Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm định dự án dau tư bất động sản trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng thẩm định dự án đầu tư bắt động sản tại ngân hàng TMCP Đông Nam Á— Chỉ nhánh Bắc Ninh Chương 3: Kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định dự án dau tư dau tư bat động sản tại Ngân hàng TMCP Đông Nam A - CN Bắc Ninh CHUONG 1: CƠ SO KHOA HOC VE THÂM ĐỊNH DỰ ÁN DAU TƯ BAT DONG SAN TRONG HOAT DONG TIN DUNG CUA NGAN HANG THUONG MAI 1.1 Một số khái niệm 1.1 Bắt động sản Theo tiếng Latinh, “Real” trong “real estate” khởi nguồn từ “res” (tất cả mọi thứ) va “rex” (hoàng gia) dé chi ra rang việc sở hữu, định đoạt đất thuộc về các nhà vua. Ngày nay, thuật ngữ cổ đó đã chuyên biến dưới nhiều góc độ, quan điểm khác nhau của mỗi quốc gia, của mỗi cá thé. Bất động sản tựu chung lại là tài sản, đất dai, công trình xây dựng gắn liền trên và dưới mặt đất. Nó khác với các loại tài sản khác bởi nó gắn liền với quyền và nghĩa vụ đặc biệt theo pháp luật các nước sở tại.
Đến năm 2005, Việt Nam đã pháp luật hóa bất động sản theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: “Bat động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: a. Nha ở, công trình xây dựng gắn liền với dat đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản khác do pháp luật qui định.” Do tính cố định và sự khan hiếm của dat đai nên xét về dài hạn “tong cung bat động sản luôn thấp hơn so với tổng cầu bất động sản” (Hoàng Văn Cường (2016), Giáo trình Thị trường Bat động sản) khiến cho giá bất động sản luôn tăng không kê sự trượt giá của đồng tiền.
Chính vì thế, trong các nhóm hoạt động đầu tư, BĐS luôn là kênh đầu tư hấp dẫn bởi khả năng đem lại lợi nhuận cao, tuy nhiên song hành với lợi nhuận cao là rủi ro lớn.2 Dự án dau tư bat động sản 1.1 Dự án dau tư “Trên quan điểm vi mô, các tác giả William F.Flower cho rằng: Đầu tư có nghĩa là sự hy sinh giá trị chắc chan ở hiện tại dé đạt được giá trị (có thé không chắc chắn) trong tương lai [Investment means the sacrifice of certain present value for (possibly uncertain) future value].” (Từ Quang Phương và PGS.TS Phạm Văn Hùng (2012), Giáo trình Kinh tế đầu tư). Loi ích dự kiến có thé lượng hóa được qua thước đo hiệu quả bằng tiền như số lượng sản pham tăng, doanh thu tăng. hoặc không lượng hóa được như sự phát triển thị trường, kinh tế, xã hội, môi trường. Trích nghị định 12/2009/NĐ-CP, ban hành ngày 12/02/2009: “Dự án đầu tư là văn kiện phản ánh trung thực kết quả nghiên cứu cụ thé toàn bộ các van dé về: thị trường, kinh tế, kỹ thuật, tài chính,.
có ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành, khai thác và tính sinh lợi của công cuộc đầu tư”. Đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng, dự án đầu tư là tập hợp hồ sơ tài liệu chi tiết và hệ thống hóa các báo cáo hoạt động liên quan tới đầu tư của chủ đầu tư hay doanh nghiệp. Dự án đầu tư là tiền đề vững chắc cho việc thực hiện mọi hoạt động đầu tư hiệu quả đáp ứng mong muốn của nhà đầu tư, ngân hàng thương mại và nhà nước. Như vậy một dự án đầu tư dù xét trên góc độ nào cũng phải đảm bảo được bốn tiêu chí cơ bản sau: - Mục tiêu của dự án - Các hoạt động của dự án - Các nguồn lực dé thực hiện dự án - Kết quả của dự án 1.2 Dự án dau tư bắt động sản Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất bỏ vốn thường là trung và đài hạn để thực hiện các hoạt động xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (cụ thể như: nhà, công trình, cơ sở hạ tầng, quỹ đất,.) với mục đích sinh lợi.
Hiện nay dự án đầu tư BĐS được chuyên biến rất đa dạng theo loại hình đầu tư, có thé ké đến như: - Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. - Dự án xây dựng nhà tại nơi đã có sẵn cơ sở hạ tầng. - Dự án xây dựng mặt bằng cho thuê. - Dự án đầu tư phát triển bất động sản du lịch.
Như vậy dự án đầu tư bất động sản thực chất là hoạt động kinh doanh được diễn ra ở giai đoạn hình thành bat động san. Day được coi là khâu thiết yếu của thị trường BĐS do sản phẩm mới được tạo ra ảnh hưởng trực tiếp vào cung, cầu và giá cả. Trong hoạt động đầu tư, nhà đầu tư thường đi qua từng giai đoạn, từ khâu cơ bản nhất là xác định vị trí khu đất đến khâu phức tạp là quyết định phương án kinh doanh. Theo số liệu thống kê, những năm trở lại đây không chỉ Việt Nam mà cả thé giới đều rất phổ biến mô hình kinh doanh bat động sản phức hợp.
