Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản là một trong những kênh dẫn vốn thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam, bên cạnh các kênh tài sản truyền thống như chứng khoán, vàng hay các tài sản kỹ thuật số. Thị trường này vận hành theo tính chu kỳ dài hạn (khoảng 7–8 năm một chu kỳ), phản ánh qua các giai đoạn biến động mạnh:

  • Giai đoạn từ năm 2000–2003: Cơn sốt đất bùng nổ khi Luật Đất đai 2001 sửa đổi mở rộng quyền của người sử dụng đất.
  • Giai đoạn 2004–2006: Thị trường rơi vào trầm lắng, lượng giao dịch sụt giảm.
  • Giai đoạn 2007–2008: Thị trường sôi động trở lại do dòng vốn dịch chuyển từ chứng khoán, nhưng nhanh chóng lao dốc do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.
  • Giai đoạn phục hồi và biến động hậu Covid-19 (2020–2022): Thị trường ghi nhận các đợt sốt đất cục bộ tại miền Bắc (Ba Vì, Quốc Oai, Bắc Giang, Thanh Hóa) vào đầu năm 2021, trước khi chững lại do dịch bệnh và phục hồi giao dịch ở phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ trong năm 2022.

Song song với các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng GDP trung bình 6–7%/năm, cơ cấu dân số trẻ, chính sách sửa đổi Luật Đất đai và sự phát triển của các khu công nghiệp, việc ra quyết định đầu tư bất động sản cá nhân vẫn đối mặt với rủi ro cao do tính phức tạp về mặt pháp lý và quy hoạch. Phần lớn các công trình nghiên cứu trước đây thường tập trung vào các nhà đầu tư tổ chức hoặc phân tích quyết định đầu tư cuối cùng, trong khi còn thiếu vắng các công trình phân tích chuyên sâu về ý định đầu tư của cá nhân dưới góc độ tâm lý học hành vi.

Từ khoảng trống nghiên cứu trên, đề tài "Sự ảnh hưởng của thái độ, định kiến xã hội và cảm nhận kiểm soát hành vi tới ý định đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam" được thực hiện nhằm kiểm định mô hình hành vi đối với phân khúc khách hàng này.

Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích chính của chuyên đề là dựa trên mô hình lý thuyết về ý định và hành vi của Ajzen (1991) để kiểm định các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam.

Nhiệm vụ nghiên cứu

  1. Tổng quan các tài liệu nghiên cứu, luận giải các vấn đề lý luận về tác động của thái độ, định kiến xã hội và cảm nhận kiểm soát hành vi tới ý định đầu tư bất động sản.
  2. Thu thập và phân tích dữ liệu thực nghiệm thông qua phương pháp định lượng.
  3. Đưa ra kết luận về kết quả nghiên cứu; đề xuất một số kiến nghị và giải pháp cho các nhà đầu tư cá nhân và các công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Câu hỏi nghiên cứu

  1. Những nghiên cứu trong và ngoài nước trước đây đã chỉ ra những yếu tố nào ảnh hưởng đến ý định đầu tư của nhà đầu tư cá nhân?
  2. Mô hình nghiên cứu nào phù hợp để giải thích ảnh hưởng của các nhân tố đến ý định đầu tư bất động sản cá nhân tại Việt Nam?
  3. Những hàm ý quản trị và giải pháp nào có thể đề xuất từ kết quả kiểm định thực nghiệm?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Sự ảnh hưởng của các nhân tố (thái độ, định kiến xã hội, cảm nhận kiểm soát hành vi) đến ý định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân.
  • Phạm vi không gian: Tập trung khảo sát tại địa bàn miền Bắc và Bắc Trung Bộ do giới hạn về thời gian và nguồn lực.
  • Phạm vi thời gian: Dữ liệu và nghiên cứu được triển khai thực hiện từ tháng 3 năm 2022 đến tháng 3 năm 2023.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và mô hình nghiên cứu

Chuyên đề vận dụng ba lý thuyết nền tảng trong nghiên cứu hành vi:

  1. Lý thuyết hành vi hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA) do Fishbein & Ajzen (1967, 1975) đề xuất, giả định hành vi được dẫn dắt trực tiếp bởi ý định hành vi, chịu ảnh hưởng từ thái độ đối với hành vi và định kiến xã hội (chuẩn mực chủ quan).
  2. Lý thuyết hành vi có kế hoạch (Theory of Planned Behavior - TPB) do Ajzen (1991) phát triển, bổ sung thêm thành tố Cảm nhận kiểm soát hành vi (Perceived Behavioral Control - PBC) để giải thích các hành vi mà cá nhân không hoàn toàn kiểm soát được bằng ý chí.
  3. Mô hình chấp nhận công nghệ (Technology Acceptance Model - TAM) do Davis (1986) giới thiệu nhằm đối sánh niềm tin về tính hữu ích và tính dễ sử dụng trong việc tiếp nhận các quyết định hành vi.

Mô hình nghiên cứu chính thức được kế thừa từ khung TPB (Ajzen, 1991) với 3 biến độc lập tác động trực tiếp lên 1 biến phụ thuộc:

  • H1: Thái độ có tác động trực tiếp đến ý định đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam.
  • H2: Định kiến xã hội có tác động trực tiếp đến ý định đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam.
  • H3: Cảm nhận kiểm soát hành vi có tác động trực tiếp tích cực đến ý định đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam.
Biến nghiên cứu Ký hiệu Định nghĩa thao tác Nguồn kế thừa
Thái độ ATT Mức độ đánh giá thuận lợi hoặc không thuận lợi của cá nhân đối với việc đầu tư BĐS Akhtar & Das (2018)
Định kiến xã hội SN Nhận thức về áp lực xã hội từ gia đình, bạn bè, đồng nghiệp thúc đẩy việc đầu tư Akhtar & Das (2018)
Cảm nhận kiểm soát hành vi PBC Nhận thức của cá nhân về mức độ dễ dàng hay khó khăn và năng lực thực hiện đầu tư Alleyne (2011)
Ý định đầu tư INI Trạng thái sẵn sàng và dự định tham gia giao dịch BĐS trong tương lai Akhtar & Das (2018)

Phương pháp nghiên cứu và quy trình phân tích

Tác giả áp dụng phương pháp nghiên cứu định lượng với quy trình chuẩn hóa:

  • Thu thập dữ liệu: Bảng câu hỏi được thiết kế gồm 3 phần (thư ngỏ/thông tin chung, hệ thống thang đo 12 biến quan sát, câu hỏi phân loại bổ sung). Thang đo sử dụng định dạng Likert 7 mức độ (từ 1 = Hoàn toàn không đồng ý đến 7 = Hoàn toàn đồng ý).
  • Quy trình dịch thuật và khảo sát thử nghiệm: Bảng hỏi tiếng Anh được dịch sang tiếng Việt, sau đó được giảng viên chuyên môn dịch ngược sang tiếng Anh để kiểm tra độ tương thích ngữ nghĩa; tiến hành khảo sát thử nghiệm quy mô nhỏ ($n=10$) để tinh chỉnh câu chữ trước khi phát tán chính thức.
  • Mẫu khảo sát: Gửi 2.000 phiếu qua các hội nhóm đầu tư bất động sản trực tuyến, thu về 334 phiếu hợp lệ, đạt tỷ lệ phản hồi 16,7%.
  • Quy trình xử lý số liệu:
    1. Thống kê mô tả: Phân tích tần số và tỷ trọng đặc điểm nhân khẩu học.
    2. Kiểm định độ tin cậy thang đo: Hệ số Cronbach's Alpha (yêu cầu $\ge 0{,}6$; ngưỡng tốt từ $0{,}8$ đến gần $1$).
    3. Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Đánh giá hệ số KMO ($0{,}5 \le \text{KMO} \le 1$), kiểm định Bartlett ($p < 0{,}05$), tổng phương sai trích ($\text{TVE} > 50%$) và hệ số tải nhân tố (Factor Loading $\ge 0{,}5$).
    4. Phân tích nhân tố khẳng định (CFA): Kiểm định độ phù hợp mô hình theo Hair et al. (2010) gồm $\text{CMIN/df} < 2$ (hoặc $< 5$), $\text{CFI} > 0{,}9$, $\text{GFI} > 0{,}9$, $\text{RMSEA} < 0{,}08$; đánh giá độ tin cậy tổng hợp ($\text{CR} \ge 0{,}7$), tính hội tụ ($\text{AVE} \ge 0{,}5$) và tính phân biệt theo tiêu chuẩn Fornell & Larcker ($\text{MSV} < \text{AVE}$ và căn bậc hai của AVE lớn hơn tương quan giữa các cấu trúc).
    5. Mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM): Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu qua các chỉ số Chi-square, RMSEA, CFI, SRMR.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan các nghiên cứu trước đây

Chương này tổng kết quá trình tiến hóa của khái niệm ý định hành vi qua từng thập niên:

  • Giai đoạn 1970: Ý định được hiểu như sự dự đoán về mức độ thực hiện hành vi gắn với mục tiêu cụ thể (Azjen, 1975; Fishbein & Ajzen, 1975; Gollwitzer & Bargh, 1976).
  • Giai đoạn 1980–1990: Bổ sung yếu tố cam kết và kế hoạch hóa hành động (Gollwitzer, 1989; Mele, 1992; Gollwitzer, 1999).
  • Giai đoạn 2000–2010: Định hình ý định như một trạng thái tâm lý ổn định, có tính định hướng và chịu sự điều tiết của các yếu tố nội tại lẫn môi trường bên ngoài (Ajzen, 2002; Pink, 2009; Fishbein & Ajzen, 2010).

Đối với phân khúc bất động sản, chương 1 phân tích các giai đoạn tiếp cận: thập niên 1990 tập trung vào tâm lý cảm xúc (Chen, 1996; Liang & Huang, 1998; Chan et al., 1999); thập niên 2000 tập trung vào phân bổ nguồn lực và động lực duy trì (Hwang et al., 2005; Kim et al., 2006; Ong et al., 2016); thập niên 2010 định hình theo chiến lược đầu tư và nhận thức rủi ro (Zhou et al., 2016; Chiang et al., 2019). Chương 1 cũng trình bày chi tiết ba mô hình lý thuyết nền tảng gồm TRA, TAM và TPB.

Chương 2: Cơ sở lý luận

Chương 2 tổng hợp các nghiên cứu thực nghiệm quốc tế áp dụng TPB trong lĩnh vực bất động sản và tài chính (Bao et al., 2018 tại Trung Quốc; Chiang et al., 2019 tại Đài Loan; Akinloye et al., 2020 tại Nigeria; Alleyne & Broome, 2011). Tác giả phân tích chi tiết bản chất của từng biến thành phần:

  • Thái độ (ATT): Đánh giá chủ quan về kết quả lợi nhuận và rủi ro kỳ vọng.
  • Định kiến xã hội (SN): Áp lực và chuẩn mực từ nhóm tham chiếu (gia đình, bạn bè, đồng nghiệp).
  • Cảm nhận kiểm soát hành vi (PBC): Nhận thức về các nguồn lực bên ngoài (tài chính, thời gian, đối tác) và năng lực bên trong (kiến thức, kinh nghiệm).
  • Các yếu tố mở rộng: Kiến thức sản phẩm, nhận thức rủi ro tài chính, yếu tố tôn giáo và thể chế.

Từ đó, chương 2 thiết lập 3 giả thuyết nghiên cứu (H1, H2, H3) và sơ đồ hóa mô hình cấu trúc.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 xây dựng quy trình nghiên cứu 5 giai đoạn, khái quát bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến biến động giao dịch năm 2022. Chương này công bố chi tiết bảng hỏi khảo sát với 12 biến quan sát cụ thể:

  • Thang đo Thái độ (ATT1, ATT2, ATT3).
  • Thang đo Định kiến xã hội (SN1, SN2, SN3).
  • Thang đo Cảm nhận kiểm soát hành vi (PBC1, PBC2, PBC3).
  • Thang đo Ý định đầu tư (INI1, INI2, INI3).

Chương 3 cũng xác lập toàn bộ hệ thống ngưỡng thống kê phục vụ việc đánh giá dữ liệu định lượng trên SPSS và AMOS.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Chương 4 trình bày các kết quả phân tích số liệu thực nghiệm từ mẫu khảo sát $n=334$:

  • Thống kê tần số phản ánh cơ cấu nhân khẩu học của mẫu (giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, thu nhập, vùng miền).
  • Kiểm định độ tin cậy thang đo thông qua hệ số Cronbach's Alpha cho 4 thang đo thành phần.
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA) trích xuất các nhóm nhân tố đạt yêu cầu về hệ số KMO, giá trị kiểm định Bartlett và phương sai trích.
  • Phân tích nhân tố khẳng định (CFA) xác nhận các chỉ số độ phù hợp mô hình ($\text{CMIN/df}$, $\text{CFI}$, $\text{GFI}$, $\text{RMSEA}$), hệ số tin cậy tổng hợp ($\text{CR}$), phương sai trích trung bình ($\text{AVE}$) và bảng kiểm định phân biệt Fornell & Larcker (lần 1 và lần 2).
  • Kiểm định mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) để xác định mức độ tác động và tính có ý nghĩa thống kê của các giả thuyết H1, H2, H3.

Chương 5: Thảo luận và hàm ý nghiên cứu

Chương 5 thảo luận ý nghĩa thực tiễn từ kết quả hồi quy mô hình SEM:

  • Đánh giá mức độ đóng góp của từng nhân tố thái độ, định kiến xã hội và cảm nhận kiểm soát hành vi lên ý định đầu tư BĐS.
  • Đề xuất các giải pháp nâng cao năng lực kiểm soát và định hướng tâm lý cho nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam.
  • Đưa ra khuyến nghị đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc minh bạch thông tin, xây dựng chiến lược truyền thông và thiết kế sản phẩm đầu tư phù hợp.
  • Tổng kết các hạn chế nghiên cứu và định hướng mở rộng đề tài.

Kết quả và đóng góp

Kết quả thống kê mô tả đặc điểm mẫu ($n=334$)

Tiêu chí Nhóm đặc điểm Tần số Tỷ trọng (%)
Giới tính Nữ 212 63,5
Nam 122 36,7
Độ tuổi 46 – 60 tuổi 252 75,5
Các nhóm còn lại (>60, 31–45, 18–30) 82 24,5
Trình độ học vấn Cao đẳng, Đại học 253 75,5 (75,7)
Sau đại học 49 14,7
THPT, Trung học 29 8,7
Dưới THPT 3 0,9
Thu nhập Dưới 5 triệu VNĐ/tháng 164 49,1
Khu vực địa lý Miền Bắc 320 95,8
Miền Trung và miền Nam 14 4,2

Đóng góp học thuật và thực tiễn

  1. Đóng góp lý thuyết: Hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết hành vi (TRA, TAM, TPB) và chứng minh tính ứng dụng của mô hình TPB trong giải thích ý định đầu tư bất động sản cá nhân tại một thị trường mới nổi như Việt Nam.
  2. Đóng góp thực tiễn:
    • Đối với nhà đầu tư cá nhân: Nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tự trang bị kiến thức pháp lý, kỹ năng phân tích tài chính để củng cố cảm nhận kiểm soát hành vi, hạn chế việc ra quyết định cảm tính theo tâm lý đám đông (định kiến xã hội).
    • Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Cần cung cấp đầy đủ thông tin quy hoạch, hồ sơ pháp lý minh bạch nhằm tạo lập thái độ tích cực và gia tăng niềm tin cho khách hàng cá nhân.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Dựa trên phạm vi và dữ liệu thực tế được tác giả công bố trong văn bản, nghiên cứu tồn tại một số điểm hạn chế sau:

  • Tính đại diện của mẫu khảo sát: Mẫu khảo sát phân bổ không đồng đều về mặt địa lý khi có tới 95,8% đối tượng thuộc khu vực miền Bắc, trong khi tỷ trọng mẫu tại miền Trung và miền Nam chỉ chiếm 4,2%.
  • Đặc điểm nhân khẩu học: Cơ cấu mẫu tập trung quá lớn vào nhóm độ tuổi 46–60 tuổi (chiếm 75,5%) và nhóm thu nhập dưới 5 triệu đồng chiếm tỷ lệ cao (49,1%), chưa bao quát đồng đều các phân khúc nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn hoặc nhóm nhà đầu tư trẻ.
  • Tỷ lệ phản hồi: Tỷ lệ thu hồi phiếu khảo sát hợp lệ đạt 16,7% (334/2.000 phiếu gửi đi), chịu giới hạn nhất định về nguồn lực tiếp cận.

Hướng nghiên cứu tiếp theo

  • Mở rộng quy mô khảo sát trên phạm vi toàn quốc, gia tăng tỷ trọng mẫu tại các thị trường trọng điểm phía Nam (như TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận).
  • Bổ sung các biến kiểm soát hoặc biến trung gian/điều tiết mới vào mô hình nghiên cứu, chẳng hạn như kiến thức tài chính chuyên sâu, nhận thức rủi ro thị trường và khung pháp lý điều tiết.

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tư liệu hữu ích cho sinh viên, học viên cao học và các nhà nghiên cứu thuộc các chuyên ngành Bất động sản, Kinh tế tài nguyên, Tài chính – Ngân hàng và Quản trị kinh doanh:

  • Khung tổng quan lý thuyết: Cung cấp hệ thống tài liệu trích dẫn phong phú về tiến trình phát triển của lý thuyết hành vi (TRA, TPB, TAM) và khái niệm ý định đầu tư từ thập niên 1970 đến nay.
  • Phương pháp luận và thang đo: Thang đo 12 biến quan sát kế thừa từ Akhtar & Das (2018) và Alleyne (2011) đã được Việt hóa và kiểm thử thực tế, có thể tái sử dụng cho các nghiên cứu định lượng về hành vi tài chính cá nhân.
  • Quy trình phân tích dữ liệu: Trình bày đầy đủ các bước xử lý dữ liệu chuẩn tắc từ Cronbach's Alpha, EFA, CFA (với tiêu chuẩn Hair et al., 2010 và Fornell & Larcker) đến phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính SEM.

Câu hỏi thường gặp

1. Đề tài sử dụng mô hình lý thuyết nền tảng nào để nghiên cứu ý định đầu tư bất động sản?
Chuyên đề lấy Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB - Theory of Planned Behavior) của Ajzen (1991) làm mô hình nghiên cứu trọng tâm, đồng thời phân tích đối sánh với Thuyết hành động hợp lý (TRA) và Mô hình chấp nhận công nghệ (TAM).

2. Các thang đo trong bảng hỏi được kế thừa từ những công trình nghiên cứu nào?
Thang đo Thái độ (3 biến quan sát), Định kiến xã hội (3 biến quan sát) và Ý định đầu tư (3 biến quan sát) được kế thừa từ nghiên cứu của Akhtar & Das (2018). Thang đo Cảm nhận kiểm soát hành vi (3 biến quan sát) được kế thừa từ nghiên cứu của Alleyne (2011) sử dụng thang Likert 7 điểm.

3. Quy mô mẫu và tỷ lệ phản hồi khảo sát của nghiên cứu đạt bao nhiêu?
Tác giả đã phát đi 2.000 phiếu khảo sát trực tuyến tới các hội nhóm đầu tư bất động sản tại Việt Nam và thu về 334 phiếu hợp lệ, đạt tỷ lệ phản hồi 16,7%.

4. Dữ liệu khảo sát thực tế có đặc điểm nhân khẩu học nổi bật nào?
Mẫu khảo sát gồm 63,5% nữ giới và 36,7% nam giới; 75,5% người tham gia nằm trong độ tuổi 46–60; 75,7% có trình độ học vấn từ Cao đẳng, Đại học trở lên; và 95,8% người trả lời sinh sống tại khu vực miền Bắc.

5. Nghiên cứu sử dụng các kỹ thuật thống kê nào để kiểm định mô hình?
Nghiên cứu áp dụng quy trình kiểm định định lượng tuần tự gồm: Thống kê mô tả tần số, Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha, Phân tích nhân tố khám phá (EFA), Phân tích nhân tố khẳng định (CFA) và Kiểm định mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM).

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về tâm lý học hành vi và kiểm định mô hình TPB đối với ý định đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam trong giai đoạn 2022–2023. Thông qua việc thu thập và xử lý 334 mẫu khảo sát bằng các kỹ thuật phân tích định lượng EFA, CFA và SEM, nghiên cứu đã làm rõ vai trò tác động của các nhân tố thái độ, định kiến xã hội và cảm nhận kiểm soát hành vi. Kết quả của công trình mang lại các hàm ý thực tiễn có giá trị cho cả nhà đầu tư cá nhân trong việc quản trị quyết định và các doanh nghiệp bất động sản trong việc xây dựng chiến lược kinh doanh minh bạch.