chương 1, tác giả đề tài trình bày một cách tổng quan về nội dung đề tài đang thực hiện nghiên cứu, thông qua việc trình bày các lý do để hình thành đề tài, mục tiêu nghiên cứu của đề tài, phạm vi đối tượng nghiên cứu đề tài và phương pháp nghiên cứu một cách tổng quát. Qua đó, sẽ giúp chúng ta có một cái nhìn tổng quát về nội dung và quá trình hình thành đề tài. Từ đó, tạo cơ sở cho việc tác giả đi vào tìm hiểu sâu hơn và trình các cơ sở lý thuyết liên quan trong chương tiếp theo. Luan van 9 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.
Tổng quan về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 2.1 Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đất tđai tlà ttài tnguyên tthiên tnhiên tvô tcùng tquý tgiá, tlà ttư tliệu tsản txuất tđặc tbiệt quan ttrọng, tkhông tcó tgì tthay tthế tđược. tVấn tđề tsở thữu tđối tvới tđất tđai tcó tý tnghĩa t quyết tđịnh ttrong tthúc tđẩy tsự tphát ttriển tkinh ttế t- txã thội tcủa tmỗi tquốc tgia, tdân ttộc. t Vì vậy, ở nước ta, Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992, và Hiến pháp 2013 đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai theo quy định của Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian qua đã đạt được nhiều tiến bộ tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong quản lý đất đai.
Đất đai từ một loại tài sản “vô giá”, thiếu một người chủ gắn bó với đất đai, bị sử dụng lãng phí đã trở thành hàng hóa - tài sản đặc biệt của quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng và nguồn vốn to lớn của đất nước. Ở nước ta, Nhà nước không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Toàn bộ đất đai trong cả nước đều thuộc quyền sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Mọi tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất, QSDĐ tách rời quyền sở hữu và được giao dịch trên thị trường, trở thành hàng hóa đặc biệt.
Theo tTừ tđiển tLuật thọc tcủa tViện tKhoa thọc tPháp tLý tcủa tBộ tTư tpháp tthì: t“Quyền tsử tdụng tđất tlà tquyền tcủa tcác tchủ tthể tđược tkhai tthác tcông tdụng, thưởng thoa tlợi, tlợi tích ttừ tviệc tsử tdụng tđất tđược tNhà tnước tgiao, tcho tthuê thoặc tđược tchuyển tgiao ttừ tnhững tchủ tthể tkhác tthông tqua tviệc tchuyển tđổi, tchuyển tnhượng tcho tthuê, tcho tthuê tlại, tthừa tkế, ttặng tcho…từ tnhững tchủ tthể tkhác tcó tquyền tsử tdụng tđất”.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi của chủ sử dụng đất (bên chuyển nhượng) tự nguyện chuyển giao đất và các lợi ích từ đất đai cho bên nhận Luan van 10 chuyển nhượng để nhận lấy một khoản tiền nhất định. Đây là giao dịch “thuận mua vừa bán”, mang đầy đủ các yếu tố đặc trưng của quan hệ kinh tế thị trường. Chuyển tnhượng tquyền tsử tdụng tđất t tlà tmột tloại tgiao tdịch tlàm tchấm tdứt quyền tsử tdụng tđất tcủa tbên tchuyển tquyền tvà ttạo tlập tnên tquyền tsử tdụng tđất tcho t bên tnhận tchuyển tquyền, tnghĩa tlà tcó tsự tthay tđổi tchủ tthể tsử tdụng tđối tvới tdiện ttích t đất tđược tchuyển tnhượng. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối t tượng của quan hệ là quyền sử dụng đất được đưa ra trao đổi với một khoản tiền tương ứng giá trị của nó.
Điều này cho thấy đây là quan hệ giao dịch mang tính hàng hóa – tiền tệ mà pháp luật thừa nhận đối với QSDĐ, giúp người SDĐ nhận thức được giá trị quyền sử dụng đất của mình, nhất là giá trị kinh tế, để từ đó gắn bó hơn với đất đai, với việc khai thác, sử dụng đất. Thông qua việc chuyển nhượng, quyền sử dụng đất được lưu thông trên thị trường, góp phần đưa đất đai đến với người có nhu cầu bằng con đường nhanh nhất, thuận lợi nhất. Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Doanh nghiệp muốn thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, theo đó phải đáp ứng các điều kiện sau: (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người VN định cư ở nước ngoái không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Các ttrường thợp tchâm tthực thiện tnghĩa tvụ ttài tchính thoặc tghi tnợ tnghĩa tvụ ttài chính tthì tphải tthực thiện txong ttrước tkhi tthực thiện tchuyển tnhượng) t (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (4) Trong thời hạn sử dụng đất.
(5) Ngoài các điều kiện quy định tại Luật Đất dai 2013, doanh nghiệp còn phải đủ các điều kiện sau đây: Luan van 11 (5.1) Điều kiên bán, mua tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm (nếu nằm trong trường hợp này); (5.2) Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: + tDoanh tnghiệp tkhông tđược tnhận tchuyển tnhượng tđối tvới tcác ttrường t hợp tpháp tluật tkhông tcho tphép tchuyển tnhượng. + tDoanh tnghiệp tkhông tđược tnhận tchuyển tnhượng tquyền tsử tdụng tđất t trồng tlúa, tđất trừng tphòng thộ, tđất trừng tđặc tdụng tcủa thộ tgia tđình, tcá tnhân, ttrừ t trường thợp tđã tchuyển tmục tđích tsử tdụng tđất ttheo tquy thoạch, tkế thoạch tsử tdụng t đất tđã tđược tcơ tquan tnhà tnước tcó tthẩm tquyền tphê tduyệt (5.3) tĐiều tkiện tnhận tchuyển tnhượng tquyền tsử tdụng tđất ttrong tthực thiện t dự tán tđầu ttư txây tdựng tkinh tdoanh tnhà tở, tdự tán tđầu ttư txây tdựng tkết tcấu thạ t tầng tđể tchuyển tnhượng thoặc tcho tthuê t(nếu tnằm ttrong ttrường thợp tnày). Cơ sở lý thuyết về chất lượng dịch vụ và sự hài lòng khách hàng: 2. Khái niệm chất lượng dịch vụ và sự hài lòng khách hàng: 2.
Khái niệm dịch vụ Có nhiều định nghĩa khác nhau về dịch vụ, nhưng theo từ điển thuật ngữ Tài chính: Dịch vụ là sự phục vụ góp phần đáp ứng các nhu cầu của cá nhân hay tập thể khác với thể thức chuyển quyền sở hữu một thứ của cải vật chất nào đó. Chất lượng dịch vụ: Các nhà nghiên cứu không có sự thống nhất hoàn toàn khi nói về khái niệm chất lượng dịch vụ và cách thức để đo lường nó. Lewis & Booms (1983) cho rằng chất lượng dịch vụ là thước đo mức độ của dịch vu đáp ứng kỳ vọng của khách hàng đến mức nào. Theo tCronin t& tTaylor t(1992), tchất tlượng tdịch tvụ tlà ttiền ttố quan ttrọng tcủa tthỏa tmãn tkhách thàng.
tSự tthỏa tmãn tkhách thàng tảnh thưởng tđến t quyết tđịnh tsau tkhi tmua tquyết tđịnh tcảm tnhận tvà tquyết tđịnh ttương tlại. tTheo tcác ttác t giả tParasuraman, tZeithaml tand tBery t(1985, t1988), tChất tlượng tdịch tvụ tđược txem t như tkhoảng tcách tgiữa tmong tđợi tvề tdịch tvụ tvà tnhận tthức tcủa tkhách thàng tkhi tsử t dijng tdịch tvụ. t Trong đề tài này ta hiểu chất lượng dịch vụ theo nghĩa như trên. Sự hài lòng của khách hàng Khái niệm sự hài lòng của khách hàng cũng tương tự như khái niệm chất lượng dịch vụ có rất nhiều định nghĩa khác nhau và các nhà nghiên cứu vẫn chưa đi đến sự thống nhất nào cả.
