NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG, ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI KHU VỰC QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

• Tác giả: Lê Phương Thúy
• Người hướng dẫn: Trần Quốc Bình
• Trường học: Trường Đại học Khoa học Tự nhiên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên Cứu Định Giá Đất Ở Tại Đô Thị Theo Tiếp Cận Vị Thế - Chất Lượng, Áp Dụng Thử Nghiệm Tại Khu Vực Quận Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
• 1.1.1. Khái niệm, nguồn gốc và đặc điểm đất ở tại đô thị
• 1.1.2. Các quan điểm về giá trị đất đai và đo lường giá trị đất đai
• 1.1.3. Các phương pháp và kỹ thuật định giá đất
• 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG
• 1.2.1. Khái niệm Vị thế, Chất lượng và mối quan hệ giữa Vị thế với Chất lượng
• 1.2.2. Quan điểm về giá trị đất đai với hai thành phần Vị thế và Chất lượng
• 1.2.3. Các hướng nghiên cứu của lý thuyết Vị thế - Chất lượng
• 1.2.4. Mô hình cấu trúc vị trí dân cư đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng
• 1.2.5. Cách đo lường giá trị vị thế và giá trị chất lượng của đất đai
• 1.2.6. Cực vị thế. Nhận xét về cách tiếp cận Vị thế - Chất lượng trong nghiên cứu về giá đất ở tại đô thị
• 1.3. KHUNG LÝ THUYẾT, QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG
• 1.3.1. Khung lý thuyết chung nghiên cứu về giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng
• 1.3.2. Quy trình và phương pháp nghiên cứu
• 1.4. TIỂU KẾT CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: XÂY DỰNG BỘ TIÊU CHÍ VÀ PHƯƠNG PHÁP NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG
• 2.1. XÂY DỰNG BỘ TIÊU CHÍ PHÂN LOẠI CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG
• 2.1.1. Cơ sở khoa học xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng
• 2.1.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất ở Việt Nam. Xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng
• 2.2. PHƯƠNG PHÁP NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
• 2.2.1. Cách tiếp cận chung về nhận dạng cực vị thế
• 2.2.2. Quy trình nhận dạng cực vị thế đối với giá đất ở tại đô thị
• 2.3. ỨNG DỤNG BỘ TIÊU CHÍ VÀ NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
• 2.4. TIỂU KẾT CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG
• 3.1. KHÁI QUÁT VỀ QUẬN CẦU GIẤY
• 3.1.1. Các yếu tố tự nhiên. Đặc điểm dịch vụ hệ sinh thái đô thị
• 3.1.2. Đặc điểm kinh tế, văn hóa, xã hội
• 3.1.3. Tình hình sử dụng đất, quản lý giá đất ở tại đô thị
• 3.1.4. Các nghiên cứu về giá đất liên quan đến khu vực nghiên cứu. Đánh giá chung về những yếu tố chính có ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy
• 3.2. DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
• 3.2.1. Điều tra, thu thập tài liệu, dữ liệu
• 3.2.2. Phân tích, xử lý tài liệu, dữ liệu
• 3.3. XÁC LẬP CẤU HÌNH KHÔNG GIAN ĐÔ THỊ QUẬN CẦU GIẤY THEO MẠNG LƯỚI GIAO THÔNG
• 3.4. NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ QUẬN CẦU GIẤY
• 3.4.1. Nhận dạng khái quát cực vị thế
• 3.4.2. Nhận dạng chi tiết cực vị thế
• 3.5. ỨNG DỤNG CÁC CỰC VỊ THẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ CỦA QUẬN CẦU GIẤY
• 3.5.1. Phân vùng vị thế
• 3.5.2. Thành lập bản đồ phân vùng giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy
• 3.6. DỰ BÁO XU HƯỚNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ QUẬN CẦU GIẤY
• 3.6.1. Dự báo xu hướng dịch chuyển cực vị thế mới
• 3.6.2. Dự báo sự thay đổi giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy
• 3.7. ĐỊNH HƯỚNG GIẢI PHÁP QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY
• 3.7.1. Đề xuất mô hình chung quản lý giá đất ở tại đô thị
• 3.7.2. Đề xuất một số giải pháp quản lý giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy
• 3.8. TIỂU KẾT CHƯƠNG 3
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• DANH MỤC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

I. Tổng Quan về Nghiên Cứu Định Giá Đất Đô Thị 55 Ký Tự

Ngày nay, giá trị đất đô thị không chỉ đo bằng nhu cầu vật chất mà còn cả yếu tố tinh thần, xã hội. Các lý thuyết về giá trị đất đai đang tranh luận về lao động, khan hiếm, cung cầu, tâm lý. Nhiều nghiên cứu nhấn mạnh tầm quan trọng của vị trí và cấu trúc không gian đô thị. Vì vậy, kết hợp lý thuyết giá trị và cấu trúc đô thị trong định giá đất là cần thiết. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO) giải thích cấu trúc dân cư đô thị theo mô hình đa cực, dựa trên vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở. Mỗi cực thể hiện mức độ hấp dẫn cao nhất về vị thế xã hội, bao gồm văn hóa, tôn giáo, kinh tế, môi trường. Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc điểm vật lý đảm bảo việc sử dụng bình thường. Dưới góc độ SQTO, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất được nhìn nhận rõ ràng hơn, giúp định giá BĐS khách quan hơn.

