Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu và cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước đối với TTBĐS. Phương pháp nghiên cứu và khung khổ phân tích. Thực trạng quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
Kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. 4 z Chƣơng 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, đã có rất nhiều nhà nghiên cứu, tài liệu nghiên cứu TTBĐS và đề xuất một số giải pháp để phát triển TTBĐS nhưng phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong đó có các công trình nghiên cứu điển hình như sau: - Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam, Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội.
Cuốn sách trình bày một số cơ sở lý luận và thực tiễn về TTBĐS và quản lý nhà nước đối với TTBĐS như: khái niệm và đặc điểm, phân loại TTBĐS, các yếu tố cấu thành TTBĐS, kinh nghiệm quản lý bất động sản ở một số nước và bài học cho Việt Nam. Bên cạnh đó, cuốn sách còn phân tích và làm rõ vấn đề đổi mới quản lý cũng như vấn đề quản lý của Nhà nước với sự hình thành và phát triển TTBĐS ở Việt Nam,.Phần cuối cuốn sách còn có những đánh giá chung về TTBĐS Việt Nam trong đó có nói đến những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém. Đặc biệt, nhằm góp phần khắc phục những hạn chế, yếu kém đó, các tác giả đã đưa ra những giải pháp thiết thực góp phần hoàn thiện quản lý nhà nước nhằm phát triển TTBĐS ở Việt Nam. - Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nước TTBĐS ở Thành phố Hồ Chí Minh – Thực trạng và giải pháp, NXB Chính trị quốc gia – Sự thật của Ts Nguyễn Điển năm 2013.
Cuốn sách nghiên cứu Tổng quan tình hình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với TTBĐS; Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước đối với TTBĐS; Thực trạng quản lý nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; Định hướng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. - Đề tài: Chính sách phát triển TTBĐS: Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt nam. Ts Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Đề tài trình bày các kinh 5 z nghiệm quốc tế về phát triển TTBĐS; vai trò, chính sách của Nhà nước trong vấn đề phát triển và kinh doanh BĐS của các nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm về chính sách phát triển TTBĐS ở Việt Nam.
- Đề tài: Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển TTBĐS ở Việt Nam. Đề tài của Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai –Bộ Tài Nguyên & Môi Trường năm 2005- Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Đức Minh. Đề tài tổng hợp những vấn đề chung về đất đai và thị trường, phản ánh những nhận thức chung đã quen thuộc trên thế giới đối với kinh tế TTBĐS nhưng là mới mẻ đối với thị trường nói chung và TTBĐS ở Việt Nam nói riêng như “Những nguyên tắc của thị trường”, “Sự hình thành và phát triển TTBĐS”, “Nhà nước với TTBĐS”, “Tổ chức bộ máy quản lý đất đai và bất động sản các nước.” - Chuyên đề: Pháp luật về TTBĐS ở Việt Nam trong nền kinh tế thị trường của Chu Thị Hoa, Viện Khoa học pháp lý, năm 2010. Chuyên đề đi sâu nghiên cứu các văn bản pháp luật về TTBĐS ở Việt Nam từ năm 1980 đến nay, đưa ra các nhận xét về các mặt được và chưa được của hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này, đồng thời tác giả cũng đề xuất kiến nghị để hoàn thiện hệ thống Pháp luật về TTBĐS trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam hiện nay.
Bên cạnh đó, các bài viết: Một số vấn đề pháp luật về TTBĐS ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Viện nghiên cứu Nhà nước và pháp luật, Số 02/2004; Giải pháp thúc đẩy phát triển TTBĐS, nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội. Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (ngày 20/02/2009); Xây dựng chiến lược phát triển dài hạn cho TTBĐS, Báo Đầu tư (ngày 15/3/2011); Về tình hình phát triển nhà ở xã hội thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia và Nghị quyết 02/NQ –CP của Chính phủ. Báo cáo của Bộ Xây dựng (ngày 28/5/2013); Tình hình TTBĐS thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh), Báo Xây dựng (ngày 02/6/2013); Đưa thị trường địa ốc về giá trị thật - Báo Doanh nhân Sài Gòn: Bùng nổ nhà ở xã hội, bất động sản ấm lên? Báo Đầu tư (ngày 13/6/2013) đã tập trung nghiên cứu các vấn đề chung về tình hình TTBĐS của Việt Nam và TTBĐS của một số thành phố, tỉnh như: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hà Tĩnh và Nghệ An hiện nay. 6 z Về cơ bản, các nghiên cứu trên đã nêu lên thực trạng và một số giải pháp để ổn định và phát triển TTBĐS nhưng chưa có các giải pháp cụ thể, thống nhất; một số nghiên cứu (từ năm 2007-2009) trong thời kỳ TTBĐS đang trong thời kỳ “ấm nhất” và một số chính sách của Nhà nước chưa được ban hành nên một phần nào đó chưa nêu được các bất cập, tồn tại của TTBĐS hiện nay, đặc biệt là các giải pháp giải cứu thị trường, giải quyết nợ xấu và phát triển trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, các nghiên cứu nêu trên chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này. Đối với thành phố Vinh, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt động và phát triển của TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn. Trong khi đó, tại thành phố Vinh chưa có bất kỳ một công trình nghiên cứu nào hoặc một luận văn nào nghiên cứu về đề tài Quản lý TTBĐS trên địa bàn. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu: 1.
Tổng quan TTBĐS: 1. Khái niệm, thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản a. Khái niệm về bất động sản - Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì “Bất động sản là các tài sản, gồm: + Đất đai + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định” - Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng do con người tạo nên gắn liền với đất - Những tài sản không thể di dời được. Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản * Các thuộc tính của bất động sản 7 z - Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong TTBĐS, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận. - Tính không đồng nhất: Trong TTBĐS hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
Giả sử hai bất động sản nằm cùng trong một khu vực nhưng giá cả của chúng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời điểm bán, tâm lý của người mua và đặc điểm cụ thể của bất động sản, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. - Tính khan hiếm: diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê năm 2010, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Diện tích các loại đất nông nghiệp có chiều hướng giảm do rất nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt vùng nông thôn).
+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm. + Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. - Tính bền vững (lâu bền): bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững.
Hơn nữa đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại 8 z và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân lên nhiều lần. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững. * Đặc trưng của bất động sản Bất động sản cũng như các tài sản khác, nó chỉ trở thành hàng hóa khi được trao đổi trên thị trường. Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người.