Nghiên cứu biến động giá đất ở đô thị Thái Nguyên từ 2017 đến 2019

Nghiên cứu biến động giá đất ở đô thị Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019, phân tích nguyên nhân và tác động đến thị trường bất động sản.

• Tác giả: Trịnh Hải Nam
• Người hướng dẫn: PGS. Lê Văn Thơ
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Biến Động Giá Đất Đô Thị Thái Nguyên Giai Đoạn 2017-2019
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
• 1.1.1. Khái niệm về giá đất
• 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
• 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 1.1.4. Phương pháp xác định giá đất
• 1.1.4.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
• 1.1.4.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
• 1.1.4.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị
• 1.1.5. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam
• 1.1.6. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam
• 1.1.6.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới
• 1.1.6.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam
• 1.2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 1.2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 1.2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
• 1.2.3. Nội dung nghiên cứu
• 1.2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lí sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
• 1.2.3.2. Nghiên cứu biến động giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019
• 1.2.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019
• 1.2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
• 1.2.4. Phương pháp nghiên cứu
• 1.2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 1.2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
• 1.2.4.3. Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp
• 1.2.4.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu
• 1.3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 1.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại địa bàn nghiên cứu
• 1.3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 1.3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên
• 1.3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên
• 1.3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
• 1.3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019
• 1.3.2.1. Giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2017 - 2019
• 1.3.2.2. Biến động giá đất ở đô thị giai đoạn 2017-2019 tại 2 địa điểm nghiên cứu
• 1.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
• 1.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở
• 1.3.5. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019
• 1.3.6. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
• 1.3.6.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật
• 1.3.6.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực
• 1.3.6.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật
• 2. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tình hình biến động giá đất đô thị Thái Nguyên giai đoạn 2017 2019

Giai đoạn 2017-2019, giá đất Thái Nguyên có sự biến động mạnh mẽ, phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản Thái Nguyên. Tình hình biến động giá bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến người dân mà còn tác động đến các nhà đầu tư và chính quyền địa phương. Theo số liệu thống kê, giá đất ở đô thị đã tăng từ 10-20% mỗi năm, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm. Sự gia tăng này chủ yếu do nhu cầu cao từ người dân và nhà đầu tư, cùng với sự phát triển hạ tầng và các dự án lớn trong khu vực. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, sự biến động này không đồng đều giữa các khu vực, với những khu vực có vị trí thuận lợi như gần các trục đường chính hay các khu công nghiệp có mức tăng giá cao hơn. Điều này cho thấy sự cần thiết phải có các chính sách quản lý giá đất hợp lý để đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường.

1.1. Xu hướng giá đất

Trong giai đoạn này, xu hướng giá đất tại Thái Nguyên cho thấy sự tăng trưởng ổn định. Các yếu tố như tình hình kinh tế, chính sách đất đai, và đầu tư hạ tầng đã tạo ra một môi trường thuận lợi cho sự phát triển của thị trường. Theo nghiên cứu, giá đất ở các khu vực như phường Quang Trung và Túc Duyên đã có sự chênh lệch rõ rệt giữa giá do Nhà nước quy định và giá thị trường. Điều này cho thấy sự cần thiết phải điều chỉnh chính sách giá đất để phù hợp với thực tế thị trường. Việc nắm bắt và phân tích thông tin thị trường đất là rất quan trọng để đưa ra các quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Nhiều yếu tố đã tác động đến biến động giá đất đô thị trong giai đoạn này. Đầu tiên, tình hình kinh tế chung của tỉnh Thái Nguyên đã có những chuyển biến tích cực, thúc đẩy nhu cầu về đất đai. Thứ hai, chính sách đất đai của Nhà nước cũng đã có những điều chỉnh nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và nhà đầu tư. Cuối cùng, tác động của đầu tư hạ tầng cũng không thể bỏ qua, khi nhiều dự án lớn được triển khai đã làm tăng giá trị đất tại các khu vực lân cận. Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến giá đất mà còn đến phân khúc bất động sản trong khu vực, tạo ra một bức tranh tổng thể về thị trường đất đai tại Thái Nguyên.

