao động trừu tượng là sự tiêu hao sức lao động (bắp thịt, thần kinh) của con người tạo ra giá trị của hàng hóa.
Marx sử dụng lý thuyết giá trị - lao động để xác định nguồn gốc của lợi nhuận, giá trị thặng dư và làm tiền đề cho những nghiên cứu lý luận khác như địa tô. Như vậy, với quan điểm lý thuyết giá trị - lao động khi xét đến đất đai thì có thể phân tích ở khía cạnh như sau. Đất đai nguyên thủy là một tài nguyên đặc biệt, là một trong những yếu tố đầu vào của sản xuất hàng hóa. Nó có giá trị sử dụng, nhưng không có giá trị trao đổi vì có trước con người và không phải do con người tạo ra.
Khi con người tác động lao động vào đất đai để sản xuất, phát triển thì thu được lợi nhuận. Như vậy, giá trị đất đai nếu được tính theo quan điểm này thì bằng giá trị đầu tư lao động trên đất. Học thuyết kinh tế tân cổ điển mà đại diện tiêu biểu là lý thuyết giá trị cận biên và lý thuyết cung cầu và giá cả tập trung phản ánh giá trị theo tiếp cận tâm lý chủ quan [4, 128]. Lý thuyết giá trị cận biên đề cập đến giá trị của hàng hóa nào đó đối với sự thỏa mãn nhu cầu của con người là chi phí của đơn vị hàng hóa cuối được sản xuất [128, 156].
Hay có thể hiểu cơ sở giá trị của hàng hóa là tính hữu 8 dụng và sự khan hiếm [4, 182]. Đối với đất đai dường như hai đặc tính này rất phù hợp vì đất đai đem lại nhiều lợi ích cho con người như là địa bàn sinh sống, làm việc, sản xuất,… Đất đai có tính chất cố định và là nguồn tài nguyên có hạn, nên xu hướng ngày càng khan hiếm. Alfred Marshall (1842-1924) cố gắng tích hợp những lý luận tốt nhất của kinh tế cổ điển với những công cụ mới của trường phái cận biên để giải thích giá trị theo tiếp cận cung và cầu. Theo Marshall, thời gian là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến việc xác định yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị [128].
Nguyên tắc chung là trong thời gian ngắn hạn, nguồn cung cố định, giá trị của hàng hóa được quyết định bởi yếu tố cầu. Ngược lại, trong giai đoạn dài hạn, các điều kiện về chi phí sản xuất (yếu tố bên cung) quyết định giá trị [4, 97]. Giá cả thị trường hay giá cả cân bằng là sự giao nhau của cung và cầu [4, 128]. Đối với đất đai, nguồn cung là có giới hạn, trong khi nhu cầu thì ngày một tăng cao.
Do vậy, trong tương lai, giá trị của đất đai sẽ có xu hướng tăng lên. Nếu như kinh tế cổ điển tìm thấy được những yếu tố quyết định đến giá trị trong điều kiện của nền sản xuất hàng hóa thì kinh tế tân cổ điển lại tìm thấy những yếu tố quyết định đến giá trị trong điều kiện trao đổi thị trường [156]. Một trong những trường phái kinh tế hiện đại ngày nay cũng đề cập đến giá trị là kinh tế học hành vi với sự phối hợp giữa tâm lý học và kinh tế học. Richard Thaler người được giải thưởng Nobel kinh tế năm 2017 đã đặt nền móng và xây dựng phát triển kinh tế học hành vi trong suốt hơn 20 năm.
Ông đã khám phá một cách có hệ thống về hệ quả của các yếu tố xã hội như tính duy lý bị hạn chế, sở thích xã hội và tính thiếu kiềm chế bản thân sẽ ảnh hưởng tới các quyết định của mỗi cá nhân cũng như tới thị trường [181].