Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên hữu hạn, giữ vai trò nền tảng trong mọi hoạt động kinh tế – xã hội. Dưới tác động của tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và quá trình mở rộng đô thị, nhu cầu sử dụng đất cho mục đích nhà ở, kinh doanh, dịch vụ và hạ tầng ngày càng gia tăng, kéo theo sự sụt giảm đáng kể của quỹ đất nông nghiệp. Quá trình này đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải được thực hiện chặt chẽ nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và hạn chế tranh chấp phát sinh trong đời sống xã hội.
Chuyển quyền sử dụng đất là quyền cơ bản của người sử dụng đất, đã được quy định qua các thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1993, 2003 đến Luật Đất đai năm 2013 với 7 hình thức chuyển quyền cụ thể. Tại thị trấn Thanh Miện (trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương), hoạt động chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng sôi động cùng với tốc độ phát triển đô thị. Tuy nhiên, việc thực thi các quy định pháp luật tại cơ sở vẫn bộc lộ nhiều khó khăn: người dân còn hạn chế về hiểu biết pháp lý, tình trạng giao dịch tự phát (chuyển quyền ngầm) chưa được kiểm soát triệt để, và quy trình xử lý hồ sơ hành chính đôi lúc còn quá tải.
Xuất phát từ bối cảnh đó, tác giả Hoàng Thị Hạ (Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên) đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Quản lý đất đai với đề tài: "Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Thanh Miện - huyện Thanh Miện - tỉnh Hải Dương giai đoạn 2013 – 2015", dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Đức Nhuận.
Mục tiêu nghiên cứu:
- Mục tiêu tổng quát: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2013–2015, qua đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Thanh Miện.
- Mục tiêu cụ thể:
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất ở thị trấn Thanh Miện trong giai đoạn 2013–2015.
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở thị trấn Thanh Miện trong giai đoạn 2013–2015 theo từng hình thức luật định.
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử dụng đất tại địa phương.
- Phân tích thuận lợi, khó khăn, tìm ra nguyên nhân và đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm hoàn thiện công tác quản lý đất đai.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Thanh Miện, huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương.
- Phạm vi nội dung: 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất).
- Phạm vi không gian: Địa bàn thị trấn Thanh Miện, huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương (thu thập dữ liệu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Miện).
- Phạm vi thời gian: Dữ liệu biến động và hồ sơ giao dịch được tổng hợp trong giai đoạn 2013–2015; thời gian tiến hành điều tra thực địa từ tháng 8/2016 đến tháng 10/2016.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu chuyên ngành Quản lý đất đai để giải quyết các nhiệm vụ đề ra:
Cơ sở lý luận và pháp lý
- Khung pháp lý về quyền và điều kiện chuyển quyền: Dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2013 (Điều 167, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194), Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 1993, Hiến pháp 1992 và 2013, Bộ luật Dân sự 2005. Bốn điều kiện bắt buộc thực hiện chuyển quyền theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 gồm: (a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); (b) Đất không có tranh chấp; (c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (d) Đất còn trong thời hạn sử dụng.
- Hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013, đặc biệt là Điều 78, 79 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn); Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (giá đất); Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (thu tiền sử dụng đất); Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (thu tiền thuê đất, thuê mặt nước); Nghị định số 47/2014/NĐ-CP (bồi thường, hỗ trợ, tái định cư); Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất); Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT (về hồ sơ địa chính); Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT (về bản đồ địa chính); Thông tư số 76/2014/TT-BTC; Thông tư số 77/2014/TT-BTC.
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT (đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất); Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT (công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển quyền).
- Chỉ thị số 364/CT-HĐBT; Quyết định số 273/QĐ-TTg; Quyết định số 2704/QĐ-BTNMT.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu:
- Số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu thống kê đất đai, báo cáo hiện trạng sử dụng đất năm 2015, báo cáo biến động đất đai 2013–2015, hồ sơ địa chính và sổ bộ theo dõi chuyển quyền sử dụng đất lưu trữ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Miện.
- Số liệu sơ cấp: Thiết kế phiếu điều tra phỏng vấn trực tiếp 30 đối tượng là các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Thanh Miện về thủ tục hành chính, mức độ hiểu biết pháp luật, tính công khai và thái độ phục vụ của cán bộ.
- Phương pháp thống kê: Ứng dụng phần mềm Microsoft Excel để nhập liệu, phân loại, tổng hợp số liệu giao dịch và lập bảng biểu phân tích.
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu quy hoạch, báo cáo kinh tế – xã hội và bản đồ địa chính đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Phương pháp so sánh: So sánh đối chiếu diện tích biến động giữa các năm (2013 với 2015) và diễn biến số lượng hồ sơ chuyển quyền qua từng giai đoạn để đánh giá xu hướng.
Nội dung chính theo từng chương
PHẦN I: MỞ ĐẦU
Trình bày tính cấp thiết của đề tài gắn với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong nền kinh tế thị trường và tiến trình hoàn thiện thể chế qua các kỳ Luật Đất đai; xác định mục tiêu tổng quát, 4 mục tiêu cụ thể và các yêu cầu khoa học cần đạt được của khóa luận.
PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê/cho thuê lại, thừa kế, góp vốn, tặng cho, thế chấp); quy định điều kiện tham gia giao dịch; thành phần hồ sơ và trình tự thực hiện từng loại quyền; tổng thuật hệ thống văn bản pháp quy từ trung ương đến địa phương; phân tích bối cảnh thực tiễn công tác chuyển quyền tại các đô thị lớn và tại các địa bàn huyện lỵ đang chuyển mình như Thanh Miện.
PHẦN III: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Xác định cụ thể đối tượng nghiên cứu; phạm vi nội dung và thời gian thực hiện (tháng 8/2016 đến tháng 10/2016); xác định 4 nội dung nghiên cứu chính và quy trình triển khai 4 phương pháp nghiên cứu (thu thập số liệu sơ cấp $n=30$, thu thập số liệu thứ cấp, phương pháp thống kê trên Excel, kế thừa và so sánh số liệu).
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai
- Điều kiện tự nhiên: Thị trấn Thanh Miện có tổng diện tích tự nhiên là 614,55 ha (tính đến 01/01/2016), nằm ở trung tâm huyện, có hệ thống giao thông huyết mạch gồm các đường tỉnh 399, 392B, 392C và sông Cửu An dài 5,5 km chảy qua; địa hình bằng phẳng, nghiêng dần từ Đông Bắc xuống Tây Nam, cao độ trung bình 2,0 – 2,5 m.
- Kinh tế – xã hội: Tốc độ tăng trưởng bình quân 2000–2010 đạt 10–11%/năm; cơ cấu kinh tế năm 2010 gồm: Nông nghiệp chiếm 35% (38,5 tỷ đồng), Công nghiệp – Xây dựng chiếm 34% (37,9 tỷ đồng TTCN và khoảng 60 tỷ đồng xây dựng), Dịch vụ – Thương mại chiếm 31% (33,6 tỷ đồng). Dân số năm 2010 là 9.470 nhân khẩu (2.490 hộ, bình quân 3,8 người/hộ), lao động tham gia kinh tế là 4.000 người.
- Hiện trạng sử dụng đất năm 2015:
| STT |
Mục đích sử dụng đất |
Mã |
Diện tích (ha) |
Cơ cấu (%) |
| 1 |
Đất nông nghiệp |
NNP |
339,91 |
55,30 |
| 1.1 |
Đất sản xuất nông nghiệp (chủ yếu là đất trồng lúa) |
SXN / LUA |
303,63 |
49,40 |
| 1.2 |
Đất trồng cây lâu năm |
CLN |
9,55 |
1,50 |
| 1.3 |
Đất nuôi trồng thủy sản |
NTS |
26,73 |
4,40 |
| 2 |
Đất phi nông nghiệp |
PNN |
274,64 |
44,70 |
| 2.1 |
Đất ở tại đô thị |
ODT |
79,05 |
12,90 |
| 2.2 |
Đất chuyên dùng |
CDG |
152,50 |
24,80 |
| 2.3 |
Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp |
CTS / TSC |
19,52 |
3,17 |
| 2.4 |
Đất quốc phòng |
CQP |
3,32 |
0,53 |
| 2.5 |
Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp |
SKC |
4,96 |
0,80 |
| 2.6 |
Đất có mục đích công cộng / kinh doanh |
DKV |
124,69 |
20,30 |
| 2.7 |
Đất tôn giáo tín ngưỡng |
TON / TTN |
1,38 |
0,22 |
| 2.8 |
Đất nghĩa trang, nghĩa địa |
NTD |
8,72 |
1,41 |
| 2.9 |
Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng |
MNC / SMN |
33,00 |
5,37 |
| 3 |
Đất chưa sử dụng |
CSD |
0,00 |
0,00 |
| Tổng |
Tổng diện tích tự nhiên |
|
614,55 |
100,00 |
- Biến động đất đai giai đoạn 2013 – 2015:
- Đất nông nghiệp: Giảm 33,77 ha (từ 373,68 ha năm 2013 xuống 339,91 ha năm 2015). Trong đó, đất trồng lúa giảm 17,83 ha; đất trồng cây lâu năm giảm 12,29 ha; đất nuôi trồng thủy sản giảm 2,32 ha; đất trồng cây hàng năm khác giảm 0,86 ha; đất nông nghiệp khác giảm 0,47 ha.
- Đất phi nông nghiệp: Tăng 48,08 ha (từ 226,56 ha năm 2013 lên 274,64 ha năm 2015). Trong đó, đất ở tăng 21,88 ha; đất trụ sở cơ quan/công trình sự nghiệp tăng 14,68 ha; đất sông suối, mặt nước chuyên dùng tăng 9,36 ha; đất công cộng tăng 3,54 ha; đất tôn giáo tăng 0,43 ha; đất nghĩa trang tăng 0,04 ha; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giảm 1,65 ha; đất quốc phòng giảm 0,20 ha.
- Công tác quản lý nhà nước về đất đai: Đã hoàn thành đo đạc bản đồ địa chính chính quy theo hệ tọa độ VN2000 vào cuối năm 2015; xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên phần mềm MicroStation; vận hành bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế "một cửa"; xử lý khiếu nại bồi thường giải phóng mặt bằng theo đúng thẩm quyền.
2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2013 – 2015
Số liệu tổng hợp từ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Miện cho thấy tình hình thực hiện từng hình thức chuyển quyền như sau:
- Chuyển đổi QSDĐ: Hoàn thành 78 trường hợp với tổng diện tích $23.614,7\text{ m}^2$. Riêng năm 2013 thực hiện 9 hồ sơ đất ở với diện tích $2.769,4\text{ m}^2$; hoạt động chuyển đổi diễn ra mạnh nhất vào năm 2015 nhằm tổ chức lại sản xuất và dồn đổi đất đai.
- Chuyển nhượng QSDĐ: Tổng số hoàn thành là 480 trường hợp (đất ở chiếm $36.944,9\text{ m}^2$). Năm 2013 ghi nhận 93 hồ sơ đất ở với diện tích $10.933,4\text{ m}^2$; năm 2014 diễn ra mạnh nhất với 193 hồ sơ hoàn thành; đối tượng tham gia chủ yếu là giao dịch giữa các cá nhân.
- Tặng cho QSDĐ: Có 135 trường hợp đăng ký với tổng diện tích $22.975\text{ m}^2$, $100%$ là giao dịch nội bộ cá nhân cho cá nhân (chủ yếu cha mẹ tặng cho con cái để tách hộ hoặc tạo tài sản thế chấp). Năm 2013 đạt 30 hồ sơ ($4.590\text{ m}^2$); năm 2015 tăng mạnh lên 96 hồ sơ ($16.\text{xxx m}^2$).
- Thừa kế QSDĐ: Tổng cộng 77 trường hợp với tổng diện tích trên $21.\text{xxx m}^2$. Cụ thể:
| Năm |
Đất ở: Số hồ sơ |
Đất ở: Diện tích ($\text{m}^2$) |
Đất nông nghiệp: Số hồ sơ |
Đất nông nghiệp: Diện tích ($\text{m}^2$) |
| 2013 |
14 |
4.007,1 |
4 |
1.098,9 |
| 2014 |
16 |
4.864,6 |
4 |
915,9 |
| 2015 |
39 |
10.838,0 |
0 |
0,0 |
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Không phát sinh trường hợp nào đăng ký trong giai đoạn 2013–2015 do các cơ sở kinh doanh chủ yếu là kinh tế hộ gia đình, quen sử dụng vốn tự có hoặc tiền mặt.
- Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Không ghi nhận trường hợp nào đăng ký chính thức tại cơ quan quản lý. Trên thực tế có diễn ra hoạt động thuê đất nhưng các bên tự thỏa thuận bằng hợp đồng viết tay/giao dịch ngầm mà không làm thủ tục đăng ký biến động.
- Thế chấp QSDĐ: Là hình thức giao dịch sôi động nhất với 3.828 trường hợp đăng ký, tổng diện tích đạt trên $584.\text{xxx m}^2$. Năm 2013 ghi nhận 524 hồ sơ đất ở với diện tích $70.420\text{ m}^2$; số lượng hồ sơ tăng cao vào năm 2015 do nhu cầu vay vốn phát triển kinh doanh dịch vụ và đầu tư bất động sản.
- Tổng hợp chung: Toàn giai đoạn có hàng nghìn giao dịch, riêng năm 2015 số hồ sơ chuyển quyền đạt mức cao nhất với 4.598 hồ sơ ($702.\text{xxx m}^2$).
3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất
Kết quả điều tra xã hội học từ 30 phiếu khảo sát người sử dụng đất trên địa bàn thị trấn:
| STT |
Chỉ tiêu đánh giá |
Mức 1: Số lượng (Tỷ lệ %) |
Mức 2: Số lượng (Tỷ lệ %) |
Mức 3: Số lượng (Tỷ lệ %) |
| 1 |
Thủ tục chuyển QSDĐ |
Đơn giản: 19 người (63,3%) |
Bình thường: 10 người (33,3%) |
Phức tạp: 1 người (3,4%) |
| 2 |
Văn bản hướng dẫn |
Dễ hiểu: 17 người (56,6%) |
Hiểu được: 12 người (40,0%) |
Khó hiểu: 1 người (3,4%) |
| 3 |
Phí, lệ phí, thuế |
Cao: 10 người (33,3%) |
Vừa phải: 20 người (66,7%) |
Thấp: 0 người (0,0%) |
| 4 |
Thái độ cán bộ tiếp nhận |
Tận tình: 15 người (50,0%) |
Bình thường: 15 người (50,0%) |
Không tận tình: 0 người (0,0%) |
| 5 |
Thế chấp vay vốn |
Dễ dàng: 11 người (36,6%) |
Bình thường: 19 người (63,4%) |
Khó khăn: 0 người (0,0%) |
| 6 |
Tìm kiếm thông tin giao dịch |
Dễ dàng: 17 người (56,6%) |
Khó khăn: 13 người (43,4%) |
Rất khó: 0 người (0,0%) |
| 7 |
Mức độ hiểu biết thủ tục |
Có biết: 17 người (56,6%) |
Biết ít: 13 người (43,3%) |
Không biết: 0 người (0,0%) |
| 8 |
Mức độ tuyên truyền pháp luật |
Có: 14 người (46,6%) |
Ít: 16 người (53,4%) |
Không: 0 người (0,0%) |
- Về mức độ công khai và thời gian giải quyết thủ tục (Khảo sát 30 hộ):
- Tính công khai: Có 9 hộ đánh giá công khai (30%), 21 hộ đánh giá không công khai (70%).
- Thời gian thực hiện giao dịch: 16 hộ đánh giá nhanh (53,3%), 14 hộ đánh giá bình thường (46,7%), không có hộ nào đánh giá chậm (0%).
4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân và giải pháp
- Thuận lợi: Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn quy định rõ ràng về thẩm quyền, thời hạn; bộ phận "một cửa" và Ban địa chính thị trấn đi vào hoạt động ổn định giúp giảm phiền hà.
- Khó khăn và nguyên nhân:
- Cơ sở vật chất, máy móc, trang thiết bị của bộ phận địa chính còn cũ kỹ, kho lưu trữ hồ sơ chật hẹp.
- Thiếu nhân lực: chỉ có 01 cán bộ địa chính đảm nhiệm việc thẩm định, xác nhận khối lượng hồ sơ chuyển quyền rất lớn.
- Tiến độ giải quyết nghĩa vụ tài chính của Chi cục Thuế huyện Thanh Miện còn chậm: theo quy định trong vòng 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ từ Văn phòng Đăng ký QSDĐ phải phát hành thông báo nộp tiền, nhưng trên thực tế kéo dài vài tuần, thậm chí hàng tháng.
- Quá trình trình lãnh đạo ký duyệt hồ sơ còn bị kéo dài.
- Một bộ phận người dân chưa nắm rõ quy định, nộp hồ sơ thiếu giấy tờ, chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính; tồn tại tình trạng cho thuê đất tự thỏa thuận không đăng ký.
- Giải pháp đề xuất: Đẩy mạnh tuyên truyền Luật Đất đai; niêm yết công khai quy trình thủ tục; tổ chức tập huấn chuyên môn định kỳ cho cán bộ địa chính; nâng cấp trang thiết bị và mở rộng kho lưu trữ; Chi cục Thuế huyện chấn chỉnh thời hạn luân chuyển hồ sơ nghĩa vụ tài chính đúng hạn luật định.
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
Tổng kết toàn bộ các kết quả đạt được về diện tích, biến động và hồ sơ chuyển quyền giai đoạn 2013–2015; đưa ra các kiến nghị đối với UBND huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế và UBND thị trấn Thanh Miện nhằm hoàn thiện quy trình quản lý giao dịch đất đai.
Kết quả và đóng góp
Kết quả chính
- Xác lập bức tranh tổng thể về cơ cấu và biến động quỹ đất: Đến năm 2015, tổng diện tích tự nhiên thị trấn Thanh Miện là 614,55 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 55,30% (339,91 ha), đất phi nông nghiệp chiếm 44,70% (274,64 ha) và không còn đất chưa sử dụng. Giai đoạn 2013–2015 ghi nhận xu hướng chuyển dịch mạnh mẽ: đất nông nghiệp giảm 33,77 ha (chủ yếu là đất trồng lúa giảm 17,83 ha), trong khi đất phi nông nghiệp tăng 48,08 ha (nhiều nhất là đất ở tăng 21,88 ha và đất công trình sự nghiệp/trụ sở tăng 14,68 ha).
- Thống kê chi tiết thực trạng 7 hình thức chuyển quyền: Khóa luận ghi nhận và phân tích số liệu thực tế qua sổ bộ hồ sơ:
- Thế chấp QSDĐ chiếm tỷ trọng áp đảo với 3.828 trường hợp ($584.\text{xxx m}^2$).
- Chuyển nhượng QSDĐ đạt 480 trường hợp (đất ở chiếm $36.944,9\text{ m}^2$).
- Tặng cho QSDĐ hoàn thành 135 trường hợp ($22.975\text{ m}^2$), 100% giữa các cá nhân.
- Chuyển đổi QSDĐ ghi nhận 78 trường hợp ($23.614,7\text{ m}^2$).
- Thừa kế QSDĐ xử lý 77 trường hợp (tổng diện tích trên $21.\text{xxx m}^2$).
- Góp vốn QSDĐ và Cho thuê QSDĐ không phát sinh hồ sơ đăng ký chính thức nào (0 trường hợp), làm lộ diện mảng giao dịch ngầm trong hoạt động cho thuê mặt bằng.
- Chỉ ra các điểm nghẽn hành chính cụ thể: Khóa luận làm rõ sự chậm trễ từ khâu phối hợp liên ngành, đặc biệt là việc Chi cục Thuế chậm phát hành thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính (vượt quá quy định 03 ngày làm việc, kéo dài nhiều tuần) và tình trạng quá tải nhân lực tại Ban địa chính cơ sở khi chỉ có 01 cán bộ phụ trách thẩm định.
Giải pháp và đóng góp của tác giả
- Đề xuất nhóm giải pháp đồng bộ: (1) Công khai, minh bạch quy trình thủ tục tại trụ sở để nâng tỷ lệ tiếp cận thông tin của người dân; (2) Tăng cường biên chế cán bộ chuyên môn địa chính; (3) Tăng cường phối hợp liên ngành giữa Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi cục Thuế huyện nhằm bảo đảm thời hạn giải quyết hồ sơ; (4) Giám sát chặt chẽ các hợp đồng cho thuê đất tự phát để đưa vào khuôn khổ quản lý nhà nước.
- Cung cấp bộ dữ liệu thực chứng có độ tin cậy cao về công tác quản lý đất đai cấp cơ sở trong giai đoạn chuyển giao thi hành Luật Đất đai 2013 tại một địa bàn huyện lỵ đang trong quá trình đô thị hóa.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế của đề tài:
- Quy mô mẫu điều tra xã hội học còn nhỏ ($n = 30$ phiếu khảo sát), chủ yếu cung cấp định hướng sơ bộ về nhận thức của người dân chứ chưa phân tầng chi tiết theo từng khu dân cư trong số 6 khu của thị trấn (An Lạc, Vô Hối, Phượng Hoàng Thượng, Phượng Hoàng Hạ, Lê Bình, Bất Nạo).
- Phạm vi thời gian nghiên cứu tập trung trong giai đoạn ngắn (2013–2015), thời điểm các văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai 2013 mới bắt đầu có hiệu lực thi hành nên một số chính sách chưa phát huy hết hiệu quả trên thực tế.
- Chưa định lượng được quy mô thực tế của các giao dịch ngầm (cho thuê, chuyển nhượng không đăng ký) do hạn chế trong việc tiếp cận các nguồn dữ liệu phi chính thức ngoài sổ bộ hành chính.
- Hướng nghiên cứu tiếp:
- Mở rộng phạm vi nghiên cứu theo chuỗi thời gian dài hơn (giai đoạn sau 2015) để đánh giá toàn diện tác động lâu dài của Luật Đất đai 2013 và các Nghị định bổ sung (như Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
- Mở rộng quy mô khảo sát trên toàn huyện Thanh Miện nhằm so sánh sự khác biệt trong công tác chuyển quyền sử dụng đất giữa khu vực đô thị (thị trấn) và các xã nông nghiệp thuần túy.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng tham khảo: Khóa luận là tài liệu hữu ích cho sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên và Môi trường, Luật Kinh tế – Luật Đất đai khi thực hiện các đồ án, khóa luận về quản lý hành chính đất đai cấp cơ sở.
- Nội dung đáng giá để trích dẫn, học hỏi:
- Khung hệ thống hóa cơ sở pháp lý và quy trình tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đối với 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn.
- Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu biến động đất đai và số liệu thống kê hồ sơ chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế từ nguồn lưu trữ của cơ quan quản lý nhà nước cấp huyện.
- Phương pháp xây dựng bảng hỏi khảo sát mức độ hài lòng và nhận thức của người dân đối với dịch vụ hành chính công trong lĩnh vực đất đai.
Câu hỏi thường gặp
1. Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu chính của khóa luận là gì?
Khóa luận tập trung đánh giá tình hình quản lý, hiện trạng sử dụng đất và kết quả thực hiện 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê/cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn) trên địa bàn thị trấn Thanh Miện, huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương trong giai đoạn 2013 – 2015, từ đó chỉ ra thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp hoàn thiện.
2. Quỹ đất thị trấn Thanh Miện có sự biến động như thế nào trong giai đoạn 2013 – 2015?
Tổng diện tích tự nhiên của thị trấn là 614,55 ha. Trong giai đoạn 2013–2015, đất nông nghiệp giảm 33,77 ha (trong đó đất trồng lúa giảm 17,83 ha; đất trồng cây lâu năm giảm 12,29 ha); ngược lại, đất phi nông nghiệp tăng 48,08 ha (chủ yếu là đất ở tăng 21,88 ha và đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp tăng 14,68 ha). Đến năm 2015, địa phương không còn diện tích đất chưa sử dụng.
3. Trong các hình thức chuyển quyền, hình thức nào chiếm số lượng lớn nhất và hình thức nào không phát sinh hồ sơ?
- Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức diễn ra sôi động nhất với 3.828 trường hợp đăng ký ($584.\text{xxx m}^2$) nhằm phục vụ nhu cầu vay vốn phát triển kinh tế. Tiếp theo là chuyển nhượng (480 trường hợp), tặng cho (135 trường hợp), chuyển đổi (78 trường hợp) và thừa kế (77 trường hợp).
- Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất và cho thuê/cho thuê lại quyền sử dụng đất không ghi nhận bất kỳ hồ sơ đăng ký chính thức nào (0 trường hợp). Hoạt động cho thuê trên thực tế diễn ra dưới dạng giao dịch ngầm, tự thỏa thuận không qua cơ quan nhà nước.
4. Kết quả điều tra 30 hộ dân phản ánh điều gì về thủ tục chuyển quyền tại địa phương?
Khảo sát cho thấy 63,3% đánh giá thủ tục đơn giản, 56,6% cho rằng văn bản hướng dẫn dễ hiểu và 50% nhận xét thái độ cán bộ tận tình. Tuy nhiên, có tới 70% số người được hỏi cho rằng các thủ tục chuyển quyền chưa thực sự được công khai rõ ràng, 43,4% gặp khó khăn khi tìm kiếm thông tin giao dịch và 53,4% cho biết mức độ tuyên truyền pháp luật đất đai tại địa phương còn ít.
5. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc chậm trễ thời gian trả kết quả hồ sơ chuyển quyền là gì?
Nguyên nhân xuất phát từ: (1) Chi cục Thuế huyện chậm phát hành thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người dân (vượt quá hạn định 03 ngày làm việc theo quy trình, có trường hợp kéo dài vài tuần đến hàng tháng); (2) Thời gian trình lãnh đạo ký duyệt bị kéo dài; (3) Ban địa chính thị trấn thiếu nhân lực (chỉ có 01 cán bộ thực hiện thẩm định toàn bộ hồ sơ) trong khi thiết bị máy móc cũ kỹ; (4) Người dân nộp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hoàng Thị Hạ đã phản ánh toàn diện bức tranh chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Thanh Miện (huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương) giai đoạn 2013–2015 dưới góc độ chuyên ngành Quản lý đất đai. Nghiên cứu đã làm rõ sự chuyển dịch quỹ đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp cùng sự phát triển mạnh mẽ của các giao dịch thế chấp, chuyển nhượng và tặng cho theo khuôn khổ Luật Đất đai 2013. Đồng thời, công trình chỉ rõ những tồn tại về nhân lực, hạ tầng kỹ thuật, sự chậm trễ trong luân chuyển hồ sơ thuế và tình trạng giao dịch cho thuê tự phát, qua đó đưa ra hệ thống kiến nghị xác đáng nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.
