Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Lý do chọn đề tài

Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) đóng vai trò là một bộ phận thiết yếu đối với sự vận hành của toàn bộ nền kinh tế. Sự phát triển kinh tế cùng với tốc độ gia tăng dân số và đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là tại các đô thị phát triển công nghiệp mạnh. Tại thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, quá trình tập trung dân cư và các chuyên gia, lao động kỹ thuật cao đã thúc đẩy thị trường nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư cao cấp. Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò thực tiễn và xu hướng phát triển của hoạt động kinh doanh cũng như thẩm định giá bất động sản, tác giả Trịnh Quang Vinh đã lựa chọn đề tài "Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021" làm đề án thực hành nghề nghiệp chuyên ngành Kinh doanh bất động sản tại Trường Đại học Tài chính - Marketing.

Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài xác định ba mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

  1. Rèn luyện và hoàn thiện kỹ năng thu thập thông tin giao dịch, dữ liệu thực tế trên thị trường bất động sản.
  2. Hệ thống hóa lại khối kiến thức chuyên ngành Kinh doanh bất động sản đã được đào tạo tại nhà trường; bước đầu vận dụng lý thuyết vào việc phân tích, đánh giá tài sản thực tế trên địa bàn khảo sát.
  3. Làm quen với các phương pháp nghiên cứu khoa học, phương pháp thu thập dữ liệu giao dịch bất động sản và vận dụng triển khai trong phạm vi hẹp nhằm phân tích, đánh giá và xử lý thông tin bảo đảm tính chính xác và hiệu quả.

Câu hỏi nghiên cứu

Đề tài tập trung giải quyết 4 câu hỏi nghiên cứu cốt lõi:

  1. Để thu thập được thông tin về các bất động sản đang giao dịch trên thị trường, người nghiên cứu cần sử dụng những phương pháp thu thập thông tin nào?
  2. Kỹ năng phân tích thông tin thị trường được áp dụng như thế nào trong quá trình đánh giá các dự án?
  3. Giá trị của bất động sản được hình thành dựa trên những nguyên lý và cơ chế nào?
  4. Những nhân tố nào giữ vai trò quan trọng, tác động trực tiếp đến giá cả của tài sản bất động sản trên thị trường?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Giá cả và các yếu tố hình thành giá của phân khúc chung cư cao cấp đang giao dịch trên thị trường tại các tuyến đường nội bộ thuộc khu vực thành phố Thủ Dầu Một.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, tập trung vào các dự án căn hộ cao cấp trọng điểm bao gồm Sora Gardens 2, Happy One Central và C-Sky View.
  • Phạm vi thời gian: Nghiên cứu được thực hiện từ ngày 09/04/2021 đến ngày 15/05/2021, chia thành 2 giai đoạn:
    • Giai đoạn 1 (Thu thập thông tin): Từ ngày 09/04/2021 đến ngày 26/04/2021.
    • Giai đoạn 2 (Xử lý dữ liệu và viết đề án): Từ ngày 30/04/2021 đến ngày 04/05/2021.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý

Đề tài xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các chuẩn mực thẩm định giá quốc tế, giáo trình chuyên ngành và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành của Việt Nam:

  • Khái niệm bất động sản: Tiếp cận phân loại tài sản theo nguồn gốc luật La Mã cổ (bất động sản và động sản). Tại Việt Nam, khái niệm được căn cứ theo Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; và các tài sản khác do pháp luật quy định.
  • Thuật ngữ chuyên ngành thẩm định giá: Căn cứ theo giáo trình của PGS.TS. Nguyễn Thế Phượng (2011), phân loại bất động sản thành 8 nhóm cụ thể: đất trống/nông-lâm nghiệp; hầm mỏ; nhà ở (riêng lẻ, liên kế, biệt thự, chung cư); công trình nông nghiệp; công trình công nghiệp; công trình thương mại dịch vụ; công trình giao thông; và các công trình công cộng/hành chính khác.
  • Tiêu chuẩn chung cư cao cấp (Hạng A): Căn cứ theo quy định tại Thông tư 14/2008/TT-BXD và Phụ lục số 01 Thông tư 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng với 6 nhóm tiêu chí kỹ thuật:
    • Vị trí cách đường phố chính dưới 0,5 km; tiếp cận nhanh chóng với các phương tiện giao thông công cộng.
    • Mật độ xây dựng toàn khu không vượt quá 45%.
    • Thiết kế sảnh độc lập với lối vào bãi đỗ xe và khu thương mại; hành lang căn hộ rộng tối thiểu 1,8 m; có quầy lễ tân và sảnh đón tiếp khách.
    • Diện tích căn hộ không nhỏ hơn 70 $m^2$; diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20 $m^2$; tối thiểu có 2 khu vệ sinh (phòng ngủ chính có vệ sinh riêng).
    • Vật liệu xây dựng, hoàn thiện và trang thiết bị đạt chất lượng cao, đảm bảo an toàn và thẩm mỹ.
    • Hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao (sân vườn, đường dạo bộ, khu vui chơi giải trí ngoài trời).
  • Lý thuyết giá trị và giá cả BĐS: Căn cứ Chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (USPAP) để phân định giữa "Giá trị thị trường" (Market Value - mức giá có nhiều khả năng hình thành nhất trong điều kiện mua bán sòng phẳng, công khai, khách quan), "Giá trị đầu tư" và "Giá trị sử dụng". Giá cả BĐS được xác định gồm giá đất (địa tô tư bản hóa) và giá trị công trình xây dựng, chịu sự chi phối của quan hệ cung - cầu.

Thuộc tính và đặc trưng của bất động sản

Đề tài hệ thống hóa 4 thuộc tính và 5 đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản của BĐS:

  • Thuộc tính: Tính bất động (vị trí cố định, tạo tính chất địa phương); Tính đa dạng/không đồng nhất (khác biệt về vị trí, hình dáng, quy mô, hoàn thiện nội thất); Tính khan hiếm (diện tích đất đai tự nhiên có hạn so với gia tăng dân số); Tính bền vững và đời sống kinh tế lâu dài (công trình tồn tại hàng chục đến hàng trăm năm, đất đai tồn tại vĩnh viễn).
  • Đặc trưng thị trường: Khả năng co giãn của cung BĐS kém (tổng cung đất cố định, cung theo mục đích bị giới hạn bởi tự nhiên, quy hoạch phân khu, mật độ xây dựng, tầng cao và thủ tục pháp lý hình thành BĐS cư trú thường kéo dài trên 3 năm); Thời gian giao dịch dài, chi phí cao, thanh khoản kém; Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước; Giá cả chịu tác động sâu sắc bởi môi trường xung quanh (tự nhiên, xã hội, hạ tầng).

Phân loại và chủ thể thị trường

  • Phân loại thị trường: Theo mức độ kiểm soát của Nhà nước (chính thức, phi chính thức); Theo trình tự tham gia thị trường (sơ cấp - chuyển nhượng quyền sử dụng đất/dự án; thứ cấp - bán hoặc cho thuê lại); Theo loại hàng hóa (đất đai, nhà ở, công nghiệp, văn phòng, dịch vụ); Theo tính chất giao dịch (mua bán, thuê/cho thuê, thế chấp/bảo hiểm).
  • Chủ thể tham gia: Nhà nước (tạo hành lang pháp lý, quy hoạch, người mua/bán lớn); Nhà đầu tư phát triển dự án; Người mua và người bán thông thường; Nhà môi giới; Các ngân hàng và tổ chức tín dụng cung cấp vốn.

Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng phương pháp định tính làm chủ đạo, kết hợp các công cụ thu thập và xử lý dữ liệu:

  • Phương pháp quan sát thực địa và ghi chép mẫu dữ liệu tại các dự án chung cư cao cấp.
  • Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp (thông tin quy hoạch, hồ sơ pháp lý dự án, báo cáo thị trường) và dữ liệu sơ cấp (thông qua khảo sát sàn giao dịch, liên hệ các nhà môi giới bất động sản).
  • Phương pháp phân tích ma trận SWOT (Điểm mạnh, Điểm yếu, Cơ hội, Thách thức) áp dụng đánh giá từng dự án cụ thể.
  • Phương pháp phân tích - tổng hợp và so sánh đặc tính kỹ thuật, pháp lý, giá bán giữa các dự án trên cùng địa bàn.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý thuyết của việc nghiên cứu giá thị trường bất động sản

Chương 1 thiết lập nền tảng lý luận toàn diện cho việc đánh giá phân khúc chung cư cao cấp:

  • Hệ thống hóa các định nghĩa pháp lý và học thuật về bất động sản, phân biệt ba nhóm BĐS chính: BĐS có đầu tư xây dựng (trọng tâm là nhà đất chiếm đa số giao dịch), BĐS không đầu tư xây dựng (chủ yếu là đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng) và BĐS đặc biệt (công trình bảo tồn, di sản, cơ sở tôn giáo với tính thanh khoản thấp).
  • Trình bày khái niệm, vai trò xã hội của căn hộ chung cư trong việc giải quyết nhu cầu cư trú đô thị và tối ưu hóa hạ tầng kỹ thuật.
  • Chi tiết hóa bộ tiêu chí phân hạng chung cư cao cấp hạng A theo Thông tư 31/2016/TT-BXD, làm thước đo để đối chiếu với các dự án thực tế tại Thủ Dầu Một.
  • Phân tích 8 đặc điểm vận hành của thị trường BĐS: không có thị trường trung tâm, mang đậm tính địa phương, cạnh tranh kém hoàn hảo, đối tượng giao dịch thực chất là các quyền và lợi ích pháp lý, quá trình giao dịch phức tạp, chi phối mạnh mẽ đến các ngành kinh tế khác, nhạy cảm với biến động kinh tế - chính trị, và dễ bị phân khúc hóa.
  • Phân loại các nhóm lực lượng tham gia thị trường và các nhóm nhân tố cấu thành giá (yếu tố giao dịch, yếu tố vĩ mô, yếu tố vi mô).
  • Xác lập quy trình nghiên cứu đề tài gồm các bước: xác định vấn đề, thu thập dữ liệu thị trường, phân loại thông tin, phân tích thực địa và đánh giá tổng hợp.

Chương 2: Thu thập thông tin các dự án bất động sản chung cư cao cấp tại thành phố Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương

Chương 2 tập trung vào công tác khảo sát thực địa và thu thập hồ sơ dữ liệu tại địa bàn nghiên cứu:

  • Tổng quan khu vực thành phố Thủ Dầu Một: Giới thiệu lịch sử hình thành, vị trí địa lý trung tâm của tỉnh Bình Dương, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, mạng lưới giao thông kết nối liên vùng (Quốc lộ 13, Đại lộ Bình Dương...).
  • Thông tin quy hoạch đô thị: Tổng hợp các quy hoạch chung của thành phố, quy hoạch mạng lưới công trình công cộng, định hướng bố trí các cụm công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và kế hoạch điều chỉnh lộ giới giao thông đô thị.
  • Khảo sát chi tiết 3 dự án chung cư cao cấp đại diện:
    1. Dự án Sora Gardens 2: Thu thập dữ liệu về chủ đầu tư liên doanh, vị trí tại Khu đô thị mới Bình Dương, quy mô công trình, thiết kế mặt bằng tầng, hệ thống tiện ích nội - ngoại khu, tiến độ thi công thực tế tại thời điểm tháng 4/2021 và thông tin giá chào bán trên thị trường.
    2. Dự án Happy One Central: Khảo sát vị trí trung tâm phường Phú Hòa, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, mật độ xây dựng, sơ đồ mặt bằng căn hộ, hệ thống tiện ích hiện hữu, tiến độ xây dựng phần móng/hầm và chính sách bán hàng.
    3. Dự án C-Sky View (C Skyview Bình Dương): Thu thập hồ sơ thiết kế tổng thể, vị trí tại phường Chánh Nghĩa, mặt bằng bố trí căn hộ, hiện trạng xây dựng phần thân và mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp/sơ cấp.
+---------------------------------------------------------------------------------------+
|                CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ CAO CẤP ĐƯỢC KHẢO SÁT TẠI THỦ DẦU MỘT               |
+-----------------------------------+---------------------------------------------------+
| Dự án                             | Nội dung thu thập dữ liệu                         |
+-----------------------------------+---------------------------------------------------+
| Sora Gardens 2                    | Vị trí KĐT mới, mặt bằng, tiện ích, tiến độ, giá  |
| Happy One Central                 | Vị trí Phú Hòa, chỉ tiêu kỹ thuật, tiện ích, giá  |
| C-Sky View                        | Vị trí Chánh Nghĩa, mặt bằng, hoàn thiện, giá     |
+-----------------------------------+---------------------------------------------------+

Chương 3: Phân tích đánh giá các dự án bất động sản chung cư cao cấp trên thành phố Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương

Chương 3 tiến hành xử lý, đánh giá dữ liệu thu thập được từ thực tế:

  • Phân tích ma trận SWOT: Đánh giá điểm mạnh (vị trí, tiện ích, pháp lý), điểm yếu (giá thành cao, tiến độ thi công chịu ảnh hưởng ngoại cảnh), cơ hội (sự gia tăng của tầng lớp chuyên gia nước ngoài và lao động kỹ thuật cao tại Bình Dương) và thách thức (áp lực cạnh tranh nguồn cung, tính thanh khoản của thị trường) đối với từng dự án, trọng tâm là Sora Gardens 2 và Happy One Central.
  • Đánh giá tiến độ triển khai thực tế: Phân tích tình hình thi công xây dựng, mức độ hoàn thiện giấy phép xây dựng và khả năng bàn giao đúng cam kết của các chủ đầu tư trên địa bàn.
  • Tổng hợp và phân tích dữ liệu giao dịch: Lập Bảng 3.1 (Bảng thông tin tài sản) để lượng hóa và so sánh các thông số kỹ thuật (diện tích, số phòng ngủ, số phòng vệ sinh), chất lượng bàn giao, vị trí tầng, hướng nhìn và mức giá đang giao dịch thực tế trên thị trường tại thời điểm tháng 4 - tháng 5/2021.
  • Phân tích cơ cấu sản phẩm: Đánh giá khả năng hấp thụ của thị trường đối với các sản phẩm đã đưa vào vận hành so với các sản phẩm đang trong giai đoạn xây dựng và huy động vốn.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

  • Hệ thống hóa đầy đủ khung lý luận về định giá và phân tích thị trường bất động sản nhà ở cao cấp theo các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng và chuẩn mực thẩm định giá.
  • Cung cấp bức tranh thực trạng về thị trường căn hộ chung cư cao cấp tại thành phố Thủ Dầu Một trong giai đoạn tháng 4/2021 đến tháng 5/2021.
  • Thu thập và chuẩn hóa bộ dữ liệu thực tế về 3 dự án tiêu biểu (Sora Gardens 2, Happy One Central, C-Sky View), làm rõ sự tương đồng và khác biệt về vị trí, tiện ích, tiến độ thi công và mức giá chào bán.
  • Lập bảng so sánh thông tin tài sản (Bảng 3.1) phục vụ công tác đối chiếu, hỗ trợ nhận diện các nhân tố tác động trực tiếp đến giá bán của từng loại căn hộ trên các tuyến đường nội bộ của đô thị.

Giải pháp và kiến nghị

Dựa trên kết quả khảo sát, đề tài đưa ra một số nhận định và đề xuất:

  • Khuyến nghị nâng cao tính minh bạch thông tin thị trường thông qua việc hoàn thiện các kênh giao dịch chính thức và chuẩn hóa hoạt động môi giới BĐS nhằm giảm thiểu rủi ro cho người mua.
  • Đề xuất các chủ đầu tư cần đảm bảo chặt chẽ tiến độ cam kết và đáp ứng đúng các tiêu chí kỹ thuật về hạ tầng xã hội, mật độ xây dựng theo quy định của Bộ Xây dựng đối với phân khúc cao cấp (Hạng A).
  • Khuyến nghị người mua và nhà đầu tư cần đánh giá kỹ lưỡng tính pháp lý, cơ cấu giá và năng lực tài chính của chủ đầu tư trước khi tiến hành giao dịch.

Đóng góp của đề tài

  • Về mặt học thuật: Minh chứng cho quy trình ứng dụng lý thuyết chuyên ngành Kinh doanh bất động sản và Thẩm định giá vào khảo sát một thị trường địa phương cụ thể trong một khung thời gian xác định.
  • Về mặt thực tiễn: Tạo lập nguồn tài liệu tham khảo có cấu trúc khoa học về dữ liệu dự án căn hộ cao cấp tại Bình Dương năm 2021, phục vụ công tác học tập và nghiên cứu ứng dụng.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài

  • Phạm vi không gian hẹp: Đề tài chỉ khảo sát tập trung tại các tuyến đường nội bộ và 3 dự án chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một, chưa bao quát toàn bộ các dự án căn hộ trên toàn tỉnh Bình Dương (như khu vực Thuận An hay Dĩ An).
  • Giới hạn thời gian khảo sát: Khảo sát diễn ra trong thời gian ngắn (từ 09/04/2021 đến 26/04/2021), do đó kết quả chỉ phản ánh được lát cắt thị trường trong ngắn hạn, chưa theo dõi được biến động giá theo chu kỳ dài hạn.
  • Phương pháp tiếp cận: Chủ yếu dựa trên phương pháp định tính và quan sát thực địa, chưa xây dựng các mô hình định lượng phức tạp (như hồi quy Hedonic) để lượng hóa chính xác tỷ trọng đóng góp của từng yếu tố hạ tầng vào giá bán do đặc thù thời lượng của đề án thực hành nghề nghiệp.

Hướng nghiên cứu tiếp

  • Mở rộng phạm vi không gian nghiên cứu sang các đô thị công nghiệp phụ cận thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
  • Thiết lập chuỗi dữ liệu theo thời gian dài hạn để phân tích chu kỳ giá và tính thanh khoản của thị trường căn hộ cao cấp qua các năm.
  • Kết hợp các phương pháp kinh tế lượng định lượng để xác định mô hình hàm giá tối ưu cho bất động sản nhà ở cao cấp tại Bình Dương.

Giá trị tham khảo

Đối tượng sử dụng Giá trị và nội dung tham khảo hữu ích
Sinh viên ngành Kinh doanh BĐS & Thẩm định giá Tham khảo cấu trúc chuẩn của một đề án thực hành nghề nghiệp, quy trình thu thập dữ liệu thực địa và phương pháp lập bảng thông tin tài sản (Bảng 3.1).
Giảng viên và nhà nghiên cứu Sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các bài giảng thực hành môn học, phân tích tình huống thực tế về thị trường căn hộ Bình Dương năm 2021.
Chuyên viên môi giới & Nhà đầu tư cá nhân Tham khảo phương pháp phân tích SWOT dự án, các tiêu chí đánh giá căn hộ cao cấp hạng A theo Thông tư 31/2016/TT-BXD và dữ liệu thực tế của các dự án Sora Gardens 2, Happy One Central, C-Sky View.

Câu hỏi thường gặp

1. Đề tài căn cứ vào văn bản pháp lý nào để xác định các tiêu chí của căn hộ chung cư cao cấp?

Tác giả căn cứ vào quy định tại Thông tư 14/2008/TT-BXD và trực tiếp áp dụng 6 tiêu chí kỹ thuật tại Phụ lục số 01 của Thông tư 31/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành (quy định tiêu chuẩn căn hộ hạng A về vị trí, mật độ xây dựng $\le 45%$, sảnh đón, hành lang $\ge 1,8$ m, diện tích căn hộ $\ge 70$ $m^2$ và hạ tầng xã hội đồng bộ).

2. Khái niệm "Giá trị thị trường" trong đề tài được tham chiếu từ chuẩn mực quốc tế nào?

Khái niệm giá trị thị trường được đề tài tham chiếu từ Chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP), xác định là mức giá có nhiều khả năng hình thành nhất của BĐS trên một thị trường cạnh tranh, công khai, các bên hành xử thận trọng và không bị tác động bởi các yếu tố kích thích thái quá.

3. Ba dự án chung cư cao cấp được lựa chọn để thu thập dữ liệu và phân tích trong đề tài là gì?

Ba dự án trọng điểm được khảo sát thực tế tại thành phố Thủ Dầu Một gồm có:

  1. Dự án Sora Gardens 2.
  2. Dự án Happy One Central.
  3. Dự án C-Sky View (C Skyview Bình Dương).

4. Thời gian nghiên cứu và các giai đoạn triển khai đề án được phân bổ như thế nào?

Nghiên cứu được triển khai từ ngày 09/04/2021 đến ngày 15/05/2021 gồm 2 giai đoạn:

  • Giai đoạn 1 (09/04/2021 – 26/04/2021): Tập trung thu thập thông tin và khảo sát thực địa.
  • Giai đoạn 2 (30/04/2021 – 04/05/2021): Xử lý dữ liệu, phân tích và hoàn thiện văn bản đề án.

5. Những thuộc tính cơ bản nào của bất động sản được hệ thống hóa trong chương cơ sở lý thuyết?

Chương 1 hệ thống hóa 4 thuộc tính cơ bản của bất động sản bao gồm: Tính bất động, Tính đa dạng (không đồng nhất), Tính khan hiếm, và Tính bền vững cùng đời sống kinh tế lâu dài.

Kết luận

Đề án thực hành nghề nghiệp "Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021" của tác giả Trịnh Quang Vinh đã hoàn thành mục tiêu hệ thống hóa cơ sở lý thuyết chuyên ngành Kinh doanh bất động sản và Thẩm định giá. Thông qua việc áp dụng phương pháp nghiên cứu định tính và khảo sát thực tế, công trình đã làm rõ hiện trạng quy hoạch, tiến độ thi công và tình hình giao dịch tại ba dự án tiêu biểu là Sora Gardens 2, Happy One Central và C-Sky View. Kết quả nghiên cứu cung cấp một nguồn tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và thực tiễn cho sinh viên chuyên ngành cũng như những người quan tâm đến phân khúc căn hộ cao cấp tại Bình Dương trong giai đoạn 2021.