Có thể kể ra một số tác giả đã nghiên cứu về khái niệm sự hài lòng của khách hàng như: Oliver (1993), Halstead & ctg (1994), Tse & Wilton (1988), Cadotte & ctg (1987), Bearden & Teel (1983),… Trong đề tài nghiên cứu này ta hiểu khái niệm sự hài lòng của khách hàng theo như định nghĩa của tác giả Fornell (1992): sự hài lòng là một đánh giá tổng thể của khách hàng sau khi sử dụng dịch vụ (“Customer Satisfaction is an overall postpurchase evaluation”). Mối quan hệ giữa chất lượng dịch vụ và sự hài lòng khách hàng Mối tquan thệ tgiữa tchất tlượng tdịch tvụ tvà tsự thài tlòng tcủa tkhách thàng tlà tchủ tđề được tcác tnhà tnghiên tcứu tđưa tra tbàn tluận ttrong tcác tthập tkỷ tqua. tNhiều tnghiên tcứu t về tsự thài tlòng tcủa tkhách thàng ttrong tcác tngành tdịch tvụ tđã tđược tthực thiện t(Fornell, t 1992) tvà tnhìn tchung tđều tkết tluận trằng tchất tlượng tdịch tvụ tvà tsự thài tlòng tlà thai tkhái t niệm tđược tphân tbiệt t(Lassar tvà tcộng tsự, t2000). t Sự thài tlòng tcủa tkhách thàng tlà tmột tkhái tniệm ttổng tquát tnói tlên tsự thài tlòng của thọ tkhi ttiêu tdùng tmột tdịch tvụ, tcòn tnói tđến tchất tlượng tdịch tvụ tlà tquan ttâm tđến t các tthành tphần tcụ tthể tcủa tdịch tvụ t(Zeithaml tvà tBritner, t2000).
tTheo tParasuraman t và tcộng tsự t(1988) tcho trằng tchất tlượng tdịch tvụ tảnh thưởng tđến tmức tđộ thài tlòng t của tkhách thàng. tNghĩa tlà, tchất tlượng tdịch tvụ t- tđược txác tđịnh tbởi tnhiều tnhân ttố t khác tnhau t– tlà tmột tphần tnhân ttố tquyết tđịnh tcủa tsự thài tlòng. t Nhiều tcông ttrình tnghiên tcứu tthực ttiễn tvề tmối tquan thệ tgiữa tchất tlượng tdịch vụ tvà tsự thài tlòng tcủa tkhách thàng. tCronin tvà tTaylor t(1992) tđã tkiểm tđịnh tmối t quan thệ tnày tvà tkết tluận trằng tcảm tnhận tchất tlượng tdịch tvụ tdẫn tđến tsự thài tlòng t của tkhách thàng.
tCác tnghiên tcứu tđã tkết tluận trằng tchất tlượng tdịch tvụ tlà ttiền tđề tcủa t sự thài tlòng t(Spreng tvà tMackoy, t1996) tvà tlà tnhân ttố tchủ tyếu tảnh thưởng tđến tsự thài t lòng tkhách thàng t(Ruyter, tBloemer tvà tPeeters, t1997). t Luan van 13 Chất tlượng tdịch tvụ tvà tsự thài tlòng tcủa tkhách thàng tlà thai tkhái tniệm triêng tbiệt nhưng tlại tcó tmối tquan thệ tvới tnhau. tChất tlượng ttác tđộng tlên tsự thài tlòng tcủa tkhách t hàng, tchất tlượng tdịch tvụ tlà ttiền tđề tcủa tsự thài tlòng tvà tlà tnhân ttố tchủ tyếu tảnh t hưởng tđến tsự thài tlòng tcủa tkhách thàng. tVì tvậy, tkết tquả tđo tlường tchất tlượng tdịch t vụ tlà tcơ tsở tđể tđánh tgiá tmức tđộ thài tlòng tcủa tkhách thàng tđối tvới tdịch tvụ tđược t cung tcấp.
tTầm tquan ttrọng tcủa tnâng tcao tsự thài tlòng tkhách thàng tđối tvới tdịch tvụ t hành tchính tcủa tmột tcơ tquan tlà tcơ tsở tvà tđộng tlực tđể tkhu tvực tcông tcải ttiến tcác t hoạt tđộng tdịch tvụ, tnâng tcao thiệu tlực, thiệu tquả tcủa tbộ tmáy tquản tlý tNhà tnước. t Sự thài tlòng tcủa tkhách thàng tđược txem tnhư tlà tkết tquả, tchất tlượng tdịch tvụ được txem tnhư tlà tnguyên tnhân, thài tlòng tcó ttính tdự tbáo tvà tmong tđợi, tchất tlượng t dịch tvụ tlà tmột tchuẩn tlý ttưởng. tSự thài tlòng tcủa tkhách thàng tlà tmột tkhái tniệm ttổng t quát, tthể thiện tsự thài tlòng tcủa thọ tkhi tsử tdụng tdịch tvụ.