Luận án tiến sĩ về phát triển thị trường nhà ở tại Hà Nội đến năm 2030

Luận án tiến sĩ phân tích phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội đến năm 2030, xây dựng cơ sở lý luận, kiểm chứng thực nghiệm, đóng góp tri thức mới cho ngành.

• Tác giả: Nguyễn Ngọc Tiệp
• Người hướng dẫn: Nguyễn Đình Dương
• Trường học: Học viện Khoa học xã hội
• Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
• Đề tài: Phát Triển Thị Trường Nhà Ở Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội Đến Năm 2030
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
• DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
• 0.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án
• 0.4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận án
• 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
• 1.1. Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà ở quốc tế và Việt Nam
• 1.2. Tổng quan về nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản và nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 1.3. KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU ĐẶT RA
• 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG
• 2.1.1. Khái niệm và phân loại nhà ở, thị trƣờng nhà ở
• 2.2. CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH VÀ ẢNH HƢỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 2.2.1. Cầu thị trƣờng nhà ở
• 2.2.2. Cung thị trƣờng
• 2.2.3. Giá cả nhà ở trên thị trƣờng
• 2.2.4. Hệ thống các tổ chức trung gian
• 2.2.5. Vấn đề thông tin thị trƣờng
• 2.3. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 2.3.1. Ban hành các văn bản chính sách, pháp luật
• 2.3.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch
• 2.3.3. Các công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất
• 2.3.4. Tổ chức thực hiện
• 2.4. BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 2.4.1. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới
• 2.4.2. Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh
• 2.4.3. Bài học kinh nghiệm rút ra
• 3. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
• 3.1. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
• 3.1.1. Tình hình kinh tế
• 3.1.2. Tình hình văn hóa - xã hội
• 3.1.3. Tình hình phát triển đô thị
• 3.2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
• 3.2.1. Cầu thị trƣờng
• 3.2.2. Cung thị trƣờng
• 3.2.3. Giá cả hàng hóa trên thị trƣờng
• 3.2.4. Hệ thống các tổ chức trung gian
• 3.2.5. Vấn đề thông tin thị trƣờng
• 3.3. CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
• 3.3.1. Ban hành các văn bản, chính sách pháp luật
• 3.3.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch
• 3.3.3. Công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất
• 3.3.4. Công tác tổ chức thực hiện
• 4. ĐÁNH GIÁ CHUNG
• 4.1. Những kết quả đạt đƣợc
• 4.2. Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân
• 4.3. Kết luận chung
• 5. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030
• 5.1. TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI THẾ GIỚI VÀ TRONG NƢỚC ĐẾN 2030
• 5.1.1. Tình hình quốc tế
• 5.1.2. Tình hình trong nƣớc
• 5.2. DỰ BÁO NHU CẦU VÀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
• 5.2.1. Đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050
• 5.2.2. Dự báo nhu cầu thị trƣờng nhà ở
• 5.2.3. Định hƣớng phát triển thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp
• 5.3. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030
• 5.3.1. Phân tích SWOT về thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội
• 5.3.2. Giải pháp về cơ chế, chính sách
• 5.3.3. Giải pháp đảm bảo về cung – cầu trên thị trƣờng
• 5.3.4. Giải pháp về tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc
• 5.3.5. Giải pháp về thông tin phục vụ thị trƣờng
• KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ
• DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Giới thiệu về thị trường nhà ở Hà Nội

Thị trường nhà ở Hà Nội đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Thị trường bất động sản Hà Nội hiện đang đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm sự thiếu hụt nhà ở giá trung bình và thấp. Theo nghiên cứu, nhu cầu về nhà ở Hà Nội đang gia tăng, đặc biệt là từ nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp. Việc phát triển nhà ở không chỉ đáp ứng nhu cầu sống mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế bền vững của thành phố. Để phát triển thị trường nhà ở một cách hiệu quả, cần có sự can thiệp của chính sách và quy hoạch đô thị hợp lý.

1.1. Tình hình phát triển kinh tế xã hội

Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa của Việt Nam, với tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng. Tình hình kinh tế hiện tại cho thấy sự gia tăng dân số và nhu cầu về nhà ở đang tạo ra áp lực lớn lên thị trường nhà ở. Các dự án phát triển nhà ở mới đang được triển khai, tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết như chất lượng và giá cả. Việc quy hoạch đô thị cần phải được thực hiện một cách đồng bộ để đảm bảo rằng nhu cầu nhà ở được đáp ứng một cách hợp lý và bền vững.

II. Thực trạng thị trường nhà ở Hà Nội

Thực trạng thị trường nhà ở tại Hà Nội cho thấy sự phát triển không đồng đều giữa các phân khúc. Trong khi nhà ở cao cấp phát triển mạnh mẽ, nhà ở giá trung bình và thấp lại thiếu hụt nghiêm trọng. Theo số liệu thống kê, tỷ lệ nhu cầu nhà ở từ nhóm dân cư có thu nhập thấp ngày càng tăng, trong khi nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đủ. Điều này dẫn đến tình trạng thị trường nhà ở bị lệch pha, gây khó khăn cho người dân trong việc tìm kiếm nhà ở phù hợp. Cần có các giải pháp cụ thể để cải thiện tình hình này, bao gồm việc tăng cường quản lý nhà nước và phát triển các dự án nhà ở xã hội.

