Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh đại dịch COVID-19 tác động sâu rộng đến nền kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề. Theo báo cáo ngành, trong 6 tháng đầu năm 2020, tăng trưởng kinh tế Việt Nam giảm xuống mức thấp nhất trong 10 năm qua, kéo theo sự sụt giảm sức mua bất động sản, đặc biệt ở phân khúc bán lẻ, nghỉ dưỡng và khách sạn. Ngược lại, bất động sản công nghiệp lại nổi lên như điểm sáng nhờ thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Công ty Cổ phần Tập đoàn Phúc Lộc (PHUCLOC Group) là một trong những doanh nghiệp có kinh nghiệm và nguồn vốn lớn trong lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên cũng gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm và thu hồi vốn trong giai đoạn 2018-2020.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá thực trạng chiến lược kinh doanh bất động sản tại PHUCLOC Group, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh trong bối cảnh thị trường biến động. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hoạt động kinh doanh bất động sản của PHUCLOC Group trong giai đoạn 2018-2020, đồng thời đánh giá tác động của đại dịch COVID-19 và các chính sách pháp luật mới ban hành đến năm 2021. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp doanh nghiệp thích ứng với môi trường kinh doanh đầy thách thức, đồng thời góp phần phát triển bền vững ngành bất động sản tại Việt Nam.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản trị chiến lược kinh doanh hiện đại, bao gồm:

  • Lý thuyết chiến lược kinh doanh: Định nghĩa chiến lược kinh doanh theo Bruce Henderson và Alfred Chandler nhấn mạnh việc xác định mục tiêu dài hạn, lựa chọn phương hướng hành động và phân bổ nguồn lực nhằm tạo lợi thế cạnh tranh bền vững.

  • Mô hình phân tích môi trường PEST: Phân tích các yếu tố chính trị - pháp luật, kinh tế, văn hóa xã hội, công nghệ và môi trường quốc tế ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

  • Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của Michael Porter: Đánh giá mức độ cạnh tranh trong ngành bất động sản thông qua các lực lượng gồm đối thủ cạnh tranh hiện tại, khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ tiềm ẩn và sản phẩm thay thế.

  • Phân tích SWOT: Xác định điểm mạnh, điểm yếu nội bộ cùng cơ hội và thách thức bên ngoài để xây dựng các phương án chiến lược phù hợp.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: chiến lược kinh doanh, lợi thế cạnh tranh, môi trường kinh doanh, chiến lược phát triển, và quản trị chiến lược.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp giữa lý thuyết và thực tiễn, cụ thể:

  • Nguồn dữ liệu: Thu thập số liệu thứ cấp từ các báo cáo tài chính, bảng cân đối kế toán của PHUCLOC Group giai đoạn 2018-2020; các văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản; số liệu thống kê ngành từ các công ty tư vấn; tài liệu học thuật và các báo cáo thị trường.

  • Phương pháp phân tích: Sử dụng phân tích định tính và định lượng, trong đó phân tích SWOT được áp dụng để đánh giá tổng thể môi trường kinh doanh. Mô hình PEST và 5 lực lượng cạnh tranh giúp phân tích môi trường bên ngoài. Phân tích tài chính và cơ cấu tổ chức được thực hiện để đánh giá môi trường nội bộ.

  • Cỡ mẫu và chọn mẫu: Nghiên cứu tập trung vào dữ liệu và hoạt động của PHUCLOC Group, một doanh nghiệp có quy mô vốn điều lệ tăng từ 100 tỷ đồng năm 2010 lên 500 tỷ đồng năm 2012, với các dự án bất động sản tại nhiều tỉnh thành như Ninh Bình, Bình Định, Hà Nội.

  • Timeline nghiên cứu: Tập trung phân tích dữ liệu và thực trạng từ năm 2018 đến 2020, đồng thời đánh giá tác động của các chính sách và biến động thị trường đến năm 2021.

Phương pháp nghiên cứu đảm bảo tính khách quan, toàn diện và khả thi trong việc đề xuất chiến lược kinh doanh phù hợp cho PHUCLOC Group.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Hiệu quả kinh doanh giảm sút trong giai đoạn 2018-2020: Báo cáo tài chính cho thấy lợi nhuận của PHUCLOC Group giảm đáng kể, với tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê giảm từ trên 85% xuống còn 70% trong năm 2020 do ảnh hưởng của dịch COVID-19. Một số dự án như KCN Tam Điệp và KCN Đông Nam Nghệ An không hoàn thành đúng tiến độ, ảnh hưởng đến dòng tiền và hiệu quả đầu tư.

  2. Nguồn lực tài chính và quỹ đất lớn: PHUCLOC Group sở hữu quỹ đất khoảng 1,500 ha tại các địa phương có thị trường bất động sản sôi động như Hải Phòng, Quảng Ninh, Ninh Bình, Bình Định. Vốn điều lệ tăng từ 100 tỷ đồng năm 2010 lên 500 tỷ đồng năm 2012, cho thấy tiềm lực tài chính tương đối mạnh để phát triển các dự án.

  3. Ảnh hưởng của môi trường pháp lý và chính sách: Các văn bản pháp luật mới như Luật Đất đai sửa đổi 2013, Luật Xây dựng 2020, cùng các nghị định hướng dẫn đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, sự chồng chéo và chưa đồng bộ trong hệ thống pháp luật vẫn là thách thức lớn đối với doanh nghiệp.

  4. Môi trường cạnh tranh và thị trường đa phân khúc: Thị trường bất động sản Việt Nam mang tính khu vực cao, đa phân khúc với các phân khúc nhà ở, văn phòng, khu công nghiệp và nghỉ dưỡng. PHUCLOC Group tập trung vào căn hộ để bán, văn phòng cho thuê và hạ tầng khu công nghiệp, chiếm khoảng 70% doanh thu. Cạnh tranh gay gắt từ các doanh nghiệp lớn và sự biến động của thị trường đòi hỏi chiến lược linh hoạt và sáng tạo.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính dẫn đến hiệu quả kinh doanh thấp của PHUCLOC Group là do tác động kép từ đại dịch COVID-19 và sự chưa hoàn thiện trong chiến lược kinh doanh, đặc biệt là khả năng thích ứng với biến động thị trường còn hạn chế. So với các nghiên cứu ngành, việc giảm tỷ lệ lấp đầy văn phòng và chậm tiến độ dự án là hiện tượng phổ biến trong bối cảnh dịch bệnh, nhưng PHUCLOC Group cần tăng cường quản trị dự án và cải thiện năng lực tài chính để vượt qua khó khăn.

Môi trường pháp lý được cải thiện tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, tuy nhiên sự phức tạp và chồng chéo trong các quy định vẫn gây khó khăn trong thủ tục đầu tư và xây dựng. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải có bộ phận pháp lý chuyên sâu và chiến lược quản lý rủi ro hiệu quả.

Thị trường bất động sản đa phân khúc và mang tính khu vực cao yêu cầu PHUCLOC Group phải xây dựng chiến lược kinh doanh phù hợp với từng phân khúc và địa bàn hoạt động, tận dụng lợi thế quỹ đất và nguồn lực tài chính để phát triển các dự án có tính cạnh tranh cao. Việc duy trì tỷ lệ lấp đầy văn phòng trên 70% trong bối cảnh khó khăn là điểm sáng, cho thấy tiềm năng phát triển nếu có chiến lược đúng đắn.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tỷ lệ lấp đầy văn phòng qua các năm, bảng so sánh vốn điều lệ và quỹ đất, cũng như ma trận SWOT thể hiện điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của PHUCLOC Group.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường quản trị dự án và kiểm soát tiến độ

    • Mục tiêu: Đảm bảo các dự án bất động sản hoàn thành đúng tiến độ, giảm thiểu rủi ro tài chính.
    • Thời gian: Triển khai ngay trong vòng 12 tháng tới.
    • Chủ thể: Ban Quản lý dự án và Ban Tổng Giám đốc PHUCLOC Group.

  2. Đa dạng hóa sản phẩm và phân khúc thị trường

    • Mục tiêu: Mở rộng danh mục sản phẩm bất động sản, tập trung vào các phân khúc tiềm năng như nhà ở xã hội, khu công nghiệp và văn phòng cho thuê.
    • Thời gian: 2-3 năm tới.
    • Chủ thể: Ban Đầu tư và Ban Marketing.

  3. Nâng cao năng lực tài chính và huy động vốn hiệu quả

    • Mục tiêu: Tăng vốn điều lệ, phát hành trái phiếu và thu hút đầu tư để đảm bảo nguồn vốn ổn định cho các dự án.
    • Thời gian: 12-18 tháng.
    • Chủ thể: Ban Tài chính và Hội đồng Quản trị.

  4. Củng cố bộ phận pháp lý và tuân thủ chính sách

    • Mục tiêu: Đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật, giảm thiểu rủi ro pháp lý trong đầu tư và xây dựng.
    • Thời gian: Liên tục, ưu tiên trong 6 tháng đầu năm.
    • Chủ thể: Ban Pháp chế và Ban Quản lý dự án.

  5. Ứng dụng công nghệ và đổi mới sáng tạo trong kinh doanh

    • Mục tiêu: Áp dụng công nghệ quản lý dự án, marketing số và nghiên cứu phát triển sản phẩm mới để nâng cao hiệu quả cạnh tranh.
    • Thời gian: 1-2 năm.
    • Chủ thể: Ban Công nghệ và Ban Marketing.

Các giải pháp trên cần được phối hợp đồng bộ, có kế hoạch cụ thể và đánh giá định kỳ để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Ban lãnh đạo và quản lý PHUCLOC Group

    • Lợi ích: Hiểu rõ thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh, từ đó đưa ra quyết định phù hợp để phát triển doanh nghiệp.
    • Use case: Xây dựng kế hoạch phát triển dài hạn, điều chỉnh chiến lược kinh doanh.

  2. Các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ

    • Lợi ích: Tham khảo mô hình phân tích môi trường và xây dựng chiến lược kinh doanh trong bối cảnh thị trường biến động.
    • Use case: Áp dụng phương pháp SWOT và PEST để đánh giá và điều chỉnh chiến lược.

  3. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành Quản trị kinh doanh, Bất động sản

    • Lợi ích: Nắm bắt kiến thức lý thuyết và thực tiễn về chiến lược kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
    • Use case: Tham khảo tài liệu nghiên cứu, làm cơ sở cho các đề tài học thuật.

  4. Cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức tư vấn

    • Lợi ích: Hiểu rõ tác động của chính sách pháp luật và môi trường kinh doanh đến doanh nghiệp bất động sản.
    • Use case: Xây dựng chính sách hỗ trợ, tư vấn chiến lược phát triển ngành.

Câu hỏi thường gặp

  1. Chiến lược kinh doanh bất động sản là gì?
    Chiến lược kinh doanh bất động sản là kế hoạch dài hạn nhằm xác định mục tiêu, phương hướng và phân bổ nguồn lực để phát triển các dự án bất động sản, tạo lợi thế cạnh tranh trên thị trường. Ví dụ, PHUCLOC Group tập trung vào phát triển căn hộ, văn phòng cho thuê và khu công nghiệp.

  2. Tại sao phân tích môi trường PEST quan trọng trong xây dựng chiến lược?
    PEST giúp doanh nghiệp đánh giá các yếu tố chính trị, kinh tế, xã hội và công nghệ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, từ đó tận dụng cơ hội và giảm thiểu rủi ro. Ví dụ, các chính sách pháp luật mới về đất đai và xây dựng đã tạo điều kiện thuận lợi cho PHUCLOC Group.

  3. Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của Porter áp dụng thế nào trong bất động sản?
    Mô hình này phân tích mức độ cạnh tranh trong ngành qua các lực lượng như đối thủ hiện tại, khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ tiềm ẩn và sản phẩm thay thế, giúp doanh nghiệp xây dựng chiến lược phù hợp để duy trì lợi thế. Trong thực tế, PHUCLOC Group phải đối mặt với cạnh tranh gay gắt từ các doanh nghiệp lớn và sự biến động của thị trường.

  4. Phân tích SWOT giúp gì cho doanh nghiệp bất động sản?
    SWOT giúp nhận diện điểm mạnh, điểm yếu nội bộ và cơ hội, thách thức bên ngoài, từ đó xây dựng chiến lược phát triển phù hợp. Ví dụ, PHUCLOC Group có điểm mạnh về quỹ đất và tài chính nhưng gặp thách thức về tiến độ dự án và biến động thị trường.

  5. Làm thế nào để doanh nghiệp bất động sản thích ứng với biến động thị trường?
    Doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược linh hoạt, đa dạng hóa sản phẩm, nâng cao năng lực quản trị dự án và tài chính, đồng thời cập nhật kịp thời các chính sách pháp luật. PHUCLOC Group đã đề xuất các giải pháp như tăng cường quản lý dự án và ứng dụng công nghệ để thích ứng hiệu quả.

Kết luận

  • Luận văn đã đánh giá toàn diện thực trạng chiến lược kinh doanh bất động sản tại PHUCLOC Group trong giai đoạn 2018-2020, chỉ ra những điểm mạnh, điểm yếu và các thách thức chủ yếu.
  • Phân tích môi trường kinh doanh qua mô hình PEST và 5 lực lượng cạnh tranh giúp nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp.
  • Phân tích SWOT được sử dụng để xây dựng các phương án chiến lược phù hợp, từ đó lựa chọn chiến lược tối ưu nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh.
  • Đề xuất các giải pháp cụ thể như tăng cường quản trị dự án, đa dạng hóa sản phẩm, nâng cao năng lực tài chính và tuân thủ pháp luật nhằm giúp PHUCLOC Group phát triển bền vững.
  • Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, đánh giá định kỳ hiệu quả và điều chỉnh chiến lược phù hợp với biến động thị trường.

Doanh nghiệp và các nhà quản lý được khuyến khích áp dụng kết quả nghiên cứu để nâng cao năng lực cạnh tranh và phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản.