CHƯƠNG 1 NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT VÀ PHAP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT TRONG KINH DOANH BAT DONG SAN O VIET NAM 1. NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHUYEN NHUONG QUYEN SỬ DUNG DAT TRONG KINH DOANH BAT DONG SAN O VIET NAM 1. Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bat động sản Kinh doanh bat động sản có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế - xã hội. Không có kinh doanh BĐS thì không có thị trường BĐS và không có nền kinh tế phát triển.
Theodor Roosevel (Tông thống Mỹ vào những năm 1901-1909) đã từng nói: Đầu tư vào BĐS không chi là cách tốt nhất, nhanh nhất và an toàn nhất mà còn là cách duy nhất để trở nên giầu có [53, tr. Câu nói này phan nào được minh chứng bằng thực tế phát triển của nước Mỹ cũng như của nhiều nước trên thế giới. Trong xã hội, các tài sản được phân chia thành hai loại là: Động sản và BĐS. BĐS thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số của cải xã hội.
Mặc dù, tỷ trọng này có khác nhau ở các nước song BĐS thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nên kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác an chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua [10, tr. Việc phân chia tài sản trong xã hội thành hai loại động sản và bất động sản bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong Bộ Luật La Mã.
Hiện nay, mặc dù còn có những quan niệm khác nhau vê BĐS, song nhìn chung các học giả II đều cho rằng BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di chuyền được. Theo cuốn Từ điển Từ và ngữ Hán Việt của Giáo sư Nguyễn Lân thì: “BĐS là tài sản không di dời được” [21, tr. 51], còn Từ điển các thuật ngữ tài chính thì xác định: “BĐS là một miéng đất và tat cả các tài sản vật chất gắn lién với dat’ [19, tr. Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định cụ thé hơn về BĐS tại Điều 174: “BDS là cdc tài sản bao gom: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn lién với đất dai, ké cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gan liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định ”.
Ở nhiều quốc gia trên thế giới, khái nệm BĐS được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với dat và được gan bó hữu co. Ví du: Ở Inđônêxia, bat động sản được xác định bao gồm đất và bat cứ tài sản gắn liền với đất. Ở CHLB Đức, bat động sản được xác định bao gồm dat dai và công trình xây dựng trên đất. Các công trình xây dựng (CTXD) các bộ phận thiết yếu được đưa vào công trình xây dựng được coi là những bộ phận cấu thành của mảnh đất.
Do vậy, quyền sở hữu đất đai cũng mở rộng đến tất cả các tài sản trên đất, trừ một số ngoại lệ [49, tr. Bộ luật Dân sự Thái Lan quy định BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất hoặc hợp thành một thé thông nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gan với việc sở hữu dat đai. Bộ luật Dân sự bang California (Hoa Ky) thì xác định BĐS bao gồm đất đai, tất cả những gi liên quan đến đất đai, những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc đất đai, những tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, pháp luật các nước trên đây đều có điểm chung khi cho răng, BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ nó không thể di đời.
Đất đai là BĐS quan trọng nhất. Các BĐS khác được hình thành dựa trên cơ sở đất đai và gắn bó chặt chẽ, thống nhất hữu cơ với đất đai không thé tách rời. Bât động sản là các tài sản bao gôm đât đai, vật kiên trúc và các bộ 12 phận không thé tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, những thứ dùng dé nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản. BĐS là loại tài sản có giá trị lớn của mọi doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân, của mọi quốc gia.
Muốn tao lập được nhiều hàng hóa BĐS cung cấp cho xã hội thì phải khuyến khích phát triển hoạt động kinh doanh BĐS. Kinh doanh BĐS có tác động quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS. Nó có thé khơi dậy nguồn nội lực, có vai trò quan trọng trong việc chuyên các “tai sản còn dang tiềm ẩn” thành nguồn vốn to lớn phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội. Kinh doanh BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn nằm sâu trong BĐS được huy động.
Kinh doanh BĐS tạo cơ sở vật chất cho các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế hang dau, là “tru cội” của nền kinh tế. Việt Nam đang trong quá trình đây mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì càng cần thiết phải thúc đây phát triển kinh doanh bất động sản để tạo cơ sở hạ tầng cho sự phát triển. Kinh doanh bat động sản trở thành vấn dé trọng tâm, then chốt trong chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Một câu hỏi được đặt ra, thé nào kinh doanh BĐS? Kinh doanh bat động sản có đặc trưng gì khác biệt so với các lĩnh vực kinh doanh khác? Dé trả lời câu hỏi này, trước hết cần xem xét quan niệm hoạt động kinh doanh nói chung.
Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp: “Kinh doanh là các hoạt động dau tư sản xuất, mua bán, cung ứng dich vu do các chủ thé kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trưởng nhằm mục đích lợi nhuận”[50, tr. Kinh doanh được chia thành hai lĩnh vực chính là kinh doanh sản xuất hàng hóa và cung ứng dịch vụ. Lĩnh vực kinh doanh sản xuất hàng hóa thường chỉ chuyên sản xuất ra các sản phẩm hàng hóa phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng, sản xuất, chế biến ở các lĩnh vực khác nhau. Kinh doanh dịch vụ là loại hình kinh doanh đặc biệt, không trực tiếp sản xuất ra hàng hóa mà chỉ thực hiện các công việc phục vụ cho các hoạt động sản xuất, cho các nhu cầu chung của xã hội.
Hoạt động kinh doanh nói chung đều có đặc điểm là mang tính nghề nghiệp, thực hiện 13 thường xuyên, liên tục, thực hiện độc lập nhân danh minh, tự chịu trách nhiệm và vì mục tiêu lợi nhuận. Tương tự như các hoạt động kinh doanh khác, kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cũng được chia làm hai loại là kinh doanh tạo lập, phát triển hàng hóa BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Kinh doanh bắt động sản là việc bỏ vốn dau tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản dé bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gom các dịch vụ môi giới BĐS, định giá bắt động san, sàn giao dịch BĐS, tu vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý bất động sản”.
Kinh doanh tao lập, phat triển BĐS (hay kinh doanh BĐS) là các hoạt động đầu tư tạo lập, phát triển hàng hóa BĐS như xây dựng, cải tạo nhà ở, công trình công nghiệp, dịch vụ. để bán, cho thuê, cho thuê mua trên thị trường. Kinh doanh dịch vụ BĐS (dịch vụ BĐS) là các công việc mang tính phục vụ có tác dụng hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS. Tuy nhiên không phải bất kỳ đối tượng nào cũng được kinh doanh BĐS mà chỉ các tô chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện các hoạt động kinh doanh này.
Như vậy, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản được hiểu là việc các chủ thé kinh doanh tiễn hành các hoạt động đầu tư tạo lập, phát triển bất động sản dé chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê mua hoặc thực hiện các hoạt động dịch vụ về bất động sản nhăm mục tiêu lợi nhuận Giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS trong kinh doanh thuộc nhóm hoạt động kinh doanh phát triển BĐS. Các chủ thể kinh doanh BĐS có thể đầu tư tạo lập BĐS bằng các cách thức như: Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê dat của người sử dụng, sau đó bỏ vôn đầu tư xây nhà, công trình xây dựng, kết cầu hạ tầng .làm tăng giá trị BĐS rồi chuyển nhượng, cho thuê kiếm lời. Tuy vậy, những hoạt động này cần phải có sự hỗ trợ đắc lực, thường xuyên 14 liên tục của các hoạt động dịch vụ BĐS như môi giới chuyên nhượng BĐS, tư van chuyển nhượng BĐS, định giá BĐS. Cần phân biệt hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp khác với việc các hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập BĐS của mình.
Kinh doanh BĐS yêu cau chủ thể kinh doanh phải có nhiều vốn, thường xuyên tiễn hành phát triển, cải tạo BĐS và có thé lựa chọn các hình thức kinh doanh chuyền nhượng, cho thuê hay cho thuê mua.bất động sản dé kiếm lời, thực hiện các giao dịch kinh doanh thương mại về BĐS. Còn hoạt động tạo lập BĐS của hộ gia đình, cá nhân và chuyển nhượng là các hoạt động không thường xuyên liên tục, không nhăm mục tiêu lợi nhuận mà chỉ dé phục vụ nhu cầu đời sống sinh hoạt thông thường của người dân và thực hiện giao dịch dân sự về BĐS. Từ những sự phân tích trên, có thể hiểu: Kinh doanh BĐS là việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh tự bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS dé bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích lợi nhuận. Một số nước lại có những quan niệm khác về kinh doanh BĐS.