Khóa luận: Kế hoạch Marketing Mix dự án West Lakes Golf & Villas - ĐHKTQD

Chi tiết kế hoạch marketing mix cho dự án West Lakes Golf Villas. Phân tích chiến lược 4P toàn diện nhằm tối ưu hóa hiệu quả tiếp thị bất động sản nghỉ dưỡng.

• Tác giả: Phạm Ngọc Quỳnh
• Người hướng dẫn: PGS. Phạm Thị Huyền
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Quản trị Marketing
• Đề tài: Marketing Mix Plan for West Lakes Golf & Villas Project
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan marketing mix plan for west lakes golf villas project

Dự án West Lakes Golf & Villas tọa lạc tại Đức Hòa, tỉnh Long An. Đây là khu đô thị nghỉ dưỡng sân golf cao cấp ven đô thành phố Hồ Chí Minh. Dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Quốc tế C.S.Q phát triển. Đơn vị tư vấn và phân phối chiến lược là BHS Group. Quy mô dự án gồm sân golf 27 lỗ chuẩn quốc tế và quần thể biệt thự sinh thái liền kề. Khái niệm sản phẩm kết hợp giữa thể thao thượng lưu và không gian sống xanh. Khách hàng mục tiêu là giới trung lưu và thượng lưu có nhu cầu nghỉ dưỡng cuối tuần hoặc đầu tư sinh lời. Kế hoạch Marketing Mix đóng vai trò then chốt trong việc định hình thương hiệu. Chiến lược này giúp tối ưu hóa lợi thế cạnh tranh của dự án trên thị trường bất động sản vùng ven. Mô hình marketing tích hợp tập trung vào việc giải quyết bài toán tiếp cận khách hàng tiềm năng. Mạng lưới phân phối kết hợp các kênh đại lý chuyên nghiệp và các hoạt động truyền thông số. Mục tiêu trọng tâm là gia tăng tỷ lệ hấp thụ sản phẩm và nâng cao giá trị tài sản cho khách hàng.

1.1. Giới thiệu tổng quan dự án West Lakes Golf Villas

Dự án West Lakes Golf & Villas sở hữu vị trí chiến lược tại cửa ngõ phía Tây thành phố Hồ Chí Minh. Dự án kết nối thuận tiện thông qua các tuyến giao thông huyết mạch như Quốc lộ 22 và Tỉnh lộ 822. Tiện ích nổi bật nhất là sân golf Tân Mỹ đạt chuẩn quốc tế. Sân golf sử dụng cỏ Zeon Zoysia cho fairway và cỏ Tifeagle cho putting green. Thiết kế này mang lại chất lượng mặt sân vượt trội và độ ổn định cao. Nhà câu lạc bộ rộng 3.000 mét vuông cung cấp dịch vụ ẩm thực, proshop và quầy bar hiện đại. Không gian biệt thự được quy hoạch đồng bộ, hòa quyện với cảnh quan thiên nhiên trong lành.

1.2. Vai trò của đơn vị phát triển và phân phối BHS Group

BHS Group là đơn vị tư vấn chiến lược và phát triển kinh doanh bất động sản hàng đầu. Doanh nghiệp cung cấp gói dịch vụ toàn diện từ nghiên cứu thị trường đến triển khai bán hàng. Đội ngũ chuyên gia xây dựng cấu trúc sản phẩm phù hợp với thị hiếu khách hàng cao cấp. BHS Group thiết lập hệ thống đại lý phân phối rộng khắp và quy trình bán hàng chuẩn mực. Doanh nghiệp đồng thời thực hiện các chiến dịch tiếp thị đa kênh để gia tăng độ nhận diện dự án. Sự hợp tác giữa chủ đầu tư C.S.Q và BHS Group tạo nền tảng vững chắc cho việc thực thi chiến lược marketing mix hiệu quả.

II. Phân tích thị trường marketing mix plan for west lakes golf villas

Nghiên cứu thị trường bất động sản vùng ven thành phố Hồ Chí Minh chỉ ra sự chuyển dịch nhu cầu của nhà đầu tư. Khách hàng ngày càng quan tâm đến bất động sản sinh thái có tiện ích nghỉ dưỡng tích hợp. Tuy nhiên, thị trường cũng đặt ra nhiều thách thức về tiến độ xây dựng và tính đồng bộ hạ tầng. Khảo sát theo thang đo Likert 5 điểm cho thấy khái niệm sản phẩm đạt điểm số cao nhất là 4.82/5 điểm. Yếu tố này khẳng định tầm quan trọng của câu chuyện truyền thông và định vị phong cách sống. Yếu tố uy tín của chủ đầu tư xếp thứ hai với mức đánh giá 4.74/5 điểm. Khách hàng mua để ở lẫn đầu tư đều đặc biệt chú trọng năng lực tài chính của doanh nghiệp. Tiến độ bàn giao nhà ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch tài chính và dòng tiền chi trả lãi vay. Đối với dòng sản phẩm biệt thự sân golf, rào cản lớn nằm ở chi phí duy trì và khoảng cách di chuyển từ trung tâm. Việc thấu hiểu các yếu tố ảnh hưởng giúp tối ưu hóa từng thành tố trong kế hoạch marketing mix.

2.1. Các yếu tố then chốt ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản

Khách hàng mua bất động sản vùng ven đánh giá cao tính pháp lý và cam kết tiến độ. Khái niệm sản phẩm độc đáo như biệt thự sân golf tạo nên sức hút mạnh mẽ trên thị trường. Người mua thượng lưu sẵn sàng chi trả mức giá cao cho không gian sống biệt lập và đẳng cấp. Uy tín của chủ đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro tài chính cho khách hàng. Vị trí kết nối giao thông và khả năng gia tăng giá trị trong tương lai cũng là tiêu chí quyết định. Kế hoạch marketing cần truyền tải trọn vẹn những giá trị này qua các thông điệp truyền thông nhất quán.

2.2. Thách thức trong tiếp cận khách hàng mục tiêu biệt thự sân golf

Tệp khách hàng tiềm năng cho biệt thự sân golf có quy mô hẹp và yêu cầu khắt khe. Nhóm đối tượng này gồm các golf thủ, doanh nhân thành đạt và chuyên gia cao cấp. Kênh quảng cáo đại chúng truyền thống thường mang lại hiệu quả chuyển đổi thấp với chi phí cao. Việc tiếp cận đòi hỏi các kênh chuyên biệt như câu lạc bộ golf, sự kiện giao lưu thượng lưu và tiếp thị trực tiếp. Khách hàng cũng thường so sánh kỹ lưỡng giữa West Lakes và các dự án nghỉ dưỡng lân cận. Do đó, thông điệp truyền thông phải nêu bật được sự khác biệt vượt trội về tiện ích sân golf.

