Luận án tiến sĩ về phát triển thị trường nhà ở tại Hà Nội đến năm 2030

Luận án tiến sĩ phân tích phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội đến năm 2030, xây dựng cơ sở lý luận, kiểm chứng thực nghiệm, đóng góp tri thức mới cho ngành.

• Tác giả: Nguyễn Ngọc Tiệp
• Người hướng dẫn: Nguyễn Đình Dương
• Trường học: Học viện Khoa học xã hội
• Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
• Đề tài: Phát Triển Thị Trường Nhà Ở Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội Đến Năm 2030
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
• DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
• 0.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án
• 0.4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận án
• 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
• 1.1. Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà ở quốc tế và Việt Nam
• 1.2. Tổng quan về nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản và nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 1.3. KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU ĐẶT RA
• 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG
• 2.1.1. Khái niệm và phân loại nhà ở, thị trƣờng nhà ở
• 2.2. CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH VÀ ẢNH HƢỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 2.2.1. Cầu thị trƣờng nhà ở
• 2.2.2. Cung thị trƣờng
• 2.2.3. Giá cả nhà ở trên thị trƣờng
• 2.2.4. Hệ thống các tổ chức trung gian
• 2.2.5. Vấn đề thông tin thị trƣờng
• 2.3. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 2.3.1. Ban hành các văn bản chính sách, pháp luật
• 2.3.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch
• 2.3.3. Các công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất
• 2.3.4. Tổ chức thực hiện
• 2.4. BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 2.4.1. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới
• 2.4.2. Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh
• 2.4.3. Bài học kinh nghiệm rút ra
• 3. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
• 3.1. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
• 3.1.1. Tình hình kinh tế
• 3.1.2. Tình hình văn hóa - xã hội
• 3.1.3. Tình hình phát triển đô thị
• 3.2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
• 3.2.1. Cầu thị trƣờng
• 3.2.2. Cung thị trƣờng
• 3.2.3. Giá cả hàng hóa trên thị trƣờng
• 3.2.4. Hệ thống các tổ chức trung gian
• 3.2.5. Vấn đề thông tin thị trƣờng
• 3.3. CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
• 3.3.1. Ban hành các văn bản, chính sách pháp luật
• 3.3.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch
• 3.3.3. Công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất
• 3.3.4. Công tác tổ chức thực hiện
• 4. ĐÁNH GIÁ CHUNG
• 4.1. Những kết quả đạt đƣợc
• 4.2. Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân
• 4.3. Kết luận chung
• 5. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030
• 5.1. TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI THẾ GIỚI VÀ TRONG NƢỚC ĐẾN 2030
• 5.1.1. Tình hình quốc tế
• 5.1.2. Tình hình trong nƣớc
• 5.2. DỰ BÁO NHU CẦU VÀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 5.2.1. Đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050
• 5.2.2. Dự báo nhu cầu thị trƣờng nhà ở
• 5.2.3. Định hƣớng phát triển thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp
• 5.3. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030
• 5.3.1. Phân tích SWOT về thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội
• 5.3.2. Giải pháp về cơ chế, chính sách
• 5.3.3. Giải pháp đảm bảo về cung – cầu trên thị trƣờng
• 5.3.4. Giải pháp về tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc
• 5.3.5. Giải pháp về thông tin phục vụ thị trƣờng
• KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ
• DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Giới thiệu về thị trường nhà ở Hà Nội

Thị trường nhà ở Hà Nội đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Thị trường bất động sản Hà Nội hiện đang đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm sự thiếu hụt nhà ở giá trung bình và thấp. Theo nghiên cứu, nhu cầu về nhà ở Hà Nội đang gia tăng, đặc biệt là từ nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp. Việc phát triển nhà ở không chỉ đáp ứng nhu cầu sống mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế bền vững của thành phố. Để phát triển thị trường nhà ở một cách hiệu quả, cần có sự can thiệp của chính sách và quy hoạch đô thị hợp lý.

1.1. Tình hình phát triển kinh tế xã hội

Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa của Việt Nam, với tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng. Tình hình kinh tế hiện tại cho thấy sự gia tăng dân số và nhu cầu về nhà ở đang tạo ra áp lực lớn lên thị trường nhà ở. Các dự án phát triển nhà ở mới đang được triển khai, tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết như chất lượng và giá cả. Việc quy hoạch đô thị cần phải được thực hiện một cách đồng bộ để đảm bảo rằng nhu cầu nhà ở được đáp ứng một cách hợp lý và bền vững.

II. Thực trạng thị trường nhà ở Hà Nội

Thực trạng thị trường nhà ở tại Hà Nội cho thấy sự phát triển không đồng đều giữa các phân khúc. Trong khi nhà ở cao cấp phát triển mạnh mẽ, nhà ở giá trung bình và thấp lại thiếu hụt nghiêm trọng. Theo số liệu thống kê, tỷ lệ nhu cầu nhà ở từ nhóm dân cư có thu nhập thấp ngày càng tăng, trong khi nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đủ. Điều này dẫn đến tình trạng thị trường nhà ở bị lệch pha, gây khó khăn cho người dân trong việc tìm kiếm nhà ở phù hợp. Cần có các giải pháp cụ thể để cải thiện tình hình này, bao gồm việc tăng cường quản lý nhà nước và phát triển các dự án nhà ở xã hội.

2.1. Cầu và cung trên thị trường

Cầu về nhà ở tại Hà Nội đang gia tăng nhanh chóng, đặc biệt là từ nhóm dân cư trẻ và người nhập cư. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu này. Các dự án nhà ở hiện tại chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở giá trung bình và thấp lại thiếu hụt. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người dân mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Hà Nội. Cần có các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận dân cư.

III. Giải pháp phát triển thị trường nhà ở đến năm 2030

Để phát triển thị trường nhà ở Hà Nội đến năm 2030, cần có một chiến lược tổng thể và đồng bộ. Các giải pháp bao gồm việc cải thiện chính sách quy hoạch đô thị, tăng cường quản lý nhà nước và khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội. Cần thiết lập các cơ chế hỗ trợ tài chính cho người dân có thu nhập thấp để họ có thể tiếp cận được nhà ở. Đồng thời, việc phát triển các dự án nhà ở giá trung bình và thấp cần được ưu tiên để đảm bảo rằng mọi người dân đều có cơ hội sở hữu nhà ở. Các giải pháp này không chỉ giúp ổn định thị trường bất động sản mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.

3.1. Đề xuất chính sách và quy hoạch

Chính sách quy hoạch cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tế phát triển của thị trường nhà ở. Cần có các quy định rõ ràng về việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Việc tạo ra các khu đô thị mới với đầy đủ tiện ích sẽ giúp thu hút dân cư và giảm áp lực lên thị trường nhà ở hiện tại. Đồng thời, cần có các chương trình hỗ trợ tài chính cho người dân có thu nhập thấp để họ có thể tiếp cận được nhà ở một cách dễ dàng hơn.

Nội dung chính

Tổng quan về luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế chuyên ngành Quản lý kinh tế (Mã số: 9.10) với đề tài "Phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030" do nghiên cứu sinh Nguyễn Ngọc Tiệp thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Nguyễn Đình Dương và TS. Bùi Văn Huyền tại Học viện Khoa học Xã hội (Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam, 2019). Công trình đặt trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa và gia tăng dân số cơ học tại Thủ đô Hà Nội diễn ra mạnh mẽ, tạo ra áp lực khổng lồ lên hệ thống hạ tầng an sinh xã hội và thị trường bất động sản. Luận án chỉ rõ một nghịch lý sâu sắc: "Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở giá trung bình và thấp thích ứng với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị, dẫn đến lệch pha cung - cầu thị trường."

                                  KHUNG NGHIÊN CỨU TỔNG THỂ
                                              │
    ┌─────────────────────────────────────────┴─────────────────────────────────────────┐
    ▼                                         ▼                                         ▼
BỐI CẢNH & ÁP LỰC                      KHOẢNG TRỐNG KHOA HỌC                     MỤC TIÊU ĐẾN 2030
• Đô thị hóa & di cư nội địa           • Thiếu khung QLNN tích hợp               • Tái cơ cấu cung - cầu
• Di cư <30 tuổi: 68,7%                • Chưa làm rõ nhà ở kép                   • Hoàn thiện gói tín dụng
• Gần 750 dự án đang triển khai        • Bất cập quỹ đất 20% & ưu đãi            • Phát triển NOXH & NOTM giá rẻ

Khoảng trống nghiên cứu (research gap) được xác định chính xác: Các công trình trước đây tại Việt Nam (như Hoàng Văn Cường, 2005; Đinh Văn Ân, 2008; Trịnh Kim Liên, 2014) chủ yếu tiếp cận thị trường bất động sản tổng thể, chính sách tài chính chung hoặc giải quyết nhà ở xã hội theo góc độ hành chính công đơn thuần. Chưa có một công trình nào nghiên cứu toàn diện, có hệ thống về phân khúc thị trường nhà ở giá trung bình và thấp (bao gồm cả nhà ở xã hội - NOXH và nhà ở thương mại - NOTM giá rẻ) dưới góc độ Quản lý kinh tế, đặt mối quan hệ cung - cầu vận hành theo quy luật thị trường dưới sự can thiệp, điều tiết chủ động của Nhà nước tại một đô thị đặc thù như Hà Nội.

Hệ thống câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết khoa học được xác lập:

• Câu hỏi nghiên cứu 1 (RQ1): Những nhân tố nào cấu thành và chi phối sự vận động của thị trường nhà ở giá trung bình và thấp tại đô thị đặc thù như Hà Nội?
• Câu hỏi nghiên cứu 2 (RQ2): Thực trạng phát triển và hiệu lực của công cụ quản lý nhà nước đối với phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp tại Hà Nội giai đoạn 2008–2018 bộc lộ những điểm nghẽn cốt lõi nào?
• Câu hỏi nghiên cứu 3 (RQ3): Cần thiết lập mô hình quản lý, khung chính sách và giải pháp đột phá nào để phát triển lành mạnh, cân bằng cung - cầu thị trường nhà ở Hà Nội đến năm 2030?
• Giả thuyết nghiên cứu 1 (H1): Nhà ở giá trung bình và thấp là một loại hàng hóa đặc thù mang tính lưỡng dụng (vừa có thuộc tính kinh tế thị trường, vừa có thuộc tính an sinh xã hội); nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thuần túy sẽ tất yếu dẫn đến thất bại thị trường và lệch pha cung - cầu trầm trọng.
• Giả thuyết nghiên cứu 2 (H2): Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước thông qua việc chuyển trọng tâm từ hỗ trợ bên cung sang hỗ trợ bên cầu, kết hợp hoàn thiện thể chế quỹ đất 20% và đa dạng hóa công cụ tài chính sẽ tạo đòn bẩy căn bản phát triển bền vững phân khúc nhà ở bình dân.

Khung lý thuyết của luận án được xây dựng dựa trên sự tích hợp của: (1) Mô hình cân bằng thị trường bất động sản của Denise DiPasquale & William C. Wheaton (1992); (2) Lý thuyết tháp nhu cầu của Abraham Maslow (1943); (3) Lý thuyết can thiệp và quản lý nhà nước về kinh tế trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Phạm vi nghiên cứu bao quát toàn bộ địa bàn thành phố Hà Nội với gần 750 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới, thời gian khảo sát thực nghiệm 2008–2018/2019 và tầm nhìn dự báo chiến lược đến năm 2030.

---

Literature Review và Positioning

Tổng quan tài liệu quốc tế chỉ ra các dòng nghiên cứu lớn về can thiệp nhà nước và thị trường nhà ở:

1. Dòng nghiên cứu về can thiệp thể chế và phúc lợi công: World Bank (1993, 2014–2015) khẳng định mối liên hệ hữu cơ giữa phát triển nhà ở với tăng trưởng kinh tế, giảm nghèo và ổn định xã hội. UN-Habitat (2008, 2011) trong báo cáo "Affordable Land and Housing in Asia" nhấn mạnh 5 nhóm giải pháp xóa bỏ khu ổ chuột và nhà ở phi chính thức tại các đô thị châu Á. Học giả Roelof Verhage (2005) khi nghiên cứu tại Hà Lan, Pháp, Đức, Anh đã chứng minh vai trò chủ động của chính quyền địa phương trong lập kế hoạch quy hoạch và kiểm soát chênh lệch địa tô công cộng.
2. Dòng nghiên cứu về mô hình tài chính nhà ở: Si-Ming Li (2003) phân tích sự lựa chọn của người dân giữa nhà nước và tư nhân tại Bắc Kinh và Quảng Châu. Christina Rosan (2012) phân tích sự chuyển dịch chính sách nhà ở xã hội tại Hoa Kỳ từ bao cấp trực tiếp sang mô hình đối tác công - tư (PPP) và hỗ trợ tài chính cho người mua thông qua chứng chỉ nhà ở (housing vouchers theo Section 8).

