CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản 1. Khái niệm Cho đến nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới, tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền với đất.
Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Do tính chất quan trọng của bất động sản nên luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản. Theo khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, bất động sản được bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (4) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. (Bộ luật dân sự 2015: thuvienphapluat.vn, 2015) Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm: (1) Đất trống, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng; (2) Hầm mỏ; (3) Nhà ở: căn hộ riêng lẻ (nhà ở riêng lẻ, nhà ở liên kế, biệt thự), căn hộ chung cư; (4) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp: đê điều, công trình thủy lợi, trạm trại ươm giống, chăn nuôi, nông, lâm trường, trang trại,.; (5) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp: nhà xưởng sản xuất; kho; các công trình phụ trợ; (6) Các công trình xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ: cửa hàng, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, cao ốc văn phòng, ngân hàng, resort,.; (7) Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm, cảng, bến, bãi, sân bay, ga,.; (8) Các công trình xây dựng khác: trụ sở làm việc của cơ quan công quyền, bệnh viện, trường học, trung tâm thể dục thể thao, công viên,.Nguyễn Thế Phượng, 2011) 0 0 4 1.
Thuộc tính của bất động sản 1. Tính bất động Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác, mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Đều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào đại điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương. Tính đa dạng (không đồng nhất) Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản.
Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau. Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra do sở thích cá nhân và đều kiện tài chính của người sử dụng, nên về kiến trúc và trang trí nội thất chúng hiếm khi giống hệt nhau hoàn toàn. Bên cạnh đó bất động sản có nhiều dạng khác nhau như đã nêu trên, ngoài ra quy mô diện tích, hình dáng của chúng cũng có thể khác nhau dù ở cạnh bên nhau. Tính khan hiếm Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số.
Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người có xu hướng ngày càng tăng lên và vượt quá mức so với sự tăng lên của đất đia hữu dụng nên luôn tồn tại sự khan hiếm trên thị trường bất động sản, dẫn đến giá đất có xu hướng ngày càng tăng và giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng lên. Ngoài ra sự khan hiếm của một loại hình bất động sản nào đó trong từng thời kỳ nhất định cũng chỉ mang tính chất tương đối và nhất thời. Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm.
Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa 0 0 5 khác: đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi là hàng trăm năm: đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn. Đặc trưng của bất động sản 1. Khả năng co giãn của cung bất động sản kém Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả.
Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau: Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: Có thể nói tổng cung đất đai là cố định kể cả trong ngắn hạn và dài hạn. Tuy nhiên điều này không phải đúng hoàn toàn, chẳng hạn như ở Hà Lan có thể khai hoang một vài vùng quanh biển, hay Nhật Bản đã lấn biển để xây phi trường, hoặc như ở Kiên Giang (Việt Nam) có thể lấn biển để xây khu dân cư mới, nhưng đây là các trường hợp đặc biệt và không thể thực hiện đại trà. Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn: Đặc điểm tự nhiên của chất đất tại các vùng đất cụ thể được hình thành từ tự nhiên qua quá trình hằng triệu năm và do tính bất động của đất đai nên diện tích đất phù hợp cho việc sản xuất các loại nông sản cụ thể là có giới hạn. Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có các hạn chế về mặt quy hoạch sử dụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất: Do tính chất quan trọng của đất đai về mặt kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước nên việc sử dụng đất cho từng mục đích của từng thời kì luôn luôn được Nhà nước quan tâm quản lý chặt chẽ thông qua việc quy hoạch sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội tại từng địa phương cũng như cả nước.
Người sở hữu hay người sử dụng đất không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái quy hoạch. Các quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dựng tại các địa điểm cụ thể nhằm đảm bảo môi trườ ng sống, sự an toàn và cảnh quan đô thị cũng 0 0 6 góp phần làm cung bất động sản kém co giãn so với sự biến đổi của giá cả. Đặc điểm và yêu cầu đảm bảo chất lượng của quá trình thi công xây dựng công trình cũng tác động làm cho cung bất động sản kém co giãn so với biến đổi của giá cả. Ngoài ra, ở nước ta theo quy định của pháp luật: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước đại diện làm chủ sở hữu, người sử dụng đất không được phép tự định đoạt mục đích sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép chính quyền.
Cộng thêm sự phức tạp trong thủ tục hành chính về đất đai và đầu tư xây dựng làm cho quá trình hình thành và đưa bất động sản, đặc biệt là bất động sản cư trú ra thị trường rất lâu (thông thường trên 3 năm), đã góp phần đáng kể vào việc kém co giãn của cung bất động sản so với sự thay đổi của giá cả. Do đặc điểm này nên khi giá cả bất động sản biến động do sự thiếu hụt cung thì sự biến động rất mạnh và kéo dài ở nước ta. Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao, khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặc khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Vì vậy thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán, giao dịch cao, dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt. Hay nói cách khác, tính thanh khoản của bất động sản kém, rủi ro trong kinh doanh bất động sản cao, đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao. Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính 0 0 7 trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản.
Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh Đây là điều khác biệt lớn giữa bất động sản và các tài sản, hàng hóa khác. Đối với các loại tài sản hàng hóa khác, giá cả của chúng chỉ phụ thuộc vào bản thân chúng và nhu cầu tiêu dùng chứ không phụ thuộc vào môi trường xung quanh. Riêng đối với bất động sản giá trị, giá cả của chúng phụ thuộc lớn vào môi trường xung quanh. Do tính bất động không di dời được của đất đai nên môi trường xung quanh bao gồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh và môi trường xã hội tác động và góp phần lớn vào việc tạo ra tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của bất động sản.Nguyễn Thế Phượng, 2011) 1.
Giá trị và giá cả bất động sản 1. Giá trị bất động sản Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá. Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai.
