CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan về chứng khoán thế chấp bất động sản thương mại 1.1 Khái niệm chứng khoán thế chấp bất động sản thương mại Chứng khoán hóa xuất hiện đầu tiên tại Mỹ trong những năm 1970 với sự ra đời của một loạt các chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp. Do nhu cầu vốn trên thị trường nhà đất gia tăng đã thúc đẩy các định chế tài chính tìm kiếm những phương thức mới để duy trì nguồn vốn khả dụng và giảm thiểu những rủi ro liên quan đến những khoản vay thế chấp bất động sản. Bằng cách đóng gói những khoản vay thế chấp mua bất động sản thành một tập hợp nợ và phát hành những chứng khoán trên cơ sở những tập hợp nợ đó, các tổ chức phát hành có thêm nguồn vốn mới để tái mở rộng cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Những chứng khoán phát hành trên cơ sở những tập hợp nợ có thế chấp đó được gọi là chứng khoán có thế chấp đảm bảo.
Như vậy, chứng khoán hóa là một quá trình tài chính cơ cấu, tại đó các tài sản thế chấp khác nhau của những người đi vay được tập hợp và đóng gói rồi được dùng làm đảm bảo để phát hành các trái phiếu. Tiền từ người mua các chứng khoán này sẽ được chuyển đến các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để các tổ chức này cho người đem thế chấp tài sản vay tiền. Chứng khoán hóa chính là quá trình đưa các tài sản thế chấp sang thị trường thứ cấp nơi mà chúng có thể trao đi đổi lại. Nói một cách khác, chứng khoán hóa là quá trình phát hành chứng khoán nợ trên cơ sở đảm bảo bởi dòng tiền mặt tuơng lai sẽ thu được từ một nhóm tài sản tài chính sẵn có.
Do đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán nợ chấp nhận rủi ro (tín dụng, thanh toán sớm) đối với danh mục tài sản đem chứng khoán hóa. 123doc Tài sản tài chính dùng để chứng khoán hóa rất đa dạng, bao gồm: khoản cho vay thế chấp mua nhà; các khoản cho vay thương mại; các khoản phải thu thương mại; danh mục các khoản cho vay thẻ tín dụng… Tương ứng với tài sản tài chính dùng làm cơ sở đảm bào thì chứng khoán được phát hành sẽ có tên gọi khác nhau. Trong trường hợp chứng khoán được phát hành trên cơ sở tài sản đảm bảo là khoản vay thế chấp BĐS (BĐS thương mại và BĐS nhà ở) thì được gọi là chứng khoán thế chấp BĐS. Như vậy, chứng khoán thế chấp BĐS thương mại là trái phiếu hay còn được xem là công cụ nợ được bảo đảm bởi thế chấp BĐS thương mại và thu nhập phát sinh từ BĐS thương mại này sẽ được dùng để thanh toán nợ gốc và lãi vay cho nhà đầu tư mua chứng khoán thế chấp BĐS thương mại.2 Đặc điểm của chứng khoán thế chấp bất động sản thương mại Quá trình chứng khoán hóa thế chấp BĐS bắt đầu từ việc tạo ra danh mục cho vay được đảm bảo bằng thế chấp BĐS của các tổ chức tài chính tín dụng, sau đó các tổ chức này sẽ bán danh mục cho vay thế chấp BĐS cho cho một tổ chức đặc biệt (được hình thành cho mục đích chứng khoán hóa).
Căn cứ vào tài sản tài chính mới mua về này, tổ chức có mục đích đặc biệt sẽ phát hành chứng khoán. Trên cơ sở tài sản đảm bảo là thế chấp bất động sản, nhưng chứng khoán hình thành từ chứng khoán hóa thế chấp BĐS thương mại có những đặc điểm nổi bật khác so với chứng khoán hình thành từ chứng khoán hóa thế chấp BĐS nhà ở: • Nguồn thu trong tương lai của dự án BĐS thương mại sẽ được dùng để thanh toán cho trái chủ, do đó đây là yếu tố quan tâm của nhà đầu tư đối với chứng khoán thế chấp BĐS thương mại, trong khi đó đối với chứng khoán thế chấp BĐS nhà ở thì nhà đầu tư quan tâm đến khả năng thanh toán của cá nhân vay mua nhà. 123doc • Mặt khác, để có thể tiến hành chứng khoán hóa thì tổ chức phát hành cần thực hiện đánh giá tín nhiệm, tuy nhiên căn cứ định mức tín nhiệm có sự khác nhau giữa chứng khoán thế chấp BĐS nhà ở và BĐS thương mại. Đối với chứng khoán thế chấp BĐS nhà ở thì tín nhiệm được thực hiện trên căn cứ trên lịch sử tín dụng của người vay tiền mua nhà ở, ngược lại thì tín nhiệm của chứng khoán thế chấp BĐS thương mại được căn cứ vào khả năng mang lại thu nhập trong tương lai của BĐS thương mại.
• Bên cạnh lợi ích tạo ra sản phẩm tài chính mới cho nhà đầu tư thì chứng khoán hình thành từ chứng khoán hóa có những rủi ro như sau: rủi ro thanh toán trước và rủi ro tín dụng. Trong khi rủi ro tín dụng xuất hiện khi bên vay gặp khó khăn trong thanh toán nợ gốc và lãi vay thì rủi ro thanh toán sớm chỉ xảy ra khi người vay thực hiện trả trước một phần hoặc toàn bộ nợ gốc trước khi đến hạn thanh toán. Căn cứ vào đặc điểm khác nhau của hai loại rủi ro này cho thấy rủi ro thanh toán sớm ít xảy ra hơn đối với chứng khoán thế chấp BĐS thương mại vì hầu hết các khoản cho vay thế chấp BĐS thương mại đều chứa đựng điều khoản nghiêm ngặt về thời gian thanh toán và những khoản phạt nếu vi phạm thanh toán sớm.2 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản thương mại 1.1 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản thương mại Đầu tư kinh doanh bất động sản thương mại đòi hỏi chủ đầu tư phải có nguồn vốn lớn, ngoài việc sử dụng vốn tự có tối thiểu theo quy định thì các chủ đầu tư BĐS thương mại thường sử dụng các nguồn vốn sau để tài trợ dự án: 1.1 Vay ngân hàng Việc vay vốn ngân hàng thực hiện dự án BĐS hình thành nên quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS.
123doc Tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS bao gồm cả hai hình thức: cung cấp vốn đầu tư kinh doanh BĐS và cung cấp vốn đáp ứng nhu cầu nhà ở. Riêng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS là sản phẩm tín dụng nhằm hỗ trợ doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản như: xây dựng các dự án khu chung cư, biệt thự, văn phòng cho thuê, khu đô thị mới, trung tâm thương mại, hoặc tổ hợp trung tâm thương mại và văn phòng. Hình thức vay đầu tư kinh doanh BĐS phổ biến là vay thế chấp. Với hình thức vay thế chấp, ngoài việc có có tài sản để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng, chủ đầu tư phải đáp ứng những điều kiện sau: - Các chủ đầu tư có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh bất động sản hợp pháp tại Việt Nam có nhu cầu vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản.
- Các chủ đầu tư có khả năng tài chính bảo đảm trả nợ vay trong thời hạn cam kết, có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả hoặc có phương án phục vụ đời sống phù hợp với quy định của pháp luật. Mặt khác để đảm bảo an toàn của việc cho vay, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết.2 Huy động vốn từ khách hàng mua nhà Ngoài kênh huy động vốn qua ngân hàng chủ đầu tư BĐS thương mại còn tận dụng một kênh huy động khác mà hiệu quả đem lại khá cao, đó là tiền ứng trước của khách hàng. Đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hộ thường sử dụng để huy động vốn với giá rẻ, không phải trả lãi và có thể huy động vốn theo từng giai đoạn xây dựng của dự án nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn. 123doc Việc huy động vốn của khách hàng mua nhà được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật, nhưng nhìn chung cách thức huy động vốn của khách hàng như sau: căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, khách hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo từng giai đoan quy định trong hợp đồng.
Việc đóng tiền của khách mua nhà sẽ kết thúc khi bên chủ đầu tư hoàn tất việc giao nhà và bàn giao các giấy tờ giấy nhà có liên quan.3 Phát hành trái phiếu doanh nghiệp Trái phiếu doanh nghiệp được xem là một khoản vay, trong đó thể hiện cam kết thanh toán gốc và lãi của doanh nghiệp cho người nắm giữ trái phiếu theo các điều khoản và điều kiện của trái phiếu. Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp được xem một giải pháp hiệu quả cho các công ty bất động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay của ngân hàng hay lãi suất cho vay quá cao. Ngoài lợi ích có được nguồn vốn với chi phí thấp hơn so với vay ngân hàng, phát hành trái phiếu còn giúp doanh nghiệp kiểm soát tốt hơn khung thời gian đầu tư cho dự án. Trái phiếu doanh nghiệp có nhiều dạng: trái phiếu có tài sản đảm bảo, trái phiếu không có tài sản đảm bảo, trái phiếu được bảo lãnh.
• Trái phiếu có đảm bảo Trái phiếu có đảm bảo là trái phiếu dùng các loại tài sản như thế chấp BĐS hoặc tài sản tài chính khác làm tài sản đảm bảo. Trong trường hợp phá sản hoặc không có khả năng thanh toán lúc đến hạn, người nắm giữ trái phiếu có quyền phong tỏa hoặc phát mãi tài sản. Trong thực tế, các bên có thể đàm phán tái cơ cấu tài chính để giúp doanh nghiệp có thể thanh toán các nghĩa vụ thay vì phong tỏa hoặc phát mãi tài sản. • Trái phiếu không có đảm bảo Trái phiếu không có đảm bảo (trái phiếu tín chấp) là loại trái phiếu không có tài sản cụ thể làm đảm bảo.
Tuy nhiên, các trái phiếu này vẫn được đảm bảo 123doc bởi các tài sản chung của doanh nghiệp trong trường hợp phá sản. Tiền thu được từ thanh lý hoặc phát mãi tài sản trước hết dùng để thanh toán cho trái phiếu có đảm bảo, phần còn lãi sẽ được thanh toán cho trái chủ không có tài sản đảm bảo.