                        CÁC DÒNG NGHIÊN CỨU & ĐỊNH VỊ LUẬN ÁN
                                          │
    ┌─────────────────────────────────────┼─────────────────────────────────────┐
    ▼                                     ▼                                     ▼
DÒNG THỂ CHẾ & PHÚC LỢI             DÒNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở                  ĐỊNH VỊ CỦA LUẬN ÁN
• World Bank (1993, 2015)           • Si-Ming Li (2003)                   • Tích hợp QLNN & Thị trường
• UN-Habitat (2008, 2011)           • Christina Rosan (2012)              • Trọng tâm: NOXH & NOTM giá rẻ
• Roelof Verhage (2005)             • Hal Pawson et al. (2012)            • Địa bàn: Hà Nội đến 2030

Trong nước, các công trình của Đinh Văn Ân (2008), Bùi Văn Huyền & Đinh Thị Nga (2014), Hoàng Xuân Nghĩa & Nguyễn Khắc Thanh (2010), Trịnh Kim Liên (2014), Nguyễn Trọng Hòa (2015) đã đề cập đến chính sách tài chính, đất đai và tái cấu trúc sản phẩm bất động sản.

Tuy nhiên, văn văn học thuật tồn tại hai luồng quan điểm đối lập sâu sắc:

• Quan điểm thứ nhất (Thiên về thị trường hóa): Cho rằng cần thả nổi phân khúc nhà ở theo quy luật cung - cầu tự nhiên, giảm tối đa can thiệp hành chính, coi nhà ở giá rẻ là sản phẩm thuần túy thương mại để doanh nghiệp tự hạch toán lợi nhuận.
• Quan điểm thứ hai (Thiên về bao cấp - kiểm soát công): Nhấn mạnh Nhà nước phải trực tiếp đứng ra xây dựng, phân phối và quản lý quỹ nhà ở xã hội để đảm bảo công bằng xã hội, tránh đầu cơ.

Luận án của NCS. Nguyễn Ngọc Tiệp định vị ở điểm giao thoa khoa học tiến bộ: Thị trường nhà ở giá trung bình và thấp phải vận hành theo cơ chế thị trường nhưng Nhà nước đóng vai trò kiến tạo, điều tiết vĩ mô thông qua cơ chế chính sách, quy hoạch và công cụ tài chính - thuế nhằm khắc phục khiếm khuyết thị trường.

So sánh quốc tế làm sáng tỏ định vị:

• Trường hợp 1 (Singapore - HDB & CPF): Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) kết hợp Quỹ Dự phòng Trung ương (CPF) giúp hơn 80% dân số sở hữu nhà ở công. Đây là mô hình Nhà nước giữ vai trò chủ đạo từ tạo lập quỹ đất đến xây dựng và tài trợ tài chính.
• Trường hợp 2 (Chile - Mô hình nhà ở bán kiên cố "Half-half"): Kiến trúc sư Alejandro Aravena (Elemental) triển khai mô hình xây dựng sẵn phần khung kết cấu cốt lõi, phòng tắm, bếp (kinh phí khoảng 20.000 USD/căn 40–60 m²), phần không gian còn lại để người dân tự hoàn thiện theo khả năng tài chính.
• Trường hợp 3 (Thái Lan - GHB & Nhật Bản - GHLC): Ngân hàng Nhà ở Chính phủ Thái Lan (GHB) và Công ty Cho vay Nhà ở Chính phủ Nhật Bản (GHLC) tạo lập kênh dẫn vốn dài hạn, lãi suất thấp từ trái phiếu tiết kiệm để tài trợ cho người thu nhập thấp.

---

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án mở rộng lý thuyết kinh tế học đô thị và quản lý kinh tế thông qua việc cụ thể hóa bản chất nhị nguyên của nhà ở trong thời kỳ quá độ:

1. Làm sâu sắc luận điểm về tính lưỡng dụng của hàng hóa nhà ở: Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt thiết yếu (tầng thứ nhất trong tháp nhu cầu Maslow: nhu cầu sinh lý và an toàn) mà còn là tài sản tích lũy lớn (chiếm 40–70% tổng tài sản của người thu nhập trung bình và thấp). Luận án kế thừa nhận định: "Nhà ở là tấm gương phản ánh trung thực tình hình kinh tế xã hội, trình độ văn minh, là thành phần cơ bản trong việc tạo lập không gian và những giá trị thẩm mỹ đô thị, đó là biểu hiện vật chất của văn hóa."
2. Chuẩn hóa khái niệm chuyên ngành: Luận án đưa ra định nghĩa có giá trị lý luận: "Nhà ở giá trung bình và thấp là công trình xây dựng với mục đích để ở, ưu tiên phục vụ cho các nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và thấp trong xã hội" và "Thị trường nhà ở giá trung bình và thấp là nơi diễn ra các giao dịch mua bán các công trình xây dựng với mục đích để ở, ưu tiên phục vụ cho các nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và thấp trong xã hội."
3. Mở rộng mô hình DiPasquale & Wheaton: Bổ sung biến số quản lý nhà nước (chính sách điều tiết địa tô, thuế, quy hoạch phân khu, gói tín dụng) vào tương tác giữa thị trường tài sản bất động sản (property market) và thị trường sử dụng không gian (space market).

Khung phân tích độc đáo

Luận án xây dựng khung phân tích logic gồm 5 tầng nghiên cứu liên hoàn:

• Tầng 1 - Cơ sở nhận thức: Xác lập hệ thống khái niệm, phân loại nhà ở (kiên cố, bán kiên cố theo tiêu chuẩn thống kê; NOXH, NOTM giá rẻ theo pháp lý).
• Tầng 2 - Các yếu tố cấu thành thị trường: Phân tích quy luật cung, cầu, cơ chế định giá, hệ thống tổ chức trung gian và tính bất cân xứng của thông tin thị trường.
• Tầng 3 - Công cụ quản lý nhà nước: Phân tích 4 trụ cột can thiệp: (1) Thể chế - pháp luật; (2) Quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất; (3) Công cụ tài chính - tiền tệ - thuế; (4) Tổ chức bộ máy thực thi và thanh tra giám sát.
• Tầng 4 - Thực chứng & Đánh giá: Khảo sát thực địa, đánh giá mức độ hài lòng, đo lường mức độ lệch pha cung - cầu tại Hà Nội.
• Tầng 5 - Hệ giải pháp chiến lược: Đề xuất mô hình can thiệp đồng bộ đến năm 2030.

┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│                    KHUNG PHÂN TÍCH 5 TẦNG CỦA LUẬN ÁN                       │
└─────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┘
                                      ▼
┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ TẦNG 1: Cơ sở nhận thức (Khái niệm, phân loại nhà ở, bản chất hàng hóa kép) │
└─────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┘
                                      ▼
┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ TẦNG 2: Cấu thành thị trường (Cung, Cầu, Giá cả, Tổ chức trung gian, TT)    │
└─────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┘
                                      ▼
┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ TẦNG 3: Quản lý nhà nước (Thể chế, Quy hoạch đất đai, Tài chính/Thuế, BQL)  │
└─────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┘
                                      ▼
┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ TẦNG 4: Thực chứng & Đánh giá (Khảo sát 7 DA, phỏng vấn 20 CG & 10 DN)     │
└─────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┘
                                      ▼
┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ TẦNG 5: Giải pháp chiến lược (Cơ chế chính sách, Cân bằng Cung-Cầu đến 2030)│
└─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

Điều kiện biên (boundary conditions): Áp dụng cho các đô thị loại đặc biệt đang trong giai đoạn chuyển đổi kinh tế, tỷ lệ gia tăng dân số cơ học cao và quyền sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

---

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Luận án tuân thủ thế giới quan thực dụng (Pragmatism) kết hợp giữa chủ nghĩa thực chứng (Positivism) trong thu thập, định lượng dữ liệu thị trường và hiện thực phê phán (Critical Realism) trong phân tích thể chế quản lý nhà nước.

Thiết kế nghiên cứu đa tầng (multi-level mixed methods):

• Cấp độ vĩ mô (Macro-level): Phân tích hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, dữ liệu thống kê kinh tế - xã hội TP. Hà Nội, cơ cấu GRDP, diễn biến giá vật liệu xây dựng (thép, cát).
• Cấp độ trung mô (Meso-level): Khảo sát 10 doanh nghiệp phát triển bất động sản và phỏng vấn sâu 20 chuyên gia, nhà quản lý đô thị.
• Cấp độ vi mô (Micro-level): Khảo sát xã hội học 150 hộ gia đình đang sinh sống tại các dự án nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ đại diện.

                           THIẾT KẾ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
                                          │
    ┌─────────────────────────────────────┼─────────────────────────────────────┐
    ▼                                     ▼                                     ▼
VĨ MÔ (MACRO)                         TRUNG MÔ (MESO)                       VI MÔ (MICRO)
• GRDP Hà Nội (2012-2018)             • 10 Doanh nghiệp đầu tư BĐS          • N = 150 Hộ cư dân
• Dữ liệu giá thép, cát               • 20 Chuyên gia & nhà quản lý         • 5 DA NOXH + 2 DA NOTM
• Báo cáo WB, UN-Habitat              • Phỏng vấn sâu bán cấu trúc          • Khảo sát xã hội học 2 đợt

Quy trình nghiên cứu rigorous

Quy trình thu thập dữ liệu sơ cấp được thực hiện qua 2 giai đoạn thực địa trong năm 2018 tại 7 dự án trọng điểm có mật độ cư trú cao tại Hà Nội:

• 5 dự án Nhà ở xã hội (NOXH): Đặng Xá (huyện Gia Lâm), CT1 Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông), Kiến Hưng (quận Hà Đông), 30 Phạm Văn Đồng (quận Cầu Giấy), Bamboo Garden (huyện Quốc Oai).
• 2 dự án Nhà ở thương mại (NOTM) giá trung bình và thấp: Kim Văn – Kim Lũ (quận Hoàng Mai), Khu tổ hợp nhà ở HH – Linh Đàm (quận Hoàng Mai).

Tiêu chí chọn mẫu: Phương pháp chọn mẫu phân tầng có chủ đích (purposive stratified sampling) đảm bảo tính đại diện về phân bố không gian (nội thành, ven đô, ngoại thành) và cơ cấu xã hội học.

┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│                 ĐỊA BÀN VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT THỰC ĐỊA                     │
├──────────────────────────────────────┬──────────────────────────────────────┤
│ PHÂN KHÚC NHÀ Ở XÃ HỘI (NOXH)        │ PHÂN KHÚC THƯƠNG MẠI GIÁ RẺ (NOTM)   │
├──────────────────────────────────────┼──────────────────────────────────────┤
│ 1. Đặng Xá (Gia Lâm)                 │ 1. Kim Văn – Kim Lũ (Hoàng Mai)      │
│ 2. CT1 Ngô Thì Nhậm (Hà Đông)        │ 2. Khu tổ hợp HH Linh Đàm (Hoàng Mai)│
│ 3. Kiến Hưng (Hà Đông)               │                                      │
│ 4. 30 Phạm Văn Đồng (Cầu Giấy)       │                                      │
│ 5. Bamboo Garden (Quốc Oai)          │                                      │
└──────────────────────────────────────┴──────────────────────────────────────┘

Tam giác đạc dữ liệu (Data Triangulation): Kết hợp dữ liệu thứ cấp từ Tổng cục Thống kê, Sở Xây dựng Hà Nội, Ngân hàng Thế giới với dữ liệu điều tra thực địa và kết quả phỏng vấn chuyên gia.

Data và phân tích

Đặc điểm mẫu khảo sát xã hội học (N = 150):

• Giới tính: Nam chiếm 48,0%, Nữ chiếm 52,0%.
• Độ tuổi: 20 – 40 tuổi chiếm 41,3%; 40 – 60 tuổi chiếm 27,3%; trên 60 tuổi chiếm 31,3%.
• Tình trạng việc làm: Đang đi làm chiếm 63,3%; Nội trợ, hưu trí chiếm 36,7%.

                  CƠ CẤU MẪU ĐIỀU TRA XÃ HỘI HỌC (N = 150)
  Giới tính:        [Nam: 48,0%]            [Nữ: 52,0%]
  Độ tuổi:          [20-40T: 41,3%]         [40-60T: 27,3%]      [>60T: 31,3%]
  Nghề nghiệp:      [Đang đi làm: 63,3%]    [Nội trợ/Hưu trí: 36,7%]

Công cụ phân tích: Dữ liệu được mã hóa, xử lý và phân tích bằng phần mềm Microsoft Excel, sử dụng thống kê mô tả (descriptive statistics), phân tích bảng chéo (cross-tabulation), ma trận điểm mạnh - điểm yếu - cơ hội - thách thức (SWOT analysis) và phân tích chỉ số giá nhà trên thu nhập (Price-to-Income Ratio - PIR).

---

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

1. Khủng hoảng lệch pha cung - cầu mang tính cơ cấu: Dân số Hà Nội tăng nhanh với tỷ lệ người di cư ở độ tuổi dưới 30 chiếm tới 68,7%. Cầu về nhà ở quy mô 1–2 phòng ngủ, mức giá từ 1 đến 1,5 tỷ đồng/căn (tương đương 10–25 triệu đồng/m²) chiếm tỷ trọng áp đảo nhưng nguồn cung bị teo tóp. Ngược lại, thị trường dư thừa các sản phẩm cao cấp, biệt thự, shophouse, condotel do biên lợi nhuận của phân khúc cao cấp hấp dẫn doanh nghiệp hơn.
2. Điểm nghẽn thực thi chính sách quỹ đất 20%: Quy định bắt buộc các dự án thương mại dành 20% quỹ đất xây dựng NOXH bị vô hiệu hóa trên thực tế. Đa số chủ đầu tư lách luật bằng cách chia nhỏ dự án xuống dưới 10 ha hoặc nộp tiền thay vì bàn giao đất sạch, dẫn đến việc thiếu hụt nghiêm trọng quỹ đất sạch tại các vị trí có hạ tầng kết nối tốt.
3. Phân tích khả năng chi trả (Theo dữ liệu World Bank): Nhóm 20% dân số có thu nhập thấp nhất (nhóm 1, thu nhập trung vị hộ 50,4 triệu VNĐ/năm) hoàn toàn không có khả năng mua nhà dù là NOXH nhỏ nhất (36 m², giá 360 triệu VNĐ, tỷ lệ giá/thu nhập = 7,14). Nhóm 60% thu nhập tiếp theo (nhóm 2, 3, 4) chỉ có thể tiếp cận NOXH điển hình (55 m², giá 495 triệu VNĐ) hoặc NOTM giá rẻ nhất (68 m², giá 1,22 tỷ VNĐ) nếu có gói vay ưu đãi dài hạn.

┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│          KHẢ NĂNG CHI TRẢ NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM (DỮ LIỆU WORLD BANK)           │
├───────────────┬────────────────────┬──────────────────────┬─────────────────┤
│ NHÓM THU NHẬP │ THU NHẬP HỘ/NĂM    │ LOẠI NHÀ & GIÁ BÁN   │ CHỈ SỐ GIÁ/TN   │
├───────────────┼────────────────────┼──────────────────────┼─────────────────┤
│ Nhóm 1 (Kém)  │ 50,4 triệu VNĐ     │ NOXH nhỏ (360 tr)    │ 7,14 (Quá tải)  │
│               │                    │ NOTM rẻ (1.220 tr)   │ 24,21           │
├───────────────┼────────────────────┼──────────────────────┼─────────────────┤
│ Nhóm 2 (Thấp) │ 87,6 triệu VNĐ     │ NOXH 55 m² (495 tr)  │ 5,65 (Cần hỗ trợ│
│               │                    │ NOTM rẻ (1.220 tr)   │ 13,93           │
├───────────────┼────────────────────┼──────────────────────┼─────────────────┤
│ Nhóm 3 (TB)   │ 123,6 triệu VNĐ    │ NOXH 55 m² (495 tr)  │ 4,00 (Vừa vặn)  │
│               │                    │ NOTM rẻ (1.220 tr)   │ 9,87            │
├───────────────┼────────────────────┼──────────────────────┼─────────────────┤
│ Nhóm 4 (Khá)  │ 169,2 triệu VNĐ    │ NOXH 55 m² (495 tr)  │ 2,93 (Khả thi)  │
│               │                    │ NOTM rẻ (1.220 tr)   │ 7,21            │
├───────────────┼────────────────────┼──────────────────────┼─────────────────┤
│ Nhóm 5 (Cao)  │ 279,6 triệu VNĐ    │ NOTM rẻ (1.220 tr)   │ 4,36            │
│               │                    │ NOTM 65 m² (2.080 tr)│ 7,44            │
└───────────────┴────────────────────┴──────────────────────┴─────────────────┘

4. Nghịch lý chất lượng sống và mật độ tại các dự án giá rẻ: Kết quả khảo sát thực địa tại các tổ hợp nhà ở thương mại giá thấp mật độ cao (như HH Linh Đàm, Kim Văn – Kim Lũ) chỉ ra tình trạng quá tải hạ tầng kỹ thuật (thang máy, bãi đỗ xe, cấp thoát nước) và hạ tầng xã hội (trường học, y tế, công viên). Cư dân chấp nhận đánh đổi tiện nghi lấy vị trí địa lý gần nơi làm việc.
5. Thất bại trong phát triển phân khúc nhà ở xã hội cho thuê: Mặc dù giai đoạn 2011–2015 cả nước hoàn thành khoảng 780.000 căn NOXH giải quyết chỗ ở cho 3 triệu người, nhưng tỷ lệ căn hộ cho thuê đạt mức rất thấp. Doanh nghiệp không mặn mà do thời gian thu hồi vốn kéo dài (trên 20 năm) và rủi ro quản trị vận hành.

Implications đa chiều

• Về mặt lý thuyết: Chứng minh luận điểm của TS. Phạm Sỹ Liêm: "Với hai thuộc tính của nhà ở, thuộc tính kinh tế (do đó nên gắng cung ứng ra thị trường), thuộc tính xã hội (do đó cần có chính sách tạo điều kiện của Nhà nước); Chú ý nhiều hơn đến tạo điều kiện cho bên cầu, vì ưu đãi cho bên cung không chắc lợi ích đến được bên cầu."
• Về giải pháp thể chế và quản lý nhà nước:
  1. Chuyển đổi cơ chế điều tiết chênh lệch địa tô theo mô hình quốc tế (Úc, Canada, Đức): Khi nhà nước mở đường, tiến hành giải phóng mặt bằng thêm 50 m mỗi bên để đấu giá tạo nguồn thu tái đầu tư hạ tầng và phát triển nhà ở xã hội tập trung.
  2. Thiết lập Quỹ tiết kiệm nhà ở kết hợp ủy thác qua Ngân hàng Chính sách Xã hội để tạo nguồn tín dụng trung - dài hạn với lãi suất ổn định 4,8%–5%/năm.
  3. Áp dụng các mô hình linh hoạt như nhà ở bán kiên cố "Half-half" (kinh nghiệm Chile) hoặc căn hộ diện tích nhỏ 25–45 m² nhằm hạ giá thành tuyệt đối của căn hộ xuống dưới 800 triệu đồng.

                     HỆ THỐNG GIẢI PHÁP ĐỘT PHÁ ĐẾN NĂM 2030
                                          │
    ┌─────────────────────────────────────┼─────────────────────────────────────┐
    ▼                                     ▼                                     ▼
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & ĐỊA TÔ              TÍN DỤNG & TÀI CHÍNH                  THIẾT KẾ & QUY HOẠCH
• Thu hồi 50m hai bên đường           • Quỹ tiết kiệm nhà ở                 • Mô hình "Half-half"
• Đấu giá tái tạo vốn NOXH            • Ủy thác NHCSXH                      • Căn hộ vi mô (25-45 m²)
• Giám sát quỹ đất 20%                • Lãi suất ưu đãi 4,8-5%              • Hạ tầng xã hội đồng bộ

---

Limitations và Future Research

• Hạn chế về quy mô mẫu và phạm vi địa bàn: Mẫu khảo sát định lượng gồm 150 hộ dân tại 7 dự án là tương đối khiêm tốn so với quy mô dân số và hơn 750 dự án đang triển khai trên toàn thành phố Hà Nội; chưa thể bao quát hết sự đa dạng văn hóa cư trú của toàn bộ các huyện ngoại thành mới sáp nhập.
• Hạn chế về phương pháp phân tích: Luận án chủ yếu sử dụng thống kê mô tả và phân tích định tính trên Excel, chưa áp dụng các mô hình kinh tế lượng phức tạp (như hồi quy Hedonic định giá nhà, mô hình SEM hay mô hình lựa chọn rời rạc Multinomial Logit) để lượng hóa chính xác độ co giãn của cầu theo giá và thu nhập.
• Định hướng nghiên cứu tương lai:
  1. Mở rộng nghiên cứu đánh giá tác động của cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0 và xu hướng đô thị thông minh (Smart Cities) đối với việc vận hành thị trường nhà ở xã hội.
  2. Nghiên cứu xây dựng mô hình liên kết vùng (Vùng Thủ đô Hà Nội) để giãn dân và phát triển các khu đô thị vệ tinh giá thấp kết nối bằng hệ thống giao thông công cộng nhanh (BRT, đường sắt đô thị Metro).
  3. Lượng hóa hiệu quả kinh tế - xã hội của mô hình hợp tác công - tư (PPP) trong việc cải tạo các khu chung cư cũ thời bao cấp tại nội đô Hà Nội.

---

Tác động và ảnh hưởng

• Ảnh hưởng học thuật: Luận án cung cấp hệ thống luận cứ khoa học toàn diện, trở thành tài liệu tham khảo cho các viện nghiên cứu kinh tế, các cơ sở đào tạo sau đại học chuyên ngành Quản lý kinh tế, Kinh tế phát triển và Quản lý đô thị.
• Tác động chính sách: Cung cấp cơ sở thực chứng để UBND TP. Hà Nội, Sở Xây dựng và Bộ Xây dựng rà soát, điều chỉnh chính sách phát triển nhà ở đến năm 2030, tầm nhìn 2050; đặc biệt là việc sửa đổi Luật Nhà ở và hoàn thiện các nghị định hướng dẫn về phát triển nhà ở xã hội.
• Chuyển đổi thực tiễn ngành: Gợi mở cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản (như Viglacera, Handico, VinGroup, Mường Thanh) các giải pháp cơ cấu lại danh mục sản phẩm, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà ở bình dân có tính thanh khoản cao và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
• Giá trị xã hội: Góp phần hiện thực hóa mục tiêu an sinh xã hội, giải quyết bài toán an cư cho hàng triệu người lao động nhập cư, cán bộ công chức trẻ và các nhóm yếu thế tại Thủ đô.

---

Đối tượng hưởng lợi

• Nghiên cứu sinh và học giả: Tiếp cận một khung phân tích 5 tầng mẫu mực về quản lý nhà nước đối với một phân khúc thị trường bất động sản cụ thể; khai thác các khoảng trống nghiên cứu tiếp nối.
• Nhà hoạch định chính sách đô thị: Sử dụng các số liệu thực chứng và đề xuất thể chế để xây dựng cơ chế ưu đãi thuế, quản lý quỹ đất 20% và lập quy hoạch phát triển NOXH đồng bộ hạ tầng.
• Các nhà phát triển bất động sản: Hiểu rõ cấu trúc nhu cầu và hành vi chi trả của các phân khúc khách hàng thu nhập trung bình - thấp để tối ưu hóa thiết kế căn hộ, hạ giá thành sản phẩm.
• Cộng đồng dân cư và người lao động: Thụ hưởng các chính sách nhà ở công bằng, minh bạch, có cơ hội tiếp cận nhà ở giá hợp lý với các gói hỗ trợ tài chính khả thi.

---

Câu hỏi chuyên sâu

1. Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là gì? Trả lời: Luận án đã mở rộng mô hình thị trường bất động sản của DiPasquale & Wheaton vào bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, chứng minh tính tất yếu của việc quản lý nhà nước đối với hàng hóa nhà ở dựa trên bản chất "lưỡng dụng" (vừa là hàng hóa thị trường vừa là tư liệu an sinh xã hội thiết yếu theo tháp nhu cầu Maslow).

2. Đổi mới phương pháp luận so với các nghiên cứu trước đây? Trả lời: So với các nghiên cứu của Hoàng Văn Cường (2005) hay Trịnh Kim Liên (2014), luận án thiết kế phương pháp tiếp cận đa tầng tích hợp: kết hợp khảo sát vi mô 150 hộ dân tại 7 dự án NOXH và NOTM giá rẻ với phỏng vấn sâu 20 nhà quản lý và 10 doanh nghiệp phát triển BĐS, thực hiện tam giác đạc dữ liệu thực địa với chuỗi thống kê vĩ mô.

3. Phát hiện bất ngờ nhất từ dữ liệu thực nghiệm là gì? Trả lời: Nhóm 20% dân số có thu nhập thấp nhất hoàn toàn không thể mua được nhà ở xã hội nếu không có trợ cấp 100% từ Nhà nước; trong khi đó, tại các dự án NOTM giá rẻ mật độ cao (HH Linh Đàm), người dân sẵn sàng chấp nhận quá tải hạ tầng kỹ thuật để đổi lấy lợi thế vị trí kết nối dịch vụ trung tâm.

4. Luận án có cung cấp quy trình nhân bản nghiên cứu (Replication protocol) không? Trả lời: Có. Luận án mô tả chi tiết hệ thống bảng hỏi khảo sát xã hội học (Phụ lục 06), danh mục câu hỏi phỏng vấn sâu chuyên gia/doanh nghiệp (Phụ lục 02, 05) và tiêu chí chọn mẫu 7 dự án đại diện, cho phép nhân bản quy trình nghiên cứu tại TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng hoặc Hải Phòng.

5. Chương trình nghị sự nghiên cứu 10 năm tới được phác thảo như thế nào? Trả lời: Tập trung vào 3 hướng chính: (1) Mô hình tài chính nhà ở xanh (Green Affordable Housing); (2) Đánh giá tác động của mạng lưới đường sắt đô thị (Metro/TOD) đến phân bố giá nhà ở vùng ven; (3) Thể chế hóa mô hình hợp tác công - tư (PPP) trong cải tạo nhà tập thể cũ.

---

Kết luận

1. Khẳng định phát triển thị trường nhà ở giá trung bình và thấp là quy luật khách quan, vừa phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế vừa đảm bảo công bằng và ổn định chính trị - xã hội tại Thủ đô Hà Nội.
2. Xác lập hệ thống 5 tầng phân tích toàn diện làm sáng tỏ mối quan hệ giữa quy luật giá trị, cung - cầu thị trường với các công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước.
3. Cung cấp bằng chứng thực nghiệm rõ ràng về sự lệch pha cung - cầu trầm trọng trên thị trường bất động sản Hà Nội, trong đó nhóm người di cư trẻ (<30 tuổi chiếm 68,7%) đối mặt với rào cản chi trả rất lớn.
4. Chỉ ra những bất cập mang tính hệ thống trong công tác thực thi chính sách quỹ đất 20% và sự thiếu vắng các kênh dẫn vốn tín dụng ưu đãi dài hạn cho phân khúc nhà ở xã hội cho thuê.
5. Đề xuất hệ thống giải pháp mang tính đột phá đến năm 2030: Chuyển trọng tâm can thiệp sang hỗ trợ bên cầu, thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở, áp dụng mô hình nhà ở bán kiên cố "half-half" và điều tiết địa tô thông qua thu hồi đất mở rộng hai bên tuyến đường hạ tầng mới.
6. Mở ra các hướng nghiên cứu học thuật mới về quản trị đô thị hiện đại, tài chính bất động sản công và liên kết vùng trong phát triển hạ tầng an sinh xã hội bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

mở đầu và kết luận, luận án đƣợc kết cấu thành 4 chƣơng, bao gồm: - Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu; - Chƣơng 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trƣờng nhà ở; - Chƣơng 3. Thực trạng phát triển thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội; - Chƣơng 4.

Một số giải pháp chủ yếu phát triển thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030. 12 luan an CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Các vấn đề về nhà đất, thị trƣờng nhà đất, bất động sản, thị trƣờng BĐS đã có rất nhiều nghiên cứu đƣợc công bố cả trong và ngoài nƣớc dƣới nhiều dạng nhƣ: sách chuyên khảo và tham khảo, tạp chí khoa học, luận án tiến sỹ, … Nghiên cứu về phát triển thị trƣờng nhà ở đã đƣợc thực hiện từ nhiều năm trƣớc tại các quốc gia trên thế giới và ở Việt Nam. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1.

Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà ở quốc tế và Việt Nam * Nghiên cứu quốc tế: Tham khảo bài học kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới về quản lý và phát triển thị trƣờng BĐS, có thể thấy rõ vai trò của Nhà nƣớc trong việc đảm bảo nhà ở cho toàn xã hội đặc biệt các đối tƣợng ngƣời nghèo, ngƣời vô gia cƣ, công nhân lao động và các đối tƣợng khó khăn trong xã hội khác. Singapore đƣợc biết đến nhƣ một quốc gia rất thành công trong giải quyết vấn đề này, khi thành lập Cơ quan phát triển nhà ở (HDB). Cơ quan này đƣợc thành lập nhằm mục tiêu giải quyết nhà ở cho các đối tƣợng nêu trên. Ngày nay, trên 80% ngƣời dân đƣợc hƣởng ƣu đãi vay mua nhà từ cơ quan này để sinh sống.

Một số quốc gia nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc cũng thành lập doanh nghiệp của nhà nƣớc theo mô hình Tổng công ty để phát triển và cung ứng nhà ở cho xã hội. Trong khi đó, tại một số quốc gia Nam Á nhƣ Ấn Độ, Bangladesh, vấn đề nhà ở lại do tƣ nhân kiểm soát do không có sự bảo hộ của Nhà nƣớc, không có các chính sách hỗ trợ. Về vai trò của thị trƣờng nhà ở, nghiên cứu của World Bank [139] đã chỉ ra mối quan hệ giữa phát triển thị trƣờng nhà ở với phát triển kinh tế, giải quyết các vấn đề xã hội và ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, cũng nhƣ phát huy tính dân chủ. Theo đó, tại các quốc gia đang phát triển, phát triển nhà ở xã hội góp phần phát triển các doanh nghiệp nhỏ và vừa, ngƣời dân có thể sử dụng căn 13 luan an hộ nhƣ một địa chỉ kinh doanh,… Phát triển thị trƣờng nhà ở đóng vai trò quan trọng trong xóa đói giảm nghèo, y tế, cứu trợ nhân đạo và tái thiết: tăng tiết kiệm và đầu tƣ, thêm thu nhập từ cho thuê nhà; đảm bảo sức khỏe trẻ em và hạn chế dịch bệnh lây lan; tái thiết lại sau thảm họa tự nhiên và nhân tạo, phục hồi nền kinh tế.

Nhà ở là để cung cấp cho một tỷ lệ dân cƣ nhất định, số căn hộ, số đơn nguyên đủ để cho ngƣời dân sinh sống. Thị trƣờng nhà ở đóng vai trò chủ yếu trong việc cung cấp nhà ở cho xã hội theo các điều khoản quy định. Sự đồng thuận về mặt chủ trƣơng và hành động của Chính phủ đóng vai trò quan trọng trọng việc phát triển thị trƣờng nhà ở [122]. Cũng giống nhƣ các loại thị trƣờng khác, thị trƣờng nhà ở cũng chịu tác động bởi những yếu tố nhƣ: nguồn cung về nhà ở, nguồn cung về đất đai, kỳ sử dụng đất, chính sách về đô thị, quyền sở hữu đất đai, giá nhà.

Xây dựng hệ thống tài chính nhà ở nhƣ quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ đa số ngƣời lao động trong xã hội là cần thiết. Ở Thái Lan, hệ thống tín dụng nhà ở là hệ thống nhận tiền đặt cọc. Các ngân hàng thƣơng mại, Công ty tài chính, Công ty bảo hiểm nhân thọ, hệ thống ngân hàng của Nhà nƣớc, đặc biệt là Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (GHB) là các cơ quan tiếp nhận các khoản đặt cọc của cá nhân và tổ chức và sử dụng chính khoản đặt cọc này làm vốn vay mua nhà ở. GHB đã thành công trong việc huy động các khoản đặt cọc và phát hành trái phiếu, công tác quản lý hiệu quả với chi phí vận hành thấp đã giúp cho mức lãi suất vay mua nhà rất thấp, phù hợp với đại bộ phận dân cƣ, khiến cho mọi bộ phận ngƣời thu nhập thấp trong xã hội đều có cơ hội có nhà để ở.

Nhật Bản thành lập Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ (GHLC) nhằm tạo ra các khoản cho vay dài hạn và lãi suất thấp cho ngƣời vay để xây nhà hoặc để ở. Vốn để hoạt động cho Công ty chủ yếu đƣợc huy động từ trái phiếu tiết kiệm, một phần khác từ tiền đền bù, khế ƣớc nhà ở, các khoản cho vay tƣ nhân và trợ cấp từ tổng tài khoản của ngân sách quốc gia. Sự thành công của mô hình GHLC 14 luan an không chỉ thể hiện sự phù hợp của chính sách nhà ở mà còn góp phần ổn định và tăng trƣởng kinh tế quốc dân ở Nhật Bản. Nhà nƣớc điều tiết chênh lệch địa tô bằng các hình thức đầu tƣ xây dựng hạ tầng cơ sở để cân bằng, hài hòa lợi ích trên thị trƣờng BĐS, đồng thời kết hợp phát triển hạ tầng với phát triển đô thị theo hƣớng “làm nhà tới đâu – mở đƣờng theo đó”.

Tại các nƣớc phát triển nhƣ Úc, Canada, Đức. khi Chính phủ thực hiện các dự án mở rộng hoặc làm đƣờng giao thông sẽ tiến hành giải phóng thêm 2 bên tuyến đƣờng mỗi bên vào 50m. Quỹ đất đƣợc mở rộng sau đó dùng để bán đấu giá cho tƣ nhân hoặc đầu tƣ xây dựng nhà ở, công trình đô thị phục vụ xã hội. Do đó, Nhà nƣớc đã thực hiện việc điều tiết chênh lệch địa tô do đầu tƣ hạ tầng mang lại, đồng thời góp phần nâng cấp, chỉnh trang đô thị theo hƣớng hiện đại, văn minh.

Học giả Roelof Verhage [135] đƣa ra những kết luận về các chính sách đầu tƣ công và cơ chế thị trƣờng tại các nƣớc Hà Lan, Pháp, Đức, Anh ảnh hƣởng nhƣ thế nào đến sự phát triển nhà ở. Việc chính quyền địa phƣơng chủ động xây dựng kế hoạch hằng năm sẽ giúp họ chủ động trong việc xây dựng triển khai các mô hình nhà ở đảm bảo chất lƣợng theo nhƣ kế hoạch đƣợc đề ra, đồng thời ngƣời dân có thể theo dõi và giám sát quá trình triển khai. Bài nghiên cứu của học giả Si-Ming Li [133]. Học giả đã đƣa ra những kinh nghiệm về phát triển sản phẩm nhà ở tại Bắc Kinh và Quảng Châu.

Thông qua cuộc khảo sát điều tra, tác giả đƣa ra các thông tin dữ liệu về lựa chọn của ngƣời dân giữa việc hỗ trợ của nhà nƣớc và hỗ trợ của các tổ chức về phát triển nhà ở. Cũng theo nghiên cứu này đã xác định bƣớc đầu các nhóm đối tƣợng đủ điều kiện sống trong các ngôi nhà theo sở hữu của nhà nƣớc hoặc tƣ nhân. “Nhà ở giá hợp lý” không phải là một khái niệm mới, cụm từ này đã đƣợc các quốc gia phát triển trên thế giới nhƣ Hoa Kỳ, Anh, Canada nhắc tới từ những năm 60,70 của thế kỷ trƣớc. Sau này những khái niệm có liên quan này bắt đầu lan rộng tới các quốc gia phát triển ở khu vực châu Á, nơi có mật độ dân số tập 15 luan an trung cao nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore.

Việc phát triển các mô hình nhà ở xã hội đã góp phần không nhỏ vào việc giải quyết các vấn đề an sinh xã hội, đảm bảo điều kiện có nhà để ở cho các đối tƣợng ngƣời vô gia cƣ, ngƣời không có thu nhập hoặc thu nhập thấp. Ở Châu Á, việc xây dựng các tổ hợp và mô hình nhà ở giá hợp lý cũng đƣợc triển khai khá sớm. Cục phát triển Nhà ở Singapore đã cung cấp các căn hộ thuộc các dự án nhà ở xã hội cho ngƣời dân từ những năm 1960, việc xuất hiện các loại hình nhà ở này đã góp phần cải thiện và nâng cao chất lƣợng cuộc sống của ngƣời dân và có khả năng cung cấp nhà ở cho ngƣời dân với số lƣợng lớn trong khoảng thời gian ngắn [134]. Một nghiên cứu khác đã chỉ ra, việc phát triển loại hình nhà ở xã hội từ những năm 50-60 tại Hồng Kông đã góp phần quan trọng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tƣợng ngƣời thất nghiệp và ngƣời già trong xã hội [122].

Học giả Christina Rosan [122] đã đƣa ra rất nhiều phân tích về những thay đổi trong chính sách phát triển mô hình nhà ở xã hội tại Mỹ, trong đó vai trò điều tiết và hỗ trợ của Chính phủ về mặt tài chính dần dần đƣợc thay đổi. Hàng loạt các thay đổi đã đƣợc cụ thể hóa trong việc tạo ra các chính sách hỗ trợ phát triển dựa trên quan hệ đối tác giữa chính phủ với các khu vực tƣ nhân và các tổ chức phi lợi nhuận. Việc thay đổi các chính sách tại một cƣờng quốc nhƣ Hoa Kỳ đƣợc thực hiện khi một Đảng chính trị lên nắm quyền và thay đổi một số quy tắc nhất định để điều chính một số chính sách đã ban hành không còn hiệu lực phù hợp. Mỗi chính sách về nhà ở đều phản ánh những quan điểm, tƣ tƣởng của các Đảng phái chính trị khác nhau, tuy nhiên đều có chung mục đích giải quyết những vấn đề đang tồn tại ở đất nƣớc này, góp phần cân bằng hài hòa mối quan hệ giữa kinh tế, văn hóa, chính trị mà vẫn đảm bảo cho nhu cầu về nhà ở của các đối tƣợng khác nhau.

Báo cáo đã khẳng định rõ việc thay đổi các chính sách về nhà ở xã hội nhằm thúc đẩy quan hệ đối tác giữa ngân sách công với các khu vực tƣ nhân và các tổ chức phi lợi nhuận. Nguồn ngân sách công không đủ khả 16 luan an năng để giải quyết hết những nhu cầu thay đổi liên tục của cộng đồng về nhà ở giá rẻ vì vậy cần phải đƣợc giải quyết song song giữa nhu cầu của ngƣời dân và khả năng của các tổ chức tham gia cung ứng. Nghiên cứu về đối tƣợng sử dụng: - Tác giả Elizabeth Gudrais [129] đã bày tỏ những quan điểm về vấn đề nhà ở cho ngƣời nghèo ở Châu Mỹ. Tác giả đã đề cập đến vấn đề di dân đã phần nào gây ra những khó khăn trong việc đảm bảo nhà ở cho ngƣời dân, đặc biệt đối với ngƣời nghèo ở khu vực Châu Mỹ.