CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG. Bất động sản. Khái niệm về bất động sản. Đặc điểm của bất động sản.
Phân loại bất động sản. Thị trƣờng bất động sản. Khái niệm thị trƣờng bất động sản. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản.
Cấu thành của thị trƣờng bất động sản. Vai trò của thị trƣờng bất động sản đối với phát triển kinh tế, xã hội. Những yếu tố ảnh hƣởng đến sự phát triển của thị trƣờng bất động sản. Nhóm yếu tố tự nhiên.
Nhóm yếu tố kinh tế. Nhóm các yếu tố chính trị, xã hội. Kinh nghiệm một số thành phố về quản lý thị trƣờng bất động sản. Kinh nghiệm phát triển nhà ở của Luân Đôn.
Kinh nghiệm xây dựng cơ chế chính sách phát triển nhà ở Bắc Kinh. Kinh nghiệm phát triển thị trƣờng bất động sản của một số thành phố ở Châu Á. Một sô bài học kinh nghiệm rút ra cho phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội. 43 i z CHƯƠNG 2: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TỪ KHI MỞ RỘNG QUY MÔ NĂM 2008.
Tổng quan về điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội Hà Nội. Thị trƣờng bất động sản Hà Nội trƣớc khi mở rộng quy mô năm 2008. Thị trƣờng BĐS Hà Nội từ tháng 08/2008 đến nay. Diễn biến Cầu, Cung và Giá cả trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ khi mở rộng quy mô năm 2008.
Nguyên nhân dẫn đến sự biến động cầu, cung, giá cả bất động sản ở Hà Nội từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận. Đánh giá về thị trƣờng bất động sản ở Hà Nội từ khi mở rộng quy mô năm 2008. Đánh giá chung về sự biến động cầu, cung, giá cả. Đánh giá sự phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội.
96 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản ở Hà Nội. Dự báo thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2030. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2030.
Những gợi ý chính sách tiếp tục phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội. Nhóm giải pháp về quản lý Nhà nƣớc. Nhóm giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội. 132 TÀI LIỆU THAM KHẢO.
133 ii z DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ đƣợc viết tắt BĐS Bất động sản CTCP Công ty cổ phần CT TNHH Công ty trách nhiệm hữu hạn ĐTM Đô thị mới GCN Giấy chứng nhận HĐĐC Hoạt động đầu cơ KCN Khu công nghiệp KTXH Kinh tế xã hội NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc QSDĐ Quyền sử dụng đất QSHN Quyền sở hữu nhà TW Trung ƣơng UBND Ủy ban nhân dân iii z DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng Tên bảng Trang Bảng 2.1 Giá đất ở Hà Nội năm 2004.2 Mục đích mua BĐS của người tiêu dùng 2009 56 Bảng 2.3 Diện tích nhà ở bình quân đầu người của Hà Nội.4 Thống kê dân số di cư đến Hà Nội qua các năm.5 Loại hình bất động sản người tiêu dùng hướng tới năm 2009.6 Tình hình phát triển nhà ở Hà Nội năm 2000 – 2010.7 Chỉ số giá đất nền tại Hà Nội.8 Chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội.9 Khung giá đất ở Hà Nội năm 2009.10 Kết quả thực hiện nguồn thu từ đất của thành phố Hà Nội. 98 iv z DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Số hiệu biểu đồ Tên biểu đồ Trang Biểu đồ 2.1 Biểu đồ giá đất qua các năm 54 Biểu đồ 2.2 Giá các loại hàng hóa năm 2008. Tính cấp thiết của đề tài Thị trƣờng BĐS là một trong những thị trƣờng quan trọng nhất của nền kinh tế. Thị trƣờng BĐS Hà Nội đã hình thành và phát triển với những thành công đáng kể, góp phần vào sự phát triển chung của thủ đô.
Tuy nhiên, thị trƣờng BĐS Hà Nội vẫn còn non trẻ, và còn tồn tại nhiều yếu tố bất ổn, rủi ro. Trong những năm gần đây, đặc biệt từ khi Hà Nội mở rộng về quy mô, thị trƣờng BĐS Hà Nội có nhiều biến động đƣợc thể hiện bằng sự thay đổi về giá BĐS. Để thị trƣờng BĐS phát triển hiệu quả và ổn định, nhà nƣớc đã có nhiều chính sách nhằm điều tiết thị trƣờng BĐS; từ đó điều tiết và phân bổ đất đai, nhằm sử dụng hợp lý và khai thác tối đa công năng của đất đai. Thực tế từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận, Hà Nội có thêm nhiều chính sách mới để điều tiết thị trƣờng BĐS thích ứng với tình hình mới, nhƣng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và hạn chế, là nguyên nhân của những thay đổi đột biến trên thị trƣờng.
Chính những bất cập này làm hạn chế vao trò quản lý của nhà nƣớc, ảnh hƣởng xấu đến thị trƣờng BĐS và sự phát triển chung của KTXH. Đã có rất nhiều giải pháp đƣa ra nhằm điều tiết thị trƣờng BĐS nhƣng hiệu quả chƣa cao. Vì vậy đề tài đặt ra câu hỏi nghiên cứu là: Nhà nƣớc và Thành phố Hà Nội cần làm gì để phát triển thị trƣờng BĐS Hà Nội từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận. Từ đó đề tài đi khảo sát sự biến động của cầu, cung, giá cả BĐS Hà Nội từ khi mở rộng phạm vi, tìm ra nguyên nhân gây nên sự biến động này, từ đó đƣa ra phƣơng hƣớng điều chỉnh.
Tình hình nghiên cứu Hiện nay có rất nhiều công trình nhƣ sách chuyên khảo, công trình nghiên cứu khoa học và bài tạp chí. nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Chẳng hạn nhƣ : - Quản lý đất đai và BĐS đô thị, Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, NXB Xây dựng, 2005. Tác phẩm trình bày một số khái niệm cơ bản về quản lí đất đai và BĐS đô vi z thị; pháp luật đất đai và BĐS đô thị; quy hoạch sử dụng đất; đăng kí đất đai và BĐS đô thị; định giá BĐS và hệ thống thông tin đất đai.
Tuy nhiên tác phẩm chƣa gắn với vấn đề quản lý với thị trƣờng. - Quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS ở Việt Nam, Trần Quang Huy (ch.), Phạm Xuân Hoàng, NXB Tƣ pháp, 2004. Tác phẩm tìm hiểu về QSDĐ của Việt Nam, các giao dịch trên thị trƣờng BĐS, giá đất và bình ổn giá đất trên thị trƣờng cùng với các biện pháp xây dựng thị trƣờng BĐS phát triển ổn định, lành mạnh và hiệu quả. Các tác giả đã nghiên cứu sâu về giá đất, các quy định về giá đất của nhà nƣớc và vai trò của giá đất đối với thị trƣờng BĐS nhƣng mới thấy đƣợc nhân tố các nhân tố ảnh hƣởng đến thị trƣờng BĐS và giá cả BĐS.
- Thị trƣờng BĐS, Hoàng Văn Cƣờng (chủ biên.), NXB Xây dựng, 2006. Tác phẩm tóm tắt khái niệm, đặc điểm BĐS, thị trƣờng BĐS, vai trò của thị trƣờng BĐS trong nền kinh tế quốc dân, quan hệ cung cầu BĐS, vai trò của quản lí nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS và kinh nghiệm của một số nƣớc trên thế giới về phát triển thị trƣờng BĐS cùng với định hƣớng và phát triển thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta. Mặc dù tác phẩm phân tích khá chi tiết về bức tranh tổng thể của thị trƣờng nhƣng chƣa thấy đƣợc sự biến động giá cả BĐS trong sự phát triển của thị trƣờng. - Thuế Đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trƣờng BĐS, Đàm Văn Huệ, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, 2006.
Tác phẩm tóm tắt những vấn đề cơ bản về BĐS và thị trƣờng BĐS, cùng với các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai đối với việc quản lí và điều tiết thị trƣờng BĐS và sự hình thành và phát triển thị trƣờng BĐS ở Việt Nam. Từ đó đƣa ra các chính sách thuế và giải pháp hoàn thiện chính sách thuế trong lĩnh vực điều tiết thị trƣờng BĐS ở Việt Nam trong thời gian qua. Tác phẩm chỉ nghiên cứu sâu về một công cụ điều tiết thị trƣờng BĐS là thuế đất đai. - Sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Lê Xuân Bá ch.b, NXB Khoa học và Kỹ thuật, 2003.
Tác phẩm tóm vii z tắt, giới thiệu về thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng quyền sử dụng đất Việt Nam, thị trƣờng nhà ở và bƣớc phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Tuy nhiên tác phẩm chƣa cập nhật tình hình thị trƣờng BĐS sau khi gia nhập WTO. - Thị trƣờng bất động sản: Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, NXB Tài chính, 2003. Tác phẩm nêu một số vấn đề cơ bản về thị trƣờng bất động sản; hoạt động của thị trƣờng bất động sản ở một vài nƣớc và một số hoạt động của thị trƣờng bất động sản Việt Nam nhƣ: quá trình hình thành, quản lí, mục tiêu, định hƣớng phát triển, các giải pháp tài chính và những văn bản pháp luật.
Đây là một tham khảo tốt để nghiên cứu thị trƣờng BĐS Hà Nội. - Quản lý đất đai và thị thị trƣờng bất động sản, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, NXB Bản đồ, 2006. Tác phẩm giới thiệu những vấn đề cơ bản của thị trƣờng bất động sản; thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam và những giải pháp chủ yếu về đổi mới hệ thống quản lý đất đai để thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh. Đây là một tham khảo tốt để nghiên cứu thị trƣờng BĐS Hà Nội.
Ngoài ra có nhiều công trình khác nghiên cứu về thị trƣờng BĐS nói chung và thị trƣờng BĐS Hà Nội nói riêng, nhƣng do mục đích của các tác giả là khác nhau nên việc khảo sát sự biến động của cầu, cung, giá BĐS dựa trên các yếu tố tác động sau khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính là chƣa có. Đề tài này hi vọng sẽ là công trình nghiên cứu cập nhật và đầy đủ về biến động và nguyên nhân những biến động trên thị trƣờng BĐS Hà Nội sau khi mở rộng quy mô (tháng 08/2008). Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3. Mục đích: viii z - Làm rõ nguyên nhân gây nên sự biến động về cầu, cung, giá cả BĐS Hà Nội từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận, từ đó đề xuất những chính sách để điều tiết và kiểm soát thị trƣờng BĐS.