PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài. Đối với mọi quốc gia, phát triển các dự án bất động sản là một yếu tố rất quan trọng của nền kinh tế. Việt Nam là nước đang trong giai đoạn phát triển do vậy lại càng phải chú ý vào việc phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có các dự án bất động sản để không những thu hút được vốn đầu tư của nước ngoài mà còn cả trong nước.
Trong hai thập kỷ gần đây, có rất nhiều biến đổi và một trong những thay đổi lớn nhất đó là sự hình thành của nhiều toà nhà lớn, khách sạn, trung tâm thương mại. Những công trình này đã làm cho đất nước ta ngày càng hiện đại hơn, đáp ứng những kỳ vọng của nhân dân cũng như đất nước. Một vấn đề đặt ra là khi Việt nam gia nhập WTO thì nhu cầu về khách sạn, văn phòng, nhà ở. và các dịch vụ đi kèm sẽ tăng cao.
Bên cạnh sự phát triển của thủ đô Hà Nội thì những thành phố lân cận cũng đang có những bước phát triển vượt trội điển hình là Hưng Yên với dự án nổi bật mang tên Ecopark. Phải làm sao để dự án có thể được quản lý và phát triển có hiệu quả tốt nhất dự án, vừa đảm bảo mang lại lợi ích cho kinh tế, xã hội cho Tỉnh mà vừa đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư luôn là vấn đề lan giải mà cần phải được giải quyết. Hiện nay tại khu đô thị Ecopark việc kinh doanh bất động sản còn mang tính chất bộc phát có nghĩa là bất kỳ ai cũng có thể là nhà môi giới bất động sản trong khi họ không có bất kỳ một sự công nhận hay có bất kỳ giấy tờ hành nghề nào, chủ đầu tư còn lỏng lẻo trong vấn đề quản lý hoạt động mua bán bất động sản, sự thiếu chuyên nghiệp trong khâu cho thuê cũng như giá thành thuê khiến cho thị trường bất động sản ở đây biến động không theo quy luật, thị trường chuyển nhượng bất động sản cũng rất lỏng lẻo được thể hiện qua việc mua bán bất động sản không cần có sự đồng ý của chủ đầu tư mà bất kỳ ai cũng có thể mua bán do vậy đất chết ở ecopark đang là một vấn đề lan giải. Do vậy việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại Ecopark là hết sức cần thiết, sự quản lý nhà nước phải được tỉnh Hưng Yên thực hiện kịp thời và nhanh chóng sẽ giúp thị trường bất động sản tại Ecopark sớm có sự cải thiện.
Nhận thấy tầm việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại ecopark là rất quan trọng nên tác giả quyết định chọn đề tài “Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại Ecopark” cho luận văn thạc sỹ của mình. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu. Mục Đích nghiên cứu. Đề tài có những mục đích sau: - Đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động quản lý kinh doanh bất động sản tại khu đô thi Ecopark.
- Với mục tiêu trên đề tài có nhiệm vụ hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm: bất động sản, thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại khu đô thị Ecopark. Nhiệm vụ nghiên cứu. Để thực hiện mục đích nói trên, đề tài có các nhiệm vụ cụ thể sau đây: - Hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản. - Đánh giá về thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại Ecopark.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và phát triển dự án này tốt hơn. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu. Đối tượng + Đối tượng nghiên cứu là: quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản. + Tình hình quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại khu đô thị Ecopark.
Phạm vi nghiên cứu. - Phạm vi nghiên cứu: hoạt động kinh doanh bất động sản tại khu đô thị Ecopark giai đoạn từ 2014 đến nay. Về không gian: Nghiên cứu tại khu đô thị Ecopark. Về thời gian: Nghiên cứu thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2014 đến nay.
- Đề tài hiện nghiên cứu một số lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản và quản lý bất động sản, phân tích thực trạng hoạt động quản lý kinh doanh bất động sản tại Ecoapark. Luận văn đi sâu vào việc nghiên cứu hoạt động quản lý bất động sản tại riêng Ecopark. Phương pháp. - Phương pháp Thu thập dữ liệu thứ cấp “Dữ liệu thứ cấp phục vụ cho việc phân tích tình hình Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại Ecoaprk từ các báo cáo tổng kết tình hình kinh tế, xã hội của tỉnh Hưng Yên, các văn bản liên quan đến hoạt động bất động sản của tỉnh; niên giám thống kê; các báo cáo tổng kết công tác quản lý hoạt động ki doanh bất động sản tỉnh Hưng Yên; các dữ liệu tham khảo từ các đề tài, dự án nghiên cứu đã triển khai trong những năm gần đây có liên quan đến chủ đề nghiên cứu…” - Phương pháp phân tích tổng hợp.
Phân tích lý thuyết hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2014 đến nay để nhận thức, phát hiện và khai thác các khía cạnh khác nhau của lý thuyết từ đó chọn lọc những thông tin cần thiết phục vụ cho đề tài nghiên cứu. - Phương pháp logic. Nghiên cứu tổng quát hoạt động kinh doanh bất động sản tại Ecopark loại bỏ các yếu tố ngẫu nhiên, làm rõ tính tất yếu và quy luật vận động và phát triển khách quan của hoạt động kinh doanh bất động sản và công tác quản lý nhà nước về bất động sản. Kết cấu của luận văn - Chương 1: Tổng quan về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản - Chương 2: Thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại khu đô thị Ecopark trong thời gian qua.
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại khu đô thị Ecopark trong thời gian tới CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản được định nghĩa như sau: Về mặt luật pháp, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với nó với quyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này”. Trích trong: “Quyết định phê duyệt Đề án phát triển Thương mại trong nước đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020” của Thủ Tướng Chính Phủ (2007). “Theo cách định nghĩa như trên, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng.
và tất cả những gì liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định và bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm theo đó Nghị định 120/2018/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 77/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ về kế hoạch đầu tư công trung hạn và hằng năm, Nghị định số 136/2015/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2015 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư công và Nghị định số 161/2016/NĐ-CP của Chính phủ về cơ chế đặc thù trong quản lý đầu tư xây dựng đối với một số dự án thuộc các Chương trình mục tiêu quốc gia giai đoạn 2016 - 2020 Nghị định số 100/2018/NĐ-CP của Chính phủ : Sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 79/2016/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2016 của Chính phủ quy định điều kiện kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý nhà chung cư, kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử dụng các thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế trước đây thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2015 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản.
Trong đó, điều 107 quy định: “Bất động bao gồm đất đai, nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của pháp luật”. “Trong khái niệm trên yếu tổ không thể di dời được coi là tiêu thức đầu tiên trong việc xác định BĐS. Ngoài ra, khái niệm này còn liệt kê thứ tự các yếu tố không thể di dời được như nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với nhà và các tài sản cố định khác do pháp luật qui định bởi vì trong BĐS còn chứa các tài sản cố định.
Như vậy, không kể các tài sản cố định theo cách thống kê kế toán (tàu thuỷ, máy bay, ô tô, máy móc, thiết bị.) là vật có thể di dời được song không phải là BĐS, BĐS chỉ bao gồm các tài sản cố định gắn với đất và nhà mà thôi. Khái niệm của Bộ Luật Dân sự Việt Nam đưa ra nhìn nhận BĐS một cách bao quát nhất, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất. Khái niệm này sẽ được tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu” 1.2 Phân loại bất động sản Theo khái niệm đã nêu trên thì BĐS có rất nhiều loại. Tuỳ theo mục đích nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS.