mở đầu và kết luận, luận án đƣợc kết cấu thành 4 chƣơng, bao gồm: - Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu; - Chƣơng 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trƣờng nhà ở; - Chƣơng 3. Thực trạng phát triển thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội; - Chƣơng 4.
Một số giải pháp chủ yếu phát triển thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030. 12 luan an CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Các vấn đề về nhà đất, thị trƣờng nhà đất, bất động sản, thị trƣờng BĐS đã có rất nhiều nghiên cứu đƣợc công bố cả trong và ngoài nƣớc dƣới nhiều dạng nhƣ: sách chuyên khảo và tham khảo, tạp chí khoa học, luận án tiến sỹ, … Nghiên cứu về phát triển thị trƣờng nhà ở đã đƣợc thực hiện từ nhiều năm trƣớc tại các quốc gia trên thế giới và ở Việt Nam. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1.
Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà ở quốc tế và Việt Nam * Nghiên cứu quốc tế: Tham khảo bài học kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới về quản lý và phát triển thị trƣờng BĐS, có thể thấy rõ vai trò của Nhà nƣớc trong việc đảm bảo nhà ở cho toàn xã hội đặc biệt các đối tƣợng ngƣời nghèo, ngƣời vô gia cƣ, công nhân lao động và các đối tƣợng khó khăn trong xã hội khác. Singapore đƣợc biết đến nhƣ một quốc gia rất thành công trong giải quyết vấn đề này, khi thành lập Cơ quan phát triển nhà ở (HDB). Cơ quan này đƣợc thành lập nhằm mục tiêu giải quyết nhà ở cho các đối tƣợng nêu trên. Ngày nay, trên 80% ngƣời dân đƣợc hƣởng ƣu đãi vay mua nhà từ cơ quan này để sinh sống.
Một số quốc gia nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc cũng thành lập doanh nghiệp của nhà nƣớc theo mô hình Tổng công ty để phát triển và cung ứng nhà ở cho xã hội. Trong khi đó, tại một số quốc gia Nam Á nhƣ Ấn Độ, Bangladesh, vấn đề nhà ở lại do tƣ nhân kiểm soát do không có sự bảo hộ của Nhà nƣớc, không có các chính sách hỗ trợ. Về vai trò của thị trƣờng nhà ở, nghiên cứu của World Bank [139] đã chỉ ra mối quan hệ giữa phát triển thị trƣờng nhà ở với phát triển kinh tế, giải quyết các vấn đề xã hội và ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, cũng nhƣ phát huy tính dân chủ. Theo đó, tại các quốc gia đang phát triển, phát triển nhà ở xã hội góp phần phát triển các doanh nghiệp nhỏ và vừa, ngƣời dân có thể sử dụng căn 13 luan an hộ nhƣ một địa chỉ kinh doanh,… Phát triển thị trƣờng nhà ở đóng vai trò quan trọng trong xóa đói giảm nghèo, y tế, cứu trợ nhân đạo và tái thiết: tăng tiết kiệm và đầu tƣ, thêm thu nhập từ cho thuê nhà; đảm bảo sức khỏe trẻ em và hạn chế dịch bệnh lây lan; tái thiết lại sau thảm họa tự nhiên và nhân tạo, phục hồi nền kinh tế.
Nhà ở là để cung cấp cho một tỷ lệ dân cƣ nhất định, số căn hộ, số đơn nguyên đủ để cho ngƣời dân sinh sống. Thị trƣờng nhà ở đóng vai trò chủ yếu trong việc cung cấp nhà ở cho xã hội theo các điều khoản quy định. Sự đồng thuận về mặt chủ trƣơng và hành động của Chính phủ đóng vai trò quan trọng trọng việc phát triển thị trƣờng nhà ở [122]. Cũng giống nhƣ các loại thị trƣờng khác, thị trƣờng nhà ở cũng chịu tác động bởi những yếu tố nhƣ: nguồn cung về nhà ở, nguồn cung về đất đai, kỳ sử dụng đất, chính sách về đô thị, quyền sở hữu đất đai, giá nhà.
Xây dựng hệ thống tài chính nhà ở nhƣ quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ đa số ngƣời lao động trong xã hội là cần thiết. Ở Thái Lan, hệ thống tín dụng nhà ở là hệ thống nhận tiền đặt cọc. Các ngân hàng thƣơng mại, Công ty tài chính, Công ty bảo hiểm nhân thọ, hệ thống ngân hàng của Nhà nƣớc, đặc biệt là Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (GHB) là các cơ quan tiếp nhận các khoản đặt cọc của cá nhân và tổ chức và sử dụng chính khoản đặt cọc này làm vốn vay mua nhà ở. GHB đã thành công trong việc huy động các khoản đặt cọc và phát hành trái phiếu, công tác quản lý hiệu quả với chi phí vận hành thấp đã giúp cho mức lãi suất vay mua nhà rất thấp, phù hợp với đại bộ phận dân cƣ, khiến cho mọi bộ phận ngƣời thu nhập thấp trong xã hội đều có cơ hội có nhà để ở.
Nhật Bản thành lập Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ (GHLC) nhằm tạo ra các khoản cho vay dài hạn và lãi suất thấp cho ngƣời vay để xây nhà hoặc để ở. Vốn để hoạt động cho Công ty chủ yếu đƣợc huy động từ trái phiếu tiết kiệm, một phần khác từ tiền đền bù, khế ƣớc nhà ở, các khoản cho vay tƣ nhân và trợ cấp từ tổng tài khoản của ngân sách quốc gia. Sự thành công của mô hình GHLC 14 luan an không chỉ thể hiện sự phù hợp của chính sách nhà ở mà còn góp phần ổn định và tăng trƣởng kinh tế quốc dân ở Nhật Bản. Nhà nƣớc điều tiết chênh lệch địa tô bằng các hình thức đầu tƣ xây dựng hạ tầng cơ sở để cân bằng, hài hòa lợi ích trên thị trƣờng BĐS, đồng thời kết hợp phát triển hạ tầng với phát triển đô thị theo hƣớng “làm nhà tới đâu – mở đƣờng theo đó”.
Tại các nƣớc phát triển nhƣ Úc, Canada, Đức. khi Chính phủ thực hiện các dự án mở rộng hoặc làm đƣờng giao thông sẽ tiến hành giải phóng thêm 2 bên tuyến đƣờng mỗi bên vào 50m. Quỹ đất đƣợc mở rộng sau đó dùng để bán đấu giá cho tƣ nhân hoặc đầu tƣ xây dựng nhà ở, công trình đô thị phục vụ xã hội. Do đó, Nhà nƣớc đã thực hiện việc điều tiết chênh lệch địa tô do đầu tƣ hạ tầng mang lại, đồng thời góp phần nâng cấp, chỉnh trang đô thị theo hƣớng hiện đại, văn minh.
Học giả Roelof Verhage [135] đƣa ra những kết luận về các chính sách đầu tƣ công và cơ chế thị trƣờng tại các nƣớc Hà Lan, Pháp, Đức, Anh ảnh hƣởng nhƣ thế nào đến sự phát triển nhà ở. Việc chính quyền địa phƣơng chủ động xây dựng kế hoạch hằng năm sẽ giúp họ chủ động trong việc xây dựng triển khai các mô hình nhà ở đảm bảo chất lƣợng theo nhƣ kế hoạch đƣợc đề ra, đồng thời ngƣời dân có thể theo dõi và giám sát quá trình triển khai. Bài nghiên cứu của học giả Si-Ming Li [133]. Học giả đã đƣa ra những kinh nghiệm về phát triển sản phẩm nhà ở tại Bắc Kinh và Quảng Châu.
Thông qua cuộc khảo sát điều tra, tác giả đƣa ra các thông tin dữ liệu về lựa chọn của ngƣời dân giữa việc hỗ trợ của nhà nƣớc và hỗ trợ của các tổ chức về phát triển nhà ở. Cũng theo nghiên cứu này đã xác định bƣớc đầu các nhóm đối tƣợng đủ điều kiện sống trong các ngôi nhà theo sở hữu của nhà nƣớc hoặc tƣ nhân. “Nhà ở giá hợp lý” không phải là một khái niệm mới, cụm từ này đã đƣợc các quốc gia phát triển trên thế giới nhƣ Hoa Kỳ, Anh, Canada nhắc tới từ những năm 60,70 của thế kỷ trƣớc. Sau này những khái niệm có liên quan này bắt đầu lan rộng tới các quốc gia phát triển ở khu vực châu Á, nơi có mật độ dân số tập 15 luan an trung cao nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore.
Việc phát triển các mô hình nhà ở xã hội đã góp phần không nhỏ vào việc giải quyết các vấn đề an sinh xã hội, đảm bảo điều kiện có nhà để ở cho các đối tƣợng ngƣời vô gia cƣ, ngƣời không có thu nhập hoặc thu nhập thấp. Ở Châu Á, việc xây dựng các tổ hợp và mô hình nhà ở giá hợp lý cũng đƣợc triển khai khá sớm. Cục phát triển Nhà ở Singapore đã cung cấp các căn hộ thuộc các dự án nhà ở xã hội cho ngƣời dân từ những năm 1960, việc xuất hiện các loại hình nhà ở này đã góp phần cải thiện và nâng cao chất lƣợng cuộc sống của ngƣời dân và có khả năng cung cấp nhà ở cho ngƣời dân với số lƣợng lớn trong khoảng thời gian ngắn [134]. Một nghiên cứu khác đã chỉ ra, việc phát triển loại hình nhà ở xã hội từ những năm 50-60 tại Hồng Kông đã góp phần quan trọng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tƣợng ngƣời thất nghiệp và ngƣời già trong xã hội [122].
Học giả Christina Rosan [122] đã đƣa ra rất nhiều phân tích về những thay đổi trong chính sách phát triển mô hình nhà ở xã hội tại Mỹ, trong đó vai trò điều tiết và hỗ trợ của Chính phủ về mặt tài chính dần dần đƣợc thay đổi. Hàng loạt các thay đổi đã đƣợc cụ thể hóa trong việc tạo ra các chính sách hỗ trợ phát triển dựa trên quan hệ đối tác giữa chính phủ với các khu vực tƣ nhân và các tổ chức phi lợi nhuận. Việc thay đổi các chính sách tại một cƣờng quốc nhƣ Hoa Kỳ đƣợc thực hiện khi một Đảng chính trị lên nắm quyền và thay đổi một số quy tắc nhất định để điều chính một số chính sách đã ban hành không còn hiệu lực phù hợp. Mỗi chính sách về nhà ở đều phản ánh những quan điểm, tƣ tƣởng của các Đảng phái chính trị khác nhau, tuy nhiên đều có chung mục đích giải quyết những vấn đề đang tồn tại ở đất nƣớc này, góp phần cân bằng hài hòa mối quan hệ giữa kinh tế, văn hóa, chính trị mà vẫn đảm bảo cho nhu cầu về nhà ở của các đối tƣợng khác nhau.
Báo cáo đã khẳng định rõ việc thay đổi các chính sách về nhà ở xã hội nhằm thúc đẩy quan hệ đối tác giữa ngân sách công với các khu vực tƣ nhân và các tổ chức phi lợi nhuận. Nguồn ngân sách công không đủ khả 16 luan an năng để giải quyết hết những nhu cầu thay đổi liên tục của cộng đồng về nhà ở giá rẻ vì vậy cần phải đƣợc giải quyết song song giữa nhu cầu của ngƣời dân và khả năng của các tổ chức tham gia cung ứng. Nghiên cứu về đối tƣợng sử dụng: - Tác giả Elizabeth Gudrais [129] đã bày tỏ những quan điểm về vấn đề nhà ở cho ngƣời nghèo ở Châu Mỹ. Tác giả đã đề cập đến vấn đề di dân đã phần nào gây ra những khó khăn trong việc đảm bảo nhà ở cho ngƣời dân, đặc biệt đối với ngƣời nghèo ở khu vực Châu Mỹ.