1.1. Bản Chất và Vai Trò của Giá Đất Đô Thị

Giá đất đô thị phản ánh giá trị sử dụng đất, đồng thời thể hiện nhu cầu và mong muốn của xã hội. Định giá đất chính xác là yếu tố quan trọng để quản lý hiệu quả thị trường bất động sản và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Việc hiểu rõ các yếu tố tác động đến giá đất giúp đưa ra các quyết định đầu tư và quy hoạch hợp lý.

1.2. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Đô Thị

Giá đất ở đô thị chịu tác động của nhiều yếu tố, bao gồm vị trí địa lý, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng môi trường sống, quy hoạch đô thị và tình hình kinh tế - xã hội. Yếu tố vị trí địa lý thường là yếu tố quan trọng nhất, quyết định phần lớn giá trị của bất động sản. Các tiện ích công cộng, giao thông thuận tiện và gần các khu vực trung tâm cũng làm tăng giá trị đất.

II. Thách Thức Định Giá Đất Chính Xác Tại Quận Cầu Giấy 58 Ký Tự

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tạo ra cơ hội và thách thức về kinh tế, xã hội, môi trường. Xu hướng sống "xanh" thúc đẩy quan tâm đến dịch vụ hệ sinh thái (HST) để cải thiện chất lượng cuộc sống và PTBV. Các nhà quy hoạch đô thị xây dựng nguyên tắc quy hoạch theo tiêu chí chất lượng cuộc sống đô thị (UQoL). Nghiên cứu đo lường UQoL thông qua mô hình Hedonic dựa trên giá nhà đất rất phổ biến. Tuy nhiên, tại Hà Nội, một số nghiên cứu ghi nhận giá BĐS ở khu phố cổ rất cao dù điều kiện sống kém. Cần một giải thích khoa học hơn về bản chất giá trị đất đai. Việc nắm bắt giá trị đất đai được coi là quản lý phần "hồn" của đất đai. Hoạt động định giá đất và quản lý giá đất ở Việt Nam còn bất cập, thiếu cập nhật, vai trò cảm tính cao, có thể dẫn đến hệ lụy.

2.1. Bất Cập trong Định Giá Đất Hiện Nay tại Việt Nam

Cơ sở lý luận và phương pháp luận trong định giá đất còn thiếu tính cập nhật, dẫn đến việc định giá chưa sát với giá thị trường. Vai trò của cảm tính trong quá trình ước lượng giá đất còn cao, làm giảm tính minh bạch và khách quan. Điều này gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và giải quyết tranh chấp đất đai.

2.2. Ảnh Hưởng của Định Giá Đất Đến Ngân Sách Nhà Nước

Việc định giá đất không chính xác có thể dẫn đến Nhà nước bị giảm nguồn thu từ đất, ảnh hưởng đến nguồn lực đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Cơ quan quản lý có thể lúng túng khi đưa ra kết luận về giá đất khi bồi thường, gây ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai.

III. Tiếp Cận Vị Thế Chất Lượng Giải Pháp Định Giá 59 Ký Tự

Sự kết nối giữa lý thuyết SQTO với PTBV, HST, UQoL trong nhận diện giá trị vị thế và chất lượng đất đai theo bộ tiêu chí có thể là giải pháp phù hợp, chưa có nghiên cứu nào thực hiện. Ứng dụng CNTT trong quản lý đất đai, quản lý giá đất là yêu cầu không thể thiếu. Các công nghệ định giá đất cần phân tích nhiều yếu tố, số lượng lớn thửa đất, tiết kiệm thời gian, đảm bảo độ tin cậy. Cầu Giấy là một trong những nơi phát triển năng động nhất của Hà Nội, có kết cấu hạ tầng đô thị văn minh, hiện đại, nhiều địa điểm hấp dẫn có khả năng thành cực vị thế. Mặt bằng UQoL của Quận cao, thị trường BĐS thu hút nhưng cũng là thách thức với nhà quản lý trong định giá đất và điều tiết thị trường BĐS.

3.1. Ưu Điểm của Tiếp Cận Vị Thế Chất Lượng trong Định Giá

Tiếp cận Vị thế - Chất lượng cho phép phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất một cách chi tiết và toàn diện hơn, bao gồm cả các yếu tố vô hình như vị thế xã hội và chất lượng môi trường sống. Điều này giúp định giá đất chính xác hơn và phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản.

3.2. Ứng Dụng CNTT trong Định Giá Đất theo SQTO

Sử dụng các công cụ GIS và phần mềm phân tích dữ liệu để xử lý thông tin về vị trí, chất lượng và các yếu tố liên quan đến giá đất. Điều này giúp tiết kiệm thời gian, nâng cao độ chính xác và khả năng phân tích, dự báo giá đất.