2.1. Cầu và cung trên thị trường

Cầu về nhà ở tại Hà Nội đang gia tăng nhanh chóng, đặc biệt là từ nhóm dân cư trẻ và người nhập cư. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu này. Các dự án nhà ở hiện tại chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở giá trung bình và thấp lại thiếu hụt. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người dân mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Hà Nội. Cần có các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận dân cư.

III. Giải pháp phát triển thị trường nhà ở đến năm 2030

Để phát triển thị trường nhà ở Hà Nội đến năm 2030, cần có một chiến lược tổng thể và đồng bộ. Các giải pháp bao gồm việc cải thiện chính sách quy hoạch đô thị, tăng cường quản lý nhà nước và khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội. Cần thiết lập các cơ chế hỗ trợ tài chính cho người dân có thu nhập thấp để họ có thể tiếp cận được nhà ở. Đồng thời, việc phát triển các dự án nhà ở giá trung bình và thấp cần được ưu tiên để đảm bảo rằng mọi người dân đều có cơ hội sở hữu nhà ở. Các giải pháp này không chỉ giúp ổn định thị trường bất động sản mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.

3.1. Đề xuất chính sách và quy hoạch

Chính sách quy hoạch cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tế phát triển của thị trường nhà ở. Cần có các quy định rõ ràng về việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Việc tạo ra các khu đô thị mới với đầy đủ tiện ích sẽ giúp thu hút dân cư và giảm áp lực lên thị trường nhà ở hiện tại. Đồng thời, cần có các chương trình hỗ trợ tài chính cho người dân có thu nhập thấp để họ có thể tiếp cận được nhà ở một cách dễ dàng hơn.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế chuyên ngành Quản lý kinh tế (mã số 9.10) với đề tài "Phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2030" do nghiên cứu sinh Nguyễn Ngọc Tiệp thực hiện tại Học viện Khoa học Xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của tập thể cán bộ khoa học gồm PGS.TS. Nguyễn Đình Dương và TS. Bùi Văn Huyền, bảo vệ năm 2019.

Về tính cấp thiết, tác giả căn cứ trên lý thuyết bậc thang nhu cầu của Abraham Maslow, trong đó khẳng định nhu cầu về nơi ở thuộc tầng thứ nhất – nhu cầu thiết yếu cơ bản của con người. Trải qua hơn 30 năm thực hiện đường lối Đổi mới, thị trường nhà ở tại Việt Nam nói chung và Thủ đô Hà Nội nói riêng đã hình thành, mở rộng nhanh chóng và trở thành bộ phận cấu thành trọng yếu của nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường bất động sản mới hình thành còn vận hành thiếu ổn định, diễn biến tự phát theo phong trào, xen kẽ giữa các chu kỳ tăng trưởng quá nóng và các giai đoạn đóng băng giao dịch. Bất cập nổi cộm của thị trường là sự lệch pha cung – cầu nghiêm trọng: cơ cấu hàng hóa dư thừa các sản phẩm phân khúc cao cấp, diện tích lớn, giá thành cao nhằm tìm kiếm lợi nhuận tối đa, trong khi thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm nhà ở phân khúc giá trung bình và thấp phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư đô thị.

Tại địa bàn Thành phố Hà Nội – trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của cả nước – tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng với gần 750 dự án nhà ở và khu đô thị mới được triển khai. Áp lực gia tăng dân số cơ học rất lớn, trong đó tỷ lệ người di cư ở độ tuổi dưới 30 chiếm tới 68,7% (theo số liệu từ cuộc Điều tra di cư nội địa ở Việt Nam năm 2015). Thu nhập bình quân đầu người của thành phố đạt khoảng 3.000 USD/năm (thời điểm 2018), phần lớn lực lượng lao động dịch chuyển từ nông thôn ra thành thị, lao động ngoại tỉnh và cán bộ, công chức, viên chức có thu nhập trung bình hoặc thấp. Khu vực nội đô còn tồn tại tỷ lệ lớn các khu nhà tập thể cũ xây dựng từ thời kỳ bao cấp đã xuống cấp và bị cơi nới. Trong khi đó, các chủ đầu tư tập trung nguồn lực vào các sản phẩm sinh lời nhanh như biệt thự, nhà liền kề, shophouse, condotel. Sự can thiệp, điều tiết từ các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương chưa đạt hiệu quả mong muốn. Khoảng trống nghiên cứu được xác định là sự thiếu vắng các công trình đánh giá toàn diện thị trường nhà ở tại một đô thị cụ thể đặt dưới góc độ quản lý kinh tế, tích hợp phân tích cả phân khúc nhà ở xã hội lẫn nhà ở thương mại giá trung bình và thấp trong mối quan hệ cung – cầu chịu sự điều tiết của Nhà nước.

Mục đích nghiên cứu của luận án là hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường nhà ở, phân tích và đánh giá thực trạng phát triển thị trường trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2008–2018, từ đó đề xuất hệ thống phương hướng, nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu nhằm phát triển thị trường nhà ở Hà Nội lành mạnh, hiệu quả đến năm 2030.

Luận án xác định 4 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể được đánh số như sau:

1. Hệ thống hóa và làm rõ hơn những vấn đề lý luận về thị trường nhà ở làm cơ sở lý luận cho nghiên cứu đánh giá về thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
2. Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường nhà ở của một số thành phố trên thế giới và một số địa phương trong nước, từ đó rút ra bài học cho Thành phố Hà Nội về phát triển thị trường nhà ở.
3. Nghiên cứu đánh giá thực trạng thị trường nhà ở, những cơ chế chính sách phát triển thị trường nhà ở, nhất là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ trên địa bàn Thành phố Hà Nội thời gian qua, làm rõ những thành tựu, hạn chế chủ yếu và nguyên nhân.
4. Đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu nhằm phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2030.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu được xác định:

• Đối tượng nghiên cứu: Thị trường nhà ở, trong đó tập trung trọng tâm vào phân khúc thị trường nhà ở giá trung bình và thấp, bao gồm nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở thương mại (NOTM) giá trung bình và thấp. Khách thể nghiên cứu bao gồm: Nhà nước, tổ chức – cá nhân tham gia xây dựng nhà ở (phía cung), người mua nhà (phía cầu) và các tổ chức môi giới trung gian.
• Phạm vi không gian: Giới hạn trên địa bàn hành chính Thành phố Hà Nội.
• Phạm vi thời gian: Khảo sát và phân tích thực trạng thị trường giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2018–2019, định hướng giải pháp phát triển đến năm 2030.
• Phạm vi nội dung: Nghiên cứu chuyên sâu về cơ chế vận hành, cung – cầu, giá cả, hệ thống trung gian, thông tin thị trường và công tác quản lý nhà nước đối với phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án thực hiện điểm luận và tổng thuật một khối lượng tư liệu học thuật phong phú trong nước và quốc tế, chia thành các nhóm vấn đề chuyên biệt:

Về nghiên cứu quốc tế:

• Các báo cáo của World Bank [139] chỉ rõ mối quan hệ tương hỗ giữa thị trường nhà ở với tăng trưởng kinh tế, ổn định trật tự an toàn xã hội, giảm nghèo và tái thiết sau khủng hoảng.
• Báo cáo của UN-Habitat [137] mang tên "Affordable Land and Housing in Asia" tập trung phân loại khu ổ chuột đô thị và đề xuất 5 nhóm giải pháp: nâng cấp tại chỗ, tái định cư, nhà ở công cộng do chính phủ xây dựng, cung cấp mặt bằng cùng dịch vụ cơ bản, và chiến dịch nhà ở quy mô toàn thành phố.
• Học giả Christina Rosan [122] nghiên cứu sự chuyển dịch chính sách nhà ở xã hội tại Hoa Kỳ thông qua cơ chế hợp tác công tư giữa chính phủ, khu vực tư nhân và các tổ chức phi lợi nhuận.
• Roelof Verhage [135] phân tích tác động của chính sách đầu tư công và cơ chế thị trường tại Hà Lan, Pháp, Đức, Anh, nhấn mạnh vai trò lập kế hoạch hàng năm của chính quyền địa phương.
• Si-Ming Li [133] khảo sát thị trường nhà ở tại Bắc Kinh và Quảng Châu (Trung Quốc), đánh giá sự lựa chọn của người dân giữa các hình thức hỗ trợ của Nhà nước và tư nhân.
• Các công trình của Elizabeth Gudrais [129], Hal Pawson, Tony Dalton & Kath Hulse [132], W. Chan [128] khảo sát thực nghiệm nhu cầu nhà ở của sinh viên, người thu nhập trung bình và dân nhập cư tại Hoa Kỳ và Australia.
• Tác giả Ngô Lê Minh [53] phân tích các giải pháp quy hoạch, kiến trúc nhà ở cao tầng thu nhập thấp từ kinh nghiệm của Thượng Hải (Trung Quốc) và một số nước châu Âu.

Về nghiên cứu trong nước:

• Các tác giả Đinh Văn Ân [1], Lê Xuân Bá [4], Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam [9], Trần Kim Chung [13], Hoàng Văn Cường [16], Bùi Văn Huyền và Đinh Thị Nga [37], Nguyễn Đình Bồng (2006) phân tích thể chế, thị trường quyền sử dụng đất và chính sách tài chính bất động sản tại Việt Nam.
• Báo cáo của UN-HABITAT [114] nhận định thị trường nhà ở Việt Nam phát triển từ cuối những năm 1980 sau Đổi mới, xóa bỏ cơ chế tự xây dựng tự phát và từng bước hoàn thiện khung khổ pháp lý qua Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
• Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh [64] nghiên cứu chất lượng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội, đề xuất mô hình kênh dẫn vốn trung và dài hạn giữa thị trường tài chính và thị trường nhà ở.
• Trịnh Kim Liên và cộng sự [47] nghiên cứu đề tài "Tái cấu trúc sản phẩm nhà ở đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội", chỉ ra sự bất hợp lý trong cơ cấu 5 dòng sản phẩm nhà ở giai đoạn 2008–2012.
• Đỗ Thanh Tùng [108] phân tích cơ chế tín dụng hỗ trợ người thu nhập trung bình và thấp cải thiện chỗ ở tại Hà Nội.
• Phạm Sỹ Liêm [48] phân tích hai thuộc tính cơ bản của nhà ở (thuộc tính kinh tế và thuộc tính xã hội), nhấn mạnh sự cần thiết của việc chuyển dịch trọng tâm ưu đãi chính sách từ bên cung sang bên cầu.
• Nguyễn Văn Hoàng [34], Nguyễn Văn Danh [19], Nguyễn Thị Thu Nguyệt [66] đề xuất các nhóm giải pháp về quy hoạch đất đai, miễn giảm thuế, điều tiết quỹ đất 20% và các mô hình hợp tác công tư (PPP).
• Đề tài nghiên cứu của Viện Nghiên cứu phát triển Kinh tế xã hội Đà Nẵng [24] đề xuất mô hình nhà ở xã hội cho thuê diện tích 15–20 m2 với giá thuê 1,5–2,0 triệu đồng/tháng.
• Các tọa đàm, hội thảo khoa học chuyên đề giai đoạn 2013–2018 của Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, Bộ Xây dựng phối hợp với WB, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thảo luận về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, phân khúc căn hộ bình dân 10–25 triệu đồng/m2.

Khoảng trống nghiên cứu luận án lựa chọn: Tổng quan tài liệu cho thấy phần lớn công trình trước đây tập trung vào thị trường bất động sản nói chung hoặc xem xét nhà ở xã hội thuần túy dưới góc độ chính sách an sinh xã hội hoặc kỹ thuật kiến trúc. Chưa có công trình nào tiếp cận thị trường nhà ở giá trung bình và thấp (bao gồm cả NOXH và NOTM giá rẻ) như một phân khúc thị trường độc lập, vận hành theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, và được nghiên cứu một cách hệ thống dưới góc độ chuyên ngành Quản lý kinh tế trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Luận án dựa trên các khái niệm nền tảng:

• Bất động sản: Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
• Nhà ở: Theo Luật Nhà ở 2014, là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Trong nền kinh tế hàng hóa, nhà ở là hàng hóa đặc thù có tính cố định vị trí, chu kỳ sử dụng dài hạn, chịu ảnh hưởng sâu sắc của kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội xung quanh.
• Thị trường và thị trường bất động sản: Tiếp thu định nghĩa của Philip Kotler, David Berg, Đinh Văn Ân, và khung phân mảng thị trường bất động sản của Denise DiPasquale & William C. Wheaton (gồm: thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở, thị trường nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản dịch vụ, thị trường nhà cho các đối tượng xã hội).
• Nhà ở giá trung bình và thấp: Luận án tự xây dựng định nghĩa: là công trình xây dựng với mục đích để ở, ưu tiên phục vụ cho các nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và thấp trong xã hội. Căn cứ tham chiếu từ Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ xác định căn hộ có diện tích sàn dưới 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Phân loại nhà ở trong luận án được tiếp cận theo 3 tiêu chí:

1. Theo Luật Nhà ở 2014: Gồm 5 loại hình (Nhà ở thương mại, Nhà ở công vụ, Nhà ở tái định cư, Nhà ở của hộ gia đình/cá nhân, Nhà ở xã hội).
2. Theo vật liệu xây dựng (Tổng cục Thống kê): Kiên cố, bán kiên cố, thiếu kiên cố, đơn sơ.
3. Theo phân vị thu nhập và khả năng chi trả của World Bank (2014–2015):

Vị trí thu nhập hộ gia đình	Thu nhập hộ gia đình/năm (triệu VNĐ)	Loại nhà	Giá bán theo đơn vị nhà ở (triệu VNĐ)	Chỉ số giá nhà ở trên thu nhập
Trung vị nhóm 1	50,4	NOXH căn nhỏ NOXH điển hình NOTM giá rẻ nhất NOTM giá rẻ điển hình	360 495 1220 2080	7,14 9,82 24,21 41,27
Trung vị nhóm 2	87,6	NOXH nhỏ điển hình 36 m2 NOXH điển hình 55 m2 NOTM rẻ nhất 68 m2 NOTM giá rẻ điển hình 65 m2	360 495 1220 2080	4,11 5,65 13,93 23,74
Trung vị nhóm 3	123,6	NOXH nhỏ điển hình 36 m2 NOXH điển hình 55 m2 NOTM rẻ nhất 68 m2 NOTM giá rẻ điển hình 65 m2	360 495 1220 2080	2,91 4,00 9,87 16,83
Trung vị nhóm 4	169,2	NOXH nhỏ điển hình 36 m2 NOXH điển hình 55 m2 NOTM rẻ nhất 68 m2 NOTM giá rẻ điển hình 65 m2	360 495 1220 2080	2,13 2,93 7,21 12,29
Trung vị nhóm 5	279,6	NOXH nhỏ điển hình 36 m2 NOXH điển hình 55 m2 NOTM rẻ nhất 68 m2 NOTM giá rẻ điển hình 65 m2	360 495 1220 2080	1,29 1,77 4,36 7,44

Khung phân tích của tác giả thiết lập qua 05 tầng nghiên cứu: Xác định khái niệm bản chất $\rightarrow$ Phân tích các yếu tố cấu thành thị trường (cung, cầu, giá cả, tổ chức trung gian, thông tin) $\rightarrow$ Phân tích các yếu tố tác động và vai trò quản lý nhà nước $\rightarrow$ Đánh giá thực trạng thành tựu, tồn tại, nguyên nhân $\rightarrow$ Đề xuất hệ thống quan điểm và giải pháp.

Về phương pháp nghiên cứu thực tế:

• Tiếp cận lịch sử: Đánh giá quá trình chuyển đổi từ cơ chế bao cấp, phân phối nhà ở sang cơ chế thị trường sau năm 1986, các mốc pháp lý như Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Nhà ở 2014 và Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (Quyết định 2127/QĐ-TTg).
• Tiếp cận nhóm đối tượng: Nghiên cứu 4 nhóm chủ thể chính: Cơ quan quản lý nhà nước; Người mua nhà; Chủ đầu tư/doanh nghiệp phát triển dự án; Tổ chức trung gian môi giới.
• Phương pháp so sánh: Đối chiếu kinh nghiệm quốc tế: Cơ quan Phát triển Nhà ở Singapore (HDB, bao phủ trên 80% dân cư); Ngân hàng Nhà ở Chính phủ Thái Lan (GHB); Công ty Cho vay Nhà ở Nhật Bản (GHLC); Công ty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC); chính sách điều tiết chênh lệch địa tô mở rộng 50m hai bên hành lang giao thông tại Úc, Canada, Đức; mô hình nhà ở xã hội bán kiên cố "half-half" tại Chi-lê (quy mô 70 căn hộ đơn nguyên, diện tích khu đất 6.591 m2, diện tích sàn mỗi căn 40–60 m2, tầng cao dưới 3 tầng).

Tiêu chí	Mô hình nhà ở bán kiên cố "half-half" (Chi-lê)
Vị trí xây dựng	Khu vực ngoại thành xa trung tâm – quỹ đất lớn, giá trị đất thấp
Diện tích xây dựng toàn khu	Quy mô diện tích đất thường lớn
Diện tích mỗi căn hộ	Nhỏ, dao động khoảng 40 – 60 m2 diện tích sàn
Tầng cao công trình	Thường từ 3 tầng trở xuống
Vật liệu xây dựng	Vật liệu rẻ tiền đạt chuẩn hoặc cấu kiện đúc sẵn tấm lớn
Mật độ xây dựng	Mật độ xây dựng cao nhưng hệ số sử dụng đất thấp
Mức độ tiện nghi	Trung bình, cư dân tự hoàn thiện và cải tạo linh hoạt
Giá thành / Chi phí	Linh hoạt, phụ thuộc vào năng lực tài chính của hộ gia đình
Yêu cầu kỹ thuật	Không đòi hỏi kỹ thuật xây dựng phức tạp
Mô hình quản lý	Quản lý tương tự khu dân cư thông thường

• Phương pháp thống kê mô tả: Xử lý số liệu thứ cấp từ Niên giám thống kê, báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, Cục Thống kê Hà Nội, Bộ Xây dựng về dân số, GRDP, diện tích sàn hoàn thiện, biến động giá vật liệu (thép, cát xây dựng).
• Phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Phỏng vấn sâu 20 nhà quản lý, chuyên gia và 10 doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án nhà ở trên địa bàn Hà Nội.
• Khảo sát thực địa và điều tra xã hội học:
  • Khảo sát thực địa tại 07 dự án nhà ở tập trung mật độ cao: 05 dự án NOXH (Đặng Xá – Gia Lâm, CT1 Ngô Thì Nhậm – Hà Đông, Kiến Hưng – Hà Đông, 30 Phạm Văn Đồng – Cầu Giấy, Bamboo Garden – Quốc Oai) và 02 dự án NOTM giá trung bình/thấp (Kim Văn – Kim Lũ và Tổ hợp HH – Linh Đàm, quận Hoàng Mai).
  • Thời gian khảo sát: Đợt 1 diễn ra trong tháng 3/2018 (tại 03 dự án: CT1 Ngô Thì Nhậm, Kiến Hưng, 30 Phạm Văn Đồng); Đợt 2 thực hiện từ tháng 10 đến tháng 11/2018 (tại 04 dự án: Bamboo Garden, Đặng Xá, Kim Văn – Kim Lũ, HH Linh Đàm).
  • Quy mô khảo sát: Phát 150 phiếu điều tra bảng hỏi tới các cư dân đang sinh sống tại 7 dự án nêu trên. Dữ liệu khảo sát được nhập và xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel.

Tiêu chí nhân khẩu học	Phân loại	Tỷ lệ (%)
Giới tính	Nam	48,0
	Nữ	52,0
Độ tuổi	Từ 20 – 40 tuổi	41,3
	Từ 40 – 60 tuổi	27,3
	Trên 60 tuổi	31,3
Nghề nghiệp	Đang đi làm trong độ tuổi lao động	63,3
	Nội trợ, hưu trí	36,7

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu

Chương 1 hệ thống hóa các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước về thị trường nhà ở và phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp:

• Khái quát kinh nghiệm quốc tế về các mô hình phát triển nhà ở công cộng tại Singapore (HDB), Hàn Quốc (KNHC), Nhật Bản (GHLC), Thái Lan (GHB) và Hoa Kỳ; phân tích mô hình thiết kế linh hoạt "half-half" tại Chi-lê và khuyến nghị 5 nhóm giải pháp xử lý khu ổ chuột đô thị của UN-Habitat.
• Đánh giá các nghiên cứu tại Việt Nam và Hà Nội liên quan đến thể chế pháp lý, cơ chế tài chính nhà ở, các rào cản tiếp cận gói hỗ trợ tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, các tồn tại trong quy định trích lập quỹ đất 20% tại các dự án khu đô thị mới.
• Chỉ rõ khoảng trống tri thức: Các nghiên cứu hiện có chưa phân tích sâu thị trường nhà ở giá trung bình và thấp dưới góc độ quản lý kinh tế trên một địa bàn đô thị cụ thể như Hà Nội, chưa đánh giá đồng bộ cả hai phân khúc NOXH và NOTM giá rẻ trong mối quan hệ hữu cơ với sự can thiệp của Nhà nước.

Chương 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển thị trường nhà ở

Chương 2 xây dựng hệ thống cơ sở lý luận chuyên ngành về thị trường nhà ở:

• Xác lập khái niệm nhà ở, hàng hóa nhà ở, thị trường nhà ở và đưa ra định nghĩa riêng về thị trường nhà ở giá trung bình và thấp.
• Phân tích các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở: Cầu nhà ở (chịu ảnh hưởng bởi thu nhập, cơ cấu nhân khẩu học, tốc độ di cư); Cung nhà ở (phụ thuộc vào quỹ đất, chi phí đầu vào vật liệu xây dựng, lãi suất và thủ tục đầu tư); Giá cả nhà ở (hình thành theo quy luật cung – cầu và địa tô); Hệ thống tổ chức trung gian (sàn giao dịch, văn phòng công chứng, định giá); Vấn đề thông tin thị trường.
• Xác định nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở gồm 4 trụ cột: (1) Ban hành cơ chế, chính sách, pháp luật; (2) Công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển; (3) Vận dụng các công cụ kinh tế – tài chính, thuế suất; (4) Công tác tổ chức thực hiện, thanh tra, kiểm tra.
• Tổng kết bài học thực tiễn từ kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới và Thành phố Hồ Chí Minh về phát triển quỹ nhà ở giá thấp và cơ chế tạo lập quỹ đất sạch.

Chương 3. Thực trạng phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội

Chương 3 tập trung phân tích thực trạng phát triển thị trường nhà ở Hà Nội giai đoạn 2008–2018:

• Phân tích bối cảnh phát triển kinh tế – xã hội và quá trình mở rộng địa giới hành chính Thủ đô: Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2012–2018 duy trì ổn định, dân số đô thị tăng nhanh do nhập cư cơ học, tạo áp lực lớn lên hệ thống hạ tầng và nhà ở.
• Thực trạng cung – cầu và giá cả: Tồn tại sự lệch pha cung – cầu sâu sắc khi thị trường dư thừa các căn hộ thương mại cao cấp nhưng thiếu hụt trầm trọng nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội. Số lượng căn hộ bán kiên cố, nhà tập thể cũ cần cải tạo rất lớn. Giá bán căn hộ tại các dự án nhà ở thương mại và xã hội có xu hướng tăng vượt khả năng tích lũy của nhóm dân cư thu nhập trung bình và thấp.
• Khảo sát thực tế tại 7 dự án nhà ở: Thu thập đánh giá của người dân về chất lượng hạ tầng, điều kiện phòng cháy chữa cháy, dịch vụ quản lý tòa nhà, mức độ phù hợp của giá căn hộ so với thu nhập thực tế.
• Đánh giá công tác quản lý nhà nước trên địa bàn: Thành phố đã ban hành Chương trình phát triển nhà ở, triển khai việc bố trí quỹ đất 20% cho NOXH; tuy nhiên còn nhiều hạn chế trong thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng, quản lý trật tự xây dựng, việc kiểm soát đầu cơ và thiếu công cụ tài chính hỗ trợ dài hạn cho người mua nhà sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc.

Chương 4. Một số giải pháp chủ yếu phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030

Chương 4 xây dựng hệ thống giải pháp phát triển thị trường đến năm 2030:

• Dự báo bối cảnh kinh tế – xã hội trong nước và quốc tế, định hướng Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050; dự báo nhu cầu diện tích sàn nhà ở gia tăng theo từng giai đoạn.
• Thực hiện phân tích ma trận SWOT về thị trường nhà ở Thành phố Hà Nội (xác định điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức).
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp chủ yếu:
  1. Giải pháp về cơ chế, chính sách: Hoàn thiện quy định về lựa chọn chủ đầu tư, cải cách thủ tục phê duyệt dự án, bổ sung cơ chế kiểm soát chặt chẽ việc bố trí quỹ đất 20% tại các khu đô thị mới.
  2. Giải pháp đảm bảo cân đối cung – cầu: Đẩy mạnh phát triển đa dạng hóa sản phẩm, đặc biệt là nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại giá thấp diện tích từ 45–65 m2; khuyến khích các doanh nghiệp áp dụng công nghệ xây dựng mới nhằm hạ giá thành.
  3. Giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước: Tăng cường quản lý quy hoạch phân khu, siết chặt trật tự xây dựng, kiện toàn bộ máy thanh tra xây dựng, vận dụng linh hoạt công cụ thuế và quỹ đất để điều tiết chênh lệch địa tô.
  4. Giải pháp về thông tin thị trường: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và cổng thông tin minh bạch, công khai về quy hoạch, tiến độ dự án, giá bán và đối tượng được xét duyệt mua nhà ở xã hội, ngăn ngừa tình trạng đầu cơ trục lợi.

Kết quả và những đóng góp mới

Về mặt lý luận, luận án góp phần hệ thống hóa và làm sáng tỏ cơ sở lý luận về thị trường nhà ở, khẳng định tính tất yếu khách quan của việc phát triển phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp theo cơ chế thị trường. Luận án xác định nhà ở giá trung bình và thấp là một loại hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, đòi hỏi phải có sự hỗ trợ, can thiệp điều tiết chủ động từ phía Nhà nước nhằm hài hòa mục tiêu kinh tế và an sinh xã hội.

Về mặt thực tiễn, luận án cung cấp bức tranh tổng thể và dữ liệu thực nghiệm về thực trạng thị trường nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2008–2018, chỉ ra các nguyên nhân dẫn đến mất cân đối cơ cấu sản phẩm. Luận án đề xuất hệ thống các giải pháp đồng bộ đến năm 2030 tập trung vào quản lý nhà nước:

• Đơn giản hóa thủ tục hành chính trong phê duyệt đầu tư xây dựng dự án NOXH và NOTM giá rẻ.
• Kiểm soát nghiêm ngặt việc thực thi quy định dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại quy mô trên 10 ha, kiên quyết xử lý các trường hợp lách luật hoặc chậm triển khai.
• Nghiên cứu hình thành kênh tín dụng trung và dài hạn hỗ trợ người có nhu cầu thực vay mua nhà, kết hợp mô hình Ngân hàng Chính sách xã hội và Quỹ tiết kiệm nhà ở.
• Phát triển đa dạng các hình thức sở hữu, đặc biệt chú trọng phân khúc NOXH cho thuê và thuê mua nhằm giải quyết áp lực chỗ ở cho công nhân khu công nghiệp và người lao động ngoại tỉnh.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Về mặt hạn chế:

• Do giới hạn về nguồn kinh phí và thời gian triển khai, quy mô khảo sát điều tra xã hội học bằng bảng hỏi chỉ thực hiện trên cỡ mẫu 150 người dân và 30 chuyên gia/nhà quản lý, doanh nghiệp. Mẫu khảo sát tập trung tại 07 dự án cụ thể nên mức độ bao quát toàn bộ các nhóm dân cư đô thị tại các huyện ngoại thành chưa thực sự sâu rộng.
• Dữ liệu nghiên cứu thực trạng phân tích sâu trong khoảng thời gian từ năm 2008 đến năm 2018–2019, chưa bao quát được các biến động chính sách và tác động của thị trường trong các giai đoạn kinh tế phát sinh sau thời điểm bảo vệ.
• Các mô hình tính toán tài chính và kênh dẫn vốn trung – dài hạn cho nhà ở xã hội chủ yếu dừng ở mức độ định tính và định hướng khung cơ chế, chưa lượng hóa bằng các mô hình kinh tế lượng phức tạp.

Về hướng nghiên cứu tiếp theo:

• Mở rộng quy mô điều tra thực nghiệm với cỡ mẫu lớn hơn, đa dạng hóa các tầng lớp xã hội tại cả khu vực nội đô lịch sử, đô thị vệ tinh và vùng nông thôn ven đô.
• Nghiên cứu ứng dụng các mô hình kinh tế lượng lượng hóa mức độ sẵn sàng chi trả (willingness to pay) của người dân đối với từng phân khúc nhà ở.
• Tiếp tục theo dõi, đánh giá tác động thực tế của Luật Nhà ở và các văn bản chính sách mới đối với sự phát triển thị trường nhà ở giá thấp tại Hà Nội trong mối quan hệ so sánh đối sánh liên vùng với các đô thị đặc biệt như Thành phố Hồ Chí Minh.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo cho nhiều nhóm đối tượng học thuật và thực tiễn:

• Cơ quan quản lý nhà nước: Các sở, ban, ngành của Thành phố Hà Nội (Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường) và Bộ Xây dựng có thể tham khảo các đề xuất về quản lý quy hoạch quỹ đất 20%, quy trình phê duyệt dự án và cơ chế thanh tra trật tự xây dựng.
• Các nhà nghiên cứu, giảng viên, nghiên cứu sinh: Là tài liệu phục vụ công tác giảng dạy và nghiên cứu chuyên ngành Quản lý kinh tế, Kinh tế bất động sản, Quản trị đô thị; tham khảo phương pháp tiếp cận đa chiều từ khung phân tích lý thuyết đến điều tra thực địa.
• Các doanh nghiệp đầu tư bất động sản: Tham khảo các phân tích về phân khúc nhu cầu của người dân đối với căn hộ diện tích từ 36–65 m2, từ đó định hình chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông khách hàng.

Câu hỏi thường gặp

1. Khái niệm "nhà ở giá trung bình và thấp" được luận án định nghĩa như thế nào?
Luận án định nghĩa: "Nhà ở giá trung bình và thấp là công trình xây dựng với mục đích để ở, ưu tiên phục vụ cho các nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và thấp trong xã hội". Đồng thời, tác giả viện dẫn tiêu chí từ Nghị quyết 02/NQ-CP năm 2013 của Chính phủ xác định căn hộ có diện tích sàn dưới 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 làm căn cứ thực tế nhận diện loại hình này.

2. Khảo sát thực địa của luận án được tiến hành tại những dự án cụ thể nào ở Hà Nội?
Khảo sát thực địa được thực hiện tại 07 dự án: gồm 05 dự án nhà ở xã hội (Đặng Xá – Gia Lâm, CT1 Ngô Thì Nhậm – Hà Đông, Kiến Hưng – Hà Đông, 30 Phạm Văn Đồng – Cầu Giấy, Bamboo Garden – Quốc Oai) và 02 dự án nhà ở thương mại giá trung bình/thấp (Kim Văn – Kim Lũ và cụm chung cư HH – Linh Đàm thuộc quận Hoàng Mai).

3. Cơ cấu mẫu điều tra xã hội học 150 phiếu của luận án có đặc điểm nhân khẩu học ra sao?
Mẫu gồm 150 cư dân: về giới tính có 48,0% nam và 52,0% nữ; về độ tuổi có 41,3% từ 20–40 tuổi, 27,3% từ 40–60 tuổi và 31,3% trên 60 tuổi; về tình trạng nghề nghiệp có 63,3% đang làm việc trong độ tuổi lao động và 36,7% thuộc nhóm nội trợ hoặc nghỉ hưu.

4. Luận án phân tích mô hình nhà ở quốc tế "half-half" tại Chi-lê với những thông số kỹ thuật nào?
Mô hình "half-half" (bán kiên cố) tại Chi-lê được xây dựng trên khu đất 6.591 m2 gồm 70 căn hộ đơn nguyên; chiều cao công trình từ 3 tầng trở xuống; diện tích sàn mỗi căn từ 40–60 m2; chủ đầu tư chỉ hoàn thiện kết cấu chịu lực, nhà bếp và phòng tắm, các không gian còn lại để người dân tự xây dựng, mở rộng linh hoạt tùy theo điều kiện tài chính.

5. Luận án đề xuất những nhóm giải pháp trọng tâm nào để phát triển thị trường nhà ở Hà Nội đến năm 2030?
Luận án đề xuất 4 nhóm giải pháp chủ yếu: (1) Hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật về lựa chọn nhà đầu tư và kiểm soát quỹ đất 20%; (2) Đảm bảo cân đối cung – cầu, ưu tiên căn hộ diện tích vừa và nhỏ và phát triển nhà ở xã hội cho thuê; (3) Tăng cường công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, trật tự xây dựng và công cụ tài chính; (4) Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và thông tin thị trường minh bạch.

Kết luận

Luận án của nghiên cứu sinh Nguyễn Ngọc Tiệp đã giải quyết một cách có hệ thống bài toán phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội dưới góc độ quản lý kinh tế. Tác giả đã kết hợp khung lý thuyết về phân mảng thị trường bất động sản với khảo sát thực địa tại 07 dự án nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ, làm rõ nguyên nhân của sự mất cân đối cung – cầu trên địa bàn Thủ đô. Hệ thống 4 nhóm giải pháp và các kiến nghị chính sách được luận án đề xuất là căn cứ khoa học và thực tiễn hữu ích phục vụ công tác quản lý đô thị và định hướng phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội đến năm 2030.

Trích đoạn nội dung tài liệu

mở đầu và kết luận, luận án đƣợc kết cấu thành 4 chƣơng, bao gồm: - Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu; - Chƣơng 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trƣờng nhà ở; - Chƣơng 3. Thực trạng phát triển thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội; - Chƣơng 4.

Một số giải pháp chủ yếu phát triển thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030. 12 luan an CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Các vấn đề về nhà đất, thị trƣờng nhà đất, bất động sản, thị trƣờng BĐS đã có rất nhiều nghiên cứu đƣợc công bố cả trong và ngoài nƣớc dƣới nhiều dạng nhƣ: sách chuyên khảo và tham khảo, tạp chí khoa học, luận án tiến sỹ, … Nghiên cứu về phát triển thị trƣờng nhà ở đã đƣợc thực hiện từ nhiều năm trƣớc tại các quốc gia trên thế giới và ở Việt Nam. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1.

Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà ở quốc tế và Việt Nam * Nghiên cứu quốc tế: Tham khảo bài học kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới về quản lý và phát triển thị trƣờng BĐS, có thể thấy rõ vai trò của Nhà nƣớc trong việc đảm bảo nhà ở cho toàn xã hội đặc biệt các đối tƣợng ngƣời nghèo, ngƣời vô gia cƣ, công nhân lao động và các đối tƣợng khó khăn trong xã hội khác. Singapore đƣợc biết đến nhƣ một quốc gia rất thành công trong giải quyết vấn đề này, khi thành lập Cơ quan phát triển nhà ở (HDB). Cơ quan này đƣợc thành lập nhằm mục tiêu giải quyết nhà ở cho các đối tƣợng nêu trên. Ngày nay, trên 80% ngƣời dân đƣợc hƣởng ƣu đãi vay mua nhà từ cơ quan này để sinh sống.

Một số quốc gia nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc cũng thành lập doanh nghiệp của nhà nƣớc theo mô hình Tổng công ty để phát triển và cung ứng nhà ở cho xã hội. Trong khi đó, tại một số quốc gia Nam Á nhƣ Ấn Độ, Bangladesh, vấn đề nhà ở lại do tƣ nhân kiểm soát do không có sự bảo hộ của Nhà nƣớc, không có các chính sách hỗ trợ. Về vai trò của thị trƣờng nhà ở, nghiên cứu của World Bank [139] đã chỉ ra mối quan hệ giữa phát triển thị trƣờng nhà ở với phát triển kinh tế, giải quyết các vấn đề xã hội và ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, cũng nhƣ phát huy tính dân chủ. Theo đó, tại các quốc gia đang phát triển, phát triển nhà ở xã hội góp phần phát triển các doanh nghiệp nhỏ và vừa, ngƣời dân có thể sử dụng căn 13 luan an hộ nhƣ một địa chỉ kinh doanh,… Phát triển thị trƣờng nhà ở đóng vai trò quan trọng trong xóa đói giảm nghèo, y tế, cứu trợ nhân đạo và tái thiết: tăng tiết kiệm và đầu tƣ, thêm thu nhập từ cho thuê nhà; đảm bảo sức khỏe trẻ em và hạn chế dịch bệnh lây lan; tái thiết lại sau thảm họa tự nhiên và nhân tạo, phục hồi nền kinh tế.

Nhà ở là để cung cấp cho một tỷ lệ dân cƣ nhất định, số căn hộ, số đơn nguyên đủ để cho ngƣời dân sinh sống. Thị trƣờng nhà ở đóng vai trò chủ yếu trong việc cung cấp nhà ở cho xã hội theo các điều khoản quy định. Sự đồng thuận về mặt chủ trƣơng và hành động của Chính phủ đóng vai trò quan trọng trọng việc phát triển thị trƣờng nhà ở [122]. Cũng giống nhƣ các loại thị trƣờng khác, thị trƣờng nhà ở cũng chịu tác động bởi những yếu tố nhƣ: nguồn cung về nhà ở, nguồn cung về đất đai, kỳ sử dụng đất, chính sách về đô thị, quyền sở hữu đất đai, giá nhà.