CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔ HÌNH HEDONIC TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý thuyết về bất động sản 1.1 Khái niệm Bất động sản Tài sản được phân loại thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ hiểu là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn bao gồm tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất đó. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Phần lớn pháp luật tại nhiều nước trên thế giới đều đồng nhất coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517 và 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 94 và 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Đức; Điều 139 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga). Tuy nhiên, mỗi nước cũng có những đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại hoặc tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản).
Chẳng hạn như, Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như: tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ… cũng là các BĐS. Theo Khoản 1 Điều 107, Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, có quy định: “BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Từ các định nghĩa trên có thể nhận thấy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Trong thực hiện đề tài nghiên cứu này thì BĐS được hiểu là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất đai, có tính không thể dịch chuyển được.2 Phân loại Bất động sản Về phân loại, BĐS có thể chia thành 3 loại sau đây: - BĐS đầu tư xây dựng: 6 + BĐS nhà đất: Đây là loại BĐS chiếm tỷ trọng cao nhất và có tính phức tạp cao. + BĐS công trình thương mại - dịch vụ, nhà xưởng.
+ BĐS về trụ sở làm việc. + BĐS của cơ sở hạ tầng. - BĐS không có đầu tư, xây dựng. - BĐS đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, di sản thiên nhiên và văn hóa,… 1.3 Đặc điểm của bất động sản - Tính cá biệt và khan hiếm BĐS mang tính chất của đất đai, chính lý do này mà nó có tính khan hiếm.
Đất là nguồn tài nguyên có giới hạn trong phạm vi một khu vực, lãnh thổ và diện tích,… Vì vậy, BĐS không di chuyển, di dời được và hiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt. - Tính lâu bền BĐS có tính lâu bền và trường tồn theo thời gian. Bởi đất đai là nguồn tài nguyên quý giá được thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian và không thể nào bị hủy hoại. Nếu trên mảnh đất, chúng ta xây dựng những công trình kiến trúc thì có thể lưu giữ từ hàng chục đến hàng trăm năm.
Ý nghĩa tính lâu bền của BĐS chính là tuổi thọ của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc được xây dựng trên nó. Tuổi thọ của các BĐS được phân thành tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Tuổi thọ vật lý thường lâu dài hơn những lợi ích về kinh tế. Khác với tuổi thọ vật lý, tuổi thọ kinh tế ngắn ngủi hơn khi nó có thể chấm dứt trong hoạt động bình thường của thị trường.
Theo ước tính trung bình trong các nghiên cứu, BĐS có tuổi thọ khoảng trên 40 năm đối với các nhà ở, khách sạn,… Với tính chất lâu bền, các tài sản là BĐS được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Bởi tính chất này khiến BĐS trở thành loại hàng hóa mang đặc điểm không bao giờ vơi hay cạn đi, đa dạng và phong phú. - Tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS có tính chất chịu sự ảnh hưởng của các BĐS khác. Với việc đô thị hóa nhanh và đồng bộ như hiện nay, việc nhà nước hoặc các nhà đầu tư thi công, xây dựng những công trình hạ tầng, nhà cửa, vật kiến trúc hiện đại sẽ khiến cho các BĐS tại các khu vực được đầu tư trở nên đẹp hơn, gia tăng giá trị về kinh tế cũng như dịch vụ.
Các BĐS vì vậy có thể hỗ trợ gia tăng giá trị cho nhau và có tính chất chịu sự ảnh hưởng của nhau. Đây cũng làm một tính chất 7 của BĐS được ứng dụng và đem lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư. - Tính đa chức năng sử dụng BĐS là tài sản có nhiều chức năng sử dụng, trên phương diện lý thuyết tài nguyên đất được coi là yếu tố đầu vào của tất cả các hoạt động của con người, như sử dụng đất xây dựng nhà ở, làm nhà xưởng để sản xuất, trồng trọt, canh tác nông nghiệp, làm nơi nghỉ dưỡng; còn nhiều công trình, tài sản gắn liền với đất, con người có thể xây dựng phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. - Chi phí giao dịch cao Khi thực hiện các giao dịch BĐS người ta hay đắn đo, cân nhắc trước khi đưa ra quyết định bởi BĐS là tài sản có giá trị lớn.
Do đó dịch vụ của các công ty môi giới có vai trò xúc tác giúp giao dịch thành công và thù lao mà các tổ chức này được hưởng theo tỷ lệ giá giao dịch thành công nên dẫn đến chi phí giao dịch tăng. Bên cạnh đó, các khoản phí khác như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS cũng góp phần làm tăng chi phí giao dịch. - Chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật Đất đai trong BĐS là tài nguyên của quốc gia, gắn liền với việc thực hiện các chức năng và nhiệm vụ của nhà nước như chủ quyền, an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội do đó bị rất nhiều các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh nhằm quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả. - Chuyển hóa thành tiền kém Đây là tính chất đặc biệt của BĐS.
So với các thị trường khác như thị trường chứng khoán, thị trường vàng, thị trường ngoại tệ thì thị trường BĐS cũng có sức hấp dẫn riêng biệt với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc chuyển hóa thành tiền của ba thị trường trên khá thuận tiện thì không phải lúc nào BĐS cũng được giao dịch do các giao dịch BĐS thường có giá trị lớn và chịu sự quản lý chặt chẽ của các thể chế pháp luật. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội BĐS có tính chất bất động do đó BĐS gắn liền với phong tục, tập quán, thị hiếu, tâm lý người dân của địa phương nơi BĐS đó tọa lạc. Những yếu tố có thể là thích ở nhà trệt/cao tầng, lô đất vuông vức hoặc nở hậu, chọn hướng nhà, tránh đường giao thông hướng vào lô đất, .2 Thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm Hiện nay, có nhiều khái niệm khác nhau về thị trường BĐS nhưng các tác giả trong và 8 ngoài nước đều có một điểm chung về thị trường BĐS đó là tổng các quan hệ giao dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một thời điểm xác định.
Theo Viện Thẩm định giá Hoa Kỳ thì thị trường là tập hợp các thỏa thuận trong đó những người bán và người mua gặp gỡ nhau thông qua cơ chế giá cả. Thị trường BĐS là nơi tương tác giữa các cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản để nhận tài sản khác là tiền. Theo Giáo trình Thẩm định giá bất động sản của tác giả Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa cung và cầu về các quyền của bất động sản theo quy luật thị trường và theo quy định của luật pháp. Đặc điểm của thị trường bất động sản Thị trường BĐS khá đặc biệt và mang những đặc trưng riêng của mình vì giá trị hàng hóa của mỗi giao dịch là rất lớn.
Có thể khái quát một số đặc điểm của thị trường BĐS như sau: * Tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Một trong những đặc điểm của BĐS là tính cố định, không thể di dời. Chính vì yếu tố này đã tạo nên thị trường BĐS có đặc điểm hàng hóa tách biệt với địa điểm giao dịch. Vì vậy các quan hệ giao dịch thường không kết thúc tại thời điểm giao dịch mà trải qua các khâu cơ bản khác nhau như: - Đàm phán thông tin về BĐS tại sàn giao dịch. - Kiểm tra thực địa và xác nhận các thông tin liên quan.
- Đăng ký thực hiện các thủ tục pháp lý đối với BĐS. Chính quá trình này ảnh hưởng đến thời gian thực hiện quan hệ giao dịch BĐS kéo dài gây thay đổi đến các quyền lợi như giá, pháp lý hay điều kiện môi trường. * Thị trường mang tính khu vực, không tập trung BĐS là hàng hóa mang tính cố định và không di chuyển được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, phong tục tâp quán và văn hóa. Do đó tùy theo trình độ phát triển của từng vùng, miền mà thị trường BĐS mang tính khu vực khác nhau.
Các yếu tố như quan hệ cung cầu, giá cả BĐS sẽ chỉ gây ảnh hưởng trong khu vực đó hoặc mức độ ảnh hưởng thay đổi ở những khu vực khác. Thị trường BĐS mang tính không tập trung, mà trải rộng khắp cả nước. Ở từng khu vực khác nhau gắn liền với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, văn hóa khác nhau dẫn đến quy mô phát triển của thị trường BĐS ở các khu vực cũng không giống nhau.