MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài: Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng đối với mọi quốc gia, là đầu vào quan trọng liên quan đến mọi lĩnh vực kinh tế - văn hóa – xã hội. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt vì nó không có khấu hao, vị trí cố định (kém lƣu thông), giới hạn về không gian (diện tích), có thể sử dụng vô hạn và tăng giá trị sử dụng nếu đƣợc khai thác hợp lý. Đất đai khi tham gia vào thị trƣờng bất động sản cũng chịu tác động của các quy luật của thị trƣờng: quy luật lƣu thông, quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh.
Ngoài ra, giá đất còn chịu ảnh hƣởng mạnh mẽ của các yếu tố xã hội, tâm linh, vị trí, hình dạng và chính sách pháp luật. Hiến pháp năm 1980 quy định Việt Nam thiết lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai , do Nhà nƣớc làm đa ̣i diê ̣n chủ s ở hữu (có đủ cả 3 quyền năng là quyền chiếm hữu, quyề n đ ịnh đoạt và quyề n s ử dụng đấ t ). Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn thống nhất sử dụng những thuật ngữ theo Luật Đất đai 2003. Cụ thể, giá trị quyền sử dụng đất do Nhà nƣớc quy định sau đây gọi là giá đất do Nhà nƣớc quy định, còn giá quyền sử dụng đất trong giao dịch về quyền sử dụng đất là giá đất theo thị trƣờng. Mục tiêu của Nhà nƣớc là xác định giá đất đúng với giá trị thực của nó tại giai đoạn phát triển nhất định, làm cơ sở điều chỉnh và tác động lên các mối quan hệ kinh tế - xã hội, thiết lập sự cân bằng chung. Điều 56, Luật Đất đai 2003: Giá đất do Nhà nƣớc quy định phải “sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp” và “đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi 2 đất; tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc”.
Tuy nhiên, kể từ khi đất đai trở nên “có giá” thì đã tồn tại 2 loại, đó là giá do Nhà nƣớc quy định và giá thị trƣờng. Giá đất do Nhà nƣớc quy định đƣợc UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng công bố vào ngày mùng 01 tháng 01 hàng năm và có thể điều chỉnh khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc giá trần quy định chêch lệch 30% so với giá thị trƣờng. Tuy nhiên, giá đất trên thị trƣờng biến động liên tục và rất khó xác định mức trung bình nên thực tế là khoảng cách giữa giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá trên thị trƣờng luôn có sự khác biệt đáng kể. Khoảng cách lớn về giá đất đã gây ra không ít những khó khăn trong công tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất và phát triển kinh tế, thu hút đầu tƣ.
Giá đất do Nhà nƣớc quy định có vai trò quan trọng trong việc giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc thu hồi đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, thu thuế, phí từ các giao dịch liên quan đến đất đai. Có thể liệt kê một số hệ quả nhƣ: - Việc áp đặt mức giá đền bù thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trƣờng khi thu hồi đất làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng do không thoả thuận đƣợc với ngƣời dân. Đặc biệt là việc xác định giá đất nông nghiệp trên cơ sở lợi ích thu đƣợc từ sản xuất nên giá rất thấp (200 – 300 nghìn đồng/m2) trong khi giá chuyển nhƣợng thực tế lên đến 1-2 triệu đồng/m2. - Trong cuộc họp Uỷ ban thƣờng vụ Quốc hội, Tổng thanh tra Trần Văn Truyền cho biết: năm 2010, số vụ khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai chiếm 70% trong đó tập trung vào việc thu hồi, giải phóng mặt bằng do việc tính giá đất bồi thƣờng không phù hợp với giá thị trƣờng.
Ngƣời bị thu hồi đất cảm thấy thiệt thòi về quyền lợi khi bị mất đất mà không đƣợc đền bù xứng đáng. Điều này trái với quy luật vận hành của thể chế kinh tế thị trƣờng, không đúng với quy tắc phân bổ nguồn lực đảm bảo hiệu quả Pareto. - Không công bằng khi giá đất bồi thƣờng trong các dự án kinh doanh cao hơn nhiều so với các dự án công ích, lý do các dự án kinh doanh áp dụng phƣơng pháp đền bù theo thoả thuận với ngƣời dân, phần nào đã dựa vào nguyên tắc thị trƣờng. - Sự tồn tại 2 giá đất gây ra lúng túng trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nếu góp vốn bằng giá do Nhà nƣớc quy định thì quá thấp so với giá thị trƣờng, từ đó gây ra nhiều tranh cãi và kiện cáo của ngƣời dân. 3 - Gây thất thu cho ngân sách quốc gia khi tính giá thu tiền sử dụng đất, thuê đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, tiền thu từ xử phạt vi phạm, phí, lệ phí sử dụng đất đều theo khung giá UBND ban hành. - Giá thị trƣờng bị giới đầu cơ thao túng, điều khiển khiến giá đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực (đặc biệt ở đô thị). Điều này làm cho những ngƣời có nhu cầu thực sự về chỗ ở không mua đƣợc nhà, đất.
Thị trƣờng bất động sản kém minh bạch, tỉ lệ giao dịch qua sàn thấp, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro. - Tính giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc với giá trị thấp theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định làm nên chênh lệch giá cổ phiếu quá lớn giữa giá gốc và giá chuyển nhƣợng, đã tạo nên sốt cao trên thị trƣờng chứng khoán. - Tạo điều kiện cho những cá nhân, đơn vị, tổ chức lợi dụng chức quyền để trục lợi, tham nhũng từ đất đai trong các hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất gây ra bất bình đẳng trong xã hội. Hà Nội đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện CNH-HĐH; tốc độ đô thị hóa của thành phố diễn ra rất nhanh, giá đất luôn luôn biến động và có xu hƣớng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cƣ cho ngƣời dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở v.v dẫn đến tình trạng đơn thƣ khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia tăng, gây áp lực lớn đối với chính quyền và ảnh hƣớng đến việc phát triển kinh tế xã hội và tình hình an ninh trật tự của địa phƣơng.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trạng trên, trong đó sự chênh lệch giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do Thành phố quy định là một trong nguyên nhân chủ yếu. Xuất phát từ thực tế trên em đã lựa chọn đề tài “Nghiên cứu sự bất cập giữa giá đất theo quy định của thành phố với giá thị trường trên địa bàn Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu nhằm đề xuất giải pháp hƣớng tới giá đất do Thành phố quy định phù hợp với giá thị trƣờng. Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu cơ sở lý luận về giá đất thị trƣờng và giá đất do Nhà nƣớc quy định; - Đánh giá sự bất cập giữa giá đất theo quy định của Thành phố với giá thị trƣờng trên đia bàn Hà Nội. - Đề xuất giải pháp và kiến nghị hƣớng tới giá đất do Thành phố quy định phù hợp với giá thị trƣờng trên địa bàn Hà Nội.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu: giá đất ở trên địa bàn Hà Nội bao gồm giá đất ở thực tế trên thị trƣờng và giá đất ở theo quy định của Thành phố. - Phạm vi nghiên cứu: + Về lý luận: trong khuôn khổ cơ sở lý luận giá đất. + Về phạm vi lãnh thổ: trên địa bàn thành phố Hà Nội. + Về thời gian: Giá đất quy định của UBND Thành phố Hà Nội từ năm 2005 – 2011 và giá đất chuyển nhƣợng trên thị trƣờng trong năm 2011.
Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phƣơng pháp nghiên cứu đã đƣợc sử dụng kết hợp nhằm đạt đƣợc mục đích và yêu cầu của đề tài đặt ra. Các phƣơng pháp chủ yếu bao gồm: - Phƣơng pháp thu thập dữ liệu sơ cấp và thứ cấp: Thu thập số liệu tại Sở Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội, qua mạng Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở khu vực nghiên cứu. - Phƣơng pháp điều tra xã hội học: Thông qua việc xây dựng mẫu phiếu điều tra, phỏng vấn tại một số quận, huyện trên địa bàn Hà Nội để làm cơ sở cho phân tích, đánh giá thực tiễn về sự bất cập giữa 2 giá đất. Chọn các khu vực, tuyến đƣờng phố có tính chất đại diện, phản ánh đƣợc sự phát triển kinh tế, xã hội của quận và giá đất của các khu vực, đƣờng phố đó có nhiều biến động.
- Phƣơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh: Thống kê số liệu điều tra, khảo sát theo thời gian hàng năm; So sánh các số liệu để làm rõ biến động và các yếu tố tác động; Phân tích ảnh hƣởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị.