Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam phát triển năng động, thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng với sự đóng góp lớn vào tăng trưởng kinh tế. Hoạt động đầu tư bất động sản (DAĐT BĐS) tại các ngân hàng thương mại (NHTM) ngày càng được chú trọng, đặc biệt trong việc cấp tín dụng tài trợ các dự án có quy mô lớn và thời gian thực hiện kéo dài. Theo báo cáo, tổng tài sản của Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) đến cuối năm 2020 đạt 152 nghìn tỷ đồng, tăng gần 10 lần so với 10 năm trước, trong đó cho vay khách hàng chiếm khoảng 64% cơ cấu tài sản sinh lãi. Tuy nhiên, công tác thẩm định giá (TĐG) dự án đầu tư bất động sản tại các NHTM, trong đó có OCB, vẫn còn nhiều hạn chế như chưa chuẩn hóa quy trình, phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm cá nhân và thiếu sự đồng bộ trong áp dụng các phương pháp thẩm định.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là hệ thống hóa cơ sở lý luận về DAĐT BĐS và hoạt động TĐG tại các NHTM, phân tích thực trạng TĐG DAĐT BĐS tại OCB trong giai đoạn 2015-2021, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào nghiệp vụ TĐG DAĐT BĐS tại OCB, với dữ liệu thu thập từ các báo cáo thẩm định giá và hồ sơ phê duyệt tài trợ dự án trong giai đoạn nghiên cứu. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc góp phần hoàn thiện quy trình, phương pháp TĐG, giảm thiểu rủi ro tín dụng và nâng cao hiệu quả tài trợ vốn cho các dự án BĐS, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về DAĐT BĐS và TĐG tài sản tại NHTM. Hai lý thuyết trọng tâm gồm:

  • Lý thuyết dự án đầu tư bất động sản: DAĐT BĐS được hiểu là tập hợp các công việc có mục tiêu rõ ràng, sử dụng nguồn lực và thời gian xác định để tạo ra tài sản BĐS nhằm sinh lợi. DAĐT BĐS có đặc điểm vốn đầu tư lớn, thời gian thực hiện dài (1-4 năm), chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố kinh tế, pháp lý và thị trường. Phân loại dự án theo nhiều tiêu chí như cơ cấu tái sản xuất, lĩnh vực hoạt động, thời gian thực hiện, nguồn vốn và vùng lãnh thổ.

  • Lý thuyết thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản: TĐG là quá trình xác định giá trị tiền tệ của dự án phù hợp với giá thị trường tại thời điểm và địa điểm nhất định, phục vụ mục đích đầu tư và tài trợ vốn. Các nguyên tắc thẩm định giá bao gồm nguyên tắc sử dụng tốt nhất, cung-cầu, thay thế, cân bằng, thu nhập tăng giảm, phân phối thu nhập, đóng góp, phù hợp, cạnh tranh và dự tính lợi ích tương lai. Các phương pháp thẩm định giá chính gồm phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập, chiết trừ và thặng dư.

Ba khái niệm chính được sử dụng là: dự án đầu tư bất động sản, thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản, và các phương pháp thẩm định giá tài sản.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp, kết hợp phân tích định tính và định lượng:

  • Nguồn dữ liệu: Chủ yếu là dữ liệu thứ cấp gồm các văn bản pháp luật liên quan (Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng), các quy định nội bộ của OCB, báo cáo thẩm định giá và hồ sơ phê duyệt tài trợ các dự án BĐS giai đoạn 2019-2021.

  • Phương pháp phân tích: Phương pháp so sánh được dùng để đối chiếu thực trạng TĐG tại OCB với các ngân hàng khác như VietinBank và MSB. Phương pháp thống kê và tổng hợp dữ liệu giúp đánh giá các chỉ số tài chính, cơ cấu tài sản, tăng trưởng tín dụng và hiệu quả hoạt động thẩm định. Phân tích định tính được áp dụng để đánh giá quy trình, phương pháp và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác TĐG.

  • Timeline nghiên cứu: Tập trung phân tích dữ liệu từ năm 2015 đến tháng 4 năm 2021, nhằm phản ánh thực trạng và xu hướng phát triển của hoạt động TĐG DAĐT BĐS tại OCB trong giai đoạn kinh tế có nhiều biến động.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các dự án BĐS được OCB tài trợ trong giai đoạn trên, cùng với các báo cáo thẩm định giá liên quan. Phương pháp chọn mẫu là chọn lọc các dự án tiêu biểu có quy mô và tính chất đa dạng để đảm bảo tính đại diện và toàn diện cho nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Quy trình thẩm định giá tại OCB được xây dựng bài bản nhưng còn thiếu sự chuẩn hóa: Quy trình TĐG gồm 6 bước từ tiếp nhận thông tin, thu thập hồ sơ, khảo sát thực tế, phân tích thông tin, xác định giá trị đến phê duyệt kết quả. Tuy nhiên, việc áp dụng các bước này còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm cán bộ và chưa có sự đồng bộ cao trong toàn hệ thống. Thời gian thẩm định trung bình từ 2-3 ngày, có thể kéo dài do chờ bổ sung hồ sơ.

