Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế với đề tài "Giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội" được thực hiện bởi nghiên cứu sinh Vũ Thị Lan Nhung tại Học viện Tài chính, hoàn thành năm 2021.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu đối với đời sống nhân dân và là điều kiện để nâng cao mức sống, ổn định trật tự xã hội. Tại thành phố Hà Nội, tốc độ đô thị hóa gia tăng nhanh qua các thời kỳ: từ 36,8% năm 1999 lên 41% năm 2009 và đạt 49,2% vào năm 2019. Cùng với sự phát triển kinh tế và các làn sóng di cư về đô thị, nhu cầu về chỗ ở của người dân, đặc biệt là nhóm lao động trẻ và người có thu nhập thấp, liên tục tăng cao. Thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy khoảng 1/3 cư dân tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh gặp khó khăn về nhà ở, trong đó 90% số người thuộc độ tuổi 18–35 chưa có nhà ở riêng.

Nhóm đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội phần lớn là người yếu thế, khả năng tích lũy tài chính thấp, không thể tự giải quyết nhu cầu nhà ở theo cơ chế thị trường mà cần sự trợ giúp từ Nhà nước. Về phía các doanh nghiệp đầu tư, để cung cấp sản phẩm nhà ở xã hội có giá thành thấp hơn nhà ở thương mại, chủ đầu tư buộc phải cắt giảm tối đa các chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và chi phí lãi vay, đòi hỏi phải có các cơ chế ưu đãi tài chính từ phía cơ quan quản lý.

Tuy nhiên, các chính sách và giải pháp tài chính được ban hành (về nguồn vốn, thuế, tín dụng, giá) còn bộc lộ nhiều hạn chế, chưa đồng bộ và việc tổ chức thực hiện gặp vướng mắc. Theo Báo cáo của Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản thành phố Hà Nội, kết quả thực hiện các chương trình nhà ở xã hội giai đoạn 2016–2020 chỉ đạt 4.000 m² sàn, tương đương 60,6% kế hoạch đề ra (trong đó nhà ở cho người thu nhập thấp đạt 3.412 m², tương ứng 69,9%; nhà ở cho công nhân đạt 469.588 m², tương ứng 82,74%; nhà ở cho sinh viên đạt 300 m²). Về mặt học thuật, các công trình nghiên cứu trước đây tại Việt Nam về giải pháp tài chính cho nhà ở xã hội còn phân tán, chưa có nghiên cứu chuyên sâu, hệ thống và toàn diện đặt trong bối cảnh cụ thể của địa bàn Hà Nội. Do đó, việc nghiên cứu hoàn thiện giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội mang tính cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn.

Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

  • Mục đích nghiên cứu: Đề xuất các quan điểm và giải pháp tài chính nhằm phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn tiếp theo.
  • Nhiệm vụ nghiên cứu:
    1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở xã hội, các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội, các nhân tố ảnh hưởng; khảo cứu kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới để rút ra bài học cho Việt Nam và Hà Nội.
    2. Phân tích thực trạng, đánh giá kết quả đạt được, chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế trong việc sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội thời gian qua.
    3. Đề xuất quan điểm và hệ thống giải pháp tài chính nhằm phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội giai đoạn 2021–2030.
  • Các câu hỏi nghiên cứu được xác định trong văn bản:
    • (1) Nhà ở xã hội là gì? Loại hình nhà ở này có đặc điểm gì khác so với những loại hình nhà ở khác?
    • (2) Có những giải pháp tài chính nào được sử dụng để phát triển nhà ở xã hội? Tác động của các giải pháp tài chính đó đối với việc phát triển nhà ở xã hội ra sao? Những nhân tố nào ảnh hưởng đến các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội?
    • (3) Các nước trên thế giới sử dụng các giải pháp tài chính để phát triển nhà ở xã hội như thế nào?
    • (4) Những hạn chế trong việc sử dụng các giải pháp tài chính để phát triển nhà ở xã hội của Hà Nội trong giai đoạn 2011–2020 là gì?
    • (5) Hà Nội cần phải làm gì để hoàn thiện các giải pháp tài chính nhằm phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội.
  • Phạm vi nội dung: Tập trung vào các giải pháp tài chính từ phía Nhà nước nhằm phát triển nhà ở xã hội, bao gồm bốn trụ cột: giải pháp về nguồn vốn, giải pháp về thuế, giải pháp tín dụng và giải pháp về giá.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Hà Nội.
  • Phạm vi thời gian: Phân tích thực trạng giai đoạn 2011–2020; định hướng và đề xuất giải pháp cho giai đoạn 2021–2030.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu quốc tế

Tác giả phân loại các nghiên cứu nước ngoài thành hai nhóm nội dung chính:

  1. Nghiên cứu khái quát về nhà ở và tài chính nhà ở:

    • Arjen van Dijkhuizen (2004) phân tích các yếu tố, công cụ tài chính và cơ chế quản lý rủi ro trong nghiên cứu "Dutch housing finance market".
    • John Ryding (1990) thuộc Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York nghiên cứu mối quan hệ tiền tệ qua công trình "Housing Finance and the Transmission of Monetary Policy".
    • David Lereah (1997) đánh giá triển vọng tài chính nhà ở tại Mỹ qua bài viết "Housing Finance: A long-term perspective".
    • Hoek-Smit (1998) nghiên cứu "Housing Finance in Bangladesh - Improving Access to Housing Finance by Middle and Lower Income Groups", đề xuất quỹ tiết kiệm nhà ở hỗ trợ người thu nhập trung bình và thấp.
    • Masakazu Watanabe (1998) biên soạn "New Directions in Asian Housing Finance - Linking Capital Markets and Housing Finance" về vai trò của thị trường thế chấp sơ cấp và thứ cấp tại châu Á.
    • Robert Bestani và Johann Klein (2005) từ Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) phân tích các vấn đề tồn tại và định hướng chính sách trong "Housing Finance in Asia".
    • Ủy ban Châu Âu (European Commission, 2005) công bố tài liệu "Housing Finance systems for countries in transition - principle and examples" phân tích mô hình và công cụ tài chính cho các nền kinh tế chuyển đổi.

  2. Nghiên cứu chuyên sâu về nhà ở xã hội và tài chính nhà ở xã hội:

    • Ủy ban Kinh tế Châu Âu (Economic Commission Europe, 2006) xuất bản "Guidelines on Social Housing - principle and examples" phân tích lịch sử, nguồn tài chính và các mô hình nhà ở xã hội.
    • Priemus, H. và Dieleman, F. (1999) nghiên cứu "Social Housing Financing in the European Union", chỉ ra ưu nhược điểm tài chính nhà ở xã hội tại EU; năm 2002 công bố tiếp bài viết "Social Housing Policy in the European Union: Past, present and Perspectives" trên tạp chí Urban Studies.
    • Dandolova, I. (2003) trình bày "Policy Issues for Social Housing in South-Eastern Europe" về chính sách tại khu vực Đông Nam Âu.
    • Báo cáo của Viện Nghiên cứu Nhà ở Xã hội Châu Âu (CECODHAS, 2005) bàn về khuôn khổ pháp lý cho chính quyền địa phương và nhà cung cấp nhà ở xã hội.
    • A. Dench (2003) thảo luận cơ chế huy động vốn trong "Social Housing Developers and Financers".
    • M. Stephens (2003) thực hiện hai nghiên cứu: "Social Housing Financing: A Comparative Perspective" phân biệt tài chính nhà ở xã hội với tài chính nhà ở nói chung và "Sustainable Development of Social Housing: Financial Sustainability" nhấn mạnh nguồn lực tài chính bền vững.
    • Hegedus (2003) phân tích chính sách nhà ở xã hội tại Hungary.
    • M. Borer (2003) nghiên cứu giải pháp chuyển nhượng cổ phiếu trong "Stock Transfer - Making UK Social Housing Sustainable".
    • A. Muziol-Weclawowicz (2003) làm rõ chức năng của Quỹ Nhà ở Quốc gia qua công trình "The role of National Housing Fund in Financing Social Rental Housing".

Các hướng nghiên cứu trong nước

Các công trình tại Việt Nam được tác giả tổng hợp theo hai nhóm:

  1. Nghiên cứu chung về nhà ở và tài chính nhà ở:

    • Nguyễn Dũng (2004) với luận án "Phát triển kiến trúc nhà ở đô thị Hà Nội dưới tác động của các yếu tố tâm lý xã hội trong thời kỳ mới".
    • Đỗ Thanh Tùng (2007) với luận án "Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội", tập trung vào tạo lập, phân phối và thu hồi vốn thế chấp.
    • Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) trong sách "Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam", nêu định hướng đổi mới tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng và quỹ phát triển nhà ở.
    • Nguyễn Hồ Phi Hà (2012) với luận án "Huy động các nguồn lực tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam".
    • Phạm Văn Bình (2013) với luận án "Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam".

  2. Nghiên cứu về nhà ở xã hội và tài chính nhà ở xã hội:

    • Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh (2009) chủ biên cuốn sách "Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay – kinh nghiệm Hà Nội".
    • Vũ Thị Lan Nhung (2016) thực hiện đề tài nghiên cứu khoa học cấp học viện "Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển nhà ở xã hội Việt Nam", đánh giá giai đoạn 2011–2015 ở phạm vi cả nước.
    • Nguyễn Ngọc Tuấn (2017) với luận án tiến sĩ "Phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị: nghiên cứu thực tế thành phố Hà Nội".
    • Lê Văn Bính (2017) với luận án "Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội".
    • Nguyễn Tuấn Anh (2018) với luận án "Nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình".
    • Nguyễn Thị Thanh Thủy (2018) công bố bài viết "Phát triển nhà ở xã hội Việt Nam" trên Tạp chí Khoa học xã hội Việt Nam.
    • Ngô Lê Minh (2019) xuất bản sách "Nhà ở xã hội" dưới góc độ kiến trúc và thiết kế.
    • Kỷ yếu Hội thảo "Bức tranh toàn cảnh về nhà ở xã hội - Thách thức và cơ hội" (2016) do Đại học Xây dựng tổ chức với các bài viết của Nguyễn Mạnh Hà, Đặng Hùng Võ, Phạm Sỹ Liêm, Nguyễn Hồng Giang.

Khoảng trống nghiên cứu

Qua tổng quan tài liệu, luận án chỉ ra ba khoảng trống chính:

  1. Các nghiên cứu hiện có chủ yếu đề cập đơn lẻ tới từng khía cạnh kỹ thuật, quản lý hoặc một số công cụ vốn, thuế, chưa có hệ thống lý luận hoàn chỉnh về các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội.
  2. Có sự khác biệt lớn về bối cảnh kinh tế - xã hội và tập quán dân cư (như tâm lý chuộng sở hữu nhà hơn thuê nhà tại Việt Nam) khiến các mô hình tài chính quốc tế không thể áp dụng nguyên bản.
  3. Chưa có công trình nào nghiên cứu trực tiếp, toàn diện và có hệ thống về tổng thể các giải pháp tài chính từ phía Nhà nước nhằm phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và khái niệm sử dụng

  • Khái niệm nhà ở xã hội: Là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật.
  • Khái niệm giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội: Là sự cụ thể hóa các chính sách tài chính của Nhà nước, bao hàm tổng thể các cách thức và biện pháp sử dụng các công cụ tài chính một cách thích hợp và đồng bộ nhằm mục đích phát triển nhà ở xã hội.
  • Khung phân tích 4 trụ cột giải pháp tài chính từ phía Nhà nước:
    1. Giải pháp nguồn vốn: Nguồn vốn ngân sách nhà nước (đầu tư trực tiếp, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và hạ tầng, vốn vay ODA); Quỹ phát triển nhà ở; Quỹ tiết kiệm nhà ở và Ngân hàng tiết kiệm nhà ở.
    2. Giải pháp thuế và thu liên quan đến đất đai: Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế trước bạ.
    3. Giải pháp tín dụng: Hạn mức cho vay, lãi suất ưu đãi, thời hạn vay, điều kiện vay vốn, nguyên tắc và biện pháp bảo đảm tiền vay (bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay hoặc tài sản khác).
    4. Giải pháp giá: Quy định phương pháp định giá, khống chế trần lợi nhuận định mức, cơ chế bù giá hoặc trợ giá cho thuê, thuê mua, mua bán.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng kết hợp duy vật lịch sử, cùng các phương pháp nghiên cứu cụ thể:

  • Phương pháp nghiên cứu tổng quan tài liệu: Hệ thống hóa lý luận và thực tiễn trong, ngoài nước.
  • Phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu thứ cấp: Thu thập dữ liệu từ Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà nước, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường BĐS Trung ương và thành phố Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội.
  • Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp (Điều tra xã hội học): Khảo sát 3 nhóm đối tượng qua hai giai đoạn (sơ bộ và chính thức).
| Giai đoạn điều tra | Kỹ thuật | Hình thức | Thời gian thực hiện |
|---|---|---|---|
| Nghiên cứu sơ bộ | Thảo luận, phỏng vấn chuyên gia | Trực tiếp, qua điện thoại | Tháng 7/2019 – Tháng 9/2019 |
| Khảo sát thử nghiệm | Phát phiếu điều tra thử | Trực tuyến (Google Forms) | Tháng 2/2020 – Tháng 4/2020 |
| Nghiên cứu chính thức | Phát phiếu điều tra chính thức | Trực tiếp | Tháng 8/2020 – Tháng 10/2020 |

Mẫu điều tra chính thức được làm sạch và xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel:

  • Nhóm 1 (Cơ quan quản lý và chuyên gia): Phát 100 phiếu, thu về 84 phiếu, 75 phiếu hợp lệ (bảng hỏi gồm 12 câu).
  • Nhóm 2 (Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội): Phát 100 phiếu, thu về 75 phiếu, 68 phiếu hợp lệ (bảng hỏi gồm 12 câu).
  • Nhóm 3 (Người thụ hưởng - người mua, thuê, thuê mua): Khảo sát tại 3 dự án điển hình trên địa bàn Hà Nội gồm Đặng Xá II (giá thấp), Rice City (giá trung bình), Ecohome 3 (giá cao); phát 300 phiếu, thu về 272 phiếu, 250 phiếu hợp lệ (bảng hỏi gồm 9 câu).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội

Chương 1 hệ thống hóa các khái niệm, phân loại, tiêu chuẩn kỹ thuật, các công cụ tài chính và nhân tố tác động đến phát triển nhà ở xã hội:

  • Đặc điểm pháp lý và kỹ thuật của nhà ở xã hội theo quy định pháp luật Việt Nam:

    • Tiêu chuẩn thiết kế: Căn hộ chung cư phải khép kín, diện tích sử dụng tối thiểu 25 m², tối đa 70 m² (địa phương được phép điều chỉnh tăng diện tích tối đa không quá 10%, và số căn hộ có diện tích trên 70 m² không vượt quá 10% tổng số căn trong dự án); mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất được phép điều chỉnh tăng tối đa 1,5 lần. Nhà liền kề thấp tầng có diện tích đất xây dựng không quá 70 m², hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần.
    • Quy định giao dịch: Người thuê không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng. Người mua, thuê mua chỉ được phép bán lại hoặc thế chấp sau tối thiểu 05 năm kể từ khi trả hết tiền theo hợp đồng và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Khi bán lại sau 5 năm, bên bán nộp 50% tiền sử dụng đất đối với căn hộ chung cư hoặc 100% tiền sử dụng đất đối với nhà thấp tầng liền kề theo giá đất thời điểm bán. Nếu bán trước thời hạn 5 năm, chỉ được bán lại cho Nhà nước, cho chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với giá không vượt quá giá bán cùng loại tại thời điểm đó. Dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê phải cho thuê tối thiểu 10 năm trước khi được phép bán.

  • Phân loại nhà ở xã hội:

    • Theo mục đích sử dụng: Bán, cho thuê, cho thuê mua.
    • Theo nguồn vốn: Vốn ngân sách nhà nước, vốn ngoài ngân sách.
    • Theo thiết kế: Nhà chung cư, nhà ở liền kề thấp tầng.
    • Theo đối tượng thụ hưởng: Người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, sinh viên.

  • Nội dung và cơ chế vận hành của 4 nhóm giải pháp tài chính:

    1. Giải pháp nguồn vốn: Làm rõ vai trò cung ứng từ ngân sách, Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà ở và mô hình Ngân hàng tiết kiệm nhà ở (tổ chức tín dụng cổ phần chuyên trách huy động tiết kiệm nhà ở kỳ hạn 10–15 năm với lãi suất ưu đãi).
    2. Giải pháp thuế và nghĩa vụ đất đai: Phân tích cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Đánh giá cơ chế miễn giảm tiền đất và thuế gián thu nhằm hạ giá thành xây dựng.
    3. Giải pháp tín dụng: Xác lập các cấu phần về hạn mức cho vay, lãi suất cho vay, thời hạn vay, điều kiện cấp tín dụng và tài sản bảo đảm (thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay).
    4. Giải pháp giá: Xác định nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí, không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi thuế. Quy định khung lợi nhuận định mức: tối đa 10% đối với nhà ở để bán và tối đa 15% đối với nhà ở cho thuê hoặc thuê mua.
| Loại hình định giá | Công thức xác định trong văn bản | Các tham số chính |
|---|---|---|
| **Giá bán 1m² ($G_{iB}$)** | $G_{iB} = \frac{T_đ - T_{dv} + L}{S_B} \times K_i \times (1 + \text{GTGT})$ | $T_đ$: Tổng chi phí đầu tư xây dựng phần để bán
$T_{dv}$: Lợi nhuận từ kinh doanh thương mại phân bổ
$L$: Lợi nhuận định mức (tối đa 10%)
$S_B$: Tổng diện tích sàn để bán
$K_i$: Hệ số tầng |
| **Giá cho thuê 1m²/tháng ($G_{iT}$)** | $G_{iT} = \frac{V_đ + L - T_{dv}}{12 \times \sum S_{iT} \times K_i} \times K_i \times (1 + \text{GTGT}) + \frac{B_t}{12 \times \sum S_{iT}}$ | $V_đ$: Chi phí đầu tư phân bổ hàng năm (bảo toàn vốn)
$L$: Lợi nhuận định mức năm (tối đa 15%)
$B_t$: Chi phí bảo trì bình quân năm
$S_{iT}$: Diện tích cho thuê căn hộ $i$
$n$: Thời gian thu hồi vốn (tối thiểu 15 năm; nhà chỉ để cho thuê tối thiểu 20 năm) |
| **Giá cho thuê mua 1m² ($G_{iTM}$)** | Tương tự cấu trúc bảo toàn vốn có tính đến tỷ lệ thanh toán lần đầu ($A_i$) | $A_i$: Tỷ lệ giá trị còn lại sau khi trừ tiền thanh toán lần đầu ($A_i < 1$)
$n$: Thời gian thuê mua thỏa thuận (tối thiểu 05 năm)
$L$: Lợi nhuận định mức năm (tối đa 15%) |
  • Nhân tố ảnh hưởng và bài học kinh nghiệm quốc tế:
    • Phân tích các nhân tố môi trường vĩ mô (môi trường chính trị - pháp luật, tăng trưởng kinh tế, thu nhập dân cư, lạm phát, chính sách tiền tệ) và môi trường vi mô.
    • Khảo cứu kinh nghiệm thực tế về công cụ tài chính nhà ở xã hội từ 12 quốc gia trên thế giới, từ đó đúc kết 4 bài học kinh nghiệm cho Việt Nam và Hà Nội.

Chương 2: Thực trạng giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội thời gian qua

Chương 2 tập trung phản ánh và đánh giá thực trạng triển khai các chính sách tài chính nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2011–2020:

  • Phân tích kết quả triển khai 4 nhóm giải pháp:
    • Nguồn vốn: Đánh giá việc bố trí vốn từ ngân sách thành phố, nguồn lực từ Quỹ đầu tư phát triển thành phố và các kênh huy động ngoài ngân sách.
    • Chính sách thuế và đất đai: Thực tế áp dụng việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các mức thuế suất ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT cho các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội.
    • Chính sách tín dụng: Quá trình giải ngân các gói tín dụng hỗ trợ lãi suất cho chủ đầu tư và người mua nhà (thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại được chỉ định).
    • Chính sách giá: Thực tế thẩm định, phê duyệt giá bán, giá thuê và giá thuê mua tại các dự án trên địa bàn; việc kiểm soát biên độ lợi nhuận 10% đối với bán và 15% đối với thuê/thuê mua.
  • Tổng hợp kết quả điều tra thực tế: Phân tích dữ liệu từ 75 phiếu nhóm chuyên gia/quản lý, 68 phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản và 250 phiếu nhóm cư dân tại 3 dự án Đặng Xá II, Rice City và Ecohome 3; chỉ rõ các vướng mắc về tiếp cận vốn vay, thủ tục xác nhận đối tượng và tính toán giá thành.
  • Đánh giá chung: Nêu rõ những kết quả đạt được trong việc cải thiện chỗ ở cho người dân, đồng thời phân tích các hạn chế: kết quả thực hiện chưa đạt chỉ tiêu quy hoạch (giai đoạn 2016–2020 chỉ đạt 60,6% kế hoạch), thủ tục giải ngân vốn còn chậm, cơ chế ưu đãi thuế chưa đủ hấp dẫn chủ đầu tư, và gói tín dụng ưu đãi thiếu tính dài hạn.

Chương 3: Hoàn thiện giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

Chương 3 xây dựng các giải pháp có tính ứng dụng cho giai đoạn 2021–2030:

  • Bối cảnh và định hướng: Phân tích mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu nhà ở xã hội của thủ đô Hà Nội đến năm 2030; xác lập quan điểm hoàn thiện chính sách tài chính gắn liền với định hướng an sinh xã hội và bình ổn thị trường bất động sản.
  • Hệ thống giải pháp tài chính đề xuất từ phía Nhà nước:
    1. Hoàn thiện cơ chế tạo lập và phân bổ nguồn vốn: Đa dạng hóa nguồn vốn ngân sách, thiết lập cơ chế hoạt động hiệu quả cho Quỹ phát triển nhà ở, nghiên cứu hình thành Quỹ/Ngân hàng tiết kiệm nhà ở.
    2. Hoàn thiện chính sách thuế và tài chính đất đai: Rà soát, đơn giản hóa thủ tục miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; điều chỉnh cơ chế ưu đãi thuế GTGT và thuế TNDN cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội.
    3. Hoàn thiện chính sách tín dụng ưu đãi: Tăng cường hạn mức cho vay, ổn định lãi suất dài hạn cho người thu nhập thấp, nới lỏng điều kiện chứng minh tài chính và đa dạng hóa hình thức bảo đảm tiền vay.
    4. Hoàn thiện phương pháp định giá và quản lý giá: Cải tiến quy trình kiểm tra các yếu tố hình thành giá thành xây dựng, đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa chủ đầu tư và người thụ hưởng.

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận

  1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ các vấn đề lý luận nền tảng về nhà ở xã hội, khái niệm và nội dung của giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội dưới giác độ quản lý kinh tế của Nhà nước.
  2. Phân tích rõ cơ chế tác động của 4 công cụ tài chính (vốn, thuế, tín dụng, giá) đến việc kích cầu và tăng cung nhà ở xã hội, đồng thời làm rõ các nhân tố môi trường chi phối quá trình thực thi.
  3. Khảo cứu kinh nghiệm quốc tế tại 12 quốc gia, rút ra 4 bài học kinh nghiệm có giá trị tham khảo cho việc xây dựng chính sách tài chính nhà ở xã hội tại Việt Nam và Hà Nội.

Đóng góp về mặt thực tiễn

  1. Cung cấp bức tranh toàn diện, độc lập về kết quả thực hiện các chương trình nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội giai đoạn 2011–2020 trên cả 4 nhóm giải pháp tài chính.
  2. Sử dụng dữ liệu điều tra xã hội học sơ cấp từ 3 nhóm đối tượng thực tế (75 chuyên gia/nhà quản lý, 68 doanh nghiệp đầu tư xây dựng, 250 người thụ hưởng tại các dự án Đặng Xá II, Rice City, Ecohome 3), tạo lập cơ sở thực chứng khách quan để đánh giá những điểm nghẽn chính sách.
  3. Đề xuất hệ thống quan điểm và giải pháp tài chính đồng bộ từ phía Nhà nước nhằm phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2021–2030, phục vụ việc thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế của nghiên cứu: Luận án tập trung chủ yếu vào các giải pháp tài chính từ phía Nhà nước, chưa đi sâu vào toàn bộ các công cụ tài chính phi chính phủ; phạm vi khảo sát thực tế khu trú trên địa bàn thành phố Hà Nội và tại 3 dự án nhà ở xã hội tập trung điển hình (Đặng Xá II, Rice City, Ecohome 3).
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu sang các cơ chế hợp tác công tư (PPP) trong huy động vốn cho nhà ở xã hội; nghiên cứu so sánh liên vùng giữa Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị lớn khác; phân tích sâu hơn về các công cụ tài chính phái sinh và mô hình chứng khoán hóa bất động sản nhà ở xã hội.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo chuyên ngành hữu ích cho các nhóm đối tượng:

  • Cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, UBND thành phố Hà Nội, Sở Xây dựng, Ban chỉ đạo chính sách nhà ở): Tham khảo phần đánh giá thực trạng giai đoạn 2011–2020 và các đề xuất hoàn thiện cơ chế miễn giảm tiền đất, chính sách thuế, gói tín dụng ưu đãi và phương pháp thẩm định giá.
  • Nghiên cứu sinh, giảng viên và các viện nghiên cứu kinh tế/tài chính: Tham khảo khung lý thuyết 4 trụ cột giải pháp tài chính, phương pháp khảo sát 3 nhóm đối tượng và tổng hợp kinh nghiệm từ 12 quốc gia.
  • Doanh nghiệp đầu tư bất động sản và các tổ chức tín dụng: Nắm rõ phương pháp xác định giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua theo quy định pháp luật và các điều kiện hưởng ưu đãi tài chính từ Nhà nước.

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án xác định các công cụ giải pháp tài chính từ phía Nhà nước gồm những thành phần nào?

Luận án xác định 4 nhóm giải pháp tài chính cốt lõi từ phía Nhà nước gồm:

  • Giải pháp về nguồn vốn: Ngân sách nhà nước, Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ/Ngân hàng tiết kiệm nhà ở.
  • Giải pháp về thuế và nghĩa vụ tài chính đất đai: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, thuế trước bạ.
  • Giải pháp tín dụng: Hạn mức vay, lãi suất vay, thời hạn vay, điều kiện vay và bảo đảm tiền vay.
  • Giải pháp về giá: Phương pháp tính giá bán, giá thuê, giá thuê mua và quy định lợi nhuận định mức.

2. Quy định về diện tích và thời hạn chuyển nhượng nhà ở xã hội được văn bản nêu như thế nào?

Theo văn bản, đối với nhà chung cư, căn hộ có diện tích tối thiểu 25 m² sàn, tối đa 70 m² sàn (địa phương có thể điều chỉnh tăng tối đa 10% diện tích và tỷ lệ căn hộ trên 70 m² không quá 10%). Đối với nhà liền kề thấp tầng, diện tích đất không quá 70 m². Về chuyển nhượng, người mua/thuê mua chỉ được phép bán lại sau tối thiểu 05 năm kể từ khi trả hết tiền; khi bán nộp 50% tiền sử dụng đất đối với chung cư hoặc 100% đối với nhà thấp tầng liền kề. Dự án nhà ở xã hội cho thuê chỉ được bán sau thời hạn tối thiểu 10 năm.

3. Mức lợi nhuận định mức trong công thức xác định giá bán và giá cho thuê nhà ở xã hội là bao nhiêu?

  • Trong công thức tính giá bán ($G_{iB}$): Lợi nhuận định mức ($L$) tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội để bán.
  • Trong công thức tính giá cho thuê ($G_{iT}$) và thuê mua ($G_{iTM}$): Lợi nhuận định mức ($L$) tối đa là 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội cho thuê hoặc thuê mua