CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN.1 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản.1 Một số khái niệm liên quan Theo từ điển Tiếng Việt: môi giới là người làm trung gian để cho hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau. Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt: môi giới là một chủ thể( một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng…) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo đươc quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh. Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân sự qui định: “ bất động sản là tài sản không thể di dời” bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản gắn liền với công trình.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác theo qui định của pháp luật. Môi giới bất động sản: là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.
Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tể của bất động sản. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản. SV Ngô Trí Tiến Page 12 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam 1.2 Vai trò của môi giới bất động sản Phần lớn những người môi giới bất động sản cũng như khách hàng của họ rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của nhà môi giới là gì.
Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với bất động sản, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó. Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ của việc môi giới hiện nay. Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới là sự dẫn dắt người bán/ cho thuê với người mua/ thuê đến việc kí kết thương vụ. Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng.
Nhà môi giới cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ. Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ. Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu của một bên khách hàng và thực hiện những dịch vụ nhất định cho khách hàng của họ. Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận những điều kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phán với họ về những điều kiện đó.
Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản là hành động máy móc. Vai trò của việc môi giới ở đây là tìm ra bên thứ hai của thương vụ cho khách hàng của mình, tìm ra người phù hợp với hàng hóa và những điều kiện đặt ra. Đây cũng là hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa. Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất.
Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc kí kết thương vụ, mà còn là vấn đề bằng cách nào để đảm bảo tốt nhất những quyền lợi của khách hàng. Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp của những SV Ngô Trí Tiến Page 13 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam người thực hiện công việc này. Thị trường bất động sản đúng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các măt: • Vị trí của môi giới bất động sản trong nền kinh tế quốc dân. • Vị trí trong dự trữ quốc dân. Dự trữ được định nghĩa như là tổng giá trị đất đai và nhà cửa.
Thị trường bất động sản đã cung cấp những mặt bằng cần thiết cho việc thực hiện các hoạt động kinh tế. Giá thuê các mặt bằng này cũng như chi phí liên quan đến nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động của doanh nghiệp cũng như hiệu quả tài chính của các hoạt động nay. • Sự tham gia đông đảo của các lực lượng lao động. • Vị trí trong việc thu thuế.
Thường là thuế đánh vào việc làm mới các bất động sản, thuế bán bất động sản, thuế giá trị gia tăng của bất động sản… • Khả năng hâm nóng thị trường vốn đầu tư vào bất động sản thông qua việc thế chấp. Khả năng huy động vốn này có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế. Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, nếu đat được những chức năng trên của mình, khu vực bất động sản sẽ góp phần vào sự ổn định kinh tế. Xuất phát từ những ảnh hưởng đến nền kinh tế trên, chúng ta nhận thấy khu vực bất động sản có năm chức năng cơ bản góp phần tạo ra những yếu tố cho sự phát triển.
Thứ nhất, bất động sản trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ. Thứ hai, bất động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc. Thứ ba, bất động sản là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng vốn. Nó là nơi gom vốn và có thể chuyển sự gom vốn từ người này sang người khác khi được bán.
SV Ngô Trí Tiến Page 14 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam Thứ tư, bất động sản có giá trị vốn trên thị trường. Điều này cho phép thực hiện việc chuyển bất động sản thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tín dụng bằng thế chấp. Thứ năm, bản thân sự vận hành của khu vực bất động sản sẽ mang đến những hiệu quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay kinh tế, nhờ sự liên hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về hàng hóa và dịch vụ được sản xuất ra bởi nền kinh tế trong nước.
Từ tình hình thực tiễn mới hiện nay của nền kinh tế cũng như quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế đã tạo ra những sự khuyến khích thị trường trong việc tái sắp đặt các nguồn tài sản từ chức năng nông nghiệp, công nghiệp nặng sang nền công nghiệp nhẹ và dịch vụ. Tính hợp lý của thị trường đã tạo ra áp lực làm thay đổi các phương thức hoạt động kinh tế trước đây. Ví dụ cụ thể là sự dich chuyển các xí nghiệp công nghiệp từ trung tâm thành phố ra ven đô, sự hình thành các khu công nghiệp tập trung trong những năm gần đây tại các tỉnh lân cận thành phố, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương trong cả nước…Vì vậy tồn tại một nhu cầu cấp thiết trong việc tái sắp đặt lại nguồn bất động sản và cần thực hiện trên một phạm vi lớn trên cả nước. Trên bình diện vĩ mô, nếu như việc tái sắp đặt lực lượng lao động hay vốn tài chính vào những lĩnh vực hiệu quả hơn một cách tương đối đơn giản hơn bao nhiêu, thì việc luân chuyển nguồn vốn bất động sản, thay đổi chức năng, vị trí, quyền sở hữu hay quyền sử dụng chúng một cách chuẩn mực sẽ khó khăn hơn nhiều bấy nhiêu.
Hơn nữa việc tạo ra nguồn cung bất động sản mới( dạng tài sản thu hút nhiều vốn) là quá tốn kém trong tình hình vốn và đất đai chỉ có hạn. Vì vậy để đối phó với tình hình này, nhất thiết phải tạo ra sức ép lớn hơn trong việc sử dụng hợp lý nhất có thể những nguồn bất động sản đang có, thông qua biện pháp tái sắp đặt một cách khoa học. Việc này đồng nghĩa với việc điều chỉnh vòng quay bất động sản trên thị trường một cách hiệu quả hơn. Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi này diễn ra suôn sẻ chính là của các nhà môi giới bất động sản.
Họ chính là “dầu nhớt “ giúp cho bộ máy nặng nề là thị trường bất động sản vận hành một cách trôi chảy, hiệu quả. SV Ngô Trí Tiến Page 15 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts. Vòng Thình Nam Việc phát triển thị trường bất động sản một cách hiệu quả và chuẩn mực, trong đó có dịch vụ môi giới chuyên nghiệp là con đường duy nhất để chỉnh sửa một cách hiệu quả sự méo mó trong việc sắp đặt vị trí bất động sản của hệ thống kinh tế trước đây. Ngoài ra đây cũng là biện pháp để từng bước làm hợp lý việc quản lý và sử dụng nguồn tài sản bất động sản và không gian, để dãn tập trung vào khu vực trung tâm.
Thị trường bất động sản hoạt động một cách chuẩn mực cần tạo điều kiện cho những người, mà việc sử dụng của họ là hiệu quả nhất. Làm sao tạo điều kiện cho họ có được một không gian hợp lý tại địa điểm thích hợp thông qua con đường mua bán, hợp tác kinh doanh hay cho thuê bất động sản trên thị trường. Cho phép họ tiếp nhận quyền định đoạt, sử dụng bất động sản từ những người sử dụng kém hiệu quả hơn. Việc nhân rộng những thương vụ hiệu quả này thông qua sự tái sắp đặt sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển kinh tế của đất nước.