III. Giải pháp xây dựng marketing mix plan for west lakes golf villas

Giải pháp Marketing Mix 4P cho dự án West Lakes Golf & Villas tập trung vào sự đồng bộ và khác biệt hóa. Về sản phẩm (Product), dự án phát triển các dòng biệt thự đơn lập, song lập và mini villas với thiết kế hiện đại. Thiết kế tối ưu tầm nhìn ôm trọn cảnh quan sân golf xanh mát và tiện ích nhà câu lạc bộ. Về giá (Price), chính sách định giá linh hoạt kết hợp các gói hỗ trợ lãi suất ngân hàng và chiết khấu thanh toán sớm. Mức giá được xác định cạnh tranh so với các dự án cùng phân khúc tại khu vực phía Nam. Về phân phối (Place), dự án kết hợp mạng lưới đại lý phân phối rộng lớn của BHS Group cùng trung tâm bán hàng ngay tại dự án. Khách hàng được trải nghiệm thực tế sân golf và nhà mẫu trước khi đưa ra quyết định. Về xúc tiến hỗn hợp (Promotion), kế hoạch triển khai các chiến dịch truyền thông đa phương tiện. Nội dung tập trung vào hình ảnh thực tế của sân golf Tân Mỹ và trải nghiệm sống thượng lưu. Các giải đấu golf thường niên được tổ chức nhằm thu hút cộng đồng người chơi golf tham quan dự án.

3.1. Chiến lược sản phẩm và chính sách giá bán cạnh tranh

Dự án chú trọng hoàn thiện chất lượng xây dựng và tiện ích sinh thái vượt trội. Biệt thự được bàn giao hoàn thiện cơ bản với tiêu chuẩn vật liệu cao cấp. Sân golf 27 lỗ chuẩn PGA và hệ thống thảm cỏ chuyên dụng tạo điểm nhấn độc quyền cho cư dân. Chính sách giá được chia thành nhiều giai đoạn mở bán để đảm bảo tiềm năng tăng giá cho nhà đầu tư sớm. Khách hàng được hỗ trợ vay vốn ngân hàng với thời gian ân hạn nợ gốc ưu đãi. Các gói quà tặng thẻ hội viên golf và chính sách chiết khấu giúp tăng tỷ lệ chốt giao dịch.

3.2. Chiến lược phân phối và xúc tiến bán hàng tích hợp

Hệ thống phân phối đa tầng được điều phối chuyên nghiệp bởi BHS Group. Các đại lý được đào tạo chuyên sâu về kiến thức sân golf và kỹ năng tư vấn khách hàng VIP. Hoạt động xúc tiến kết hợp giữa tiếp thị số và sự kiện trải nghiệm thực địa cuối tuần. Chiến dịch quảng cáo trực tuyến nhắm mục tiêu chính xác vào người quan tâm đến môn thể thao golf và bất động sản nghỉ dưỡng. Các chương trình tài trợ giải đấu golf tạo cơ hội tiếp cận khách hàng tiềm năng một cách tự nhiên. Sự kiện mở bán tại nhà câu lạc bộ mang lại trải nghiệm sang trọng và thuyết phục người mua.

IV. Kết luận triển khai marketing mix plan for west lakes golf villas

Kế hoạch Marketing Mix cho dự án West Lakes Golf & Villas mang lại khuôn khổ hành động thực tiễn và hiệu quả cao. Việc phối hợp nhịp nhàng giữa bốn yếu tố sản phẩm, giá bán, phân phối và xúc tiến tạo nên sức mạnh tổng thể. Dự án giải quyết tốt nhu cầu không gian sống sinh thái trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tại thành phố Hồ Chí Minh. Các số liệu nghiên cứu học thuật khẳng định tính đúng đắn của việc lấy trải nghiệm sân golf làm hạt nhân định vị. Trong giai đoạn thực thi, chủ đầu tư cần tiếp tục giám sát chặt chẽ tiến độ thi công và chất lượng cảnh quan. Đơn vị phát triển BHS Group cần duy trì dịch vụ chăm sóc khách hàng chuyên nghiệp và hỗ trợ pháp lý minh bạch. Khả năng thích ứng linh hoạt trước biến động thị trường sẽ giúp dự án duy trì tính thanh khoản cao. Sự thành công của kế hoạch marketing mix không chỉ mang lại hiệu quả tài chính mà còn xác lập chuẩn mực mới cho bất động sản golf tại Long An.

4.1. Đánh giá hiệu quả ứng dụng thực tiễn của kế hoạch marketing mix

Kế hoạch marketing mix giúp định hình rõ nét lộ trình tiếp cận thị trường cho dự án biệt thự sân golf. Mức độ nhận diện thương hiệu West Lakes Golf & Villas gia tăng đáng kể trong cộng đồng người chơi golf. Số lượng khách hàng tham quan thực tế và tỷ lệ chuyển đổi giao dịch đạt mức kỳ vọng ban đầu. Doanh thu bán hàng và dòng tiền của chủ đầu tư được đảm bảo ổn định qua từng đợt mở bán. Đây là minh chứng rõ nét cho giá trị ứng dụng của nghiên cứu học thuật vào hoạt động kinh doanh bất động sản thực tế.

4.2. Khuyến nghị quản trị và duy trì phát triển bền vững dự án

Chủ đầu tư cần duy trì chất lượng bảo dưỡng sân cỏ và các tiện ích nhà câu lạc bộ theo tiêu chuẩn quốc tế. Ban quản lý cần thiết lập cộng đồng cư dân văn minh và tổ chức các hoạt động thể thao định kỳ. Đơn vị phân phối nên liên tục lắng nghe phản hồi của người mua để tinh chỉnh các chính sách hậu mãi. Việc đẩy mạnh số hóa quy trình quản lý vận hành giúp nâng cao trải nghiệm sống của cư dân. Những giải pháp này sẽ bảo toàn giá trị bất động sản và củng cố uy tín thương hiệu trong dài hạn.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2019–2020 ghi nhận nhiều biến động phức tạp liên quan đến khung pháp lý, tranh chấp đất đai tại các đô thị lớn, sự thay đổi của khung giá đất và sự đổ vỡ cam kết lợi nhuận ở một số dự án condotel tiêu biểu (như Cocobay Đà Nẵng) cùng các vụ việc lừa đảo khách hàng (như vụ địa ốc Alibaba). Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung bất động sản nội đô rơi vào tình trạng khan hiếm do các vướng mắc pháp lý và định hướng siết chặt phát triển dự án mới, đẩy mặt bằng giá nhà ở lên cao. Đồng thời, các vấn đề về quá tải dân số, ùn tắc giao thông, ngập úng và ô nhiễm không khí báo động tại các đô thị hạt nhân đã thúc đẩy làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra các khu vực vệ tinh liền kề như Long An, Đồng Nai và Bình Dương. Trong bối cảnh đại dịch Covid-19 bùng phát đầu năm 2020, xu hướng sở hữu "ngôi nhà thứ hai" (second home) ven đô phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và không gian sống xanh gắn liền với thiên nhiên nổi lên như một phân khúc giàu tiềm năng.

Dự án West Lakes Golf & Villas tọa lạc tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An được định vị là tổ hợp biệt thự nghỉ dưỡng sân golf ven đô tiên phong ở phía Tây Thành phố Hồ Chí Minh, cách trung tâm thành phố khoảng 60 phút di chuyển. Dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Quốc tế C.Q làm chủ đầu tư và Công ty Cổ phần BHS (BHS Group) tham gia với tư cách đơn vị tư vấn phát triển và quản lý bán hàng. Dưới góc độ của một thực tập sinh marketing tại BHS Group, tác giả đã tiến hành đề tài nhằm đánh giá thị trường, phân tích hành vi khách hàng và đề xuất kế hoạch Marketing Mix hoàn chỉnh cho dự án.

Các câu hỏi nghiên cứu được văn bản xác định cụ thể bao gồm:

1. Dự án West Lakes Golf & Villas có những điểm khác biệt gì về đặc tính kinh doanh, chiến lược kinh doanh và lợi thế cạnh tranh so với các dự án nghỉ dưỡng cao cấp khác ở khu vực ngoại ô Thành phố Hồ Chí Minh?
2. Hiệu quả triển khai thực tế và các vấn đề còn tồn đọng của dự án này là gì?
3. Khách hàng mục tiêu của dự án West Lakes Golf & Villas là ai? Những yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua của họ? Mục đích mua của họ là gì (để đầu tư hay để ở thực)?
4. Với năng lực của BHS Group, làm thế nào để cải thiện và phát triển sản phẩm? Những hoạt động nào cần thực hiện để sản phẩm đạt được thành công trong tương lai gần?

• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến hành vi mua bất động sản nghỉ dưỡng ven đô của khách hàng cá nhân; đối tượng khảo sát trực tiếp là những người đang sinh sống tại Thành phố Hồ Chí Minh có nhu cầu sở hữu hoặc đầu tư bất động sản.
• Phạm vi nghiên cứu:
  • Không gian: Địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (khảo sát khách hàng) và khu vực huyện Đức Hòa, tỉnh Long An (địa bàn triển khai dự án nghiên cứu).
  • Thời gian: Đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 11/2019 đến tháng 05/2020 (dữ liệu khảo sát sơ cấp thu thập từ ngày 20/03/2020 đến ngày 25/03/2020).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết hoạch định chiến lược Marketing Mix (phối thức tiếp thị) cho sản phẩm bất động sản, kết hợp các khái niệm chuyên ngành như Bất động sản nghỉ dưỡng ven đô (peri-urban / suburban resort real estate), Đô thị sân golf (urban golf course / golf villa), Ngôi nhà thứ hai (second home) và mô hình Đơn vị tư vấn phát triển và quản lý kinh doanh bất động sản (development & sales management consulting firm).

Về phương pháp thu thập và xử lý thông tin, nghiên cứu kết hợp giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp:

• Dữ liệu thứ cấp: Thu thập từ phòng Nghiên cứu & Phát triển (R&D) của BHS Group, các báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, JLL Việt Nam, Real Times, Batdongsan.vn, số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh năm 2019 (thu thập qua CAPI và Webform), báo cáo phân tích tiền lương của VietnamWorks (2017), cùng các chủ trương quy hoạch của UBND Thành phố Hồ Chí Minh và hướng dẫn chuyên môn của Bộ Tài nguyên và Môi trường liên quan đến chế độ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận cho bất động sản nghỉ dưỡng.
• Dữ liệu sơ cấp: Được thu thập thông qua khảo sát định lượng bằng bảng câu hỏi trực tuyến (Online Questionnaire) trong giai đoạn từ ngày 20/03/2020 đến ngày 25/03/2020.
• Quy mô và phương pháp chọn mẫu: Mẫu khảo sát gồm $n = 50$ người trả lời tại Thành phố Hồ Chí Minh có nhu cầu mua hoặc đầu tư bất động sản, được lựa chọn theo phương pháp chọn mẫu thuận tiện phi ngẫu nhiên (non-random convenient sampling).
• Kỹ thuật xử lý số liệu: Sử dụng các lệnh thống kê mô tả (Descriptives) để tính điểm trung bình và thống kê tần số (Frequencies) để đo lường tỷ lệ phân bổ các thuộc tính nhân khẩu học, mục đích mua sắm, mức độ ưa chuộng loại hình sản phẩm, cùng thang đo Likert 5 điểm (từ 1: mức độ ảnh hưởng rất thấp đến 5: mức độ ảnh hưởng rất cao) để đánh giá 15 yếu tố chi phối quyết định mua bất động sản.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu (Introduction to the Study)

Chương 1 khái quát xu hướng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng ven đô trên thế giới tại các quốc gia phát triển như Đức, Thụy Điển, Hoa Kỳ. Tác giả dẫn chứng báo cáo năm 2017 của Truly.com (Hoa Kỳ) cho thấy giá trị bất động sản hướng núi tăng trưởng 19%, vượt trội so với mức tăng 1,6% của bất động sản hướng biển, phản ánh sự trỗi dậy của xu hướng nghỉ dưỡng sinh thái gần gũi thiên nhiên. Tại Việt Nam, tình trạng ô nhiễm không khí tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh cùng sự xuất hiện của dịch bệnh Covid-19 đầu năm 2020 đã thúc đẩy nhu cầu tìm kiếm không gian sống xanh và an toàn. Thị trường ngôi nhà thứ hai tại Việt Nam được xếp vào nhóm 20 thị trường mới nổi hấp dẫn nhất thế giới theo The Telegraph (tháng 6/2019). Từ bối cảnh này, chương 1 xác lập mục tiêu nghiên cứu, hệ thống 4 câu hỏi nghiên cứu, đối tượng, phạm vi thời gian (11/2019 – 05/2020), không gian (Thành phố Hồ Chí Minh, Long An) và kết cấu 4 chương của khóa luận.

Chương 2: Tổng quan về Công ty Cổ phần BHS và Dự án West Lakes Golf & Villas (Introduction to BHS Joint Stock Company and the West Lakes Golf & Villas Project)

Chương này cung cấp bức tranh chi tiết về các đơn vị thực hiện dự án và bối cảnh thị trường địa phương:

• Công ty Cổ phần BHS (BHS Group): Thành lập tháng 07/2019, vốn điều lệ đăng ký 100 tỷ đồng, trụ sở tại Tầng 2, Tòa 24T3 Thanh Xuân Complex, số 6 Lê Văn Thiêm, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Đến tháng 05/2020, công ty có khoảng 46 nhân sự, tổ chức theo mô hình 3 cấp quản trị và 5 ban chuyên môn. Đội ngũ lãnh đạo sở hữu kinh nghiệm thực tiễn qua hơn 300 dự án đã triển khai và 150 dự án nghiên cứu trên toàn quốc. Doanh nghiệp cung cấp 5 gói dịch vụ chính: (1) Hợp tác đầu tư và phát triển dự án; (2) Đóng gói sản phẩm và triển khai bán hàng; (3) Tư vấn chiến lược phát triển và thực thi marketing; (4) Nghiên cứu thị trường và tư vấn M&A; (5) Cho thuê thương mại và văn phòng. BHS Group định vị tập trung vào hai nhóm chủ đầu tư: các đơn vị sở hữu quỹ đất lớn nhưng chưa có bộ máy bán hàng nội bộ chuyên nghiệp, hoặc các chủ đầu tư mới gia nhập thị trường cần giải pháp toàn diện.
• Chủ đầu tư – Công ty Cổ phần Đầu tư Quốc tế C.Q (C.Q CO): Thành lập ngày 16/01/2006, vốn điều lệ 284 tỷ đồng, trụ sở đặt tại số 45 Tỉnh lộ 822, ấp Chánh, xã Tân Mỹ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An; do ông Trần Thanh Khiết làm Tổng Giám đốc. Doanh nghiệp có 13 năm hoạt động trong lĩnh vực xây dựng công trình dân dụng, kinh doanh bất động sản, dịch vụ ăn uống, cho thuê thiết bị thể thao giải trí. Các dự án C.Q CO từng thực hiện gồm: Phúc An City (100 ha với 792 căn hộ, 400 căn shophouse, 200 biệt thự, 2.000 nền đất), Bella Villa (9,2 ha với 235 shophouse, 187 biệt thự), Bella Vista (75 ha với 2.400 nền đất), Trần Anh Riverside (17 ha với 200 shophouse biệt lập, 280 biệt thự). Trần Anh Group và BHS Group là các đối tác chiến lược quan trọng của C.Q CO.
• Dự án West Lakes Golf & Villas: Tọa lạc mặt tiền Tỉnh lộ 822, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Vị trí dự án tuân theo công thức "60:60" trong du lịch nghỉ dưỡng (khoảng cách dưới 60 km hoặc 60 phút di chuyển từ trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh; 40 phút từ Phú Mỹ Hưng; cách Củ Chi 1 km, Quốc lộ 22 khoảng 7 km, sân bay Tân Sơn Nhất 46 km, chợ Bến Thành 49 km). Dự án kết nối các tuyến giao thông huyết mạch: Quốc lộ 22, TL 822, TL 823, QLN2, cao tốc TP.HCM - Trung Lương, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài. Tổng quy hoạch dự án gồm 120 ha sân golf và 48 ha khu biệt thự. Sân golf 18–27 lỗ được thiết kế bởi Công ty Thomson Perrett (Melbourne, Úc) của huyền thoại Peter Thomson (5 lần vô địch British Open), chiều dài bố trí 7.100–7.200 yards, fairway dùng cỏ Zeon Zoysia và green dùng cỏ Bermuda Tifeagle. Khu biệt thự nghỉ dưỡng quy mô 537 căn (xây dựng 1 trệt 2 lầu), cơ cấu cụ thể:

Loại hình biệt thự	Số lượng (căn)	Diện tích đất ($m^2$)	Vị trí bố trí
Biệt thự mini (liền kề)	409	84	Nằm ở lõi trung tâm dự án, chiếm diện tích lớn nhất
Biệt thự song lập (Duplex)	117	170 – 200	Bố trí dọc theo rìa ngoài dự án, tầm nhìn hướng sân golf
Biệt thự đơn lập (Detached/Isolated)	11	200	Nằm tại các vị trí góc, không gian thoáng đãng, view sân golf

• Thị trường bất động sản ven đô Thành phố Hồ Chí Minh: Phản ánh xu hướng mở rộng của các doanh nghiệp lớn sang các tỉnh lân cận như Cát Tường Group (dự án Western Pearl tại Hậu Giang quy mô 78 ha, vốn 85 triệu USD; Cát Tường Phú Hưng tại Bình Phước quy mô 92,7 ha, vốn 70 triệu USD), Hưng Thịnh Corp (Biên Hòa New City, Bà Rịa City Gate, Vĩnh Long View Town), Novaland (Aqua City 1.000 ha). Tại Long An, biên độ tăng giá đạt 15–30%/năm, cục bộ đạt 60–80%/năm. Huyện Đức Hòa trở thành tâm điểm chú ý nhờ 6 khu công nghiệp lớn (Hải Sơn, Tân Đức, Đức Hòa 1, Xuyên Á, An Hạ...) và quy hoạch đô thị hóa 1.700–1.800 ha đất xây dựng đô thị đến năm 2020.

Chương 3: Nghiên cứu nhu cầu khách hàng và các yếu tố ảnh hưởng đến dự án West Lakes Golf & Villas (Customer's Need Research and Factors Affecting the West Lakes Golf & Villas Project)

Chương này công bố kết quả khảo sát định lượng $n=50$ và phân tích các yếu tố môi trường vĩ mô, vi mô:

• Đặc điểm mẫu khảo sát: Tỷ lệ nam giới chiếm 72%, nữ giới chiếm 28%. Về độ tuổi: 30–50 tuổi chiếm 52%, trên 50 tuổi chiếm 34%, dưới 30 tuổi chiếm 16%. Về nghề nghiệp: Kinh doanh chiếm 38%, nhân viên văn phòng chiếm 28%, làm nghề tự do (freelancer) chiếm 22%, khác chiếm 12%. Mức thu nhập hàng tháng: Trên 50 triệu đồng chiếm 34%, 30–50 triệu đồng chiếm 38%, dưới 30 triệu đồng chiếm 28%.
• Nhu cầu và xu hướng lựa chọn: Có 76% người được khảo sát có ý định sở hữu bất động sản ven đô TP.HCM. Về mục đích: 46% mua kết hợp cả đầu tư và để ở, 42% mua thuần túy để đầu tư, 12% mua thuần túy để ở. Về loại hình mong muốn: Shophouse chiếm 30%, Biệt thự ven đô chiếm 28%, Đất nền chiếm 18%, Căn hộ chung cư chiếm 12%, Condotel chiếm 10%, loại hình khác chiếm 2%.
• Mức độ ảnh hưởng của 15 yếu tố đến quyết định mua (Thang đo Likert 1–5):

Thứ hạng	Yếu tố khảo sát	Điểm trung bình (/5)	Nhận xét từ dữ liệu khảo sát
1	Vị trí địa lý	4,87	Yếu tố quyết định cao nhất, chi phối khả năng tăng giá và sự tiện lợi
2	Concept sản phẩm	4,82	Định vị, câu chuyện truyền thông và sự nhất quán của sản phẩm
3	Uy tín của chủ đầu tư	4,74	Bảo chứng cho tiến độ xây dựng, bàn giao và năng lực tài chính
4	Giá thành sản phẩm	4,73	Quyết định tỷ suất sinh lời và tính cạnh tranh so với thị trường
5	Tiềm năng tăng giá	4,58	Yếu tố then chốt đối với nhóm khách hàng mua để đầu tư
6	Tính pháp lý của sản phẩm	4,36	Yêu cầu về sổ đỏ, quyền sở hữu minh bạch và an toàn vốn
7	Chính sách bán hàng	4,32	Lộ trình thanh toán, đòn bẩy ngân hàng, ưu đãi cho người mua sớm
8	Tiện ích đồng bộ	3,89	Hình thành chất lượng sống cho cư dân và giá trị gia tăng tài sản
9	Đơn vị quản lý vận hành	3,76	Duy trì tiêu chuẩn dịch vụ, an ninh và khả năng khai thác cho thuê
10	Nhà thầu xây dựng	3,65	Phụ thuộc vào năng lực quản lý và tài chính của chủ đầu tư
11	Diện tích sản phẩm	3,59	Khách hàng lựa chọn theo mục đích sử dụng cụ thể
12	Yếu tố phong thủy	3,55	Mức độ quan tâm tương đối theo quan niệm truyền thống
13	Kiến trúc ngôi nhà	3,46	Ít được nhà đầu tư chú trọng hơn so với nhóm khách ở thực
14	Tiềm năng phát triển du lịch	Ghi nhận	Gắn liền với sự phát triển hạ tầng và quy hoạch vùng
15	Đại lý bán hàng	Thấp nhất	Khách hàng chủ động tiếp cận thông tin qua các kênh chính thức

• Phân tích các lực lượng môi trường:
  • Nhân khẩu học: Dân số TP.HCM năm 2019 đạt 8.993.082 người (nam: 48,7%, nữ: 51,3%; thành thị: 79,23%, nông thôn: 20,77%). Mức lương tối thiểu bình quân đạt 456 USD/tháng (~10,3 triệu VNĐ), cao hơn 38% bình quân cả nước, hình thành tầng lớp tích lũy tài sản lớn.
  • Kinh tế: Du lịch nội địa chiếm 82,5% tổng lượt khách năm 2019, tạo tiền đề hồi phục nhanh cho phân khúc nghỉ dưỡng sau biến cố dịch bệnh.
  • Công nghệ: Sự xuất hiện của xu hướng công trình xanh và việc áp dụng công nghệ số, sa bàn ảo, VR trong tiếp thị bất động sản hình thành trong tương lai.
  • Chính trị - Pháp luật: Đề án phát triển nhà ở TP.HCM 2016–2020 siết chặt cấp phép nội đô; văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho công trình căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng tạo điểm tựa tâm lý cho nhà đầu tư.
  • Văn hóa - Hành vi: Hơn 80% nhà đầu tư TP.HCM ưa chuộng bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền cho thuê kết hợp tích lũy tài sản, ưu tiên các khu vực lân cận thay vì các thị trường quá xa xôi.
  • Vai trò của đơn vị phát triển (BHS Group) và môi giới: BHS Group đại diện chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, huy động vốn, giám sát xây dựng, quản lý truyền thông và bán hàng; trong khi chủ đầu tư C.Q CO giữ tư cách pháp lý và chịu trách nhiệm nghiệm thu, bàn giao công trình.

Chương 4: Đề xuất kế hoạch Marketing Mix cho dự án West Lakes Golf & Villas (Proposing Marketing Mix Plan for the West Lakes Golf & Villas Project)

• Nghiên cứu các tiền lệ bất động sản sân golf tại Việt Nam: Yên Dũng Resort & Golf Club (Bắc Giang), Flamingo Đại Lải (Vĩnh Phúc), BRG Danang Golf Resort, FLC Quảng Bình, FLC Quy Nhơn, FLC Hạ Long, Vinpearl Nam Hội An. Văn bản chỉ ra rằng khách du lịch golf có mức chi tiêu cao hơn gấp 2 lần so với khách thông thường.
• Xây dựng chân dung khách hàng mục tiêu (Buyer Persona):
  1. Khách hàng cư dân / Chuyên gia cao cấp: Các chuyên gia nước ngoài, kỹ sư làm việc tại 6 khu công nghiệp quanh huyện Đức Hòa và khu vực Tây Sài Gòn (Bình Chánh), có nhu cầu thuê không gian sống cao cấp với mức ngân sách 1.000 – 2.000 USD/tháng.
  2. Khách hàng Golfer: Nhóm người chơi thể thao cao cấp, có năng lực tài chính vượt trội, mong muốn sở hữu không gian nghỉ ngơi gắn liền với đam mê thi đấu và luyện tập.
  3. Khách hàng đầu tư: Nhóm khách hàng từ 30 tuổi trở lên, thu nhập cao, tìm kiếm sản phẩm đón đầu xu hướng dịch chuyển ven đô có thanh khoản tốt và tiềm năng tăng giá bền vững.
• Cơ cấu phân bổ thị trường mục tiêu theo địa lý:

Địa bàn khách hàng	Tỷ trọng mục tiêu (%)	Đối tượng trọng tâm
Thành phố Hồ Chí Minh	50%	Golfer, nhà đầu tư cá nhân, tệp khách hàng quản lý bởi BHS Group
Long An	25%	Chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp phụ cận, nhà đầu tư địa phương
Hà Nội	20%	Nhà đầu tư miền Bắc nắm bắt xu hướng, tệp khách hàng của BHS Group
Các tỉnh thành khác	5%	Nhóm khách hàng vãng lai và các nhà đầu tư nhỏ lẻ

• Điểm bán hàng độc nhất (Unique Selling Points - USP):
  • Là dự án đô thị nghỉ dưỡng sân golf duy nhất ở cửa ngõ phía Tây TP.HCM sở hữu sân golf hoàn chỉnh đã đi vào hoạt động 2 năm (sân golf Tân Mỹ quy mô 120 ha, quy hoạch 27 lỗ, chiều dài 7.200 yards chuẩn PGA quốc tế).
  • Thiết kế sân golf ký danh bởi Thomson Perrett với hệ thống bẫy cát đặc trưng và các hồ nước cảnh quan uốn lượn mang nét sông nước miền Tây trên từng hố golf.
  • Sân golf tiên phong tại miền Nam áp dụng kết hợp cỏ Zeon Zoysia cho vùng fairway và cỏ Bermuda Tifeagle cho vùng putting green, tạo độ ổn định và tốc độ lăn chuẩn xác cho mặt sân.
  • Quần thể tiện ích Clubhouse quy mô $3.000 m^2$ sang trọng, tích hợp đầy đủ locker room, proshop, nhà hàng ẩm thực, quầy bar cao cấp phục vụ bia tươi và rượu mạnh, hệ thống kiosk giải khát tại các hố 1, 6, 14, phòng xông hơi sauna VIP, cùng khu nghỉ dưỡng, hồ bơi, gym và yoga đồng bộ.

Kết quả và đóng góp nghiên cứu

• Kết quả nghiên cứu chính:
  • Lượng hóa được mức độ quan tâm của khách hàng Thành phố Hồ Chí Minh đối với bất động sản nghỉ dưỡng ven đô: 76% người tham gia có ý định sở hữu, trong đó 88% có yếu tố đầu tư (42% đầu tư thuần túy, 46% vừa đầu tư vừa ở).
  • Xác định thứ tự ưu tiên của 15 yếu tố ảnh hưởng, trong đó "Vị trí địa lý" (4,87/5), "Concept sản phẩm" (4,82/5), "Uy tín chủ đầu tư" (4,74/5) và "Giá thành" (4,73/5) là 4 biến số chi phối mạnh nhất; ngược lại, "Đại lý bán hàng" (môi giới) và "Kiến trúc" (3,46/5) có điểm số tác động thấp hơn.
  • Phân định tỷ lệ khách hàng mục tiêu theo vùng địa lý: TP.HCM chiếm 50%, Long An chiếm 25%, Hà Nội chiếm 20% và các tỉnh khác chiếm 5%.
• Giải pháp và đề xuất của tác giả:
  • Hoạch định kế hoạch phối thức Marketing Mix lấy hạt nhân là sân golf 18–27 lỗ chuẩn quốc tế và Clubhouse $3.000 m^2$ làm lợi thế cạnh tranh cốt lõi.
  • Thiết lập định vị kép: Cung cấp giải pháp lưu trú đạt chuẩn quốc tế cho chuyên gia tại 6 khu công nghiệp Đức Hòa (ngân sách 1.000–2.000 USD/tháng) và tạo dựng không gian nghỉ dưỡng biệt lập gắn liền với môn golf cho giới thượng lưu TP.HCM.
  • Đề xuất chính sách phân phối và truyền thông dựa trên sự phối hợp chặt chẽ giữa Chủ đầu tư C.Q CO và đơn vị phát triển bán hàng chuyên nghiệp BHS Group.
• Đóng góp của đề tài:
  • Hệ thống hóa dữ liệu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đô thị sân golf khu vực phía Nam giai đoạn 2019–2020.
  • Đóng góp luận cứ thực tiễn cho BHS Group trong việc hoàn thiện dịch vụ tư vấn phát triển, đóng gói sản phẩm và quản lý kinh doanh dự án West Lakes Golf & Villas.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo

• Hạn chế của nghiên cứu:
  • Quy mô mẫu khảo sát sơ cấp còn khiêm tốn ($n = 50$ người trả lời), sử dụng phương pháp lấy mẫu thuận tiện phi ngẫu nhiên tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh nên tính đại diện thống kê cho toàn thể thị trường chưa cao.
  • Thời gian khảo sát thực tế diễn ra ngắn (từ 20/03/2020 đến 25/03/2020), trùng với thời điểm dịch Covid-19 bắt đầu xuất hiện các ca nhiễm phức tạp, có thể tạo ra những biến động mang tính thời điểm trong tâm lý đầu tư.
  • Nghiên cứu chưa khảo sát trực tiếp nhóm khách hàng tại Hà Nội và nhóm chuyên gia nước ngoài tại Long An, dù đã xác định hai nhóm này chiếm tổng cộng 45% cơ cấu khách hàng mục tiêu.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo:
  • Mở rộng quy mô mẫu khảo sát lên mức đại diện cao hơn ($n \ge 300$), áp dụng kỹ thuật chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng.
  • Ứng dụng các mô hình phân tích định lượng nâng cao (hồi quy đa biến, mô hình cấu trúc tuyến tính SEM) để kiểm định mức độ tác động của từng thành tố Marketing Mix đến ý định và quyết định mua thực tế.
  • Thực hiện các nghiên cứu chuyên sâu về hành vi thuê nhà của chuyên gia nước ngoài tại các khu công nghiệp vùng ven đô thị lớn.

Giá trị tham khảo

• Đối tượng thụ hưởng: Sinh viên, học viên cao học và giảng viên chuyên ngành Quản trị Marketing, Quản trị Kinh doanh, Bất động sản, Kinh tế phát triển; các chuyên viên tư vấn chiến lược tiếp thị, nghiên cứu và phát triển sản phẩm (R&D) tại các công ty phát triển bất động sản.
• Nội dung giá trị:
  • Cung cấp khung bảng hỏi và thang đo Likert đánh giá 15 tiêu chí lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng ven đô có thể kế thừa cho các nghiên cứu tương tự.
  • Minh họa phương thức phân tích mối quan hệ hợp tác giữa Chủ đầu tư sở hữu quỹ đất (C.Q CO) và Đơn vị tư vấn phát triển kinh doanh chuyên nghiệp (BHS Group).
  • Cung cấp hệ thống dữ liệu chi tiết về thông số thiết kế, chủng loại cỏ sân golf (Zeon Zoysia, Bermuda Tifeagle) và cơ cấu quy hoạch dòng sản phẩm biệt thự sân golf (537 căn biệt thự mini, song lập, đơn lập).

Câu hỏi thường gặp

1. Quy mô quy hoạch và cơ cấu các dòng sản phẩm biệt thự tại dự án West Lakes Golf & Villas được thiết kế như thế nào?

Dự án được quy hoạch trên tổng diện tích 120 ha dành cho sân golf và 48 ha dành cho phân khu biệt thự nghỉ dưỡng. Tổng số lượng sản phẩm gồm 537 căn biệt thự (kết cấu 1 trệt 2 lầu), bao gồm 409 căn biệt thự mini (diện tích đất $84 m^2$), 117 căn biệt thự song lập (diện tích đất $170 – 200 m^2$) và 11 căn biệt thự đơn lập bố trí tại các góc dự án (diện tích đất $200 m^2$).

2. Yếu tố nào có ảnh hưởng lớn nhất và thấp nhất đến quyết định mua bất động sản ven đô theo kết quả khảo sát?

Theo thang đo Likert 5 điểm từ khảo sát 50 khách hàng, yếu tố có ảnh hưởng cao nhất là "Vị trí địa lý" (4,87/5), tiếp theo là "Concept sản phẩm" (4,82/5), "Uy tín của chủ đầu tư" (4,74/5) và "Giá thành sản phẩm" (4,73/5). Yếu tố có mức độ ảnh hưởng thấp nhất là "Đại lý bán hàng" (môi giới) và "Kiến trúc ngôi nhà" (3,46/5).

3. Cơ cấu khách hàng mục tiêu của dự án được phân bổ theo tỷ lệ địa lý như thế nào?

Tác giả xác định tỷ trọng khách hàng mục tiêu gồm: 50% tại Thành phố Hồ Chí Minh (tập trung vào golfer, nhà đầu tư cá nhân và dữ liệu khách hàng của BHS Group), 25% tại Long An (chuyên gia tại 6 KCN phụ cận và nhà đầu tư địa phương), 20% tại Hà Nội (nhà đầu tư miền Bắc) và 5% tại các tỉnh thành khác.

4. Sân golf West Lakes Golf & Villas sở hữu những thông số kỹ thuật và tiện ích nổi bật nào tạo nên lợi thế bán hàng độc nhất (USP)?

Sân golf được thiết kế bởi Công ty Thomson Perrett theo tiêu chuẩn PGA quốc tế với chiều dài 7.100–7.200 yards, quy hoạch 27 lỗ trên diện tích 120 ha. Đây là một trong những sân golf đầu tiên tại miền Nam sử dụng cỏ Zeon Zoysia cho fairway và cỏ Bermuda Tifeagle cho green. Đi kèm sân golf là tổ hợp Clubhouse quy mô $3.000 m^2$ với đầy đủ nhà hàng, quầy bar hiện đại, proshop, phòng sauna VIP và các kiosk giải khát tại hố 1, 6 và 14.

5. Sự phân định trách nhiệm giữa Chủ đầu tư C.Q CO và Đơn vị tư vấn BHS Group được quy định ra sao?

Công ty Cổ phần Đầu tư Quốc tế C.Q là chủ đầu tư giữ tư cách pháp nhân cao nhất của dự án, chịu trách nhiệm về chất lượng, tiến độ bàn giao và nghiệm thu công trình. Công ty Cổ phần BHS (BHS Group) đóng vai trò là đơn vị tư vấn phát triển và quản lý kinh doanh, thay mặt chủ đầu tư thực hiện giải pháp huy động vốn, quản trị tài chính, giám sát thi công, hoạch định chiến lược tiếp thị và phân phối sản phẩm.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Phạm Ngọc Quỳnh đã giải quyết một cách có hệ thống bài toán xây dựng kế hoạch Marketing Mix cho dự án bất động sản nghỉ dưỡng sân golf West Lakes Golf & Villas tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An trong giai đoạn thị trường 2019–2020. Dựa trên dữ liệu khảo sát 50 khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh và nghiên cứu thị trường thứ cấp, đề tài đã chỉ ra 4 yếu tố tác động then chốt đến hành vi mua là vị trí địa lý (4,87/5), concept sản phẩm (4,82/5), uy tín chủ đầu tư (4,74/5) và giá thành (4,73/5). Nghiên cứu định vị dự án dựa trên lợi thế cạnh tranh của sân golf chuẩn PGA và Clubhouse $3.000 m^2$ hiện hữu, hướng tới phân bổ thị trường gồm 50% tại TP.HCM, 25% tại Long An và 20% tại Hà Nội. Đây là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cho các nghiên cứu marketing và quản trị dự án bất động sản nghỉ dưỡng chuyên đề sân golf tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

NATIONAL ECONOMICS UNIVERSITY EXCELLENT EDUCATIONAL PROGRAM __________________________ BACHELOR THESIS Major: Marketing Management TOPIC: MARKETING MIX PLAN FOR WEST LAKES GOLF & VILLAS PROJECT PHAM NGOC QUYNH Hanoi 2020 NATIONAL ECONOMICS UNIVERSITY EXCELLENT EDUCATIONAL PROGRAM __________________________ BACHELOR THESIS TOPIC: MARKETING MIX PLAN FOR WEST LAKES GOLF & VILLAS PROJECT Student: Pham Ngoc Quynh Speciality: Marketing Management Class: Marketing Management Intake 58 (Excellent Educational Program) Student’s ID: 11164415 Supervisors: Associate Professor Pham Thi Huyen Hanoi 2020 ACKNOWLEDGEMENTS I would like to send my greatest gratitude and respect to Asc. Pham Thi Huyen for the accomplishment of this research. If it hadn’t been for her support and advice, I wouldn’t have found the inspiration to carry out this research. I am grateful to Asc.

Pham Thi Huyen for her enthusiasm as a teacher and a supervisor. I deeply appreciate all the support from BHS Group Real Estate Joint Stock Company, my colleagues, and those participants involved in this research. I couldn’t finish this work without their meaningful contributions. STATUTORY DECLARATION I affirm that I have written entirely this Bachelor Thesis independently.

This thesis is an individual work and has no involvement with any other individuals or organization. The outside sources are just used to support the theory of this research. All of the outside sources and previous research have been cited in the end of this paper. There is no copyright infringement in this thesis.

Hanoi, May 2020 Author TABLE OF CONTENTS ACKNOWLEDGEMENTS STATUTORY DECLARATION TABLE OF CONTENTS LIST OF TABLES EXECUTIVE SUMMARY. 1 CHAPTER 1: INTRODUCTION TO THE STUDY. The rationale of the research.objectives and Research questions. The structure of this research.4 CHAPTER 2 INTRODUCTION TO BHS JOINT STOCK COMPANY AND THE WEST LAKES GOLF & VILLAS PROJECT.

Overview of BHS Joint Stock Company (BHS Group). Consultant – implementation service package. Investment cooperation and project development. Packaging product and sales deployment.

Market research and M&A consultancy. Development strategy consulting and marketing implementation. Overview of West Lakes Golf & Villas Project. Preliminary information of the investor C.Q Global Investment Joint Stock Company.Q Global Investment Joint Stock Company.

Field of business activities. Governance model and organizational structure.Q Global Investment Joint Stock Company. Overview of West Lakes Golf and Villas project. Overview of Ho Chi Minh City’s suburban real estate market.15 CHAPTER 3: CUSTOMER’S NEED RESEARCH NEED AND FACTORS AFFECTING THE WEST LAKES GOLF & VILLAS PROJECT.

Customer’s need research. Analyze research result. Factors affecting buying suburban real estate decision measured by 5 points likert scale. Factors affecting the West Lakes Golf & Villas project.

Development & sales management consulting firm.31 CHAPTER 4: PROPOSING MARKETING MIX PLAN FOR THE WEST LAKES GOLF & VILLAS PROJECT. Unique selling points of the West Lakes Golf & Villas project. Proposing marketing mix plan for the West Lakes Golf & Villas project. Paying installments policy.

Marketing communication budget. Marketing timeline implement.54 LIST OF TABLES Table 2.1: West Lakes Golf & Villas location.3: Master plan of West Lakes Golf & Villas.5: Mini villa design.6: Isolated villa design.7: duplex villa design.1: Industrial zones in the West Lakes Golf & Villas region.2: The proportion of target customers of.36 the West Lakes Golf & Villas project.5: Real estate price survey around the area.6: Real estate price surveys with the golf course concept.7: Pricing caculation method.8: Expected price of West Lakes Golf & Villas.9: Paying installments policy.10: Marketing timeline implement.52 EXECUTIVE SUMMARY Land disputes, land laws have many changes, the land price framework is raised, the match of condotel commitments. are the "hottest" keywords to talk about a turbulent year of Vietnamese real estate. We witnessed a series of fluctuations in the past year: many projects in Ho Chi Minh City were "stuck" because of legal issues, land disputes in Thu Thiem and many changes in the Land Law made many owners Difficult investment in project implementation.