Nguồn gốc cụm từ “phức hợp” bắt phát từ cụm “complex” có nghĩa là phức hệ và liên hợp. Gắn vào bat động sản, khu đô thị “complex” là môt tông thé đô thị bao gồm nhiều công trình khác nhau như bao gồm: chung cư, nhà liền kề, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mai, trường học, khu vui chơi giải trí.Đây được xem như là mô hình thích hợp nhất đề đầu tư bất động sản vì nó không chỉ đáp ứng được nhu cầu hưởng thụ cao của cư dân mà còn đáp ứng được tiêu chí phát triển bền vững của thị trường này. Ở Việt Nam, hầu hết các dự án bất động sản phức hợp đều được đầu tư một cách bài bản với nguồn vốn lớn như các khu đô thị Times City, Vincity Ocean Park, Ecopark, Dragon City, Đảo Kim Cuong. Đặc điểm của dự án đầu tư BĐS So với các dự án đầu tư lĩnh vực khác, dự án đầu tư BĐS có những đặc điểm riêng biệt mang tính đặc thù ngành và khác biệt với các dự án thông thường khác.
Như vậy, việc nắm chắc các đặc trưng của dự án sẽ ảnh hưởng rất lớn tới việc ra quyết định đầu tư dự án BĐS, cụ thể: - Dự án đầu tư BĐS có nhu cầu về vốn rất lớn. Xuất phát từ giá trị khan hiếm của đất đai cũng như chi phí xây dựng tạo nên các công trình, cơ sở hạ tầng có tầm vóc không hề nhỏ đã làm nên tổng mức vốn đầu tư dự án BĐS cao hơn các hàng hóa thông thường khác. Tuy nhiên, trong thời gian thực hiện dự án, phần lớn vốn đầu tư tồn tại đưới dạng công trình dở dang nên rất kém linh hoạt, không đem lại lợi nhuận và đặc biệt chứa đựng đầy rủi ro. Chỉ một sự thay đổi rất nhỏ về các yếu tố như tỷ giá, chính sách của chính phủ, lãi suất của ngân hàng.
cũng đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, tổng mức đầu tư, hiệu quả và thậm chí ảnh hưởng tới khả năng thực hiện tiếp của dự án. Bản chất của quan điểm của người cho vay là quan điểm tổng đầu tư, tức là xem xét dự án nhằm đánh giá sự an toàn của số vốn cho vay. Việc phân bổ vốn đầu tư phải được chú trọng, tránh trường hợp ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại trong thời gian thực hiện dự án. - Dự án đầu tư BĐS mang tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không gian.
Dự án BĐS luôn gắn liền với dat đai, ma đất đai có tính có định, giới hạn về không gian và mang đặc tính của vùng. Không có BĐS nảo giống hệt nhau do giá trị riêng biệt gan liền với từng vị trí cụ thé. “Yếu tổ vị trí ở đây không phải chỉ xác định bằng những tiêu thức đo lường địa lý thông thường như kinh độ, vĩ độ mà nó được đánh giá chủ yêu bởi khoảng cách của BĐS đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục. và khả năng tiếp cận từ BĐS đến các trung tâm, công trình đó.
Ngoài ra, BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực khá rõ nét: yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, chính trị - pháp luật và điều kiện môi trường. Khi những yếu tố trên thay đổi, dự án BĐS cũng sẽ đổi thay nên cần xem xét, dự đoán được các thay đổi này gắn trong mối quan hệ với các khu vực lân cận. - “Có thé nói yếu tố tập quán, thị hiéu và tâm lý tác động đến mọi loại hàng hóa tiêu dùng trên thị trường nhưng hang hóa BĐS chịu sự chi phối của yếu tố tập quán, thị hiểu và tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về sản phẩm BĐS tại mỗi địa phương , mỗi quốc gia , mỗi nền văn hóa tại mỗi thời điểm nhất định là rất khác nhau , phụ thuộc rất nhiều vào tập quán, thị hiếu, yếu tô xã hội (tín tưỡng, tôn giáo, tâm linh) và yếu tố thị (cung - cầu BĐS).
Hơn nữa, thị trường sản phâm BĐS biến động theo chu kỳ hình sin không 6n định và tiềm tang nhiều rủi ro. Vì vậy, chủ đầu tư cần phải xem xét về mức độ “chap nhận” của thị trường đối với sản phẩm dự án BĐS. - Dự án BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật của nước sở tại. BĐS là tài sản quý giá của mỗi quốc gia, mỗi tổ chức cũng như mỗi người dân.
Xét trong mối quan hệ về giao dịch, đầu tư dự án BĐS thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội. Dé tăng cường khai thác hiệu quả các nguồn lực và quản lý thị trường BĐS hoạt động tốt, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật, thông tư, nghị định, chính sách liên quan. Thị trường BĐS đã bắt đầu xuất hiện sau khi nước ta đổi mới kinh tế nhưng phan lớn là tính tự phát, cho tới khi nhà nước thé chế hóa và ban hành Luật Đất đai 1993. Tuy nhiên, quy về thời điểm hiện tại luật pháp trong lĩnh vực này vẫn còn hạn chế, chính sách dat đai chưa ôn định, còn tồn đọng sự chồng chéo và mâu thuẫn trong pháp lý dẫn tới những lỗ hồng của thị trường.