  2. Phương pháp thẩm định giá chủ yếu là phương pháp so sánh và chi phí: OCB ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh dựa trên ít nhất 2 tài sản so sánh tương tự, điều chỉnh giá theo các yếu tố khác biệt. Phương pháp chi phí tái tạo và thay thế cũng được áp dụng để kiểm tra kết quả. Việc áp dụng đồng thời 2-3 phương pháp giúp nâng cao độ chính xác, tuy nhiên vẫn còn trường hợp chỉ dùng một phương pháp do hạn chế dữ liệu.

  3. Tình hình tài chính và tăng trưởng tín dụng của OCB ổn định, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động TĐG: Từ năm 2015 đến 2020, tổng tài sản sinh lãi của OCB tăng với tốc độ CAGR 25.7%, cho vay khách hàng tăng 26.4%/năm, trong đó doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm 64%. Thu nhập ngoài lãi tăng gần 100%, đạt trên 3,000 tỷ đồng năm 2020, giúp ngân hàng có nguồn lực tốt để đầu tư vào công tác thẩm định và quản trị rủi ro.

  4. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác TĐG tại OCB gồm biến động kinh tế, pháp luật, thị trường BĐS, trình độ cán bộ và chính sách nội bộ: Sự biến động của lãi suất, tỷ lệ thất nghiệp, chính sách pháp luật chưa đồng bộ, biến động thị trường BĐS làm tăng rủi ro và khó khăn trong thẩm định. Đội ngũ cán bộ thẩm định có trình độ chuyên môn tốt nhưng còn hạn chế về cập nhật pháp luật và kỹ năng phân tích thị trường. Quy định nội bộ về định giá tài sản bảo đảm thường thận trọng, định giá thấp hơn giá thị trường để giảm rủi ro.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy OCB đã xây dựng được hệ thống quy trình và phương pháp thẩm định giá tương đối bài bản, tương đồng với các ngân hàng lớn như VietinBank và MSB. Tuy nhiên, việc thiếu sự chuẩn hóa và phụ thuộc vào kinh nghiệm cá nhân làm giảm tính nhất quán và độ tin cậy của kết quả thẩm định. Sự biến động của thị trường BĐS và các yếu tố kinh tế vĩ mô làm tăng độ phức tạp trong việc dự báo giá trị dự án, đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có kiến thức sâu rộng và cập nhật liên tục.

Việc áp dụng đồng thời nhiều phương pháp thẩm định giá giúp tăng độ chính xác, nhưng cũng đòi hỏi nguồn dữ liệu phong phú và kỹ năng phân tích cao. So với các nghiên cứu trong ngành, kết quả này phù hợp với thực trạng chung của các NHTM tại Việt Nam, nơi công tác thẩm định giá còn nhiều thách thức do đặc thù thị trường và hạn chế về nguồn lực.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cơ cấu tài sản sinh lãi, cơ cấu cho vay khách hàng, cơ cấu nguồn vốn huy động và cơ cấu thu nhập của OCB từ năm 2015 đến 2020 để minh họa sự phát triển ổn định và tiềm năng tài chính hỗ trợ công tác thẩm định giá. Bảng so sánh quy trình và phương pháp thẩm định giá giữa OCB và các ngân hàng khác cũng giúp làm rõ điểm mạnh và hạn chế.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Chuẩn hóa và hoàn thiện quy trình thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản

    • Xây dựng bộ quy trình chuẩn áp dụng đồng bộ trong toàn hệ thống OCB, bao gồm các bước chi tiết, tiêu chuẩn hồ sơ và thời gian thực hiện cụ thể.
    • Mục tiêu: Rút ngắn thời gian thẩm định xuống còn tối đa 48 giờ cho các dự án thông thường.
    • Chủ thể thực hiện: Ban Quản lý rủi ro phối hợp Phòng Thẩm định giá.
    • Timeline: Triển khai trong 12 tháng tới.

  2. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thẩm định giá

    • Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về pháp luật BĐS, kỹ thuật thẩm định và phân tích thị trường cho cán bộ thẩm định.
    • Mục tiêu: 100% cán bộ thẩm định được đào tạo bài bản, cập nhật kiến thức mới hàng năm.
    • Chủ thể thực hiện: Phòng Nhân sự phối hợp Phòng Thẩm định giá.
    • Timeline: Đào tạo định kỳ hàng năm.

  3. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản tích hợp và cập nhật liên tục

    • Phát triển cơ sở dữ liệu BĐS nội bộ, kết nối với các nguồn thông tin thị trường, cơ quan quản lý nhà nước và các đơn vị định giá bên ngoài.
    • Mục tiêu: Tăng độ chính xác và độ tin cậy của dữ liệu thẩm định lên trên 90%.
    • Chủ thể thực hiện: Ban Công nghệ thông tin phối hợp Phòng Thẩm định giá.
    • Timeline: Hoàn thành trong 18 tháng.

