Chương 1: Những vấn đề chung về thị trường BĐS. Chương 2: Thực trạng thị trường BĐS Hà Nội Chương 3: Một số giải pháp phát triển thị trường BĐS Hà Nội. z 7 Tuy nhiên, với thời gian và trình độ có hạn, trong khi nghiên cứu khó tránh khỏi những khiếm khuyết. Vì vậy, tác giả rất mong có được những ý kiến đóng góp của các thầy cô và những người quan tâm đến lĩnh vực này.
z 8 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái Niệm và Đặc Điểm Thị Trƣờng Bất Động Sản 1.1 Hàng hóa Bất Động Sản 1.1 Bất động sản Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng. và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Trong khi đó điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Pháp, Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Sài Gòn cũ quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Luật dân sự Nga năm 1994 (điều 130) một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống về BĐS; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”.
Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những gì không liên quan đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. z 9 Theo Bộ luật dân sự của Nước CHXHCN Việt Nam (điều 181), BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; và các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có nước cho là BĐS, trong khi đó nước khác lại liệt vào danh mục động sản. Hơn nữa các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.2 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa Không phải tất cả BĐS đều là hàng hóa.
Muốn trở thành hàng hóa, một mặt mỗi loại BĐS cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thị trường, hơn nữa cũng là một loại BĐS như nhau nhưng việc có được tham gia thị trường BĐS hay không còn phải được luật pháp không cấm. Mặt khác có những loại BĐS rất khó hoặc không thể trở thành BĐS hàng hóa như nhiều loại BĐS công cộng, mà việc sử dụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác. + Đặc điểm của bất động sản hàng hóa Cũng như các hàng hóa thông thường khác, BĐS hàng hóa cũng có hai thuộc tính chung của hàng hóa là giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng được hiểu là công dụng của sản phẩm có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người, giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa.
Tuy nhiên, do là hàng hóa đặc biệt nên BĐS hàng hóa còn có một số đặc điểm riêng: Các BĐS chỉ có thể được tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai. z 10 Đất đai có thể đóng vai trò là tài sản chính và thuộc chủ quyền của mỗi quốc gia. Khi là hàng hóa thì giá thị trường của BĐS không chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh lợi thế về vị trí, địa hình, địa mạo và các tài sản tạo lập cơ sở hạ tầng trên đất. Hồ sơ mô tả về BĐS hàng hóa theo một trình tự pháp lý nhất định BĐS hàng hóa thường là loại tài sản có giá trị lớn, cần nhiều vốn đầu tư trong dài hạn BĐS hàng hóa luôn luôn nằm trong một không gian nhất định, ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan môi trường sống của dân cư trong khu vực.
Mỗi loại BĐS hàng hóa cụ thể lại có những đặc điểm riêng.2 Thị trƣờng bất động sản 1.1 Khái niệm Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện. Thị trường BĐS có thể được phân thành: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc phục vụ cho các nhu cầu sản xuất (nhà xưởng, mặt bằng, kho tàng), phục vụ cho các nhu cầu thương mại (khách sạn, văn phòng, nhà hàng, khu vui chơi giải trí. Vai trò trung tâm thuộc về thị trường đất đai. Thị trường bất động sản có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp: Nghĩa rộng: Thị trường bất động sản bao gồm cả các quan hệ trong các ngành tạo lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trường, các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS… Nghĩa hẹp: Thị trường bất động sản chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS.
z 11 Ngoài ra, khi nhìn nhận thị trường BĐS ở các nước đang phát triển, vấn đề thường được quan tâm là vấn đề thị trường chính quy và thị trường phi chính quy. Thị trường BĐS chính quy được hiểu là thị trường mà ở đó các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Thị trường BĐS phi chính quy lại liên quan tớ i các giao dịch BĐS không tuân thủ hoặc tuân thủ không đầy đủ các quy định của pháp luật, nhưng vẫn tồn tại. Mức độ tồn tại của thị trường BĐS phi chính quy phản ánh những tồn tại của hệ thống luật pháp và thực thi pháp luật của mỗi nước.2 Đặc điểm Ngoài những đặc điểm chung của thị trường hàng hóa, thị trường BĐS còn có một số đặc điểm riêng, trong đó chủ yếu là: Thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch các quyền là lợi gắn với BĐS.
Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất đai). Bởi vì đất đai không bao giờ mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất (quyền sử dụng đất) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định đặc thù của giao dịch trên thị trường BĐS. Chính vì vậy giá đất, một bộ phận của giá BĐS, không phản ánh giá trị của hàng hóa đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu qủa vốn đầu tư vào đất.
Thị trường BĐS thường là một thị trường không hoàn hảo, đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đô thị. Thị trường BĐS có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, các giao dịch chuyển đổi BĐS, z 12 các giao dịch cho thuê, thế chấp BĐS, giao dịch dùng BĐS góp vốn liên doanh. Các giao dịch này được thực hiện thông qua các hợp đồng pháp luật quy định hoặc theo tập quán được cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp nhận. Thị trường BĐS phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau.
Sự hiểu biết về giao dịch và thực hiện giao dịch ở địa phương này đã xuất hiện nhưng tại địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt hơn, có giao dịch cùng loại nhưng ở địa phương khác nhau lại có cách tiến hành khác nhau. Mức độ hoàn hảo của thị trường BĐS thấp hơn của thị trường hàng hóa tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế – kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung.), trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản BĐS của công dân, của tổ chức trong qúa trình trao đổi BĐS hàng hóa. Thị trường BĐS dễ bị phân khúc. Bất động sản là một loại hàng hóa cố định mà không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau.
Đồng thời, đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác. Vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương. Thực tế cho thấy thị trường BĐS ở các đô thị thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở nông thôn. Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường BĐS với tư cách là người mua, người bán, người cho thuê hoặc thuê, người giao hoặc người nhận thừa kế, người thế chấp, hoặc nhận thế chấp, người phát mại.
Do đó cơ cấu z 13 cung – cầu BĐS rất đa dạng.