IV. Xây Dựng Bộ Tiêu Chí Định Giá Đất theo SQTO 53 Ký Tự

Luận án này hướng đến việc xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị, dựa trên tích hợp các quan điểm PTBV, tiếp cận dịch vụ HST và tiếp cận chất lượng cuộc sống đô thị. Mục tiêu là xác định quy luật hình thành giá trị và đóng góp của vị thế và chất lượng trong giá trị đất ở tại đô thị. Nghiên cứu cũng nhằm nhận dạng các cực vị thế và áp dụng trong định giá đất hàng loạt, dự báo xu hướng biến động giá và định hướng giải pháp quản lý giá đất ở Cầu Giấy. Phạm vi nghiên cứu là quận Cầu Giấy và khu vực phụ cận, tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở theo quan điểm PTBV, tiếp cận dịch vụ HST và UQoL.

4.1. Cơ Sở Khoa Học Xây Dựng Bộ Tiêu Chí

Bộ tiêu chí được xây dựng dựa trên các nguyên tắc PTBV, đảm bảo cân bằng giữa các yếu tố kinh tế, xã hội và môi trường. Tiếp cận dịch vụ HST giúp đánh giá giá trị của các dịch vụ mà hệ sinh thái đô thị cung cấp, như không gian xanh, không khí trong lành và khả năng điều hòa nhiệt độ. Tiếp cận UQoL giúp đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân đô thị, như an ninh, y tế, giáo dục và văn hóa.

4.2. Tiêu Chí Phân Loại Yếu Tố Ảnh Hưởng Giá Đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở được phân loại thành các nhóm chính, bao gồm: Vị trí địa lý (gần trung tâm, giao thông thuận tiện), hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, viễn thông), hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ), chất lượng môi trường sống (không khí, tiếng ồn, cây xanh) và quy hoạch đô thị (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất).

V. Ứng Dụng Nghiên Cứu Giá Đất Cầu Giấy Kết Quả Giải Pháp 59 Ký Tự

Nghiên cứu cấu hình không gian đô thị Cầu Giấy theo mạng lưới giao thông, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, và nhận dạng các cực vị thế. Từ đó, ứng dụng trong định giá đất và định hướng giải pháp quản lý giá đất ở trên địa bàn Quận. Điểm mới của luận án là nhận diện đầy đủ vị thế và chất lượng trong giá trị đất ở thông qua bộ tiêu chí, và nhận dạng được các cực vị thế về giá đất ở và các kiểu quan hệ giữa giá đất ở với chỉ số UQoL tại Cầu Giấy. Từ đó, dự báo xu hướng biến động và đề xuất giải pháp quản lý giá đất ở trên địa bàn Quận. Luận điểm bảo vệ là giá trị đất ở bao gồm vị thế và chất lượng, PTBV, dịch vụ HST và UQoL là cơ sở để nhận diện hai thành phần này.

5.1. Nhận Dạng Cực Vị Thế Về Giá Đất Ở Tại Cầu Giấy

Xác định các khu vực có giá trị cao nhất về một hoặc nhiều yếu tố vị thế, như trung tâm thương mại, khu vực có giao thông thuận tiện hoặc gần các tiện ích công cộng quan trọng. Các khu vực này được coi là cực vị thế dương, có tác động lớn đến giá đất ở.

5.2. Đề Xuất Giải Pháp Quản Lý Giá Đất Bền Vững

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ và chính xác, bao gồm thông tin về giá giao dịch thực tế, quy hoạch sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Tăng cường kiểm soát việc thực hiện quy hoạch và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản để đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

VI. Kết Luận và Kiến Nghị về Nghiên Cứu Giá Đất Đô Thị 56 Ký Tự

Luận án bổ sung và làm rõ cách tiếp cận vị thế - chất lượng kết hợp với các tiếp cận về PTBV, dịch vụ hệ sinh thái, chất lượng cuộc sống đô thị để xây dựng bộ tiêu chí phân loại và nhận dạng, lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị. Luận án là tài liệu tham khảo hữu ích cho hoạch định chính sách về quy hoạch và quản lý đất đai, đô thị và thị trường bất động sản. Các kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng để hoàn thiện và phát triển các phương pháp định giá đất ở tại đô thị. Nghiên cứu này có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, đóng góp vào việc hiểu rõ hơn về giá trị đất đai và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản.

6.1. Đề Xuất Nghiên Cứu Tiếp Theo về Định Giá Đất

Mở rộng phạm vi nghiên cứu sang các khu vực đô thị khác để kiểm chứng tính khả thi của bộ tiêu chí và phương pháp nhận dạng cực vị thế. Nghiên cứu sâu hơn về tác động của các yếu tố môi trường đến giá đất và đề xuất các giải pháp quy hoạch để nâng cao chất lượng môi trường sống đô thị.

6.2. Hoàn Thiện Phương Pháp Định Giá Đất Ở Đô Thị

Kết hợp tiếp cận Vị thế - Chất lượng với các phương pháp định giá đất truyền thống để đưa ra kết quả định giá chính xác và khách quan hơn. Sử dụng các công cụ và kỹ thuật hiện đại để thu thập và phân tích dữ liệu, nâng cao hiệu quả và độ tin cậy của công tác định giá đất.