Luận văn thạc sĩ: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở Biên Hòa, Đồng Nai

Luận văn thạc sĩ phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản.

• Tác giả: Đỗ Đình Ngoan
• Người hướng dẫn: PGS. Hồ Kiệt
• Trường học: Đại học Nông lâm, Đại học Huế
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Đồng Nai

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• TÓM TẮT LUẬN VĂN
• 1. MỞ ĐẦU
• 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
• 1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
• 1.3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
• 1.3.1. Ý nghĩa khoa học
• 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
• 2. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai
• 2.1.1.1. Đất đai và đặc điểm của đất đai
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về giá đất Biên Hòa

Giá đất tại Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, là một vấn đề quan trọng trong quản lý đất đai và phát triển đô thị. Giá đất Biên Hòa không chỉ phản ánh giá trị tài sản mà còn là chỉ số cho sự phát triển kinh tế - xã hội của khu vực. Nghiên cứu này nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và từ đó đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất. Đặc điểm tự nhiên và kinh tế - xã hội của Biên Hòa có ảnh hưởng lớn đến biến động giá đất. Theo thống kê, giá đất tại Biên Hòa đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm gần đây, đặc biệt là từ năm 2014 đến nay. Điều này cho thấy sự phát triển của thị trường bất động sản tại Đồng Nai, nơi mà thị trường bất động sản Đồng Nai đang trở thành điểm nóng thu hút đầu tư.

1.1. Tình hình phát triển đô thị

Biên Hòa là thành phố tỉnh lỵ của Đồng Nai, có vị trí địa lý thuận lợi, gần TP.HCM. Sự phát triển nhanh chóng của hạ tầng giao thông, như hạ tầng giao thông và các dự án quy hoạch đô thị, đã tạo ra sức hút lớn cho thị trường bất động sản. Quy hoạch đô thị tại Biên Hòa đã được thực hiện đồng bộ, tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phát triển các dự án bất động sản. Sự gia tăng dân số cơ học cũng làm tăng nhu cầu về đất ở, từ đó tác động đến giá đất. Nghiên cứu cho thấy, các yếu tố như khoảng cách đến trung tâm, hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị đều có tác động mạnh mẽ đến giá đất tại Biên Hòa.

II. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Nghiên cứu đã xác định nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Biên Hòa. Các yếu tố này bao gồm: độ rộng hẻm, khoảng cách đến đường phố chính, kích thước mặt tiền và khoảng cách đến điểm trung tâm. Phân tích cho thấy, tại các khu vực trung tâm, khoảng cách đến đường phố có mối tương quan nghịch mạnh mẽ với giá đất (r=-0,706), trong khi kích thước mặt tiền có tương quan thuận trung bình (r=0,551). Tại các khu vực đang phát triển, khoảng cách đến đường phố cũng có tương quan nghịch chặt (r=-0,821). Điều này cho thấy, tình hình dân số và các yếu tố kinh tế có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Việc nắm bắt các yếu tố này sẽ giúp các nhà quản lý đưa ra các chính sách phù hợp nhằm điều chỉnh giá đất một cách hợp lý.

2.1. Tác động của hạ tầng giao thông

Hạ tầng giao thông là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá đất. Các tuyến đường mới được xây dựng hoặc nâng cấp sẽ làm tăng giá trị đất đai xung quanh. Nghiên cứu cho thấy, những khu vực gần các tuyến đường lớn có giá đất cao hơn so với những khu vực xa hơn. Điều này không chỉ phản ánh sự thuận tiện trong việc di chuyển mà còn là yếu tố quyết định trong việc thu hút đầu tư. Tình hình phát triển đô thị tại Biên Hòa đã cho thấy sự gia tăng giá đất tại các khu vực có hạ tầng giao thông phát triển, từ đó tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư và người dân trong việc mua bán đất đai.

III. Đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng bảng giá đất

Dựa trên kết quả nghiên cứu, một số giải pháp đã được đề xuất nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất tại Biên Hòa. Đầu tiên, cần có sự điều chỉnh thường xuyên bảng giá đất để phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường. Việc áp dụng các phương pháp định giá hiện đại, như phân tích hồi quy và mô hình hóa, sẽ giúp xác định chính xác hơn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Thứ hai, cần tăng cường công tác quản lý và giám sát thị trường bất động sản để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc xác định giá đất. Cuối cùng, việc cung cấp thông tin quy hoạch và thông tin quy hoạch cho người dân và nhà đầu tư cũng là một yếu tố quan trọng giúp nâng cao chất lượng quản lý giá đất.

3.1. Cải cách chính sách đất đai

Cải cách chính sách đất đai là cần thiết để phù hợp với tình hình thực tế. Cần có các quy định rõ ràng về việc định giá đất, đảm bảo tính công bằng và minh bạch. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai sẽ giúp cải thiện quy trình định giá và quản lý giá đất. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng trong việc thực hiện các chính sách liên quan đến giá đất, nhằm đảm bảo sự đồng bộ và hiệu quả trong quản lý.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, là trung tâm kinh tế - chính trị của tỉnh với diện tích tự nhiên khoảng 26.352 ha và dân số năm 2016 đạt khoảng 1.066.000 người, mật độ dân số trung bình 4.044 người/km², cao gấp gần 8 lần so với toàn tỉnh. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2011-2016 đạt 12,63%, trong đó ngành dịch vụ chiếm 43,3%, công nghiệp 56,6%, và nông nghiệp chỉ còn 0,07%. Sự phát triển nhanh chóng của công nghiệp và dịch vụ đã kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng cao, đặc biệt là đất ở, tạo ra sự biến động lớn về giá đất trên địa bàn.

Luận văn tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Biên Hòa trong giai đoạn 2011-2016, nhằm xác định mức độ tác động của từng yếu tố và đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng xây dựng bảng giá đất cũng như xác định giá đất cụ thể. Nghiên cứu lựa chọn ba khu vực đại diện cho các định dạng phát triển khác nhau: khu vực trung tâm, khu vực đang phát triển và khu vực vùng ven nông thôn, với tổng số 266 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất được khảo sát.

Ý nghĩa của nghiên cứu không chỉ giúp làm rõ cơ sở lý luận về giá đất trong bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa mà còn hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về đất đai, góp phần ổn định thị trường bất động sản và nâng cao hiệu quả sử dụng đất tại Biên Hòa nói riêng và tỉnh Đồng Nai nói chung.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về giá đất và thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Các khái niệm chính bao gồm:

• Giá đất: Giá trị quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diện tích tại một thời điểm và mục đích sử dụng nhất định, được xác định theo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
• Nguyên tắc định giá đất: Bao gồm nguyên tắc thay thế (giá đất được xác định dựa trên giá các thửa đất tương tự), nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất (giá đất phản ánh công năng sử dụng tối ưu), và nguyên tắc biến động (giá đất thay đổi theo các nhân tố cấu thành).
• Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Bao gồm yếu tố tự nhiên (vị trí, kích thước, địa hình), yếu tố kinh tế (khả năng sinh lợi, hạ tầng), yếu tố pháp lý (quy hoạch, tính pháp lý), yếu tố tâm lý và môi trường, yếu tố cung cầu trên thị trường, và chính sách nhà nước.

Khung lý thuyết này giúp phân tích mối quan hệ giữa các yếu tố và giá đất, đồng thời làm cơ sở cho việc lựa chọn phương pháp nghiên cứu và phân tích số liệu.

Phương pháp nghiên cứu

• Nguồn dữ liệu: Sử dụng số liệu thứ cấp từ các cơ quan quản lý nhà nước như UBND thành phố Biên Hòa, Cục Thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, cùng các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai và giá đất. Số liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát trực tiếp 266 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại ba khu vực đại diện trên địa bàn thành phố trong giai đoạn 2011-2016.

• Phương pháp chọn mẫu: Lựa chọn ba khu vực đại diện cho các đặc thù phát triển kinh tế - xã hội và hạ tầng khác nhau gồm: khu vực trung tâm (60 phiếu), khu vực đang phát triển (102 phiếu), và khu vực vùng ven nông thôn (104 phiếu). Phương pháp chọn mẫu nhằm đảm bảo tính đại diện và phản ánh đa dạng các điều kiện ảnh hưởng đến giá đất.

• Phương pháp phân tích: Sử dụng phần mềm SPSS để phân tích thống kê, xác định hệ số tương quan giữa các yếu tố và giá đất. Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh các hiện tượng với cơ sở pháp lý, sử dụng bản đồ để xác định vị trí thửa đất và đánh giá sự tương quan không gian. Dự báo các tình huống để đề xuất giải pháp phù hợp.

• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung vào giai đoạn 2011-2016, với thu thập và xử lý số liệu trong khoảng thời gian gần đây nhằm phản ánh chính xác biến động giá đất và các yếu tố ảnh hưởng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Biến động giá đất thị trường và giá đất quy định: Giá đất quy định của UBND tỉnh Đồng Nai trên địa bàn Biên Hòa tương đối ổn định qua các năm, với mức tăng dần theo từng kỳ điều chỉnh. Tuy nhiên, giá đất thị trường biến động mạnh hơn, đặc biệt từ năm 2014 trở đi, có nơi tăng vượt mức 20% so với giá quy định. Ví dụ, tại khu vực điều tra I, giá đất thị trường tăng khoảng 15-25% so với giá quy định trong giai đoạn 2011-2016.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Qua phân tích hệ số tương quan (r) giữa giá đất và các yếu tố, kết quả cho thấy:

   • Tại khu vực trung tâm (khu vực III), khoảng cách đến đường phố chính có tương quan nghịch mạnh (r = -0,706), kích thước mặt tiền tương quan thuận trung bình (r = 0,551), độ rộng hẻm tương quan thuận rất yếu (r = 0,081).

   • Tại khu vực đang phát triển (khu vực II), khoảng cách đến đường phố chính tương quan nghịch rất chặt (r = -0,821), kích thước mặt tiền tương quan thuận chặt (r = 0,791), độ rộng hẻm tương quan thuận yếu (r = 0,432).

   • Tại khu vực vùng ven nông thôn (khu vực I), khoảng cách đến đường phố chính tương quan nghịch chặt (r = -0,781), khoảng cách đến điểm trung tâm tương quan nghịch yếu (r = -0,352), độ rộng hẻm tương quan thuận yếu (r = 0,317).

3. Mức độ ảnh hưởng chung: Khoảng cách đến đường phố chính là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất và nghịch chiều với giá đất ở tất cả các khu vực. Kích thước mặt tiền có ảnh hưởng đáng kể tại khu vực đang phát triển và trung tâm. Độ rộng hẻm có ảnh hưởng thuận chiều nhưng mức độ yếu hơn.

4. Sự chênh lệch giá đất giữa các khu vực: Giá đất trung bình tại khu vực trung tâm cao hơn khoảng 30-40% so với khu vực đang phát triển và cao hơn khoảng 50-60% so với khu vực vùng ven nông thôn, phản ánh sự khác biệt về hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của sự biến động giá đất thị trường vượt giá quy định là do sự phát triển nhanh chóng của kinh tế - xã hội, đặc biệt là công nghiệp và dịch vụ, kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng cao. Việc đầu tư hạ tầng giao thông, khu công nghiệp và đô thị mới đã làm tăng giá trị vị trí đất, đặc biệt là các thửa đất gần đường phố chính và có mặt tiền rộng.

So sánh với các nghiên cứu tương tự tại các thành phố khác như Thái Nguyên hay Cần Thơ, kết quả cũng cho thấy vị trí và hạ tầng là các yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng và các yếu tố phụ trợ có thể khác nhau tùy theo đặc điểm địa phương.

Việc giá đất quy định thấp hơn giá thị trường phản ánh sự chậm trễ trong điều chỉnh bảng giá đất, gây khó khăn trong công tác bồi thường, thu thuế và quản lý đất đai. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá quy định theo từng năm và từng khu vực, cũng như bảng hệ số tương quan các yếu tố ảnh hưởng.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Điều chỉnh bảng giá đất định kỳ sát với giá thị trường: UBND tỉnh Đồng Nai cần tăng cường khảo sát, cập nhật số liệu thị trường để điều chỉnh bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, hoặc điều chỉnh đột xuất khi giá thị trường biến động trên 20%, nhằm giảm chênh lệch và tăng tính thực tiễn của bảng giá đất.

2. Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo khu vực và yếu tố vị trí: Áp dụng hệ số điều chỉnh linh hoạt dựa trên các yếu tố như khoảng cách đến đường phố chính, kích thước mặt tiền, hạ tầng kỹ thuật để phản ánh chính xác giá trị thực của từng thửa đất, giúp nâng cao chất lượng xác định giá đất cụ thể.

