phần mở đầu và kết luận tài liệu tham khảo, luận văn gồm 4 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 3: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc Chƣơng 4: Định hƣớng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 4 z CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu Hiện nay, đã có nhều công trình nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản và hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có các công trình nghiên cứu mang tính chất tổng thể cũng có một số công trình mang tính chất chuyên biệt theo từng ngành, lĩnh vực (Hoạt động đầu tƣ bất động sản, hoạt động môi giới, Hoạt động cho thuê, hoạt động xây dựng…) hay từng loại sản phẩm (Chung cƣ, Thổ cƣ, bất động sản nghỉ dƣỡng, bất động sản cho thuê…); Tác giả đã sƣu tầm và nghiên cứu các công trình có liên quan đến đề tài luận văn bao gồm: TS Nguyễn Mạnh Hùng (2015): Bài nghiên cứu “Thị trƣờng bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp”: Bài nghiên cứu nhấn mạnh thực trạng khung pháp lý thị trƣờng còn nhiều hạn chế, thiếu tính thống nhất và đồng bộ từ trung ƣơng tới địa phƣơng; Tính cạnh tranh, tính minh bạch, cơ chế đấu thầu tuy có quy định ban hành nhƣng còn nhiều hạn chế trong việc áp dụng thực tiễn. Từ đó đề xuất phƣơng án giải quyết. Nguyễn Vũ Huy (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế “Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”: Luận án đã đề cập khái niệm cơ bản về bất động sản và kinh doanh bất động sản, nghiên cứu các vấn đề chính của hoạt động kinh doanh bất động sản nhƣ thị trƣờng, định giá, huy động vốn… Kinh nghiệm phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở các nƣớc nhƣ Trung Quốc, Mỹ cũng đƣợc nghiên cứu để bổ sung thực tiễn cho các đề xuất của NCS đƣợc nêu trong Luận án.
Trên cơ sở luận cứ và thực trạng đó, Luận án đi sâu vào phân tích những yếu tố thuận lợi và khó khăn hiện nay để qua đó mạnh dạn đề xuất một hệ thống các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Lê Thanh Ngọc (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP.Hồ Chí Minh” – Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh: Luận án đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn bản nhất về bong bóng bất 5 z động sản. Thông qua phân tích thực trạng cung cầu và giá cả trên thị trƣờng bất động sản, khảo sát các chỉ số và sử dụng cách tiếp cận định lƣợng luận án đã chứng minh và đƣa ra giải pháp ứng dụng vào thực tiễn nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản. Vũ Anh (2012): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” – Học viện Khoa học xã hội.
Trên cơ sở các nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, luận án có những đóng góp mới về khoa học, cung cấp những luận cứ cho việc xây dựng pháp luật về kinh doanh bất động sản, cụ thể: - Luận án đã khái quát những vấn đề lý luận của pháp luật về kinh doanh bất động sản, trên cơ sở đó đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, thiếu sót trong điểu chỉnh pháp luật; đề xuất phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện về luật kinh doanh bất động sản. Qua việc nghiên cứu các công trình trên, tác giả nhận thấy các nghiên cứu đều đã hệ thống hóa đƣợc vấn đề chung nhất về bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản ở các góc độ khác nhau, cho thấy thị trƣờng bất động sản ở thời điểm hiện tại đang rất đƣợc quan tâm, song còn nhiều diễn biến phức tạp với những cơ hội, thách thức cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trƣờng kinh doanh. Để có cái nhìn chuyên sâu, cụ thể, chi tiết thực tế hơn và có sự khác biệt với các nghiên cứu trƣớc đó, tác giả quyết định chọn đề tài “Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc” làm đề tài nghiên cứu của mình. Luận văn tập trung trả lời câu hỏi: “Làm thế nào để nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc”.
Bất động sản 1. Khái niệm về bất động sản Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Công hòa XNCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Đặc điểm của bất động sản 1. Tính cá biệt và tính khan hiếm Đặc điểm của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời đƣợc của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực khỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trƣờng bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hƣớng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân v. Tính bền lâu Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ không thể bị hủy họa, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng đƣợc cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái hoạt động bình thƣờng mà chi phí sử dụng bất động sran lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hƣ hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.
Trong trƣờng hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu đƣợc lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vất lý để “chứa” đƣợc mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nƣớc trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của nhà ở, 7 z khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xƣởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v… Chính vì tính lâu bền của hàng hóa bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng không bao giờ cạn. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và naang cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó.
Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tƣợng khá phổ biến. Tính thích ứng Lợi ích của bất động sản đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những nét đặc trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Hàng hóa bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thƣờng khác.
Việc đầu tƣ xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tƣơng xứng. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thƣờng khác.
Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức bất đống sản. Phân loại bất động sản - Bất động sản có đầu tƣ xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xƣởng và công trình thƣơng mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc - Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: Bất động sản loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm mối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng v.