Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai đã chứng kiến sự phát triển nóng kể từ khi Chính phủ triển khai dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành. Với diện tích 431,01 km² và vị trí chiến lược giáp ranh TP. Hồ Chí Minh, huyện Long Thành thu hút lượng lớn vốn đầu tư cá nhân và tổ chức, đặc biệt trong phân khúc đất nền. Từ năm 2016 đến 2019, thị trường này tăng trưởng mạnh mẽ với hàng chục dự án đô thị quy mô lớn được triển khai, tạo ra sức hút lớn đối với nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, sự phát triển quá nhanh cũng dẫn đến hiện tượng bong bóng BĐS, đầu cơ đất đai và các thủ tục hành chính phức tạp, gây ra nhiều bất cập trong quản lý thị trường.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân tại huyện Long Thành, đánh giá mức độ tác động của từng yếu tố và đề xuất các giải pháp quản lý thị trường phát triển bền vững. Nghiên cứu sử dụng dữ liệu sơ cấp thu thập từ 349 nhà đầu tư cá nhân thông qua khảo sát trực tiếp trong giai đoạn từ tháng 3 đến tháng 4 năm 2020. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ chính quyền địa phương và các nhà đầu tư cá nhân đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả, đồng thời góp phần hoàn thiện công tác quản lý thị trường BĐS tại địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên hai lý thuyết hành vi tiêu biểu là Lý thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA) và Lý thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior - TPB). TRA tập trung vào thái độ và chuẩn chủ quan ảnh hưởng đến hành vi cá nhân, trong khi TPB mở rộng thêm yếu tố niềm tin kiểm soát, phản ánh sự tự tin và khả năng kiểm soát hành vi của cá nhân trong điều kiện thực tế.

Mô hình nghiên cứu xây dựng dựa trên các nhân tố chính gồm:

  • Cơ hội đầu tư BĐS (OPP)
  • Các yếu tố văn hóa - xã hội (CUL)
  • Các yếu tố kinh tế (ECON)
  • Hành vi nhà đầu tư (INV)
  • Chính sách thuế và các khoản thu liên quan BĐS (TAX)
  • Chính sách Nhà nước và thị trường liên quan (POL, MKET)

Các yếu tố này được giả định có ảnh hưởng tích cực đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân tại huyện Long Thành.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu chính là 349 phiếu khảo sát hợp lệ thu thập từ nhà đầu tư cá nhân đã và đang tham gia thị trường BĐS tại huyện Long Thành. Mẫu được chọn theo phương pháp xác suất ngẫu nhiên nhằm đảm bảo tính khách quan và đại diện. Kích thước mẫu vượt mức tối thiểu 200 mẫu theo tiêu chuẩn nghiên cứu định lượng, đảm bảo độ tin cậy và độ chính xác của kết quả.

Phương pháp phân tích bao gồm:

  • Thống kê mô tả để phân tích đặc điểm mẫu
  • Kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha để đánh giá tính nhất quán của thang đo
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA) nhằm rút gọn và xác định cấu trúc các nhân tố
  • Phân tích hồi quy đa biến để đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến quyết định đầu tư BĐS

Quy trình nghiên cứu được thực hiện từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2020, kết hợp nghiên cứu định tính để hoàn thiện bảng khảo sát và nghiên cứu định lượng để phân tích dữ liệu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Ảnh hưởng của cơ hội đầu tư BĐS: Đây là nhân tố có tác động mạnh nhất đến quyết định đầu tư với hệ số hồi quy cao, phản ánh nhu cầu tăng cao về BĐS tại Long Thành do các dự án hạ tầng lớn như sân bay quốc tế và các tuyến cao tốc. Khoảng 85% nhà đầu tư đồng ý rằng nhu cầu BĐS ngày càng tăng và cơ sở hạ tầng được chú trọng phát triển.

  2. Yếu tố văn hóa - xã hội: Các yếu tố như mật độ dân số tăng, an ninh xã hội ổn định và môi trường văn hóa phát triển tích cực có ảnh hưởng đáng kể, chiếm tỷ lệ đồng thuận trên 80% trong mẫu khảo sát. Điều này cho thấy môi trường xã hội lành mạnh góp phần tạo niềm tin cho nhà đầu tư cá nhân.

  3. Yếu tố kinh tế: Tăng trưởng kinh tế địa phương, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và thu nhập bình quân đầu người tăng đều được đánh giá cao, với hệ số Cronbach’s Alpha đạt 0,935, cho thấy tính nhất quán cao của thang đo. Khoảng 78% nhà đầu tư cho rằng kinh tế phát triển là cơ sở để họ quyết định đầu tư.

  4. Hành vi nhà đầu tư: Tâm lý đầu tư theo đám đông và sự tự tin vào quyết định cá nhân cũng có ảnh hưởng tích cực, tuy nhiên mức độ ảnh hưởng thấp hơn so với các yếu tố kinh tế và cơ hội đầu tư, với khoảng 65% nhà đầu tư thừa nhận chịu tác động từ hành vi xã hội.

  5. Chính sách thuế và các khoản thu liên quan: Mặc dù có tác động tích cực đến quyết định đầu tư, nhưng đây là yếu tố có ảnh hưởng thấp nhất trong mô hình, với hệ số Cronbach’s Alpha là 0,913 và mức độ đồng thuận khoảng 60%. Điều này phản ánh sự quan tâm của nhà đầu tư đến chi phí thuế nhưng không phải là yếu tố quyết định hàng đầu.

Kết quả phân tích hồi quy đa biến cho thấy mô hình có hệ số R² hiệu chỉnh đạt khoảng 0,68, cho thấy các nhân tố độc lập giải thích được 68% sự biến thiên của quyết định đầu tư BĐS. Biểu đồ hệ số hồi quy và bảng ma trận tương quan minh họa rõ mức độ ảnh hưởng và mối quan hệ giữa các biến.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của sự ảnh hưởng mạnh mẽ từ cơ hội đầu tư BĐS là do các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành và các tuyến cao tốc đã tạo ra sức hút lớn, làm tăng giá trị và tính thanh khoản của BĐS. Điều này phù hợp với các nghiên cứu trong nước và quốc tế về tác động của hạ tầng đến thị trường BĐS.

Yếu tố văn hóa - xã hội và kinh tế cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo dựng niềm tin và điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư cá nhân. So với các nghiên cứu trước, kết quả này tương đồng với nghiên cứu tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, khẳng định tính nhất quán của các yếu tố xã hội và kinh tế trong quyết định đầu tư.

Hành vi nhà đầu tư phản ánh tâm lý bầy đàn và sự tự tin cá nhân, tuy có ảnh hưởng nhưng không chiếm ưu thế, cho thấy nhà đầu tư cá nhân tại Long Thành vẫn có sự cân nhắc và thu thập thông tin trước khi quyết định.

Chính sách thuế mặc dù có tác động tích cực nhưng mức độ ảnh hưởng thấp nhất cho thấy cần có sự điều chỉnh để tạo ra các ưu đãi thuế hợp lý hơn nhằm khuyến khích đầu tư bền vững.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường tạo cơ hội đầu tư BĐS: Chính quyền địa phương cần đẩy mạnh phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đặc biệt là hoàn thiện các dự án giao thông trọng điểm trong vòng 3-5 năm tới nhằm thu hút và duy trì dòng vốn đầu tư cá nhân.

  2. Phát triển các yếu tố văn hóa - xã hội: Cần duy trì và nâng cao an ninh trật tự, phát triển môi trường văn hóa lành mạnh, đồng thời tăng cường truyền thông về tiềm năng phát triển BĐS để tạo niềm tin cho nhà đầu tư trong vòng 2 năm tới.

  3. Thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương: Chính quyền cần xây dựng các chính sách hỗ trợ phát triển công nghiệp, dịch vụ và nâng cao thu nhập bình quân đầu người, tạo nền tảng kinh tế vững chắc cho thị trường BĐS trong 5 năm tới.

