Chương 1: Cơ sở lý luận chung về hoạt động truyền thông marketing cho dự án bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động truyền thông marketing cho dự án bất động sản tại Công ty Cổ phần Truyền thông AVAT Việt Nam Chương 3: Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động truyền thông marketing cho Công ty Cô phần Truyền thông AVAT Việt Nam CHUONG 1: CO SỞ LÝ LUẬN CHUNG VE HOẠT ĐỘNG TRUYEN THONG MARKETING CHO DU AN BAT DONG SAN.1 Tổng quan về bat động sản va dự án bat động sản 1.1 Bat động sản 1.1 Khái niệm bat động sản Theo giáo trình Thị trường Bắt động sản ( PGS. Hoàng Văn Cường), Bat động sản có thể hiểu là một loại tài sản vật chất được sử dụng cho mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Mặc dù có nhiều tiêu chuẩn và tiêu thức phân loại tài sản khách nhau tuỳ dựa theo nhu cầu quản lý và sử dụng, nhưng chung quy lại, việc phân chia tài sản cho đến nay trên hau hét các quốc giađều phân loại theo luật cô La Mã: phân loại thành “' Bất động san’’ và *’ Động san’’. Tuy nhiên, do sự khác nhau giữa các quan niệm và tiêu chí phân loại.
những tài sản được gọi là động sản hay bất động sản cũng có sự khác biệt giữa các quốc gia. Trong tiếng Anh, Bất động sản được gọi là "real estate", bắt nguồn từ hai từ "realty" và "estate". "Realty" có nghĩa là yêu tố thực tế, như đất đai và tất cả các thứ liên quan vĩnh viễn đến đất đai, có thê sờ được hoặc nhìn thấy. "Estate" có nghĩa là tất cả các tài sản mà một người sở hữu.
Do đó, các tài sản thực tế được coi là bất động sản, bao gồm những thứ găn liền với đất đai. Các tài sản khác được coi là động sản, bao gồm cả tài sản vô hình và các thứ có thé di chuyền như cổ phiếu, tài khoản ngân hàng và phương tiện giao thông. Thuật ngữ "bất động sản" được sử dụng để chỉ các tài sản không di chuyên như đất đai và các tài sản găn liền với đất, cùng với các quyền sở hữu liên quan. Tuy nhiên, trong thực tế, việc xác định một tài san là.
bất động sản hay động sản thường gặp nhiều khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm cách sử dụng, quan niệm và hoàn cảnh. Ví dụ, một công trình xây dựng như một cây cầu có thê được coi là bất động sản do nó được găn liền với đất và không thé di chuyển. Tuy nhiên, trong một sô trường hợp, khi cây cầu được thiết kế và chế tạo trên một nền móng di động hoặc được thiết kế dé có thé di chuyên, có thé xem xét phân loại nó là động sản. Có thể thấy, khái niệm về bất động sản là một khái niệm tương đối và khá trừu tượng, khó phân định.
Do đó, cần thiết có các tiêu chí cụ thé dé đưa ra căn cứ dé nhận định đâu là bất động sản. Dưới đây là một cách khái quát nhất, dé một tài sản được gọi là bất động sản, nó cần thoả mãn 5 tiêu chí sau: - Thứ nhất, BĐS phải là một yeu tố vật chất có ich cho con người. Trong đó, yếu tố vật chất có thê hiểu là yếu tố hữu hình, cụ thé hoá, nhìn thấy được, chạm vào 10 được còn “có ích cho con người” nghĩa là tài sản đó cần phải đem lại giá trị nào đó cho con người (nơi sinh sông, sản xuất,. - Thu hai, tài sản cân phải được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc bởi cộng đồng.
Điều này có thé hiểu là tài sản cày cần phải có chủ sở hữu, có thé là một người hoặc nhiều người. Những tài sản có đầy đủ đặc điểm của một bất động sản những không được một chủ thé nào sở hữu thì sẽ không được coi là một bắt động sản. - _ Thứ ba, bat động sản phải là tài sản có giá trị có thê do lường và xác định, giá trị của nó cần được đánh giá qua các tiêu chí đo lường cụ thể. Vì vay, khi tham gia các giao dịch liên quan đến bất động sản, các bên tham gia cần tính toán và sử dụng các tiêu chí này dé định giá tài sản.
Khi các tiêu chí này được lượng hoá va tính toán, thì các giao dịch đó mới đực gọi là giao dịch bất động sản và đối tượng giao dịch là bất động sản. - _ Thứ tư, tài sản đó không thé di dời được. Tuy nhiên, khái niệm “không thé di dời dugc’’ hiện tại chỉ mang tinh chất tương đối trong thời đại mà với sự phát triển không ngừng của khoa học, công nghệ và kỹ thuật, việc di chuyền những tài sản có khối lượng lớn như một công trình nhà ở, công trình xây dựng,. đã không con là điều bất khả thi.
Do đó, khái niệm này có thé hiểu là'” không thé di dời hoặc di dời hạn chế”? về tính chất, công năng và hình thái của bất động sản. - _ Thứ năm, bất động sản phải tồn tại lâu dài hay có tuổi thọ lâu dai. Thông thường, bắt động sản có thời gian tôn tại rat lâu, từ vài chục đến hang trăm năm. Yếu tố tuôi thọ của bat động san được xác định dựa trên hai phương diện: Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.
