Luận văn thạc sĩ thị trường căn hộ chung cư Tây Bắc Hà Nội 2013-2016

Phân tích luận văn thạc sĩ về thị trường căn hộ chung cư giai đoạn 2013-2016 tại Hà Nội. Đánh giá thực trạng và ảnh hưởng đến bất động sản phía tây bắc thành

• Tác giả: Vũ Công Tùng
• Người hướng dẫn: PGS. Mẫn Quang Huy
• Trường học: Trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Thực trạng thị trường căn hộ chung cư giai đoạn 2013 - 2016 và những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại một số quận Tây Bắc thành phố Hà Nội
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan về thị trường căn hộ chung cư giai đoạn 2013 2016

Thị trường căn hộ chung cư giai đoạn 2013-2016 tại Hà Nội ghi nhận những biến động mạnh mẽ do tác động từ khung pháp lý mới và nhu cầu nhà ở tăng cao. Giai đoạn này chứng kiến sự gia tăng đáng kể về số lượng dự án căn hộ, đặc biệt tại các quận phía tây bắc như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm. Chính sách mở cửa cho người nước ngoài mua bất động sản cùng với sự ra đời của Luật Nhà ở 2014 đã thúc đẩy thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, tình trạng thiếu vốn đầu tư và tiến độ thi công chậm trễ vẫn là vấn đề nổi cộm. Giá căn hộ tăng nhanh nhưng đi kèm với đó là sự không đồng bộ giữa tiến độ thanh toán của người mua và tiến độ xây dựng của chủ đầu tư.

1.1. Khung pháp lý điều chỉnh thị trường giai đoạn 2013 2016

Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 là hai văn bản pháp lý quan trọng nhất điều chỉnh thị trường căn hộ chung cư giai đoạn này. Luật Nhà ở mở rộng đối tượng mua nhà cho người nước ngoài, tạo động lực mới cho thị trường. Thông tư 03/2014/TT-BXD quy định diện tích căn hộ phải tính theo diện tích thông thủy, buộc chủ đầu tư minh bạch hơn trong giao dịch. Sự thay đổi này nhằm khắc phục tình trạng gian lận diện tích nhưng vô tình gây thiệt hại cho người mua do diện tích thực tế thường nhỏ hơn diện tích ghi trong hợp đồng.

1.2. Đặc điểm phát triển của thị trường căn hộ chung cư

Thị trường căn hộ giai đoạn 2013-2016 tập trung chủ yếu vào phân khúc trung cấp và cao cấp do nhu cầu nhà ở của tầng lớp trung lưu tăng cao. Các quận phía tây bắc như Cầu Giấy và Nam Từ Liêm trở thành tâm điểm đầu tư nhờ hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Nhu cầu về tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện cũng thúc đẩy sự phát triển của các dự án căn hộ. Tuy nhiên, sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội khiến khoảng cách giàu nghèo trong tiếp cận nhà ở ngày càng lớn.

II. Phân tích thực trạng thị trường căn hộ chung cư giai đoạn 2013 2016

Giai đoạn 2013-2016 chứng kiến sự bùng nổ về số lượng dự án căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt tại các quận phía tây bắc. Giá căn hộ tăng trung bình 15-20% mỗi năm do nhu cầu nhà ở tăng cao trong khi nguồn cung hạn chế. Chủ đầu tư tận dụng tình trạng khan hiếm đất nền để đẩy giá bất động sản lên mức cao chưa từng thấy. Tuy nhiên, nhiều dự án gặp khó khăn về vốn do phụ thuộc vào hình thức huy động vốn từ người mua nhà. Tình trạng dự án chậm tiến độ diễn ra phổ biến, dẫn đến xung đột giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Chính phủ đã ban hành các chính sách nhằm siết chặt quản lý dự án nhưng hiệu quả chưa cao.

2.1. Tình trạng cung cầu và giá cả căn hộ chung cư

Cung căn hộ giai đoạn này tập trung vào phân khúc cao cấp với diện tích lớn, trong khi nhu cầu chủ yếu là nhà ở vừa túi tiền. Giá căn hộ tại các quận phía tây bắc như Nam Từ Liêm tăng từ 12 triệu đồng/m² lên 25 triệu đồng/m² trong vòng 3 năm. Sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ đất nền, đẩy giá bất động sản lên cao. Chính sách hạn chế vốn vay ngân hàng cho bất động sản cũng góp phần kiềm chế đà tăng giá nhưng chưa đủ mạnh.

2.2. Những rủi ro pháp lý và tài chính trong đầu tư căn hộ

Nhiều dự án căn hộ gặp rủi ro do chủ đầu tư thiếu vốn hoặc gian lận trong huy động vốn từ người mua nhà. Việc thu tiền theo tiến độ nhưng không có ràng buộc về tiến độ thi công đã gây thiệt hại lớn cho người mua. Chính phủ đã buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng từ năm 2016 nhưng giai đoạn trước đó, người mua nhà phải tự giám sát tiến độ dự án. Rủi ro pháp lý cũng tăng cao do thiếu sự minh bạch trong giao dịch, đặc biệt trong các hợp đồng mua bán.

III. Giải pháp quản lý và phát triển thị trường căn hộ chung cư

Để khắc phục những bất cập trong giai đoạn 2013-2016, chính phủ đã triển khai nhiều giải pháp nhằm ổn định thị trường. Việc siết chặt quản lý chủ đầu tư thông qua các quy định về vốn pháp định và tiến độ thi công là bước quan trọng. Chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội cũng được đẩy mạnh nhằm đáp ứng nhu cầu của tầng lớp thu nhập thấp. Các quận phía tây bắc cần đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng để thu hút đầu tư. Đồng thời, việc nâng cao nhận thức của người mua nhà về quyền lợi và nghĩa vụ trong giao dịch bất động sản cũng rất cần thiết.

3.1. Hoàn thiện khung pháp lý và chính sách quản lý

Chính phủ đã ban hành Luật Nhà ở sửa đổi năm 2015 và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2016 nhằm tăng cường quản lý thị trường. Các quy định mới về vốn pháp định, tiến độ thi công và bảo lãnh ngân hàng đã giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà. Việc minh bạch hóa thông tin dự án trên các sàn giao dịch bất động sản cũng được đẩy mạnh. Ngoài ra, chính sách hỗ trợ vay vốn ưu đãi cho người mua nhà cũng góp phần thúc đẩy thanh khoản thị trường.

3.2. Phát triển hạ tầng và tiện ích tại các quận phía tây bắc

Các quận phía tây bắc như Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm cần ưu tiên đầu tư vào hạ tầng giao thông như mở rộng đường vành đai, tuyến Metro số 3. Việc xây dựng các công trình công cộng như trường học, bệnh viện và khu vui chơi giải trí cũng rất quan trọng. Sự phát triển đồng bộ giữa hạ tầng và bất động sản sẽ thu hút nhà đầu tư và người mua nhà. Ngoài ra, việc quy hoạch rõ ràng các khu vực dân cư và thương mại cũng giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất nền.

IV. Kết luận và đề xuất cho thị trường bất động sản

Thị trường căn hộ chung cư giai đoạn 2013-2016 đã trải qua nhiều biến động do tác động từ khung pháp lý mới và nhu cầu nhà ở tăng cao. Những bất cập trong quản lý chủ đầu tư và tiến độ thi công đã gây thiệt hại cho người mua nhà. Tuy nhiên, giai đoạn này cũng đặt nền móng quan trọng cho sự phát triển bền vững của thị trường trong tương lai. Việc hoàn thiện khung pháp lý, phát triển hạ tầng và hỗ trợ nhà ở xã hội là những giải pháp cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Các quận phía tây bắc cần tận dụng lợi thế về hạ tầng để thu hút đầu tư và đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người dân.

4.1. Những bài học từ giai đoạn 2013 2016

Giai đoạn 2013-2016 để lại nhiều bài học quý giá về quản lý thị trường bất động sản. Sự thiếu minh bạch trong giao dịch và tiến độ thi công chậm trễ là những vấn đề cần khắc phục triệt để. Chính phủ cần tăng cường giám sát hoạt động của chủ đầu tư và nâng cao trách nhiệm giải trình. Việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cũng là giải pháp quan trọng nhằm giảm thiểu khoảng cách giàu nghèo trong tiếp cận nhà ở.

4.2. Triển vọng phát triển thị trường trong giai đoạn mới

Thị trường bất động sản trong giai đoạn mới hứa hẹn sẽ phát triển bền vững hơn nhờ sự hoàn thiện của khung pháp lý và hạ tầng. Chính sách hỗ trợ vay vốn ưu đãi và nhà ở xã hội sẽ giúp thị trường cân bằng hơn. Các quận phía tây bắc như Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm có tiềm năng lớn nhờ hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Việc đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng và tiện ích sẽ thu hút nhà đầu tư và người mua nhà, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỎNG QUAN VẤN ĐÈ NGHIÊN CỨU. Cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường căn hộ CHUN CỨƯ. Khái niệm về bắt ;70/1-01:1, Ea. Thị trường bất động sản.

Thị trường căn hộ CHH CH. Cơ sở pháp lý liên quan đến thị trường căn hộ chung cư.1, LuGt dat Adi j0 nan. Luật xây dựng 2 ]4Ả. SG G TS HH ngu 19 1.

Luật kinh doanh BĐ. SE 1kg ven 26 1. Danh gia vé tinh hiéu quả của các luật mới sau 2013. Phân cấp thị trường nhà chung cư.-- 2-2 22s22£+xs+zx+zxezzz 33 1.

Phân cấp theO KÌIH VC. Phân cấp theo tiện ích và địCÌ VỊA. Phân cấp theo giá bá. Tổng quan những sự thay đổi liên quan đến thị trường BĐS giai 0010207160201) 0.

Thay đổi các văn bản pháp luật phù hợp với sự thay đổi của thi truONG BDS YEESEhh. Những thay đổi của thị trường BĐS trong giai đoạn từ 2013 - 2016. 36 CHUONG 2: DANH GIA THUC TRANG THI TRUONG BAT DONG SAN VA TIEM NANG THI TRUONG BAT DONG SAN TRONG GIAI 097. Thông tin thị trường bất động sản tại Việt Nam giai đoạn "2© V0 nh ố .- 5 5c Se St ESeESeEseEeeEeereererrerrke 38 2.

Các yếu tố tác động đến giá BĐS. Chu kỳ và 4 mùa trong BĐS. --- - HH HH hệ, 45 2. Đánh giá tiềm năng các mô hình đầu tư BĐS trong giai đoạn 2018 — 2022 he —.

Đánh giá tiềm năng của việc mua bán căn hộ chung cư. Đánh giá tiém năng của cho thuê mặt bằng và văn phòng. 49 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ vA ANH HUONG TU GIA BAN CAN HO CHUNG CU DEN THI TRUONG BAT DONG SAN TAI KHU VỰC NGHIÊN CỨCU. Thực trạng thị trường căn hộ chung cư trong khu vực nghiên cứu giai đoạn 2013 — 2(JÍ6.

Dự án căn hộ chung cư Green (S[đFF. Dự án căn hộ chung cư An Bình CÏẨÿ. Dự án căn hộ chung cư ŒoldMark CÏÍV. Quần thể dự án HD Mon CÌIy.

Tác động từ giá bán căn hộ chung cư tại quần thể chung cư đến thị trường BĐS xung quanhh. - - G11 +23 121 tt HH ng ke 57 3. Sự khác biệt về nhu cầu sử dụng căn hộ chung cư giữa hai giai đoạn trước năm 2013 và sau năm 20]. Ảnh hưởng của giá bán căn hộ chung cư đến thị trường BĐS /184//8⁄/13/14//1215.

Đánh giá giá bán căn hộ chung cư giai đoạn 2013 — 2(17. 70 KET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ,. 22-252 E 2E EEErEkerkerrrrree 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO .-- 22-22 2E2EEC2EECEEECEEECEEErrkrrrkrrrkreee 75 DANH MUC CHU VIET TAT STT | Chir viét tat Chữ viết đầy đủ 1 |BDS Bắt động sản 2 | CDT Chủ đầu tư 3. | DTXD Đầu tư xây dựng 4 |GDP Tổng sản phẩm nội địa 5 |GPXD Giấy phép xây dựng 6 | HDMB Hợp đồng mua bán 7 |KT-XH Kinh tế - Xã hội 8 |NOXH Nhà ở xã hội 9_ |PCCC Phòng cháy chữa cháy 10 |TTBĐS Thị trường bất động sản 11 | UBND Ủy ban nhân dân DANH MUC CAC BANG Bang 3.

Tổng hợp dự án chung cư và khu đô thị mới nỗi bật. So sánh giá nhà trong ngõ tại khu vực Đình Thôn, Lê Quang ĐạO. Giá nhà mặt phố và mặt ngõ tại khu vực Mỹ Dinh I và II 000020000100. Giá nhà khu vực tại ngõ đường Phạm Văn Đồng, Hoang Quốc VIỆt.

Giá nhà khu vực tại ngõ đường Hồ Tùng Mậu. 67 DANH MUC BIEU DO Biểu đồ 2. Chu kỳ của BĐS tại Việt Nam trước năm 2013. Tổng hợp và dự báo mặt bằng cho thuê 2015 — 2020.

Giá thuê mặt băng giai đoạn 2015 — 2020. Nguồn cung căn hộ hoàn thiện giai đoạn 2013 — 2017. Chỉ số giá bán các căn hộ từ 2013 — Quý 3/2017. Doanh số căn hộ trong giai đoạn 2013 — 2017.

Tong hợp giá bán một số dự án có tại khu vực nghiên cứu. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường Bat động sản (BĐS) tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là một thị trường còn non trẻ và có liên quan tới nhiều ngành nghề và các lĩnh vực trong xã hội như: xây dựng, kiến trúc, tài nguyên môi trường, đất và các tài sản gắn liền với đất, tài chính. Không chỉ vậy, BĐS là một mắt xích quan trọng trong nền kinh tế của tất cả các nước trên thế gidi, moi su bién động của thị trường BĐS cũng có sự tương tác trực tiếp và gián tiếp VỚI các thành phân kinh tế khác như cô phiếu, ngân hàng và hoạt động đầu tư tai chính khác. BĐS cũng là một yếu tố đề thê hiện nền kinh tế do BĐS tạo tiền đề để cho các ngành kinh tế khác cùng phát triển.

Sự phát triển của BĐS kéo theo hàng loạt các ngành kinh tế như: thi công xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, điện nước. tham gia để cấu tạo nên các sản phẩm BĐS với nhiều lĩnh vực: căn hộ chung cư, biệt thự liền kề, trường học, bệnh viện, khu công nghiệp. Chính vì vậy, thị trường BĐS vừa là tín hiệu cho sự khủng hoảng kinh tế khi thị trường BĐS lao dốc nhưng cũng chính thị trường BĐS lại là tín hiệu cho sự phục hồi kinh tế và một bước phát triển mới về quy mô của nền kinh tế khi thị trường BĐS phát triển trở lại. Thị trường BĐS tại Hà Nội cùng với thị trường BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh là hai thị trường giao dịch BĐS lớn nhất của cả nước.

Thị trường BĐS tại Hà Nội đã có sự phát triển mạnh mẽ, thúc day nền kinh tế của đồng băng sông Hồng nói riêng và các tỉnh miền Bắc nói chung cùng phát triển. Từ năm 1993 — 2016 với 3 lần ban hành, sửa đổi bổ sung cho Luật Đất Đai tạo tiền đề cho sự phát triển của thị trường BĐS tại Hà Nội: số lượng giao dịch BĐS ngày một nhiều hơn, quy mô các giao dịch ngày một lớn hơn, các khoản thu liên quan đến BĐS đóng góp ngân sách nhà nước hàng tỷ đồng. Năm 2010, Chính phủ đã công bố quy hoạch Hà Nội năm 2030, tầm nhìn 2050. Theo như quy hoạch, Hà Nội liên tục mở rộng và phát triển địa giới hành chính về phía Tây, tạo nên một khu vực có thị trường giao dịch BĐS có gia tri lớn nhất trong các khu vực của Hà Nội, cũng là nơi có số lượng giao dịch hàng đầu về số lượng căn hộ chung cư.

Trong thị trường BĐS tại Hà Nội, các mặt hàng giao dịch mua bán, cho thuê hiện nay đa phần là các căn hộ chung cư và nhà đất. Trong giai đoạn từ năm 2000 — 2017, giá nhà tại khu vực Tây Bắc Hà Nội liên tục có các sự biến động đi kèm với quá trình xây dựng các khu đô thị mới, điển hình là các hoạt động đầu cơ căn hộ chung cư, đất nền trong các khu đô thị và khu vực lân cận. Riêng trong giai đoạn 2012 — 2013, thị trường BĐS tại cả nước nói chung và thị trường BĐS khu vực phía Tây Bắc Hà Nội nói riêng có sự sụt giảm nghiêm trọng. Sau thời gian khủng hoảng kinh tế thì từ năm 2013 — 2017, nền kinh tế đang dần phục hồi với hàng loạt các khu đô thị được bàn giao đưa vào sử dụng đã thu hút một lượng lớn người dân tới sinh sống và tạo điều kiện cho thị trường BĐS tại đây phát triển và sôi động trở lại.

Trước những biến đổi không ngừng của thị trường BĐS, việc đánh giá giá bán căn hộ chung cư cũng như dự báo thị trường BĐS trong những năm tới là vô cùng cần thiết. Từ lý do thực tiễn đó, học viên lựa chọn đề tài luận văn thạc sĩ “Thực trạng thị trường căn hộ chung cư giai đoạn 2013 - 2016 và những ảnh hưởng đến thị trường BĐS tại một số quận Tây Bắc Thành phố Hà Nội”. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá giá bán căn hộ chung cư giai đoạn 2013 — 2016 tại các quận Tây Bắc Hà Nội. - Đánh giá sự ảnh hưởng của giá bán căn hộ chung cư đến thị trường BĐS các quận Tây Bắc Hà Nội giai đoạn 2013 — 2016.

- Đánh giá tiềm năng và giá bán BĐS của thị trường BĐS năm 2018 — 2022. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu Tổng quan các khái niệm về thị trường BĐS. - Nghiên cứu giá bán căn hộ chung cư tại quần thể các khu đô thị và thị trường BĐS tại các quận khu vực Tây Bắc Hà Nội giai đoạn 2013 - 2016. - Phân tích những tác động từ giá bán căn hộ chung cư đến thị trường BĐS và các biến động của thị trường BĐS trong giai đoạn 2013 — 2016.

- Đánh giá các tác động qua lại giữa giá bán căn hộ chung cư và thị trường BĐS. Phạm vỉ nghiên cứu Phạm vi không gian: - Nằm trong 3 quận gồm Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm, phạm vi giới hạn trong: + Khu vực Mễ Trì - Phạm Hùng — Pham Van Đồng. + Khu vực Sông Nhuệ - Thành phố Giao Lưu —- Phạm Văn Đồng. Giới hạn phạm vi nghiên cứu: - Chung cư và các quần thể khu đô thị chung cư mới đã bản giao trong giai đoạn 2013 — 2016 hoặc được khởi công xây dựng từ năm 2013 trở đi.

Từ năm 2013 tối thiểu phải triển khai đào móng xong và liên tục thi công đến khi dự án được hoàn thiện. - Phân khúc căn hộ chung cư thương mại trung cấp và cao cấp. - Giá ban: Tir 20 — 60tr/m’. Pham vi khoa hoc: - Phan tích, đánh giá hiện trang giá bán căn hộ chung cư tại khu vực Tây Bắc Hà Nội giai đoạn 2013 — 2016.

- Đánh giá tiềm năng, sự phát triển của thị trường BĐS tại khu vực Tây Băc Hà Nội. Phương pháp nghiên cứu * Phương pháp điều tra thực địa: - Điều tra, khảo sát các thông số về số lượng tòa nhà chung cư, số tầng, số căn hộ trên một mặt băng, sỐ phòng trong một căn hộ tại các dự án trong nhóm đối tượng nghiên cứu trong khu vực nghiên cứu. - Tới trực tiếp các dự án chung cư không phải đối tượng nghiên cứu dé lay thông số trực tiếp về số căn, số tầng, số phòng cho các hộ dân nhằm đối chiếu với các thông số thu thập được từ các dự trong nhóm đối tượng nghiên cứu. - Điều tra khảo sát các loại hình dịch vụ đang có tại các dự án trong nhóm đối tượng nghiên cứu đề đối chiếu với các dịch vụ tại các dự án chung cư đơn lẻ không phải đối tượng nghiên cứu.

* Phương pháp thu thập tài liệu: - Tìm hiểu thông tin về các giao dịch mua bán BĐS tại khu vực nghiên cứu gồm: căn hộ chung cư, nhà đất, cho thuê mặt bằng.