CHƯƠNG 1. NHỮNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN CHUNG VE CHO THUÊ, CHO THUÊ LAI QUYỀN SỬ DỤNG BAT TRONG THỊ TRƯỜNG BAT ĐỌNG SAN THEO PHÁP LUAT VIET NAM 1.1 Ly hận chung về che thuê, che thuê lại quyền sử dụng dit trong thị trường Đất động sin.111 Lý hận chưng về quyền sẽ đụng dit, giao dich quyền sử đụng đất 1.111 Khải niệm, đặc điễm cũa guy sử đụng đắt Dit dai là mét tài sản đặc biệt, một tư liệu sản xuất có giới hen về không gen, điện tíchnhưng vô hạn về thời gian sở dụng và khả năng sinh lợi. Thục tổ đã chứng minh rằng, nấu được quân ý và khri thee tốt, đắt dai sẽ là nguồn ta nguyên v6 tin của mối quốc gia. Ngược li, tả nguyên đất đu sẽ không phát huy hiệu quả niu không được quản lý và sử đụng hợp ly.
Do đó, mỗt quốc gia déu xây đụng mot chế ảnh pháp uật riêng vé quyển sở hữu đất đã, Tùy thuôc vào dic đểm kinh tổ - xã hộ, phong tue tập quén, tuyển thống,. nhấp luật ð mỗi quốc gia quy đính khác nhau về QSDD. Chẳng hạn, ð Anh, đất đủ thuộc quyển sở hồu của Nit hoàng, song Ni hoàng lạ cho người dân st dạng và có các quyền đổi với đất dei (đặc biệt là quyền được mua, bán, sang nhượng đả, Tuơng tơ như vây, ð Hồng Kông trước nim 1997 (thời là rước khi được trao trả cho Trung Quốc) là thuộc dia của Vương Quốc Ảnh, dit dai cũng thuộc quyén tố cao của Nổ hoàng Song nhà nuớc thục hiện việc cho thuê đất dã Than trong thôi han 75 năm theo hình thức "bán dit” thông qua việc đầu thầu đầu giá công ksi. Trong thời bạn 75 năm, các nhà đều tr được quyển xây dụng nhà ở hoặc cơ sỡ hạ ting đỂ chuyển nhương bán hoặc cho thuê 6 Trang Quốc, quốc gia có nhiều điểm tương đồng với nước ta về chỗ độ chính tị kinh tổ, xã hội công có quy dink: dit đại thuộc sở hỗu toàn din, song QSDD thuộc cá nhân hoặc tổ chúc, goi chúng là quyền tơ hữu, Theo đó có mự tách.
‘bach quyền s hữu đắt đi và QSDĐ trong thời han quy dink. ĐỂ cố QSDĐ thi các 8 tỔ chúc, cá nhân phi mua và ki để có QSDD trong thi bạn có hiệu ive ota hop đẳng thi NSDĐ có thé mua, bán cho thud, th chấp, ting cho, 6 Việt Nem, Hiễn pháp và pháp luật dit dai hiện hành quy định “Đất a thuộc sở tod đân do Nhà nước đụ điện chỉ số hữu và thông nhất quán “2 Nha made là đủ điện cho nhân din thực hiện quyền sở hữo toàn dân về đất dx.Tuy nhiên, với quyên năng đỏ, cũng không được hiễu ring Nha nước có quyền sở hike vi dit dai ma chỉ là đủ din cho sỡ toân di thục hiện quyễn sở hữu đó tên thục tổ. Vay chỗ số hữu của đất đủ lá toàn din, Nhà nước là người dai điên còn "mối người din thục hiên quyền cia minh như thé nào? Tử khi có Luật Dat đai năm 1993 đã xuất hiện khá niệm "quyển cỡ dụng dit” và "người rỡ dụng đất, hay nói cách khách là QSDĐ của người sử dụng, “Quyên nữ ding dit” là một quyền ning đặc biét, vi quyén này hấu nh tách iệt với quyền sỡ hữu không giống quan niệm vé quyển sở hồu của nhiễu nước tiên thé gói và không tương đẳng với các quy định vé quyền sở hữu nồi chung rong Bồ Luật Dãn ny năm 2015. Trong đu kiện đất dx thuộc sỡ hiếu toàn dân và không thể nhân chia thì lâm thé nào đỂ nguời dn thực hiện được quyền cũa mink? ĐỂ người dân có thể Kai thác, sử đụng đất đứ mốt cách hiệu quả, đp ứng được nữu cầu săn xu, kinh does ma không làm mato ý nga tối cao cũa tinh toàn dén.
Tuy nhiễn, nổi dụng OSDĐ được thể hiện khác nhau tủy thuốc vio người sử đụng là 6, sở dang loại dit gi và được Nhà nước giao đất hay cho thuê dit? Luật Dit dai hiện hành (2013) quy đính: “Người sử đhng đất được thực hiện sác quyẫn chuyẫn đỗ, chuyẫn nhương cho thud, cho Hud lại, thấm kế tổng cho thể chấp, góp vẫn quyển sử cng đất theo guy ảnh cia Luật nà.” đkhoän1 Điều 167 Luật Dit đi 2013). Luật Dét dei 2013 cõ nhiều sin đỗ, bổ sung quan trong trong đó các quyền của người sở đụng đất cũng có sự thay đỗ còn 08 quyễn sew: chuyển đổi, chuyén nhượng cho thu, cho thuê lạ, thờa ké, ting cho, thé chip, gop vốn quyền sir đụng đất ‘0853 Hiển pháp nước cộng hò xã hộichủ nghề vit am năm 2013;0u4 tất Đất dai (tất số 45/2013/aH03) ngày 29-12-2013 9 Luật Dit đủ 2013 đoợc hoàn thiện theo hướng quy định cũ thể các quyển của từng đổi tượng sử dung đất trong đó người sử dụng đất có 07 quyền chúng gim 06 quyền chung như Luật Dit dai 2003 và b sung thêm quyén đoợc bổi thường khi Nhà nước thụ hoi dit và 08 quyén riêng, Đảng thời, Luật công quy định việc kê Xhmi ding lý đất đa là yêu cầu bất buộc đối với người sở dụng đất Đây là đm mới quan trong giúp Nhà nước quản lý đất đi chất chế hơn. Quyển sử dụng đất là quyển khá thác nhống thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sở dung dit hoặc chuyén quyền đó cho người Xhác. Quá tình hình thành, vận đồng và phát tién của quyền sở đụng đất vie đến, xe một cách tt yêu, khách quan vừa có ar gắn liên và lệ thuộc với chế ảnh quyển sở hữu toàn dân đổi với đất dai mà Nha nước là người đại điên Tuy nhiên, quyền.
sit dạng dit cũa nguội sử đụng đất là một phem trò khá rộng, bao gầm nhiều quyền “năng pháp lý khác nheu trong đó, có quyễn được chuyển quyén sử dụng đất Các qguyễn này phát ánh, thay đổi hoặc châm dit nền trong mốt "khuôn khổ" nhất Ảnh. Khuôn khổ đó chính là ý chí cũa Nhà nước đợc thực hiện bing việc ban hành các qguy Ảnh của pháp luật bit buộc người sử dung đất và các cơ quan quân lý nhà nước hải tiên theo, Các quy đính này vir có tính én đính, vừa có su bién đổi ty thuộc ào từng gi đoạn phát tiễn cũa xã hội Trong đâu liên hiện nay, để khuyến khích kha thác moi tiém năng đất đa, 6p phin thúc diy sơ năng động cia các yêu tổ ích cục khi được Nhà nước giao quyền nữ đụng dit, Nhà nước dang có xu hướng ngày căng mở réng quyển năng của "người nữ đụng đất Việc ma rồng quyền cho người sỡ dụng đất biện sự quan tâm, sâu sắc oda Nhà nước đến người sở dụng đất là một trong những điệu kiện thúc đây việc kh thác tim năng dit đủ theo hướng sin xuất hing hóa, đẳng thời cỏ tác dng thúc đẫy nr phát tiễn ngày cảng manh mẽ, năng động của ti trường quyển sử dạng đắt Tuy nhiên, việc mỡ rồng này không đồng ngấa với việc Nhà nước phân hối hoặc từ bố quyên ce chủ sỡ hữu, đủ có mỡ rồng quyên din dwt nguyễn tắc đất dei thuậc sở hữu toàn dân vẫn giữ võng, Tùy tùng