Chương 1 MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE GIAI QUYET TRANH CHAP DAT DAI VA PHAP LUAT VE GIAI QUYET TRANH CHAP DAT DAI 1. Ly luận về tranh chấp dat dai và giải quyết tranh chap dat đai 1. Lý luận về tranh chấp đất đai 1. Khái niệm tranh chấp đất dai Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái kinh tế, xã hội nào.
Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấp đất đai mang màu sắc chính trị. Đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giai cấp bốc lột và giai cấp bị bốc lột, bởi lẽ, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nhất, là tài sản quý giá nhất của một quốc gia. Việc giải quyết triệt dé tranh chấp đất đai ở các xã hội này được thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội. Ở xã hội không tồn tai mâu thuẫn về lợi ích giai cấp đối kháng, tranh chấp đất đai thường là mâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đất đai.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai do các bên tự tiến hành thông qua con đường thương lượng, hòa giải hoặc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên cơ sở áp dụng các quy định của pháp luật. Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học: Tranh chấp phát sinh giữa các chủ thé tham gia quan hệ pháp luật dat đai về quyên và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dung dat dai [54, tr. Theo Giáo trình Luật Dat dai của Trường Dai học Luật Ha Nội: Tranh chấp đất dai là sự bat dong, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thé khi tham gia vào quan hệ pháp luật dat dai [51, tr. Theo Luật Dat đai năm 2013: Tranh chấp đất dai là tranh chấp về quyên, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiễu bên trong quan hệ đất đai [33, Điều 3, Khoản 24].
Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quan lý, quyền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể. Các bên tranh chấp không thể cùng nhau tự giải quyết tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thâm quyền phân xử. Tuy nhiên, van đề đặt ra ở đây là cần làm rõ tranh chấp đất đai ở nước ta chính là tranh chấp về quyền sử dụng đất hay bao gồm cả tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất? Về nội dung này, trong khoa học pháp lí tồn tại hai quan điểm khác nhau; cụ thể: Quan điểm thứ nhất cho răng, tranh chấp đất đai chỉ là tranh chấp về quyền sử dụng đất. Theo đó, tranh chấp đất đai không xác định được là tranh chấp tổng thể các quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ đơn lẻ của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác.
Bên cạnh đó, chủ thể tranh chấp vốn được gọi là "hai hay nhiều bên" cũng không được xác định rõ ràng là chi bao gồm người sử dụng dat hay là tất cả các chủ thể có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ tranh chấp đất đai. Chính sự thiếu cụ thể này khiến nội hàm của tranh chấp đất đai nhiều lúc được mở rộng tối đa ở mức độ có thể. Trường phái này cho rằng: Việc mở rộng khái niệm tranh chấp đất đai trong điều kiện của nước ta hiện nay là chưa hợp lý; vì xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai. Vì vậy, cái mà họ tranh chấp chỉ có thé là quyền sử dụng đất.
Mặt khác, tranh chấp đất đai và tranh chấp quyền sử dụng đất được sử dụng như những thuật ngữ thay thế nhau kê từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến nay mà không có sự phân biệt. Hơn nữa, các tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng đã từng được quy định cụ thể trong một số văn bản hướng dẫn về thâm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất chứ không phải tranh chấp đất đai một cách chung chung [46, tr. Theo đó, họ cho rằng, định nghĩa tranh chấp đất đai theo khoản 24, Điều 3 Luật Dat dai năm 2013 do có nội ham rat rộng nên đã gây nhiều cách hiểu không chính xác. Vi vậy, tranh chấp đất đai cần được hiểu là tranh chấp quyền sử dụng đối với diện tích đất cụ thể giữa các chủ thể trong quản lý, sử dụng đất.
Còn các dạng tranh chấp khác, đều được hiểu là tranh chấp liên quan đến đất đai và được giải quyết bởi cơ quan Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, mà không có sự ràng buộc với những quy định về giải quyết tranh chấp trong pháp luật đất đai. Quan điểm thứ hai, nhận định tranh chấp đất đai, bao gồm cả tranh chấp quyền sử dụng dat và các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất; bởi lẽ, trong pháp luật đất đai, trước khi Luật Dat dai năm 2003 ra đời và có hiệu lực thi hành thì khái niệm tranh chấp đất đai dường như chưa được giải thích chính thức trong các văn bản pháp luật. Thuật ngữ tranh chấp đất đai lần đầu tiên được Luật Đất đai năm 2003 giải thích và tiếp tục kế thừa trong Luật Đất đai năm 2013 tại khoản 24 Điều 3. Theo đó, đối tượng tranh chấp là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
Mặt khác, xét từ góc độ thực tiễn xét xử, ngành Tòa án ở nước ta vẫn thống kê các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng dat trong phạm vi tranh chấp đất đai nói chung. Bên cạnh đó, Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC- BTNMT ngày 03/01/2002 hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất sử dụng thuật ngữ khác là "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất". Theo đó, các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án bao gồm: i) Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất; ii) Tranh chấp hợp đồng chuyền đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp von bằng quyền sử dụng đất; iii) Thừa kế quyền sử dụng đất; iv) Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất. Như vậy, thuật ngữ "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất" là một thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gan liền với đất.
Theo suy luận logic thì tranh chap về quyền sử dụng đất, bao gồm ba loại: Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất (thực chat là tranh chấp quyền sử dụng dat hay cụ thé hơn là kiện đòi dat đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp hợp đồng chuyền đôi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Không thể phủ nhận rằng, ở mỗi quan điểm trên đây đều được lập luận dựa trên những căn cứ nhất định. Song thiết nghĩ, việc hiểu và vận dụng "tranh chấp đất đai" bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất là hợp lý cả về vấn đề logic ngôn ngữ và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giai đoạn hiện nay. Đặc điểm của tranh chấp đất dai Tranh chấp đất đai là một dạng cụ thể của tranh chấp dân sự.
Bên cạnh các đặc điểm chung của tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn có một số đặc điểm đặc trưng chủ yếu sau đây: Thứ nhất, chủ thé tranh chấp đất đai chỉ có thé là chủ thé của quyền quản lý và quyền sử dụng đất, mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai; bởi lẽ, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc Nhà nước cho phép nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thê của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất. Thứ hai, nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp.
Hoạt động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào các mục đích khác nhau với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại. Gia đất lại có biến động theo quy luật cung - cầu trên thị trường.
Vì vậy, việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là khai thác giá trị sử dụng, mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất thông qua các hành vi kinh doanh tranh chấp đất dai. Tat nhiên, khi nội dung quản lý, sử dụng đất phong phú, phức tạp thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng gay gắt và trầm trọng hơn. 10 Thứ ba, tranh chap đất dai phát sinh gây hậu quả xấu như gây mat 6n định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết nội bộ nhân dân, pha vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, gây mat an ninh trật tự tại địa phương, anh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh chấp, mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội.