CHƯƠNG 1 Cơ SỞ LÝ LUẬN VÈ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niêm N gày nay, khái niệm bất động sản đã trở lên hết sức phổ biến, có ảnh hưởng quan trọng tới nhiều m ặt của đời sống kinh tế - xã hội. Vì vậy, việc hiểu m ột cách đầy đủ và chính xác thế nào là bất động sản là rất quan trọng. H iện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản. Tuy nhiên, có m ột điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đ ấ t đai và không di dời được.
Đ iều 174 Bộ luật D ân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau: “BĐ S là các tài sản không di dời được, bao gồm: - Đ ất đai. - N hà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định.2 Đặc điểm cơ bản của bất động sản H àng hóa bất động sản là m ột hàng hóa đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc diêm riêng sau: 1.1 Tính cố đinh • về vi • trí Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên cổ định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích.
Bên cạnh đó, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giói hạn về không gian. Vấn đề vị trí của hàng hóa bất 4 động sản có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản. Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa- xã hội và môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa bất động sản.2 Tính bền vững BĐ S đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xem xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề: - Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. - Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tổ tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
- Lợi ích kinh tế m ang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế m ang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.3 Tính khác biệt K hông có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS. N goài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư, cũng thường quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng. Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là m ột yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành m ột yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác.
Do đó: - T rong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các BĐ S, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng. - Khi định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh 5 dập khuôn giữa các BĐS với nhau.4 Tính khan hiếm Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Đ iều này đặt ra vấn đề: Q uan hệ cung - cầu BĐS thường m ất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hon cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. N hà nước, với tư cách là người quản lý v ĩ m ô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.5 Có giả trị lớn G iá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.
Do vậy: - H oạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn. - Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh. - Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi m ua bán. - Khi định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về m ặt vật lý lẫn kinh tế.
G iá trị của m ột BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp N hà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Từ đó đặt ra vấn đề: - N hà nước phải thống nhất quản lý về BĐS. - Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác.
- Khi định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có các công trình BĐS khác ra đời. 6 N hư vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc điểm của BĐS. Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm này là không thể thiếu khi tiến hành định giá trị BĐS.3 Phân loại bất động sản Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS. Tuỳ theo từng tiêu thức, BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau.
M ột số cách phân loại phổ biến: 1.1 Theo đăc tỉnh vât chất • • BĐS được chia thành 3 loại, bao gồm: - Đ ất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng. - C ông trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất BĐS được chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc. Trong đó: - C ông trình kiến trúc: 5 loại: s N hà ở dùng để cho thuê hoặc bán.
•S C ông trình kiến trúc phục vụ sản xuất. S C ông trình kiến trúc có tính chất thương mại. v' K hách sạn và văn phòng cho thuê. ^ C ông trình kiến trúc khác.
- Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào m ục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và m iền núi. T rong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: N hóm đất nông nghiệp. ■S N hóm đất phi nông nghiệp •S N hóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng. N goài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác như: theo tính chất pháp lý( BĐS sở hữu vĩnh viên và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triên 7 (BĐ S có khả năng và không có khả năng phát triển).4 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản H iện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về TTBĐ S.
Tuy nhiên, m ột cách tổng quát nhất, TTBĐ S có thể được hiểu như sau: “ TTBĐ S là tổng thể các giao dịch về B Đ S được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ 1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Bởi hàng hoá BĐS m ang những nét đặc trưng riêng nên TTBĐS cũng vì thế m à có những đặc điểm riêng, khác với thị trường các hàng hoá khác. Có sự tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý. Do đó quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, các động thái của thị trường và yểu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán. Vì vậy, việc định giá dựa vào cơ sở giá trị trường có nguy cơ sai số lớn, đòi hỏi cán bộ thực hiện công tác định giá phải có sự am hiểu về chuyên m ôn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp.
TTBĐS là thị trường mang tính khu vực TTBĐ S thường được tạo ra từ hàng loạt các thị trường nhỏ m ang tính địa phương với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau. Vì vậy, các quan hệ cung - cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác. Đ iều này đặt ra vấn đề: khi xem xét quan hệ cung - cầu, sự vận động của giá cả BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa —xã hội của m ột vùng, m ột khu vực cụ thể. TTBĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo 8 TTBĐ S là m ột dạng thị trường không hoàn hảo do đó đòi hỏi sự can thiệp trực tiếp của nhà nước, sự không đồng nhất về thông tin, các thông tin về BĐ S và TTBĐ S không phổ biến, không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh, số lượng người tham gia trên thị trường không nhiều, giao dịch bất động sản chủ yếu là giao dịch ngầm.
Do đó, trong quá trình phân tích các các chứng cứ giao dịch cần phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu là bằng chứng về giá trị thị trường và có thể sử dụng được để so sánh, ước tính giá trị cho tài sản m ục tiêu hay không. Cung và cầu về bất động sản ít co giãn và lạc hậu so với giả cả Trên TTB Đ S, khi cung cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá cả BĐS.