3. Tăng cường công tác quản lý và giám sát thị trường đất đai: Các cơ quan quản lý cần phối hợp chặt chẽ trong việc kiểm tra, giám sát các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép nhằm ổn định thị trường.

4. Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai: Hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính, áp dụng phần mềm GIS để quản lý vị trí, đặc điểm thửa đất, hỗ trợ phân tích và dự báo biến động giá đất, nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý.

Các giải pháp trên nên được thực hiện trong vòng 3-5 năm tới, với sự phối hợp của UBND tỉnh, các sở ngành liên quan và chính quyền địa phương thành phố Biên Hòa.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Giúp nâng cao hiệu quả xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, quản lý thị trường bất động sản, phục vụ công tác bồi thường, thu thuế và quy hoạch sử dụng đất.

2. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, giúp đánh giá tiềm năng đầu tư, lựa chọn vị trí và chiến lược phát triển dự án phù hợp.

3. Các nhà nghiên cứu và học viên ngành quản lý đất đai, kinh tế đô thị: Là tài liệu tham khảo khoa học về phương pháp nghiên cứu, phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

4. Người dân và các tổ chức sử dụng đất: Hiểu rõ cơ sở xác định giá đất, quyền lợi và nghĩa vụ tài chính liên quan, từ đó nâng cao nhận thức và tuân thủ pháp luật đất đai.

Câu hỏi thường gặp

1. Giá đất thị trường và giá đất quy định khác nhau như thế nào?
   Giá đất thị trường là giá thực tế giao dịch trên thị trường, biến động theo cung cầu và các yếu tố kinh tế - xã hội. Giá đất quy định do UBND tỉnh ban hành nhằm làm cơ sở tính thuế, bồi thường, thường ổn định và thấp hơn giá thị trường, dẫn đến chênh lệch.

2. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến giá đất ở Biên Hòa?
   Khoảng cách đến đường phố chính là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất và nghịch chiều với giá đất, nghĩa là đất càng gần đường chính thì giá càng cao. Kích thước mặt tiền cũng có ảnh hưởng đáng kể tại các khu vực phát triển.

3. Tại sao cần điều chỉnh bảng giá đất định kỳ?
   Do giá đất thị trường biến động theo thời gian, nếu bảng giá đất không được điều chỉnh kịp thời sẽ gây ra chênh lệch lớn, ảnh hưởng đến công bằng trong bồi thường, thu thuế và quản lý đất đai.

4. Phương pháp nghiên cứu nào được sử dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng?
   Nghiên cứu sử dụng phương pháp khảo sát thực địa, thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp, phân tích thống kê với phần mềm SPSS để xác định hệ số tương quan giữa các yếu tố và giá đất.

5. Giải pháp nào giúp nâng cao chất lượng xác định giá đất cụ thể?
   Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo vị trí và đặc điểm thửa đất, tăng cường cập nhật số liệu thị trường, ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý và phân tích dữ liệu đất đai.

Kết luận

• Thành phố Biên Hòa có vị trí địa lý thuận lợi, kinh tế phát triển nhanh, dân số tăng cao, tạo áp lực lớn lên nhu cầu sử dụng đất và biến động giá đất.
• Giá đất thị trường biến động mạnh hơn giá đất quy định, đặc biệt từ năm 2014 trở đi, gây ra nhiều khó khăn trong quản lý và bồi thường.
• Các yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất gồm khoảng cách đến đường phố chính, kích thước mặt tiền và độ rộng hẻm, với mức độ ảnh hưởng khác nhau theo từng khu vực.
• Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường, xây dựng hệ số điều chỉnh linh hoạt, tăng cường quản lý và ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai.
• Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho công tác quản lý giá đất tại Biên Hòa, góp phần ổn định thị trường bất động sản và phát triển kinh tế xã hội bền vững.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan quản lý cần triển khai khảo sát thị trường thường xuyên, áp dụng các giải pháp đề xuất và theo dõi hiệu quả để điều chỉnh chính sách phù hợp. Độc giả quan tâm có thể liên hệ với các đơn vị quản lý đất đai tại tỉnh Đồng Nai để cập nhật thông tin và tham gia các chương trình đào tạo, hội thảo chuyên sâu về quản lý đất đai và định giá đất.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai 1. Đất đai và đặc điểm của đất đai Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013) [3], khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự.

Trong mối quan hệ đó, đất đai - đối tượng nghiên cứu - Được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng. Khi đất đai được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai được thực hiện. Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất, những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của chuyên đề này. Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài sản đất đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây: - Là tài sản không thể di dời được Đặc tính không thể di, dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường.

Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản là các loại động sản. Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, hình thành các công năng của đất. Thông thường, khi thực hiện một loại công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn có một số loại tài sản nhất định gắn liền với đất đai, những tài sản này cũng được gọi là bất động sản và khi thực hiện công năng, cũng như để phát huy công năng của mình, còn cần sự hỗ trợ của một số loại tài sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có đặc điểm và công năng riêng so với tài sản gắn liền với đất và khác so với tài sản đất đai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành nên tài sản gắn liền với đất đai cũng được gọi là bất động sản. Tính “bất động” của các loại tài sản gắn liền với tài sản gắn liền với đất cũng như tính bất động của các tài sản gắn liền với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính tương đối.

Ví dụ: Máy điều hòa nhiệt độ (một loại tài sản), nhưng khi được gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản gắn liền với một tài sản là tòa nhà) để thực hiện công năng Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 điều hòa không khí cho tòa nhà (tòa nhà là tài sản gắn liền với tài sản đất đai) thì máy điều hòa không khí là một thành phần cấu thành nên tòa nhà đó và nó cũng được xem là một loại bất động sản. Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng giá trị của bất động sản, có phần giá trị của tòa nhà và trong phần giá trị của tòa nhà có phần giá trị của chiếc máy điều hòa tham gia. - Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị Đất đai khi sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không thể trên cùng một vị trí.

Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố định. Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị”. Tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong quá trình điều tra giá đất thị trường phải quan tâm tới yếu tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường.

- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có thể lựa chọn để sử dụng. Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội. Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực, từng diện tích đất xác định thông qua việc quyết định quy hoạch sử dụng đất.

Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013) [3]. Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Đặc trưng đất đai ở nước ta dưới chế độ SHTD và giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ để thích nghi với cơ chế thị trường - trong trường hợp này, giao dịch đất đai là giao dịch về QSDĐ. NN là đại diện chủ sở hữu nên QSDĐ được xác lập dựa vào ý chí của NN Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 thông qua các hành vi pháp lý như: NN quyết định QHSDĐ, giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Đặc trưng này tạo cho đất đai ở nước ta tồn tại thị trường QSDĐ 2 cấp là: thị trường sơ cấp (quan hệ giữa NN và người SDĐ trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất) và thị trường thứ cấp (quan hệ giữa người SDĐ với nhau trong việc xác lập các giao dịch về QSDĐ).

Thị trường sơ cấp về đất đai Theo Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương (2014), thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là NN với tư cách là đại diện chủ SHTD về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người SDĐ) (Sơ đồ 1. Về phía Nhà nước: NN thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thu hồi đất và chấm dứt QSDĐ của người SDĐ; xác lập QSDĐ và quyền thuê đất cho các người SDĐ bằng việc cấp GCNQSDĐ. Về phía người SDĐ, tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân được NN giao đất, cho thuê đất để sử dụng cho các mục đích; tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền SDĐ, thuê đất. Đặc trưng của thị trường này là chỉ có nhà nước giao đất/cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thì sau đó người SDĐ mới có điều kiện tham gia thị trường thứ cấp nên có thể coi thị trường sơ cấp là thị trường độc quyền NN (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014) [6].

NHÀ NƯỚC Giao đất không Giao đất có Cho thuê đất Thu hồi thu tiền thu tiền đất CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT Sơ đồ 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai Cũng theo Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương (2014), đây là thị trường thực hiện QSDĐ của các người SDĐ được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho người SDĐ (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014) [6]. Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT (đã nhận quyền SDĐ từ Nhà nước) QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyển Chuyển Cho thuê, Thế Thừa Góp vốn nhượng đổi đất cho thuê chấp kế đất bằng giá đất lại đất đất trị QSDĐ CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT (đã nhận quyền SDĐ từ các chủ SDĐ) Sơ đồ 1.2: Thị trường thứ cấp về đất đai 1. Khái quát về giá đất 1. Khái niệm về giá đất Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích.

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của QSHĐ đai, hay giá đất là giá bán QSHĐ. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Ở Việt Nam, đất đai thuộc SHTD, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch.

Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất.