Luận văn thạc sĩ về dự báo chỉ số giá xây dựng công trình dân dụng tại TP Hồ Chí Minh

Luận văn thạc sĩ kỹ thuật nghiên cứu quản lý xây dựng ứng dụng hệ thống động xây dựng mô hình dự báo chỉ số giá xây dựng công trình dân, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên

• Tác giả: Phạm Hùng Anh
• Người hướng dẫn: TS. Lê Hoài Long
• Trường học: Đại học Bách Khoa
• Chuyên ngành: Công Nghệ Và Quản Lý Xây Dựng
• Đề tài: Ứng Dụng Hệ Thống Động Xây Dựng Mô Hình Dự Báo Chỉ Số Giá Xây Dựng Công Trình Dân Dụng Tại Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ
• DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
• 1. CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
• 1.1. Giới thiệu chung
• 1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu
• 1.2.1. Lý do hình thành nghiên cứu
• 1.2.2. Các câu hỏi nghiên cứu
• 1.3. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.4. Phạm vi nghiên cứu
• 1.5. Đóng góp dự kiến nghiên cứu
• 1.5.1. Đóng góp dự kiến của đề tài về mặt học thuật
• 1.5.2. Đóng góp dự kiến của đề tài về mặt thực tiễn
• 2. CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
• 2.1. Chỉ số giá xây dựng CPI
• 2.2. Chỉ số giá xây dựng công trình PCPI
• 2.3. Công trình xây dựng dân dụng
• 2.7. Tư duy truyền thống, tư duy hệ thống
• 2.7.1. Tư duy truyền thống
• 2.7.2. Tư duy hệ thống
• 2.8. Dạng thức hành vi
• 2.9. Hệ thống động
• 2.9.1. Đặc điểm của hệ thống động
• 2.9.2. Sơ đồ quan hệ nhân quả
• 2.9.3. Vòng phản hồi thông tin
• 2.9.4. Sơ đồ kho và dòng
• 2.2. Các nghiên cứu tương tự trước đây đã được công bố
• 2.3. Phần mềm ứng dụng trong nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2. Thu thập dữ liệu
• 3.3. Các công cụ nghiên cứu
• 3.4. Phân tích kết quả
• 4. CHƯƠNG 4: MÔ HÌNH DỰ BÁO
• 4.1. Xây dựng mô hình định tính (sơ đồ nhân quả)
• 4.1.1. Các biến ảnh hưởng
• 4.1.2. Các hệ thống phụ
• 4.1.2.1. Hệ thống phụ - dân số đô thị
• 4.1.2.2. Hệ thống phụ - cầu nhà ở
• 4.1.2.3. Hệ thống phụ - cung nhà ở
• 4.1.2.4. Hệ thống phụ - kinh tế
• 4.1.2.5. Hệ thống phụ - tài chính
• 4.2. Dữ liệu của các biến đầu vào
• 4.2.1. Dân số đô thị
• 4.2.2. Quy mô hộ gia đình
• 4.2.3. Tổng sản phẩm quốc nội
• 4.2.4. Tỷ lệ tiết kiệm hộ gia đình
• 4.2.5. Tỷ lệ sở hữu nhà
• 4.2.6. Thị trường căn hộ
• 4.2.7. Tín dụng dư nợ bất động sản
• 4.3. Xây dựng mô hình định lượng (sơ đồ cấu trúc)
• 4.4. Kiểm nghiệm tính phù hợp của mô hình
• 4.4.1. Kiểm tra thứ nguyên của biến
• 4.4.2. Kiểm tra cấu trúc mô hình
• 4.4.3. Kiểm tra kết quả mô hình so với thực tế
• 4.4.3.1. Số lượng nhà hoàn thành
• 4.4.3.2. Số lượng nhà bán trước
• 4.4.3.3. Tín dụng bất động sản
• 4.4.4. Kiểm tra điều kiện cực hạn
• 4.5. Kết quả dự báo
• 5. CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH KỊCH BẢN
• 5.1. Kịch bản 1: không thay đổi
• 5.1.1. Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012
• 5.1.2. Dự báo chỉ số giá xây dựng năm 2012
• 5.2. Kịch bản 2: lấy trung bình
• 5.2.1. Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012
• 5.2.2. Dự báo chỉ số giá xây dựng năm 2012
• 5.3. Kịch bản 3: lấy nhỏ nhất
• 5.3.1. Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012
• 5.3.2. Dự báo chỉ số giá xây dựng năm 2012
• 5.4. Kịch bản 4: dự báo thay đổi của biến đầu vào sử dụng công cụ trung bình trượt (moving average) với n=3
• 5.4.1. Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012
• 5.4.2. Dự báo chỉ số giá xây dựng năm 2012
• 5.5. Kịch bản 5: dự báo thay đổi của biến đầu vào sử dụng công cụ hồi quy tuyến tính (regression)
• 5.5.1. Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012
• 5.5.2. Dự báo chỉ số giá xây dựng năm 2012
• 5.6. Nhận xét
• 6. CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• 6.2. Đóng góp của nghiên cứu
• 6.3. Hạn chế của nghiên cứu
• 6.4. Kiến nghị
• PHỤ LỤC A
• PHỤ LỤC B
• PHỤ LỤC C
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• TÀI LIỆU ĐỌC THÊM
• LÝ LỊCH TRÍCH NGANG

Tóm tắt

I. Tổng quan về chỉ số giá xây dựng

Chỉ số giá xây dựng (chỉ số giá xây dựng) là một trong những chỉ tiêu quan trọng trong việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Nó phản ánh sự biến động của giá cả trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động. Theo Nghị định 99/2007/NĐ-CP, chỉ số giá xây dựng được coi là công cụ cần thiết trong công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Việc sử dụng chỉ số này giúp các chủ đầu tư xác định hợp lý tổng mức đầu tư và dự toán cho các dự án. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, chỉ số giá xây dựng chưa kịp thời theo sát diễn biến thị trường, đặc biệt là trong giai đoạn giá nguyên vật liệu có sự biến động lớn. Điều này dẫn đến việc các nhà thầu và chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc điều chỉnh chi phí dự án.

1.1. Tình hình giá xây dựng tại TP Hồ Chí Minh

Tại TP Hồ Chí Minh, thị trường xây dựng đang chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố kinh tế vĩ mô. Giá vật liệu xây dựng thường xuyên biến động, ảnh hưởng đến giá vật liệu xây dựng và chi phí tổng thể của các dự án. Theo thống kê, chi phí nguyên vật liệu chiếm từ 40-70% tổng dự toán của một công trình. Tuy nhiên, việc công bố chỉ số giá xây dựng thường có độ trễ lớn, dẫn đến việc các nhà đầu tư không thể nắm bắt kịp thời tình hình thị trường. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc xây dựng một mô hình dự báo (dự báo giá xây dựng) có khả năng phản ánh chính xác và kịp thời các biến động của thị trường.

II. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến chỉ số giá xây dựng

Có nhiều yếu tố tác động đến chỉ số giá xây dựng tại TP Hồ Chí Minh. Các yếu tố này bao gồm tình hình kinh tế, chính sách quản lý, và sự biến động của thị trường nguyên vật liệu. Đặc biệt, sự gia tăng dân số và nhu cầu về nhà ở cũng là những yếu tố quan trọng. Theo nghiên cứu, tỷ lệ tăng dân số và quy mô hộ gia đình có ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu xây dựng, từ đó tác động đến giá xây dựng. Việc phân tích các yếu tố này giúp xác định được các mối quan hệ phức tạp trong mô hình dự báo, từ đó đưa ra các kịch bản cho tương lai.

2.1. Các yếu tố kinh tế

Tình hình kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng lớn đến chỉ số giá xây dựng. Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu về xây dựng tăng cao, dẫn đến sự gia tăng giá cả. Ngược lại, trong thời kỳ suy thoái, giá cả có xu hướng giảm. Các yếu tố như lãi suất, tỷ lệ thất nghiệp, và chính sách tài chính cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá xây dựng. Việc theo dõi và phân tích các yếu tố này sẽ giúp các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan hơn về thị trường.

III. Mô hình dự báo chỉ số giá xây dựng

Mô hình dự báo chỉ số giá xây dựng được xây dựng dựa trên các yếu tố đã phân tích. Mô hình này sử dụng phương pháp hệ thống động để mô phỏng các mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng. Việc xây dựng mô hình không chỉ giúp dự đoán chính xác chỉ số giá xây dựng mà còn giúp các nhà đầu tư có thể điều chỉnh kịp thời các dự toán và chi phí. Mô hình cũng cho phép kiểm tra tính phù hợp của các giả thuyết và điều chỉnh các biến đầu vào để tối ưu hóa kết quả dự báo.

3.1. Cấu trúc mô hình

Cấu trúc mô hình dự báo bao gồm các biến đầu vào như tỷ lệ tăng dân số, giá nguyên vật liệu, và các yếu tố kinh tế khác. Mô hình sử dụng các phương pháp phân tích định lượng để xác định mối quan hệ giữa các biến. Kết quả từ mô hình sẽ được so sánh với thực tế để kiểm chứng tính chính xác và hiệu quả của mô hình. Việc này không chỉ giúp cải thiện độ tin cậy của dự báo mà còn cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư trong việc ra quyết định.

IV. Kết luận và kiến nghị

Nghiên cứu về dự báo chỉ số giá xây dựng tại TP Hồ Chí Minh đã chỉ ra rằng việc xây dựng mô hình dự báo là cần thiết để theo dõi và điều chỉnh kịp thời các biến động của thị trường. Mô hình không chỉ giúp các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về tình hình giá cả mà còn hỗ trợ trong việc quản lý chi phí hiệu quả hơn. Để nâng cao tính chính xác của mô hình, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý và các nhà đầu tư trong việc thu thập và chia sẻ dữ liệu. Ngoài ra, việc cải thiện phương pháp tính toán và công bố chỉ số giá xây dựng cũng là một yếu tố quan trọng để đảm bảo tính kịp thời và chính xác của thông tin.

4.1. Kiến nghị

Cần thiết phải cải thiện quy trình công bố chỉ số giá xây dựng để giảm thiểu độ trễ trong việc cập nhật thông tin. Đồng thời, các cơ quan chức năng nên xem xét việc áp dụng các công nghệ mới trong việc thu thập và phân tích dữ liệu để nâng cao độ chính xác của mô hình dự báo. Việc này không chỉ giúp các nhà đầu tư có thông tin kịp thời mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của ngành xây dựng tại TP Hồ Chí Minh.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong công tác quản lý dự án xây dựng tại Việt Nam, chi phí nguyên vật liệu thường chiếm từ 40% đến 70% tổng mức đầu tư của công trình. Giai đoạn 2007 - 2008 chứng kiến sự biến động dữ dội của thị trường khi giá vật tư leo thang làm tổng chi phí xây dựng tăng vọt từ 1,25 đến 1,4 lần. Thực tế này bộc lộ hạn chế lớn của phương pháp tính toán chỉ số giá truyền thống theo Thông tư 02/2011/TT-BXD và Thông tư 1599/BXD-VP: quy trình tính toán phức tạp và độ trễ công bố lên tới 2 tháng (khoảng 60 ngày), khiến dữ liệu không theo kịp nhịp biến động thực tế của thị trường.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là giải quyết bài toán dự báo chỉ số giá xây dựng công trình (PCPI) một cách chủ động, nhanh chóng và phản ánh đúng bản chất tương tác thị trường. Mục tiêu cụ thể của đề tài là ứng dụng lý thuyết Hệ thống động (System Dynamics) để thiết lập mô hình mô phỏng phi tuyến, phân tích các mối quan hệ tác động nội tại giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô, cung - cầu và tài chính, từ đó đưa ra dự báo chỉ số giá xây dựng công trình dân dụng.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào phân khúc công trình nhà ở dân dụng tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh với chuỗi dữ liệu thực nghiệm kéo dài 7 năm từ 2005 đến 2011. Chuỗi số liệu chỉ số giá thực tế ghi nhận mức tăng trưởng liên tục từ 142 điểm năm 2005 lên 275 điểm năm 2011 (lấy năm gốc 2000 = 100 điểm). Ý nghĩa của nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp công cụ dự báo định lượng giúp rút ngắn thời gian điều chỉnh tổng mức đầu tư, kiểm soát dự phòng phí trượt giá cho các dự án có vòng đời thi công trên 2 năm, đồng thời giảm thiểu rủi ro biến động giá cho các gói thầu xây dựng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết Hệ thống động (System Dynamics) do Giáo sư Jay Forrester thuộc Viện Công nghệ Massachusetts (MIT) sáng lập từ năm 1950, kết hợp với các nguyên lý kinh tế học xây dựng và thị trường bất động sản đô thị. Khung lý thuyết hệ thống xem xét thị trường xây dựng như một cấu trúc liên kết khép kín, vận hành thông qua các vòng phản hồi thông tin (Feedback Loops) gồm vòng tăng cường (dương) và vòng cân bằng (âm).

Cấu trúc mô hình tích hợp 3 khái niệm nền tảng:

• Chỉ số giá xây dựng công trình (PCPI): Thước đo biến động chi phí xây dựng theo thời gian được lượng hóa thông qua biến động giá nhà ở dân dụng.
• Dạng thức hành vi hệ thống: Các trạng thái biến đổi động gồm tăng trưởng hàm mũ, hành vi tầm đích, tăng trưởng dạng chữ S và dao động theo chu kỳ kinh tế.
• Sơ đồ kho và dòng (Stock and Flow): Công cụ toán học mô tả các biến trạng thái tích lũy (Stock - ví dụ: dân số đô thị, quỹ nhà ở) và các biến tốc độ biến thiên theo thời gian (Flow - ví dụ: tốc độ gia tăng dân số, số lượng nhà hoàn thành mỗi năm).

Hệ thống toàn diện được cấu thành từ 5 hệ thống phụ tương tác hữu cơ với 31 biến số đầu vào: hệ thống phụ dân số đô thị (6 biến), cầu nhà ở (8 biến), cung nhà ở (7 biến), kinh tế đô thị (5 biến) và tài chính tín dụng (5 biến).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp chuẩn hóa trong giai đoạn 7 năm (2005 - 2011) được thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nước và tổ chức tài chính uy tín: Tập chỉ số giá xây dựng của Bộ Xây dựng (Công văn 1601/BXD-VP, Quyết định 410/QĐ-BXD, Quyết định 196/QĐ-BXD, Quyết định 950/QĐ-BXD), Niên giám Thống kê TP.HCM, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi nhánh TP.HCM và Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank).

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ chuỗi dữ liệu 7 năm liên tục của 31 biến số kinh tế vĩ mô và xây dựng tại TP.HCM. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu toàn bộ chuỗi thời gian khả dụng có độ tin cậy cao, sau đó tiến hành quy đổi đồng nhất về mốc năm so sánh gốc 2005 để đảm bảo tính chuẩn xác cho thuật toán mô phỏng.

Phương pháp phân tích chủ đạo là mô phỏng động học trên phần mềm chuyên dụng Vensim phiên bản 5.0, kết hợp kỹ thuật dự báo trung bình trượt (Moving Average với chu kỳ n=3) và mô hình hồi quy tuyến tính (Linear Regression). Lý do lựa chọn hệ thống động thay vì các mô hình kinh tế lượng truyền thống là vì phương pháp này cho phép xử lý các mối quan hệ phi tuyến tính phức tạp, phản ánh trễ pha thời gian (time delay) và phân tích các vòng lặp phản hồi đa chiều giữa chính sách tín dụng, biến động GDP, lạm phát và áp lực cung - cầu nhà ở.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Mô hình hệ thống động được thiết lập đã mô phỏng thành công hành vi biến động của thị trường xây dựng dân dụng TP.HCM qua 4 bước kiểm nghiệm chặt chẽ: kiểm tra tính nhất quán thứ nguyên, kiểm tra cấu trúc logic, kiểm tra điều kiện cực hạn và kiểm định so sánh dữ liệu lịch sử.

Thứ nhất, mô hình tái hiện chính xác xu hướng chỉ số giá xây dựng thực tế. Trong giai đoạn 2005 - 2011, chỉ số giá xây dựng thực tế của Bộ Xây dựng tăng từ 142 điểm (năm 2005) lên đỉnh điểm 234 điểm vào năm 2008 (tăng 64,79%), sau đó điều chỉnh giảm 8,55% xuống 214 điểm vào năm 2009 dưới tác động của khủng hoảng tài chính, rồi phục hồi mạnh mẽ lên 242 điểm năm 2010 và đạt 275 điểm vào năm 2011. Đường cong mô phỏng từ biến giá nhà mới trong mô hình bám sát dạng thức dao động này với sai số tương đối rất thấp.

Thứ hai, các biến dòng trong mô hình thể hiện mức độ tương thích cao với thực tế thị trường. Cụ thể, các chỉ tiêu mô phỏng như số lượng nhà hoàn thành, số lượng nhà bán trước và quy mô dư nợ tín dụng bất động sản (tăng trưởng từ giai đoạn 2005 đến 2011) đều phản ánh đúng các chu kỳ thắt chặt và nới lỏng tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước.

Thứ ba, kết quả mô phỏng 5 kịch bản dự báo cho năm 2012 cho thấy: Kịch bản 1 (giữ nguyên biến số đầu vào) và Kịch bản 2 (lấy giá trị trung bình) cho mức tăng trưởng ổn định; Kịch bản 3 (giá trị tối thiểu) phản ánh thị trường suy thoái; trong khi Kịch bản 4 (trung bình trượt n=3) và Kịch bản 5 (hồi quy tuyến tính) cung cấp các dự báo sát thực tế nhất với xu hướng tăng tiếp tục của chỉ số giá xây dựng theo đà lạm phát và mặt bằng lãi suất cho vay.

Thảo luận kết quả

Cơ chế tác động nội tại của hệ thống được làm sáng tỏ qua sự liên kết giữa 5 hệ thống phụ. Khi GDP tăng và tỷ lệ tiết kiệm hộ gia đình cải thiện, nhu cầu mua nhà lần đầu kết hợp với nhu cầu đầu tư được kích hoạt mạnh mẽ. Lãi suất huy động thấp thúc đẩy dòng vốn dịch chuyển vào thị trường bất động sản, làm tăng khối lượng nhà bán trước và kích thích dư nợ tín dụng xây dựng. Khi nguồn cung mới chưa đáp ứng kịp nhu cầu (do chu kỳ thi công kéo dài), tỷ lệ trống giảm khiến giá nhà và chỉ số giá xây dựng tăng vọt.

Kết quả nghiên cứu hoàn toàn tương đồng với các công trình quốc tế của S. Thomas Ng (2004) tại Hồng Kông và Yu-Feng Ho (2010) tại Đài Trung khi khẳng định chỉ số giá xây dựng chịu sự chi phối mang tính hệ thống từ chính sách tiền tệ và quy luật cung cầu chứ không đơn thuần là chi phí vật liệu riêng lẻ.

Toàn bộ kết quả đầu ra được trực quan hóa qua biểu đồ so sánh chuỗi thời gian giữa chỉ số mô hình và thực tế giai đoạn 2005 - 2011, kết hợp cùng bảng tổng hợp sai số định lượng, giúp các nhà quản lý chi phí dễ dàng nhận diện điểm gãy thị trường và dự báo xu thế giá trong tương lai.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, rút ngắn chu kỳ công bố chỉ số giá xây dựng: Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng TP.HCM cần phối hợp ứng dụng mô hình hệ thống động để giảm độ trễ công bố chỉ số giá từ 60 ngày hiện nay xuống dưới 15 ngày sau khi kết thúc quý, áp dụng thí điểm trong lộ trình 2013 - 2015.

Thứ hai, số hóa và tự động hóa quy trình lập dự toán công trình: Các Ban Quản lý dự án và Chủ đầu tư cần tích hợp phần mềm mô phỏng Vensim vào công tác quản trị chi phí nhằm nâng độ chính xác của dự toán lên trên 90%, cắt giảm chi phí dự phòng phát sinh trượt giá từ mức 10% - 15% xuống dưới 5% tổng mức đầu tư cho các dự án giai đoạn 2013 - 2016.

Thứ ba, kiểm soát và điều tiết room tín dụng bất động sản: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM cần điều hành hạn mức tăng trưởng tín dụng xây dựng và nhà ở duy trì trong biên độ an toàn từ 12% đến 15%/năm, theo dõi biến động lãi suất cho vay định kỳ hàng quý nhằm ngăn ngừa hiện tượng bong bóng giá đẩy chỉ số chi phí công trình lên cao.

Thứ tư, xây dựng cơ sở dữ liệu liên ngành về thị trường xây dựng: Liên ngành Xây dựng - Tài chính - Thống kê TP.HCM cần thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung quản lý 31 biến số đầu vào (gồm dân số, số hộ mới, diện tích sàn hoàn thành, lãi suất), cập nhật định kỳ 30 ngày/lần bắt đầu từ năm 2014 để phục vụ công tác điều hành vĩ mô.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn là tài liệu tham khảo giá trị cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Cơ quan quản lý Nhà nước (Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng, Sở Tài chính): Cung cấp góc nhìn vĩ mô và phương pháp luận mới để cải tiến phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng, hỗ trợ hoạch định chính sách quản lý chi phí đầu tư công và kiểm soát thị trường bất động sản.
• Chủ đầu tư và Ban Quản lý dự án: Giúp dự trù chính xác chi phí dự phòng trượt giá trong tổng mức đầu tư cho các dự án xây dựng có thời gian thi công từ 2 năm trở lên, tối ưu hóa kế hoạch phân bổ dòng vốn và giải ngân.
• Doanh nghiệp nhà thầu xây dựng: Cung cấp cơ sở khoa học để lập chiến lược bỏ thầu cạnh tranh, dự báo chính xác biến động giá vật tư nhằm thương thảo các điều khoản bù trừ trượt giá trong hợp đồng xây dựng.
• Giảng viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu: Cung cấp tài liệu chuyên sâu về ứng dụng lý thuyết Hệ thống động (System Dynamics) và phần mềm Vensim trong lĩnh vực kinh tế và quản lý xây dựng.

Câu hỏi thường gặp

Mô hình Hệ thống động có ưu điểm gì vượt trội so với phương pháp tính toán truyền thống của Bộ Xây dựng? Phương pháp của Bộ Xây dựng tính toán cơ học dựa trên danh mục vật liệu và nhân công tĩnh với độ trễ công bố lên đến 2 tháng. Mô hình Hệ thống động mô phỏng các vòng phản hồi phi tuyến giữa 31 biến số kinh tế, giúp dự báo kịp thời xu hướng giá trước biến động thị trường.

Tại sao luận văn lại quy đổi chỉ số giá xây dựng về năm gốc 2005? Giai đoạn 2005 - 2011, Bộ Xây dựng áp dụng hai thời điểm gốc khác nhau (gốc 2000 cho giai đoạn 2005 - 2009 và gốc 2006 cho giai đoạn 2010 - 2011). Việc quy đổi đồng nhất về mốc năm 2005 giúp tạo lập chuỗi dữ liệu chuỗi thời gian liên tục 7 năm phục vụ mô phỏng chuẩn xác trên Vensim.

Chỉ số giá xây dựng công trình dân dụng tại TP.HCM biến động như thế nào trong giai đoạn 2005 - 2011? Chỉ số giá xây dựng tăng từ 142 điểm năm 2005 lên mức đỉnh 234 điểm năm 2008 (tăng 64,79%), giảm xuống 214 điểm năm 2009 do suy thoái kinh tế và tăng trở lại đạt 275 điểm vào năm 2011 (tính theo năm gốc 2000).

Mô hình dự báo của luận văn được cấu trúc bởi những hệ thống phụ nào? Mô hình gồm 5 hệ thống phụ tương tác hữu cơ: Dân số đô thị (6 biến), Cầu nhà ở (8 biến), Cung nhà ở (7 biến), Kinh tế đô thị (5 biến) và Tài chính tín dụng (5 biến), liên kết với nhau qua các sơ đồ quan hệ nhân quả.

Làm thế nào để ứng dụng kết quả của mô hình vào việc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng? Các bên tham gia hợp đồng có thể sử dụng các kịch bản dự báo chỉ số giá xây dựng (như kịch bản trung bình trượt hoặc hồi quy) làm căn cứ khoa học để xác định hệ số trượt giá, tính toán bù trừ chi phí trực tiếp và lập kế hoạch vốn khả thi.

Kết luận

• Luận văn đã ứng dụng thành công lý thuyết Hệ thống động để xây dựng mô hình dự báo chỉ số giá xây dựng công trình dân dụng tại TP.HCM.
• Chuỗi dữ liệu thực nghiệm 7 năm (2005 - 2011) được chuẩn hóa và kiểm định chặt chẽ qua 4 bước thử nghiệm cấu trúc và điều kiện biên.
• Mô hình tích hợp 5 hệ thống phụ với 31 biến số kinh tế - xây dựng, tái hiện chính xác diễn biến tăng từ 142 lên 275 điểm của chỉ số giá thực tế.
• Đã thiết lập và phân tích thành công 5 kịch bản dự báo cho năm 2012, cung cấp công cụ đắc lực hỗ trợ quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
• Nghiên cứu đóng góp giải pháp khắc phục triệt để độ trễ thời gian 60 ngày của phương pháp tính toán chỉ số giá hiện hành.

Trong giai đoạn 2 đến 3 năm tới, mô hình cần được tiếp tục mở rộng nghiên cứu sang các loại hình công trình hạ tầng kỹ thuật, công nghiệp và giao thông, đồng thời cập nhật chuỗi số liệu 10 năm để nâng cao năng lực dự báo. Các nhà quản lý, chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng nên chủ động ứng dụng phương pháp mô phỏng hệ thống động nhằm tối ưu hóa hiệu quả quản lý chi phí dự án trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.

Trích đoạn nội dung tài liệu

ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Giới thiệu chung Đề án “Đổi mới cơ chế quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình” từ năm 2007 đã tạo ra một bước đột phá, xóa bỏ cơ chế xin cho, cơ chế Nhà nước làm thay việc xác định giá cả trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình đã tồn tại suốt hơn 50 năm trong hoạt động xây dựng. Trong tất cả nội dung đổi mới quản lý chi phí thì chỉ số giá xây dựng được xem là một nội dung rất quan trọng. Nghị định 99/2007/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, lần đầu tiên các khái niệm, vai trò và việc sử dụng chỉ số giá xây dựng được đề cập đến như là một công cụ cần thiết trong công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, đem lại các lợi ích về [1]: a) Kinh tế: - Chỉ số giá là chỉ tiêu quan trọng để tính toán đầu vào cho tổng mức đầu tư, dự toán của các dự án có thời gian thi công 2 năm trở lên, nhờ có nó công tác tính dự trù kinh phí dự phòng cho các dự án mới sát thực tế. - Chỉ số giá cũng là chỉ tiêu cần thiết để tính đầu ra cho các dự án có khối lượng thi công hoàn thành để bù trừ giá cả, vật tư, vật liệu và nhân công do có sự biến động trong quá trình thi công xây dựng.

- Chỉ số giá xây dựng không những đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ bản các công trình có vốn trong nước, mà còn đáp ứng thông lệ Quốc tế cho các công trình đầu tư có nguồn vốn từ nước ngoài. b) Chính trị, xã hội: - Chỉ số giá được ban hành đã tạo điều kiện thuận lợi cho các công trình xây dựng trên mọi miền đất nước tập trung nhân lực, trí tuệ để xây dựng công trình. Bộ máy nhân sự làm công tác nghiệm thu quyết toán khối lượng xây dựng hoàn thành giảm đáng kể. - Mọi công dân đều nắm bắt được tình hình biến động về giá xây dựng thông qua Chỉ số giá đã được cấp có thẩm quyền công bố.

Chỉ số giá góp phần đưa thông tin đến mọi người dân, do vậy tính xã hội hóa rất cao, nhân dân HVTH : Phạm Hùng Anh MSHV: 10080268 Luận văn Thạc sĩ Trang 2 CBHD: TS. Lê Hoài Long tin tưởng do vậy họ tập trung sản xuất ra của cải vật chất góp phần phát triển kinh tế xây dựng đất nước. Đặc điểm sản phẩm của ngành xây dựng nói chung là thời gian thi công kéo dài, sử dụng nhiều loại hàng hóa đầu vào khác nhau nên chịu tác động thường xuyên sự biến động của thị trường đến các chi phí xây dựng của một dự án, công trình. Điển hình trong giai đoạn năm 2007 – 2008, giá nguyên liệu đầu vào thường biến động hàng tháng, thậm chí một tháng biến động tới vài lần, chi phí nguyên vật liệu của công trình thường chiếm từ 40-70% tổng dự toán chỉ riêng sự thay đổi giá của những loại vật liệu chủ yếu đã làm cho chi phí xây dựng tăng từ 1,25 - 1,4 lần [2], nhưng Bộ xây dựng mỗi quý công bố chỉ số giá xây dựng một lần.

Ngoài ra, độ trễ thời gian của quyết định công bố chỉ số giá thường vào khoảng 02 tháng mới công bố chỉ số giá của quý trước. Như vậy tính kịp thời và tính sẵn sàng chưa cao, đây là một trong những bất cập lớn nhất của việc thực hiện chỉ số giá hiện nay, vì thời điểm mua và lúc áp dụng chỉ số giá xây dựng thường có khoảng thời gian chênh lệch tương đối lớn.2 Xác định vấn đề nghiên cứu 1.1 Lý do hình thành nghiên cứu Thứ nhất, nền kinh tế nước ta sau khi gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO (World Trade Organization) có độ mở lớn, nhiều hàng hóa nhập từ bên ngoài, nên biến động thị trường thế giới tác động vào giá cả xây dựng. Chỉ số giá xây dựng có thể giúp: - Đối với chủ đầu tư: có căn cứ để xác định hợp lý tổng mức đầu tư, làm cơ sở cho việc xác định đúng đắn dự toán, xác định giá gói thầu trong quá trình lập, quản lý, thực hiện dự án. Điều chỉnh chi phí của dự án, gói thầu trong những trường hợp được phép điều chỉnh, bổ sung chi phí thực hiện; - Đối với nhà thầu xây dựng: cho phép dự tính các chiến lược xây dựng giá bỏ thầu công trình có căn cứ khoa học dựa trên các điều kiện cụ thể của họ và thời gian thực hiện công trình, tiến độ cấp vốn; xác định giá thanh toán theo hợp đồng; HVTH : Phạm Hùng Anh MSHV: 10080268 Luận văn Thạc sĩ Trang 3 CBHD: TS.

Lê Hoài Long - Đối với tổ chức tư vấn: giúp tư vấn lập dự án, tư vấn quản lý chi phí xác định đúng đắn tổng mức đầu tư trong lập dự án, giúp chủ đầu tư có cơ sở để quản lý chi phí trong quá trình thực hiện dự án; - Đối với cơ quan quản lý, tổ chức tài chính, ngân hàng cấp vốn đối với dự án: là cơ sở để quản lý, bố trí nguồn vốn; là cơ sở để xem xét điều chỉnh chi phí trong quá trình thực hiện dự án; - Ngoài ra, đối với một số cơ quan thanh tra, kiểm tra trong xây dựng: dùng để tham khảo phục vụ công tác chuyên môn… Mặc dù, chỉ số giá xây dựng công trình có vai trò vô cùng to lớn trong việc hoàn thiện cơ chế quản lý chi phí trong hoạt động xây dựng, nhưng chưa kịp thời theo sát diễn biến thị trường, đặc biệt là vào thời điểm giá nguyên vật liệu có biến động lớn. Thứ hai, có nhiều phương pháp tính chỉ số giá xây dựng như phương pháp tính chỉ số giá của Bộ Xây Dựng trong Thông tư 1599/BXD-VP, Thông tư 02-2011/TT- BXD dựa trên chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công tương đối phức tạp; hoặc một số đề tài đã nghiên cứu xây dựng mô hình dự báo chỉ số giá như S. Từ những lý do trên, hình thành ý tưởng của đề tài nghiên cứu, xây dựng mô hình dự báo chỉ số giá theo sát diễn biến thị trường, và xem xét sự tác động nội tại bên trong mô hình dự đoán chỉ số giá CPI; nhằm giúp nắm bắt được sự biến động của chỉ số giá xây dựng một cách tổng quát hơn. Đó là cơ sở để xây dựng mô hình dự báo.

Từ đó, tạo điều kiện để giảm thiểu các thủ tục trong tính toán, điều chỉnh tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình và giá hợp đồng xây dựng.2 Các câu hỏi nghiên cứu - Yếu tố nào tác động đến chỉ số CPI? - Làm thế nào để thu thập, xử lý và phân tích dữ liệu? HVTH : Phạm Hùng Anh MSHV: 10080268 Luận văn Thạc sĩ Trang 4 CBHD: TS. Lê Hoài Long - Làm thế nào để thiết kê mô hình dự báo chỉ số giá xây dựng, xây dựng các mối quan hệ tác động qua lại bên trong mô hình? - Làm thế nào để xem xét sự tác động bên trong mô hình? 1.3 Mục tiêu nghiên cứu Để giải quyết cho các câu hỏi nghiên cứu trên, mục tiêu nghiên cứu của đề tài là: - Thiết lập một cách định tính sự tương tác, xem xét yếu tố nào ảnh hưởng đến chỉ số giá, sự ảnh hưởng đó tác động như thế nào. - Thu thập dự liễu trong quá khứ. - Xây dựng cấu trúc động học hệ thống (System Dynamic) thể hiện sự tác động bên trong mô hình, đưa ra dự báo chỉ số giá xây dựng.

- Kiểm chứng, so sánh kết quả với thực tế, hiệu chỉnh mô hình tối ưu nhất có thể. - Đưa ra một số kịch bản cho tương lai, phân tích sự tác động của các yếu tố trong các kịch bản đó.4 Phạm vi nghiên cứu - Thời gian thực hiện nghiên cứu: trong thời gian từ tháng 09/2011 đến tháng 06/2012. - Để tập trung vào vấn nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của đề tài là: + Đối tượng nghiên cứu: chỉ số giá xây dựng công trình thuộc loại Công trình xây dựng dân dụng (công trình nhà ở) tại khu vực TP. + Dữ liệu thu thập dùng cho nghiên cứu: từ năm 2005 đến 2011, để xây dựng mô hình dự báo, kiểm chứng, so sánh với chỉ số giá xây dựng công trình do Bộ Xây Dựng công bố.

- Đặc điểm của đối tượng nghiên cứu : + Chỉ số giá xây dựng công trình do Bộ Xây dựng ban hành định kỳ theo quý; + Chỉ số giá xây dựng công trình phụ thuộc vào loại công trình xây dựng; HVTH : Phạm Hùng Anh MSHV: 10080268 Luận văn Thạc sĩ Trang 5 CBHD: TS. Lê Hoài Long + Chỉ số giá xây dựng công trình phụ thuộc vào những địa phương khác nhau. + Giả thiết của nghiên cứu: sự biến động của giá xây dựng (chi phí xây dựng hoặc chi phí sản xuất) được phản ánh trong giá bán, hay nói cách khác xem xét giá xây dựng thông qua giá nhà. Mặc dù, chi phí xây dựng chỉ là một bộ phận của giá thành, nhưng bỏ qua một số yếu tố khác của giá bán chẳng hạn như lợi nhuận, đầu cơ của thị trường, chính sách thuế của chính phủ.

Tính chỉ số giá xây dựng thông qua sự biến động của giá nhà.5 Đóng góp dự kiến nghiên cứu 1.1 Đóng góp dự kiến của đề tài về mặt học thuật Nghiên cứu này góp phần giúp xác định các yếu tố có ảnh hưởng đến chỉ số giá xây dựng tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh, dự báo chỉ số giá. Ngoài ra, bằng mô hình mô phỏng động (dynamic simulation model), nghiên cứu còn giúp nắm bắt được sự biến động của chỉ số giá xây dựng một cách tổng quát hơn.2 Đóng góp dự kiến của đề tài về mặt thực tiễn Trên cơ sở nắm bắt được sự biến động của chỉ số giá xây dựng, bổ sung thêm phương pháp dự báo của Chỉ số giá xây dựng bên cạnh phương pháp tính toán của Bộ Xây Dựng công bố. Giúp cho chủ đầu tư, nhà thầu không lúng túng khi giá có sự biến động lớn; giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước có một cái nhìn vĩ mô hơn trong vấn đề quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, kịp thời nhìn ra các nguy cơ và đưa ra những chính sách hợp lý. HVTH : Phạm Hùng Anh MSHV: 10080268 Luận văn Thạc sĩ Trang 6 CBHD: TS.

Lê Hoài Long CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN 2.1 Chỉ số giá xây dựng CPI (construction price index) Khái niệm này lần đầu được đưa ra trong Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình: “Điều 17. Chỉ số giá xây dựng 1.