trường hợp, đổi tương sử 10 dang dit nhất dinh ma pháp luật uy dinh cho họ có những quyền năng pháp Lý cụ thể 11.2 Phân loại giao dich quyên sử ng đắt Gino dich quyền sử dụng đất bao gỗm nhiễu hình thúc định đoạt khác nhan. Căn cứ vào hậu qua pháp ý của giao dich, cổ thé chia các inh thúc này thành ha nhôm, “Nhóm thử nhất1à các hình thức giao dich có nự chuyén giao hoàn toàn quyén sử dang đất Nhầm này bao gầm các hình thie: chuyển đổi, chuyễn nhương ting cho, thir kể quyên sử dụng đất Trước diy, Bộ luật Dân nợ 1995 quy Ảnh chuyển quyền sử đụng dit gdm năm hành vi là chuyển đỗ, chuyển nhượng, cho thu, thừa kế và thé chấp quyên sử dụng đất đồng bô với quy dinh cia Luật Dit dai năm 1993 Din Bộ luật Dân a 2005 cũng có quy định chuyễn quyền sử dụng đắt tương te nar trước và có bỗ sung thêm bai hành vũ là ting cho, góp vẫn quyền sử dụng dit do sơ tổ mung cite Luật dit dei 2003. Tuy nhiên, bản chất của hành ví chuyển quyên sử đối với hành thức góp vẫn bing quyên sử dụng dit thi ủy trường hợp mã có đổn ha hậu quả khác nhau (điều này sẽ được nói đến sm) “Niềm thứ hơi là các hình thúc không có ar chuyển giao hoàn toàn quyén st dạng đất gốm hai hành thúc là cho thu và thể chấp quyển nữ dung dit, Khi thực Tiện bú giao dịch này thi không có sợ hay đổi ty cách người sỡ dang đất mã chữ cổ sự chuyển giao mét phin quyền năng đổi với quyên sở dụng đất cho bên kia mã thôi.
Bến nay vấn là người sử dụng dit và chiu trách nhiệm về việc khử thác, sở dạng đất trước Nhà nước " Còn một hình thức giao dịch quyén sỡ dụng đất ma tủy thuộc vio ting trường hợp cụ thé, uới có thể xác định được cỏ hay không sự chuyén giao hoàn toán quyền s dung dit, đó là ình thức góp vốn Mie đà Luật Đắt dei 2013 đã quy doh gop vẫn là một trong những hình thức chuyển quyễn sử ding dit những nêu xetv bên chit, vẫn có troờng hợp góp vẫn không lam they đổi chỗ thể sử dụng đắt Néu việc góp vẫn vào một phép nhân di được thành lập hoặc gop vẫn đã thành lập php nhân thi sẽ din din hộ quả có sự chuyỄn quyền sỡ đụng đít Nếu việc góp vốn. của người sử ding đất ma không hình thành pháp nhân hay không gop vén vào php nhân nhy góp vén để thực hiện hop đồng hop tíc kinh doanh, thành lập hổ ảnh doanh. thi sẽ không có n chuyển quyển sử dụng đất Việc phân chia các hình thức giao dich quyển sử dụng đất thành hai nhóm căn cử vào bu quả nhấp ý có ý nghĩa quan trọng, Dựa vào đây, ta có thể xác dinh được chủ sử dạng dit sau kh thục hién giao dich cing như các quyền và ngiễa va tương ứng của ho với tùng hình thúc sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm của cho thuế, cho thuê Ii quyỀn sẽ dựng đất 111211 Khải min, đặc đẫm cho thuê quyễn sử ng đất 112.11 Khdinigm “Cho tnd tài sân là việc bản cho thé giao tn sẵn cho bên Bế để sử chong trong một thời han, bên thuế phat trả tiễn thuê bằng một hợp đồng gi nhấn sự tha thuận cũa hai bên“.