MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của con người, vì nó là nguồn gốc của mọi sự sống trên trái đất. Nhận thức được vai trò của nó mà tất cả các quốc gia trên hành tinh này đều đã không quản ngại hi sinh để bảo vệ nó và cũng từ đất mà các cuộc xung đột đã và đang xảy ra. Tuy vậy, mỗi quốc gia đều có những sự quan tâm khác nhau đến đất và ở những quốc gia nào con người quan tâm chú trọng sử dụng bảo vệ bồi dưỡng nó thì đất đai sẽ tốt lên và cuộc sống sẽ ổn định, phát triển.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội. Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất.
Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 và Luật Đất Đai 2013 ra đời 2 đã hoàn thiện, bổ sung và khắc phục những tồn tại của Luật Đất Đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy đinh chặt chẽ và cụ thể các hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác, phù hợp với tình hình nước ta trong thời kỳ đổi mới.
Các hình thức chuyển quyền( luật đất đai 2013) gồm có 7 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên- Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:“Đánh giá kết quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Thanh Miện -huyện Thanh Miện - tỉnh Hải Dương giai đoạn 2013 – 2015”. Mục tiêu nghiên cứu 1. Mục tiêu tổng quát - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2013-2015 qua đó đưa ra các đề xuất, giải pháp nâng cao công tác quản lý đất đai.
Mục tiêu cụ thể - Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất ở thị trấn Thanh Miện trong giai đoạn 2013-2015. - Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSDĐ ở thị trấn Thanh Miện trong giai đoạn 2013- 2015. - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân. - Phân tích những thuận lợi, khó khăn từ đó tìm ra các nguyên nhân và đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình hiện tại và đề xuất ý tưởng cho tương lai.
Yêu cầu của đề tài - Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền SDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2013, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của trung ương và địa phương. 3 - Xác định thực trạng của công tác chuyển quyền SDĐ đang diễn ra ở địa phương trong thời gian qua. Thu thập số liệu điều tra đảm bảo tính trung thực, khách quan. - Tìm hiểu các nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phù hợp với thực tế của địa phương và với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác quản lý ở địa phương.
4 PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học 2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất 2.Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi QSDĐ là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [6] Trình tự thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5//2014 của chính phủ.
Hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền SDĐ phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền SDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[6]. Luật đất đai 2013 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 188. Theo điều 189 Luật Đất Đai 2013 quy định cụ thể các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau: 1.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 5 ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại khoản 1,2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê, QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê lại giống cho thuê về bản chất nhưng khác ở nguồn gốc đất. Đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng đất cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê.trong luật đất đai năm 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất thuê lại của nhà nước trong một số trường hợp nhất định,còn trong luật đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại ( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[6] Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê QSDĐ được quy định tại luật đất đai số 45/2013/QH13. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ- CP; 29/10/2004; có hiệu lực từ ngày 16/11/2004 quy định về quyền thừa kế quyền sử dụng đất như sau: 1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động. Tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. 7 Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp QSD đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hang hóa trong một số thời gian nhất định theo thỏa thuận.