Tudi thọ vật lý có thé dễ dàng nhận ra và đánh giá thông qua các yêu tố cơ, lý, hoá của vật liệu và có thể đo lường và tính toán. Trong khi đó, tuổi thọ kinh tế lại khá trừu tượng bởi nó cần phải được xem xét thông qua các phân tích, đánh giá và nhận định của chuyên gia.2 Đặc điểm của bat động sản Theo giáo trình Thị trường Bât động sản(PGS. Hoàng Văn Cường), những đặc điêm của bất động sản là những đặc tính giúp cho việc phân biệt giữa bất động sản và các tài sản khác. Cụ thê các đặc điểm đó gồm: a.
Môi bât động sản găn liên với một vị trí cô định Bắt động sản có thê là những tài sản gắn liền với đất đai hoặc cũng có thê chính là dat đai, mà đất đai có đặc điểm có định, không thê di dời. Do đó, bat động sản có tính chất gắn liền với vị trí cố định này. Tính chất này được xem xét trên hai phương diện: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Vị trí tuyệt đối chính là vị trí địa lý được xác định bằng các phương pháp đánh dấu trên bản đồ, các vật chuẩn liền kề hoặc chính xác nhất được xác định bang toa độ.
11 Khi xem xét bat động sản như một hàng hoá mang lai giá trị cho con người, vị trí của bất động sản cần được xem xét trên nhiều phương diện khác nhau, không chỉ đơn thuần là toạ độ hay vị trí trên bản đồ. Các yếu tố này có thé bao gồm sự phát triển của các yếu. tố kinh tế, xã hội của môi trường xung quanh, khoảng cách đến các trung tâm, điểm dịch vụ công cộng và cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế xã hội. Ngoài ra, bất động sản còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu:tố vùng và khu cực, bao gồm yếu tổ tự nhiên, điều kiện phát triển kinh tế, tính chất xã hội,.
Tóm lại, mỗi bất động sản đều sẽ gắn liền với một vị trí nhất định với các yếu tố kinh tế, tự nhiên, xã hội đi cùng. Những yếu tố này chính là cơ sở dé tạo nên giá trị cho một bat động sản có vị trí ở đó. Điều này giải thích vì sao vi trí là một yếu tố quan trọng trong việc hình thành và quyết định giá trị gia tăng của bất động sản. Tính da dạng về kết cau Bat động sản mang trong mình sự đa dạng với nhiều công trình kiến trúc khác nhau, từ những công trình đơn giản đến những công trình phức tạp, có thé có nhiều tang chồng lên nhau hoặc không tuân theo một khuôn mẫu cố định, tùy thuộc vào trí tưởng tượng và sáng tạo của người thiết kế.
Kiến trúc và kết cấu của bat động sản rat đa dang và không có quy chuẩn cô định. Đồng thời, tiễn bộ trong lĩnh vực khoa học va kỹ thuật đã tạo ra sự phong phú hơn trong các kiêu dáng thiết kế và mang lại những giá tri vượt trội cho các công trình bat động sản. Sự da dang này cũng được phản ánh trong yếu tô kết cấu vật lý của bat động sản, với việc sử dụng nhiều loại vật liệu khác nhau và kết hợp chúng dé tạo nên sự phức tap và đa dang. Các vật liệu như gạch, bê tông, thép, kính, gỗ, đá tự nhiên và nhiều vật liệu khác được sử dụng trong quá trình xây dựng bất động sản, tạo nên sự đa dạng không chỉ về mặt hình thức mà còn về tính chat vật liệu.
Nhờ vào sự đa dang trong kiến trúc và kết cau, các công trình bất động sản có thể mang nhiều phong cách khác nhau, từ truyền thống đến hiện đại, từ cô điển đến công nghệ cao. Điều này cho phép những tòa nhà, căn hộ, biệt thự, hay các khu đô thị có sự độc đáo riêng, phù hợp với nhu cầu và sở thích của các cư dân và khách hàng. Vì vậy, bat động san là một loại hang hoá chuyên biệt, không mang các đặc tính phô biến, phần lớn khách hàng thường không có đủ thông tin và chi có thê thu thập thông tin chỉ tiết từ các nhà sản xuất cung cấp. Tính lâu bền Bất động sản có tính lâu bên và tồn tại theo thời gian bởi vì đất đai được coi là một tài sản vĩnh cửu mà không thê bi phá huỷ trừ khi bi thiên tai, xói mòn,.
12 Các công trình xây dựng trên đât cũng có thê tôn tại hàng trăm năm sau khi được sử dụng và nang cap, cải tạo. Tính chất này có ý nghĩa quan trọng về tudi thọ của côngtrình, kiến trúc, trong đó tuôi thọ của bất động sản được chia làm tuổi thọ kinh tế và tuôi thọ vật lý. Tuôi thọ kinh tế kết thúc khi thi trường không còn hoạt động bình thường, nhưng chi phí sử dụng bat động sản van băng với lợi ích thu được từ nó. Trong khi đó, tuổi thọ vật lý dài hơn rất nhiều.
Tuổi thọ vật lý sẽ mang lại lợi ích kinh tế lâu đài, chỉ khi các công trình kiến trúc bị hư hỏng, không còn đảm bảo an toàn khi sử dụng thì tuổi thọ vật lý mới kết thúc. Tính dị biệt Tính dị biệt của bat động sản có thé hiéu rằng, không có hai bat động sản hoàn toàn giống nhau, hoặc ít nhất là không tồn tại hai thửa đất có vị trí và các yếu t6 xung quanh hoàn toan tương tự trên toàn cầu.