Chương 1: Cơ sở khoa học về phân tích thị trường bất động san e Chương 2: Thực trạng công tác phân tích thị trường tại công ty cô phan PRIMEHOME quốc tế. e Chương 3: Định hướng hoàn thiện công tác nghiên cứu thị trường tại công ty cô phan PRIMEHOME quốc tế Trong quá trình nghiên cứu, việc tìm hiéu, phân tích và đánh giá thông tin còn khách quan, cùng với những hạn chế về thời gian nghiên cứu, thu thập và tông hợp tài liệu cũng như trình độ nhận thức, chuyên đề khó tránh khỏi thiếu sót. Chính vì vậy rất mong nhận được những đóng góp của thầy cô giáo và bạn bè để nghiên cứu hoàn thiện hon va có tính khả thi hon. CHUONG 1: CO SỞ KHOA HỌC VE PHAN TÍCH THỊ TRUONG BAT DONG SAN 1.
Tổng quan các khái niệm 1. Khái niệm bat động sản Theo khoản 1 điều 107 Bộ Luật dân sự 2015: “Bat động san bao gồm: a) Dat dai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dung; đ) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.” Bất động sản là một trong những tài sản của cải vật chất được sử dụng với mục đích tiêu dùng và sản xuất. Tài sản là những vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản. Có rất nhiều loại tài sản được phân chia dựa trên nhu cầu và mục đích sử dụng.
Ngày nay, rất nhiều nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành 2 loại chính “Bat động sản” và “Động sản”. Khái niệm bat động sản rất gần gũi nhưng cũng rat trừu tượng. Bat động sản thân quen bởi nó gan với cuộc sống thường ngày của mọi người dân. Tuy nhiên, bất động sản lại khá phức tạp để định nghĩa và hiểu thật kĩ về nó.
Dé thống nhất tat cả các ý kiến, cần nêu ra các tiêu chí phân định làm cơ sở, thước do dé nhận định tài sản nào là bất động sản. Nói một cách tổng quan, dé được coi là một bất động sản, cần thỏa mãn đồng thời các yếu tố cơ bản sau đây: Thứ nhất, bất động sản phải là một yếu tố vật chất mang lại lợi ích cho con người. Yếu tố vật chất có nghĩa là hữu hình, là có thé thấy được bằng mắt và có thé chạm vào được. Cũng có những lập luận cho rằng việc mua bán khoảng không gian được coi là mua bán bất động sản, nhưng thực tế đó là mua bản các quyền năng gắn liền với bất động sản chứ không ai mua bán khoảng không gian không gắn liền với bất động sản.
Khái niệm “có ích cho con người” nghĩa là tài sản đó phải đáp ứng được một hay một số nhu cầu nào đó của con người, con người thấy cần phải có nó như nơi ăn, chốn ở hay là một dạng tài sản mà con người thấy cần có, thậm chí chỉ là tích trữ. Tính hữu ích cũng được xem xét trên phạm vi rộng có thể mang ý nghĩa chung của xã hội, cỏ nhưng không giới hạn bởi ý nghĩa cá nhân. Ngoài các ý nghĩa đó ra, các yếu tô vat chất không mang lại lợi ích cho con người sẽ không được xem xét là bất động sản. Thứ hai, tài sản này phải được sự chiếm giữ của các cá nhân hoặc tập thể có nghĩa là phải có đối tượng chiếm hữu, phải thuộc quyền sở hữu của một chủ thé nào đó.
Những yếu tố có tính chất giống như là bất động sản nhưng chưa được xác định chủ quyền, chưa xác định quyền chiếm hữu thi không được tính là bất động sản. Chính vì vậy, đất đai được coi là bất động sản nhưng không phải là tất cả đất đai đều là bất động sản. Đất đai là tài nguyên có trước sự xuất hiện loài người nhưng bất động sản chỉ xuất hiện khi các hoạt động kinh tế xã hội của loài người phát triển đến một trình độ nhất định. Điều đó cũng nói lên rằng quyền năng của cộng đồng xã hội mà nhà nước đại diện luôn hiện diện các quyền năng bao trùm của nhà nước đối với bất động sản, kê cả các quốc gia công nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân.
Thứ ba, tài sản là bất động sản khi nó được đo lường và xác định giá tri nhất định. Nghề định giá bat động sản là nghề gắn liền với sự ra đời của bat động sản bởi lẽ bất động sản là một tài sản luôn có giá trị, có tiêu chí đo lường nhưng không phải dễ dàng lượng hóa. Tất cả những giao dịch phải dựa trên cơ sở tính toán các tiêu chí gan liền với bat động sản dé lượng hóa ra giá trị thì đó mới được coi là giao dịch bat động sản và đối tượng giao dịch là bất động sản. Điều đó cũng cho thấy, có nhiều yếu tố vật chất có hình hài như các bất động sản khác nhưng nếu không thê lượng hóa, đo lường giá trị thì cũng không thê coi là bất động sản như các công trình di sản văn hóa, di tích lịch sử.
thậm chí là các giao dịch về quyền chiếm hữu cả một vùng lãnh thổ như Hồng Kông trong giao dịch giữa Trung Quốc và Anh. Thứ tư, tài sản là bất động sản khi nó không thê di dời. Ở đây, ý nghĩa của từ “không thé di dời” mang tinh chất tương đối. Trên thực tế, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, ngày nay người ta có thé di chuyển được các tài sản có khối lượng cũng như kích thước to lớn, thậm chí là không lồ, cho nên việc di dời những ngôi nhà, công trình xây dựng cũng là một việc có thể thực hiện được.
Do vậy, tiêu chí này được hiểu là “không thé di dời được hoặc di dời hạn chế” tính chất, công năng, hình thái của bất động sản. Cuối cùng, bất động sản phải tồn tại lâu dài. Điều này mang ý nghĩa là bất động sản có tuổi thọ lâu dài. Bất động sản thường phải có thời gian tồn tại hàng chục, thậm chí hàng trăm năm.
Những tài sản tồn tại trong thời gian ngăn không được coi là bất động sản, mặc dù nó hội tụ tương đối như đầy đủ các tính chất, công năng của một bat động sản ví dụ như lán trại cho công nhân hay nhà tạm. Tuổi thọ của bất động sản phải được đánh giá kết hợp trên ca hai phương diện: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ vật lý là yếu tố mọi người dễ dàng nhìn nhận và đánh giá dựa vào các tính chất cơ, lý, hóa. và thậm chí có thể đo lường bằng máy móc và các phương tiện kỹ thuật.
Tuy nhiên, tuổi thọ kinh tế lại là vấn đề trừu tượng không nhìn thấy bằng mắt, sờ bằng tay mà thông qua các phân tích, đánh giá, nhận định của các chuyên gia. Khái niệm thị trường bất động sản Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bat động sản song các khái niệm đó đều có một điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ về giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ được diễn ra trong một không gian, thời gian nhất định. Theo khái niệm này, thị trường bat động sản không chỉ mang ý nghĩa là địa điểm mà còn bao hàm các yếu tố về không gian và thời gian. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai.
Do vậy, đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tô đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản. Tất cả các quan hệ giao dịch bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bat động san. Thi trường bat động san chi ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi, mua bán về hang hóa bat động sản. Theo dòng lịch sử thì đất dai là loại hàng hóa bat động sản đầu tiên.
Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất đai để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hóa. Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường bat động sản gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hóa do nhu cầu tất yếu của sử dụng đất và sự phát triển các hoạt động kinh tế - xã hội. Trên thực tế trong giai đoạn mới hình thành và phát triển, quan niệm phổ biến về thị trường bat động sản cũng rat hạn hẹp, đó là thị trường nhà đất. Vì bất động sản nhà, đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị - xã hội to lớn, và trong thị trường bat động sản thì thi trường nhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành của thị trường bat động sản, sự ra đời và phát triển của thị trường đất đai là tiền đề cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán, trao đôi hàng hóa quyên sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi, mua và bán quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra theo nhiều dạng khác nhau. Khác với các loại hàng hoá thông thường khác, việc giao dịch hàng hoá bất động sản không chỉ đơn thuần là các hoạt động mua bán bất động sản mà đối tượng của giao dịch ở đây còn là các quan hệ liên quan đến bất động sản như thuê - cho thuê, cầm có, thé chấp, chuyền dịch quyền sử dụng, quyền sở hữu bat động sản.
Thị trường bat động sản hoàn chỉnh không thé chỉ là các quan hệ giữa người mua và người bán mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyền dịch quyền sử dụng bất động sản. Trên thị trường bất động sản, khi đối tượng giao dich là các dịch vụ bát động sản, hàng hoá giao dịch có thé là các dịch vụ về định giá, môi giới, tư vẫn, cung cấp thông tin. liên quan đến hàng hoá bất động sản.