II. Đề xuất giải pháp quản lý giá đất

Để kiểm soát biến động giá đất hiệu quả, cần có những giải pháp đồng bộ từ chính quyền địa phương. Đầu tiên, việc xây dựng một hệ thống thông tin thị trường đất đầy đủ và chính xác là rất cần thiết. Điều này sẽ giúp các nhà đầu tư và người dân nắm bắt được tình hình giá cả, từ đó đưa ra quyết định đúng đắn. Thứ hai, cần có các chính sách quản lý giá đất linh hoạt, phù hợp với thực tế thị trường. Việc điều chỉnh giá đất theo từng khu vực, dựa trên các yếu tố như vị trí, hạ tầng và nhu cầu thực tế sẽ giúp ổn định thị trường. Cuối cùng, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục về chính sách đất đai để người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất.

2.1. Tăng cường quản lý thông tin

Việc xây dựng một hệ thống thông tin thị trường đất sẽ giúp các bên liên quan có được cái nhìn tổng quan về tình hình giá cả và xu hướng biến động. Hệ thống này cần được cập nhật thường xuyên và công khai để người dân và nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận. Thông tin rõ ràng sẽ giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ và tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh trong thị trường bất động sản.

2.2. Điều chỉnh chính sách giá đất

Chính quyền địa phương cần xem xét lại các chính sách quản lý giá đất hiện tại để đảm bảo tính hợp lý và công bằng. Việc điều chỉnh giá đất cần dựa trên các yếu tố thực tế như nhu cầu, vị trí và tình hình phát triển hạ tầng. Điều này không chỉ giúp ổn định giá cả mà còn tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Thái Nguyên.

Nội dung chính

## Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2017-2019, thành phố Thái Nguyên chứng kiến sự biến động đáng kể về giá đất ở đô thị, phản ánh sự phát triển kinh tế - xã hội và tác động của các yếu tố thị trường. Với tổng diện tích tự nhiên 18.630,56 ha và dân số khoảng 560.707 người, trong đó dân số nội thị chiếm 71,43%, Thái Nguyên là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của vùng Trung du miền núi Bắc Bộ. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 14,90%, trong đó dịch vụ tăng 18,26%, công nghiệp và xây dựng 15,87%, cho thấy sức hút đầu tư mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng cao.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản tại đây cũng đối mặt với nhiều thách thức như sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường, hiện tượng đầu cơ, và biến động cung cầu không ổn định. Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng biến động giá đất ở đô thị Thái Nguyên, xác định các yếu tố ảnh hưởng chính và đề xuất giải pháp quản lý hiệu quả. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hai phường trung tâm Quang Trung và Túc Duyên, nơi có các tuyến đường đại diện cho sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp dữ liệu thực tiễn, hỗ trợ chính quyền địa phương trong việc xây dựng chính sách giá đất phù hợp, góp phần ổn định thị trường bất động sản và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

## Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

### Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết kinh tế về giá đất, bao gồm:

- **Lý thuyết địa tô**: Giá đất phản ánh giá trị thặng dư do vị trí và điều kiện tự nhiên tạo ra. Địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối là các khái niệm quan trọng để giải thích sự khác biệt giá đất giữa các khu vực.

- **Quan hệ cung cầu**: Giá đất được xác định bởi sự tương tác giữa cung cố định về diện tích đất và cầu biến động theo nhu cầu phát triển kinh tế, dân số và đầu tư.

- **Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng**: Lãi suất tác động đến khả năng chi trả và đầu tư vào đất đai, từ đó ảnh hưởng đến giá đất.

Các khái niệm chính bao gồm: giá đất do Nhà nước quy định, giá đất thị trường, yếu tố vị trí, yếu tố cá biệt (diện tích, hình dáng, hạ tầng), và các yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất.

### Phương pháp nghiên cứu

- **Nguồn dữ liệu**: Số liệu thứ cấp thu thập từ UBND thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên Môi trường, các văn bản pháp luật liên quan đến giá đất giai đoạn 2017-2019; số liệu sơ cấp thu thập qua khảo sát 100 hộ dân tại hai phường Quang Trung và Túc Duyên, phỏng vấn cán bộ địa chính và lãnh đạo địa phương.

- **Phương pháp chọn mẫu**: Lựa chọn mẫu phi ngẫu nhiên có chủ đích tại các tuyến đường đại diện, diện tích đất từ 100-150 m², khoảng cách giữa các hộ 100m để đảm bảo tính đại diện.

- **Phương pháp phân tích**: Sử dụng thống kê mô tả, so sánh biến động giá đất giữa các năm và giữa hai phường; phân tích nhân tố ảnh hưởng bằng phương pháp phân tích đa biến; xử lý số liệu bằng phần mềm Excel.

- **Timeline nghiên cứu**: Tiến hành từ 31/3 đến 1/5/2020, bao gồm thu thập dữ liệu, xử lý và phân tích kết quả.

## Kết quả nghiên cứu và thảo luận

### Những phát hiện chính

1. **Biến động giá đất theo quy định Nhà nước và thị trường**: Giá đất do Nhà nước quy định tại phường Quang Trung tăng từ khoảng 4 triệu đồng/m² năm 2017 lên gần 5 triệu đồng/m² năm 2019, trong khi giá thị trường tăng từ 5,5 triệu đồng/m² lên 7 triệu đồng/m², chênh lệch khoảng 40%. Tại phường Túc Duyên, giá đất Nhà nước tăng từ 3,8 triệu đồng/m² lên 4,5 triệu đồng/m², giá thị trường từ 4,8 triệu đồng/m² lên 6 triệu đồng/m².

2. **Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất**: Qua khảo sát 100 hộ dân, các yếu tố được đánh giá ảnh hưởng mạnh gồm vị trí địa lý (chiếm 85%), tiến trình đô thị hóa (78%), chính sách pháp luật (65%), và đầu cơ (60%). Mật độ dân số tăng cao và hạ tầng giao thông phát triển cũng là những nhân tố quan trọng.

3. **Nguyên nhân biến động giá đất**: Người dân và cán bộ địa phương cho rằng nguyên nhân chính là do sự phát triển kinh tế nhanh, đầu tư hạ tầng, cùng với hoạt động đầu cơ và sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và thị trường.

4. **Khó khăn trong quản lý giá đất**: Tồn tại việc chuyển nhượng đất không qua thủ tục pháp lý, giá đất thị trường biến động thất thường, và sự thiếu đồng bộ trong chính sách quản lý.

### Thảo luận kết quả

Biến động giá đất tại Thái Nguyên phản ánh xu hướng chung của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2017-2019, với sự gia tăng nhu cầu đất ở đô thị do phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh. Sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường tạo ra khoảng trống pháp lý, dẫn đến đầu cơ và giao dịch không minh bạch.

So sánh với các nghiên cứu tại các đô thị khác, mức tăng giá đất tại Thái Nguyên tương đối ổn định nhưng vẫn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô như lãi suất ngân hàng và chính sách tín dụng. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh giá đất Nhà nước và thị trường theo năm, cũng như bảng phân tích các yếu tố ảnh hưởng theo tỷ lệ phần trăm.

Kết quả nghiên cứu nhấn mạnh vai trò quan trọng của yếu tố vị trí và hạ tầng trong việc xác định giá đất, đồng thời cho thấy cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý để kiểm soát biến động giá đất, đảm bảo phát triển bền vững.

## Đề xuất và khuyến nghị

1. **Hoàn thiện chính sách giá đất**: Cập nhật và điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường, giảm chênh lệch để hạn chế đầu cơ, thực hiện định kỳ 3 năm một lần. Chủ thể thực hiện: UBND tỉnh Thái Nguyên, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

2. **Tăng cường quản lý và giám sát thị trường đất đai**: Xây dựng hệ thống giám sát giao dịch đất đai minh bạch, xử lý nghiêm các trường hợp chuyển nhượng không đúng quy định. Chủ thể: UBND thành phố, Phòng Tài nguyên Môi trường.

3. **Phát triển hạ tầng kỹ thuật đồng bộ**: Đầu tư nâng cấp giao thông, cấp thoát nước, điện, viễn thông tại các khu vực đô thị để nâng cao giá trị đất và thu hút đầu tư. Chủ thể: Sở Xây dựng, Sở Giao thông Vận tải.

4. **Nâng cao nhận thức và năng lực quản lý nguồn nhân lực**: Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng cán bộ quản lý đất đai về kỹ thuật định giá, pháp luật đất đai và quản lý thị trường bất động sản. Chủ thể: Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, các cơ quan quản lý nhà nước.

5. **Khuyến khích phát triển thị trường bất động sản minh bạch**: Hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản tuân thủ pháp luật, phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế, đặc biệt là nhà ở xã hội. Chủ thể: Sở Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản.

## Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. **Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản**: Giúp xây dựng chính sách, quản lý thị trường đất đai hiệu quả, kiểm soát biến động giá đất.

2. **Các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản**: Cung cấp thông tin về xu hướng giá đất, các yếu tố ảnh hưởng để hoạch định chiến lược đầu tư phù hợp.

3. **Học viên, nghiên cứu sinh ngành Quản lý đất đai, Kinh tế bất động sản**: Là tài liệu tham khảo khoa học, thực tiễn về biến động giá đất và phương pháp nghiên cứu.

4. **Người dân và cộng đồng địa phương**: Nâng cao nhận thức về giá đất, quyền lợi và nghĩa vụ trong giao dịch đất đai, góp phần xây dựng thị trường minh bạch.

## Câu hỏi thường gặp

1. **Giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường khác nhau như thế nào?**  
Giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường do không phản ánh đầy đủ các yếu tố cung cầu và đầu cơ. Ví dụ, tại phường Quang Trung, giá thị trường cao hơn khoảng 40% so với giá Nhà nước.

2. **Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến giá đất ở đô thị Thái Nguyên?**  
Yếu tố vị trí địa lý và tiến trình đô thị hóa được đánh giá là ảnh hưởng mạnh nhất, chiếm trên 75% ý kiến khảo sát.

3. **Phương pháp nghiên cứu nào được sử dụng để phân tích biến động giá đất?**  
Nghiên cứu sử dụng phương pháp khảo sát thực địa, phân tích thống kê mô tả và phân tích đa biến để xác định các yếu tố ảnh hưởng.

4. **Tại sao cần kiểm soát chênh lệch giá đất giữa Nhà nước và thị trường?**  
Chênh lệch lớn tạo điều kiện cho đầu cơ, giao dịch không minh bạch, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

5. **Giải pháp nào hiệu quả để ổn định giá đất?**  
Hoàn thiện chính sách giá đất, tăng cường quản lý thị trường, phát triển hạ tầng và nâng cao năng lực quản lý là các giải pháp thiết thực.

## Kết luận

- Đã đánh giá thực trạng biến động giá đất ở đô thị Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019 với sự chênh lệch rõ rệt giữa giá đất Nhà nước và thị trường.  
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng chính gồm vị trí, đô thị hóa, chính sách pháp luật và đầu cơ.  
- Phân tích nguyên nhân biến động giá đất và những khó khăn trong quản lý hiện nay.  
- Đề xuất các giải pháp đồng bộ về chính sách, quản lý, hạ tầng và nhân lực nhằm kiểm soát và ổn định giá đất.  
- Khuyến nghị các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, giám sát chặt chẽ và cập nhật dữ liệu thị trường thường xuyên để hỗ trợ phát triển bền vững.

Các cơ quan quản lý cần phối hợp triển khai các giải pháp, đồng thời doanh nghiệp và người dân cần nâng cao nhận thức để xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô.

Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. (Luật đất đai 2013) Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: 1.

Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.

Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn.

Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn.

Địa tô Luan van 6 tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.

Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất: Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng 1. Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng.

Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Luan van P 7 Đường cầu P0 Đường cung E P1 E’ D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác.

Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư … Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2013, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ.

Luan van 8 Giá D1 G1 D G Số lượng đất đai Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế. - Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội.

Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: + Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên. - Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: Luan van 9 + An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. + Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước.