PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của mọi tầng lớp nhân dân, là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống của người dân, ổn định xã hội, góp phần tích cực vào xây dựng và phát triển đất nước. Trong những năm gần đây, do tốc độ đô thị hóa tăng nhanh (từ 36,8% năm 1999 lên 41% năm 2009 và 49,2% vào năm 2019) [75] do sự phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội, do việc hình thành các khu công nghiệp mới tập trung cùng với làn sóng di cư ngày càng mạnh mẽ về các đô thị lớn nên nhu cầu về nhà ở của người dân tại thủ đô Hà Nội liên tục tăng cao. Mặt khác, thu nhập tự tích lũy của người dân nói chung đặc biệt là những đối tượng lao động trẻ còn rất thấp, chưa tự giải quyết được nhu cầu về nhà ở.
Hiện nay, khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận không nhỏ người dân gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt những người nghèo, có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân tại các khu công nghiệp. Theo thống kê của Bộ xây dựng, khoảng 1/3 cư dân tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh gặp khó khăn về nhà ở, trong đó 90% người trong lứa tuổi 18-35 không có nhà. Thực tế cho thấy những người có nhu cầu về nhà ở xã hội đa số là các đối tượng yếu thế, hoàn cảnh khó khăn, thu nhập ở mức thấp hoặc trung bình.
Họ muốn có nhà để ở nhưng vì điều kiện khách quan hoặc chủ quan nào đó không thể tự xoay sở mà cần có sự trợ giúp từ bên ngoài mà trước tiên là từ Nhà nước. Thông qua các giải pháp ưu đãi về tài chính, Nhà nước sẽ giúp tháo gỡ phần nào những khó khăn về nhà ở mà người nghèo không thể tự giải quyết được. Về phía các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: đặc thù của các dự án nhà ở xã hội là phải cung cấp những sản phẩm nhà ở có giá thấp hơn so các loại hình nhà ở khác cùng chất lượng để đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận người nghèo, người thu nhập thấp. Tuy nhiên, muốn có sản phẩm nhà ở giá rẻ đòi hỏi các chủ đầu tư phải cắt giảm đến mức thấp nhất các khoản chi phí đầu vào như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản thuế, chi phí lãi vay….
Để điều đó có thể trở thành hiện thực thì không thể thiếu được vai trò của Nhà nước. Bằng việc ban hành và thực thi các giải pháp nói chung, giải pháp tài chính nói riêng như miễn, 2 giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm một số khoản thuế, ưu đãi về lãi suất vay xây nhà… Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thời gian qua, các chính sách, giải pháp tài chính nhằm phát triển nhà ở xã hội đã được Nhà nước ban hành như: giải pháp về nguồn vốn, giải pháp về thuế, giải pháp về giá, giải pháp về tín dụng nhưng còn nhiều hạn chế, bất cập, chưa đầy đủ, đồng bộ, kịp thời; việc tổ chức thực hiện cũng còn nhiều vướng mắc khiến cho chương trình phát triển nhà ở xã hội của Thành phố Hà Nội chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, các kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của Hà Nội không đạt được mục tiêu đã đề ra. Theo Báo cáo đánh giá kết quả hoạt động về nhà ở và thị trường bất động sản của Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội thì kết quả thực hiện các chương trình nhà ở xã hội của Hà Nội giai đoạn 2016-2020 mới chỉ đạt 4.000 m2 nhà ở tương đương 60,6% kế hoạch đề ra ( trong đó nhà cho người thu nhập thấp đạt 3.412 m2 tương ứng 69,9%; nhà cho công nhân đạt 469.588 m2 tương ứng 82,74%; nhà cho sinh viên đạt 300.
Mặt khác, tính đến thời điểm hiện tại tuy đã có một số nghiên cứu đơn lẻ về phát triển nhà ở xã hội, nhưng những nghiên cứu chuyên sâu về các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng còn rất ít, chưa toàn diện, đầy đủ và hệ thống. Vì những lí do trên mà việc hoàn thiện các giải pháp tài chính nhằm phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội trong thời gian tới là hết sức cấp thiết. Vì vậy NCS đã lựa chọn đề tài ” Giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội “ làm đề tài nghiên cứu cho luận án của mình. Đề tài được thực hiện với mong muốn tìm ra các giải pháp tốt nhất, phù hợp nhất để hoàn thiện các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội Hà Nội, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho phần lớn người dân, đặc biệt là người nghèo.
Đề tài có ý nghĩa lớn về lí luận và thực tiễn, rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay và các năm tiếp theo. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án và hướng nghiên cứu tiếp theo của luận án 2. Nghiên cứu của nhóm tác giả nước ngoài Nghiên cứu khái quát về nhà ở và tài chính nhà ở Hiện có một số nghiên cứu về tài chính nhà ở tại các quốc gia phát triển như tác giả Arjen van Dijkhuizen, Hà Lan trong nghiên cứu của mình về "Thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan" (Dutch housing finance market) (2004) [79] cũng đã đưa ra các phân tích chung về các yếu tố của thị trường tài chính nhà ở đồng thời giới thiệu các công cụ tài chính sử dụng cũng như các rủi ro và các biện pháp quản lý rủi ro tại thị trường này. Nghiên cứu của John Ryding thuộc Ngân hàng dự trữ quốc gia New York (Federal Reserve Bank of New York) “Tài chính nhà ở và sự chuyển đổi về chính sách tiền tệ” (Housing Finance and the Transmission of Monetary Policy) (1990) [94].
Nghiên cứu “Tài chính nhà ở: Triển vọng và dài hạn (Housing Finance : A long-term perspective) [83] của David Lereah tại Tạp chí Business Economics 7/1997 đã đưa ra các nhận xét và đánh giá về triển vọng tài chính nhà ở tại Mỹ. Hoek- Smit (1998) trong nghiên cứu “ ( Housing Finance in Bangladesh - Improving Access to Housing Finance by Middle and Lower Income Groups ) [97] “ Tài chính nhà ở tại Bangladesh - Cải thiện khả năng tham gia của nhóm người có thu nhập trung bình và thấp vào tài chính nhà ở đã đưa ra một số giải pháp về tài chính giải pháp hỗ trợ về vốn, hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm hỗ trợ người thu nhập trung bình và thấp có thể tiếp cận với nhà ở. Trên cơ sở các cuộc hội thảo về vai trò của các tổ chức thế chấp sơ cấp và thứ cấp tại Bali, Indonesia tháng 7/1998 tác giả Masakazu Watanabe đã tổng hợp và xuất bản “Hướng mới trong tài chính nhà ở châu Á - Liên kết giữa tài chính nhà ở và các thị trường vốn” (New Directions in Asian Housing Finance-Linkins Capital markets and Housing Finance) [98]. Khác với nghiên cứu trên, Robert Bestani và Johann Klein (2005) tại Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đã tập trung đi sâu phân tích tầm quan trọng của tài 4 chính nhà ở, các vấn đề tồn tại trong tài chính nhà ở Châu Á và đưa ra các định hướng chính sách để giải quyết vấn đề này trong nghiên cứu “Tài chính nhà ở tại Châu Á” ( Houing Finance in Asia) [106].
Để thống nhất các chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp, năm 2005 Ủy ban Châu Âu (European Commision) đã xuất bản ” Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi- Lý thuyết và thực tiễn”) (Housing Finance systems for counstries in transition- principle and examples) [90]. Trong đó phân tích hệ thống tài chính nhà ở và các công cụ chính sách sử dụng cũng như giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số nước nhằm giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi hoàn thiện cơ chế chính sách để tìm ra một mô hình tài chính nhà ở hoàn thiện cho mình. Các nghiên cứu trên của các tác giả đã đề cập đến những kiến thức chung về nhà ở và hệ thống tài chính nhà ở cùng các công cụ tài chính nhà ở nói chung chứ chưa đi vào phân tích sâu về nhà ở xã hội và tài chính nhà ở xã hội. Nghiên cứu về lĩnh vực nhà ở xã hội và tài chính nhà ở xã hội Bên cạnh các nghiên cứu về nhà ở nói chung ở trên, các tác giả nước ngoài cũng đã có những nghiên cứu sâu hơn về nhà ở xã hội, chính sách nhà ở xã hôi và tài chính nhà ở xã hội ở một số quốc gia và khu vực.
Cụ thể như sau: Cuốn sách “ Guidelines on Social Housing - principle and examples” ( Hướng dẫn về nhà ở xã hội – lý thuyết và thực tiễn) của Ủy ban kinh tế Châu Âu ( Economic Commission Europe) xuất bản năm 2006. Trong đó đã phân tích lịch sử ra đời và phát triển của nhà ở xã hội, vai trò của chính sách nhà ở xã hội trong chính sách nhà ở, các nguồn tài chính cho phát triển nhà ở xã hội và giới thiệu một số mô hình nhà ở xã hội tại Châu Âu“ [86]. Nghiên cứu của 2 tác giả Premium, H và Dielman, F “Social Housing Financing in the European Union (1999) (Tài chính nhà ở xã hội ở Liên minh Châu Âu) đã đánh giá những ưu nhược điểm trong vấn đề tài chính nhà ở tại Liên Minh Châu Âu và dự báo những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện các chính sách tài chính cho nhà ở xã hội của Liên minh Châu Âu giai đoạn những năm đầu của thế kỷ 20 [104]. 5 Tại Hội nghị cấp cao về nhà ở tại Paris (Presentation at the High- Level Housing Conference, Paris) ngày 23, 24 tháng/4 2003, Tác giả Dandolova, I với nghiên cứu “ Policy Issues for Social Housing in South- Eastern Europe” (Chính sách nhà ở xã hội ở Đông Nam Âu) trong đó đã trình bày giới thiệu về chính sách nhà ở xã hội tại các nước Đông Nam Âu, những hạn chế vướng mắc của chính sách nhà ở xã hội tại các nước này [82].