  4. Áp dụng linh hoạt và đồng bộ các phương pháp thẩm định giá

    • Quy định bắt buộc áp dụng ít nhất hai phương pháp thẩm định giá cho mỗi dự án, đồng thời xây dựng hướng dẫn chi tiết về lựa chọn phương pháp phù hợp theo đặc điểm dự án.
    • Mục tiêu: Nâng cao độ chính xác kết quả thẩm định, giảm sai lệch dưới 10%.
    • Chủ thể thực hiện: Phòng Thẩm định giá và Ban Quản lý rủi ro.
    • Timeline: Triển khai trong 6 tháng.

  5. Tăng cường kiểm tra, giám sát và đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá

    • Thiết lập bộ phận kiểm tra nội bộ chuyên trách giám sát quy trình và kết quả thẩm định, phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước.
    • Mục tiêu: Phát hiện và xử lý kịp thời các sai phạm, nâng cao uy tín và chất lượng dịch vụ.
    • Chủ thể thực hiện: Ban Kiểm soát nội bộ và Phòng Thẩm định giá.
    • Timeline: Hoạt động thường xuyên, báo cáo định kỳ 6 tháng/lần.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ thẩm định giá tại các ngân hàng thương mại

    • Lợi ích: Nắm vững quy trình, phương pháp và các yếu tố ảnh hưởng đến TĐG DAĐT BĐS, từ đó nâng cao hiệu quả công tác thẩm định.
    • Use case: Áp dụng kiến thức để chuẩn hóa quy trình và cải thiện kỹ năng định giá.

  2. Ban lãnh đạo và quản lý rủi ro ngân hàng

    • Lợi ích: Hiểu rõ vai trò và tầm quan trọng của công tác thẩm định giá trong quản lý rủi ro tín dụng, từ đó xây dựng chính sách phù hợp.
    • Use case: Đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định và kiểm soát rủi ro.

  3. Các nhà đầu tư và chủ đầu tư dự án bất động sản

    • Lợi ích: Hiểu được quy trình và tiêu chí thẩm định giá của ngân hàng, giúp chuẩn bị hồ sơ và phương án tài trợ hiệu quả.
    • Use case: Tối ưu hóa khả năng tiếp cận vốn vay và giảm thiểu rủi ro tài chính.

  4. Các tổ chức định giá và tư vấn tài chính

    • Lợi ích: Cập nhật các tiêu chuẩn, phương pháp và thực tiễn thẩm định giá tại ngân hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ tư vấn.
    • Use case: Phát triển dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp, đáp ứng yêu cầu của khách hàng ngân hàng.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tại sao thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản lại quan trọng đối với ngân hàng?
    Thẩm định giá giúp ngân hàng xác định chính xác giá trị tài sản bảo đảm, đánh giá hiệu quả và rủi ro của dự án, từ đó quyết định cấp tín dụng hợp lý, bảo toàn vốn và giảm thiểu rủi ro tín dụng.

  2. Những phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng phổ biến tại ngân hàng OCB?
    OCB chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí (tái tạo và thay thế), đồng thời áp dụng phương pháp thu nhập và thặng dư khi cần thiết để đối chiếu và nâng cao độ chính xác.

  3. Yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất đến kết quả thẩm định giá dự án bất động sản?
    Các yếu tố gồm biến động kinh tế vĩ mô (lãi suất, lạm phát), chính sách pháp luật chưa đồng bộ, biến động thị trường BĐS, trình độ và đạo đức của cán bộ thẩm định, cũng như quy định nội bộ của ngân hàng.

  4. Làm thế nào để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại ngân hàng?
    Cần chuẩn hóa quy trình, nâng cao trình độ cán bộ, xây dựng hệ thống thông tin BĐS tích hợp, áp dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định và tăng cường kiểm tra, giám sát chất lượng.

  5. Thời gian thẩm định giá một dự án bất động sản thường kéo dài bao lâu?
    Thông thường từ 2-3 ngày làm việc, tuy nhiên có thể kéo dài hơn do chờ bổ sung hồ sơ hoặc dự án có tính chất phức tạp. Việc chuẩn hóa quy trình nhằm rút ngắn thời gian này là cần thiết.

Kết luận

  • Luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực trạng công tác thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng TMCP Phương Đông trong giai đoạn 2015-2021.
  • Quy trình và phương pháp thẩm định giá tại OCB tương đối bài bản, nhưng còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và chưa chuẩn hóa cao.
  • Các yếu tố kinh tế, pháp luật, thị trường và nguồn nhân lực ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định giá.
  • Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm chuẩn hóa quy trình, nâng cao năng lực cán bộ, xây dựng hệ thống thông tin và tăng cường kiểm soát chất lượng.
  • Tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và áp dụng các công nghệ mới trong thẩm định giá để nâng cao hiệu quả và độ chính xác trong tương lai.

Call-to-action: Các tổ chức ngân hàng và chuyên gia trong lĩnh vực tài chính – bất động sản nên áp dụng các giải pháp đề xuất để nâng cao chất lượng thẩm định giá, góp phần phát triển thị trường BĐS bền vững và an toàn tín dụng.