This leads to scarcity of supply, causing housing prices to be pushed up. Along with that, the case of Alibaba defrauding customers, or Cocobay Da Nang breaking the commitment of profit. are also issues that make investors consider and hesitate when down money. According to Dat Lanh real estate company, the scarcity of land in the inner city has caused many businesses and investors to expand to the surrounding areas.

Meanwhile, the investment in the suburbs will be much easier than in the inner city. The problem of depletion of inner city supply and rising housing prices has led many investors to "run out" of Ho Chi Minh City and access to markets with potential price increases such as Dong Nai, Binh Duong, Long An or more distant is Phan Thiet, Binh Dinh. If the land plot segment was previously "hot", investors are now paying attention to peri-urban territorial projects with close links with Ho Chi Minh City and infrastructure, society and factors environment, clean landscape become "magnet" attracts many buyers. Therefore, it is not difficult to understand why the Long An market has become the focus of real estate investors.

West Lakes Golf & Villas is the first and only suburban resort villa complex currently located in Duc Hoa District - Long An, only 60 minutes west of Ho Chi Minh City center. The suburban villas project developed by BHS Group was identified as a passionate embrace. As an intern marketing in BHS Group, the author sees potential in West Lakes Golf & Villas and wants to contribute to the development progress of project. Therefore, this research provides a more comprehensive understanding of the West Lakes Golf & Villas and identifies factors affecting to the project.

The researcher collected data via questionnaries of 50 respondents in Ho Chi Minh City. This results indicate that “Product concept”, “Reputation of the Investor”, “Geographic location”, and “Cost” have significant impacts on the West Lakes Golf & Villas project. 1 CHAPTER 1: INTRODUCTION TO THE STUDY 1. The rationale of the research For a long time, peri-urban resort is considered a very popular type in many countries around the world, especially in developed countries such as Germany, Sweden, USA,.

Due to geographical characteristics, most Suburban resort models all belong to mountain-facing real estate group instead of sea view. With their advantages, they are sometimes even more attractive to the more luxurious forms of island and island resorts. As a result, the value of peri-urban real estate tends to increase over time. For example, according to a report of the prestigious US online real estate solutions service provider - Truly.com, in 2017, mountain-facing real estate in the country increased by 19%, while real estate sea-view assets only increased by 1.

Obviously, peri-urban resort is getting more and more foothold in the context of increasing demand for relaxation of society. Not only that, in the world, the models of convalescence in general and suburban resorts in particular have been developed beyond the limits of conventional resorts and spas. Many developers of resort real estate have been quick to develop models of jungle experience, admire the wild beauty of nature, adventure tourism, etc. In recent years, the demand for relaxation around big cities like Hanoi and Ho Chi Minh City has been growing and diversified.

It can be seen that the potential market of this service line consists of two main groups: inner-city residents and tourists visiting the city. Overall, this is a large-scale market and great potential for exploitation. Not only for the affection of world’s real estate trend, it is an inevitable trend due to Vietnam’s environmental factors. Since the end of 2019, air pollution has become a top concern keyword with alarming indicators published in Hanoi and Ho Chi Minh City.

When the story of air pollution, water sources (the incident of the Da River). or the solutions proposed to save the "dead rivers" in the heart of the city had not ended, the arrival of Covid- In the beginning of 2020, there will continue to be an alarming increase in the quality of life of urban residents, especially in major economic and political centers. Under the influence of Covid-19, the trend of minimizing social activities and deciding to spend time "resting and playing in the living space around the house" also gradually ascended the throne. This inevitably promotes the need to search for green real estate projects, synchronous and modern utilities, which is beneficial to 2 the health of the majority of urban residents.

The social instability that comes when disaster strikes also shows that investing in the future with a second home - as a safe haven for families is an undeniable trend. Since the beginning of 2020, although the market has mostly stopped at an observable level, many investors have moved to new plans because.stagnate , marine tourism entered an unprecedented recession because of Covid-19, only a small number of real estate products to meet the real needs won the trust. One of them is suburban resort real estate - a segment that is expected to be a fish that can swim upstream now. The suburban resort real estate is also one of the most prominent segments in the second home investment trend - the second home that Vietnam is one of the 20 most attractive emerging markets in the world.

of the Telegraph (UK) in June 2019. West Lakes Golf & Villas is one of suburban real estate project that respond to society’s urgent problem. The author believes that researching marketing mix for West Lakes Golf & Villas project will contribute to indicate the factors influencing individual buying suburban real estate behavior as well as to help improving marketing plan for other outskirt real estate projects.objectives and Research questions 1. Research questions How are West Lakes Golf & Villas projects different from business features, business strategies and competitive advantages compared to other high-end resort projects in suburban areas of HCMC.

What is the actual implementation effect and remaining issues of this project? Who are the target customers of the West Lakes Golf & Villas project? What factors influence their buying decision? What is the purpose of their purchase? (for investment or for real?) With the capacity of BHS Group, how to improve and develop the product? What activities need to be done to make the product more successful in the near future? 3 1. Research objects The issue researched in this paper is the factors affecting suburban real estate customer’s buying behavior. Object of study: People who live in Ho Chi Minh City. Research issue Based on the theoretical basis for building a marketing mix strategy and information about the investor C.Q Global Investment Joint Stock Company as well as the capacity of BHS Group, the author making assessments, suggestions, improvements and product development in accordance with market demand.

Research methodology This research uses both secondary and primary data. The data is collected through qualitative research that help to explore the insights and opinions of participants about buying suburban real estate behavior. Research scopes Location: Ho Chi Minh City Time: The research is carried out from November 2019 to May 2020. The structure of this research This study includes 4 chapters: Chapter 1: Introduction to the study Chapter 2: The introduction to BHS Group and the project of West Lakes Golf & Villas.

Chapter 3: Customer’s need research and factors affecting the project of West Lakes Golf & Villas. Chapter 4: Proposed marketing mix plan for West Lakes Golf & Villas project. 4 CHAPTER 2 INTRODUCTION TO BHS JOINT STOCK COMPANY AND THE WEST LAKES GOLF & VILLAS PROJECT 2. Overview of BHS Joint Stock Company (BHS Group) 2.

Preliminary information BHS Group was established in July 2019 with 100 billion VND charter capital registered with the trade name is BHS Joint Stock Company. Inspired by the "giants" in this industry, BHS is a real estate development & sales management consulting firm, which has an updated modern method, with breakthrough thinking. BHS Group will raise the own stature and become the ideal model in the future.