  4. Cải thiện chính sách thuế và các khoản thu: Cần rà soát, điều chỉnh các chính sách thuế liên quan đến BĐS để giảm chi phí đầu tư, đồng thời tăng tính minh bạch và công bằng trong thu thuế, áp dụng trong vòng 1-2 năm tới nhằm kích thích đầu tư cá nhân.

  5. Tăng cường quản lý và minh bạch thị trường: Xây dựng cơ chế kiểm soát chặt chẽ các hoạt động phân lô bán nền, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật, đồng thời công khai thông tin quy hoạch và dự án để giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý nhà nước: Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học để xây dựng chính sách quản lý và phát triển thị trường BĐS bền vững, đồng thời kiểm soát các hiện tượng đầu cơ, vi phạm pháp luật.

  2. Nhà đầu tư cá nhân: Giúp hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, từ đó có chiến lược đầu tư hiệu quả, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

  3. Các công ty bất động sản và môi giới: Tham khảo để điều chỉnh chiến lược kinh doanh, phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu và hành vi của nhà đầu tư cá nhân tại địa phương.

  4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Quản trị kinh doanh: Cung cấp tài liệu tham khảo thực nghiệm về hành vi đầu tư BĐS, bổ sung kiến thức lý thuyết và thực tiễn trong lĩnh vực đầu tư và thị trường BĐS.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định đầu tư BĐS tại Long Thành?
    Cơ hội đầu tư BĐS, bao gồm các dự án hạ tầng lớn như sân bay quốc tế và các tuyến cao tốc, là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất, chiếm tỷ lệ đồng thuận trên 85% trong khảo sát.

  2. Chính sách thuế có vai trò như thế nào trong quyết định đầu tư?
    Chính sách thuế có tác động tích cực nhưng mức độ ảnh hưởng thấp nhất trong các yếu tố nghiên cứu, cho thấy cần cải thiện để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư.

  3. Tại sao yếu tố văn hóa - xã hội lại quan trọng?
    Môi trường xã hội ổn định, an ninh tốt và dân số tăng cao tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển BĐS, giúp nhà đầu tư cảm thấy yên tâm khi quyết định đầu tư.

  4. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng là gì?
    Nghiên cứu sử dụng phương pháp định tính để hoàn thiện bảng khảo sát và phương pháp định lượng với 349 mẫu khảo sát, phân tích bằng Cronbach’s Alpha, EFA và hồi quy đa biến.

  5. Làm thế nào để chính quyền địa phương quản lý thị trường BĐS hiệu quả hơn?
    Cần tăng cường minh bạch thông tin, kiểm soát chặt chẽ các hoạt động phân lô bán nền, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật và điều chỉnh chính sách thuế phù hợp nhằm phát triển thị trường bền vững.

Kết luận

  • Xác định được 6 nhân tố chính ảnh hưởng tích cực đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân tại huyện Long Thành, trong đó cơ hội đầu tư, yếu tố văn hóa - xã hội và kinh tế là ba nhân tố tác động mạnh nhất.
  • Mô hình nghiên cứu có độ tin cậy cao với hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,773 đến 0,935 và hệ số R² hiệu chỉnh đạt khoảng 0,68.
  • Chính sách thuế và các khoản thu liên quan có tác động tích cực nhưng mức độ ảnh hưởng thấp nhất, cần được cải thiện để thúc đẩy đầu tư.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho chính quyền địa phương trong việc xây dựng các chính sách quản lý và phát triển thị trường BĐS bền vững.
  • Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm tăng cường cơ hội đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội, cải thiện chính sách thuế và nâng cao tính minh bạch của thị trường trong vòng 1-5 năm tới.

Hành động tiếp theo: Chính quyền địa phương và các nhà đầu tư cá nhân nên phối hợp triển khai các giải pháp đề xuất để phát huy tối đa tiềm năng thị trường BĐS Long Thành, đồng thời giảm thiểu rủi ro và hiện tượng đầu cơ không lành mạnh.