Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Thị trường bất động sản giữ vị trí trọng yếu trong nền kinh tế quốc dân, tác động trực tiếp đến tiến trình đô thị hóa, hiện đại hóa và nâng cao chất lượng đời sống xã hội. Tại Việt Nam, sự ổn định chính trị, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài gia tăng cùng các hiệp định thương mại tự do đã mở rộng dư địa tăng trưởng cho các phân khúc nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, đây là thị trường có tính cạnh tranh gay gắt, nhiều rủi ro và mang tính không hoàn hảo cao, đòi hỏi các doanh nghiệp phải liên tục nâng cao chất lượng sản phẩm và mở rộng địa bàn tiêu thụ.
Khóa luận lựa chọn trường hợp nghiên cứu là Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC – một tập đoàn kinh doanh đa ngành chính thức gia nhập thị trường bất động sản từ năm 2013. FLC ghi dấu ấn thông qua chiến lược đầu tư xây dựng các quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái quy mô lớn tại các vùng đất giàu tiềm năng nhưng chưa được khai thác đồng bộ, đồng thời nghiên cứu đầu tư trên 400 dự án trên cả nước. Để tiếp tục duy trì vị thế, việc đánh giá toàn diện hoạt động phát triển thị trường trong giai đoạn có nhiều biến động là yêu cầu cấp thiết.
Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận được xác lập rõ ràng:
- Mục tiêu nghiên cứu: Phân tích các yếu tố liên quan đến tình hình kinh doanh sản phẩm bất động sản và thực trạng thị trường của CTCP Tập đoàn FLC; đánh giá hoạt động phát triển thị trường, từ đó đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp.
- Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường, kinh doanh bất động sản và phát triển thị trường kinh doanh bất động sản.
- Phân tích, đánh giá thực trạng thị trường và hoạt động phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC giai đoạn 2016–2020.
- Xác định định hướng phát triển thị trường và đề xuất các nhóm giải pháp, kiến nghị cụ thể cho CTCP Tập đoàn FLC trong giai đoạn tiếp theo.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Thị trường kinh doanh sản phẩm bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC.
- Phạm vi nội dung: Tập trung vào các hoạt động phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm bất động sản của doanh nghiệp.
- Phạm vi không gian: Thị trường kinh doanh bất động sản nội địa của CTCP Tập đoàn FLC.
- Phạm vi thời gian: Giai đoạn 5 năm từ năm 2016 đến năm 2020 và định hướng phát triển trong những năm tiếp theo.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên việc đối chiếu các trường phái học thuật kinh tế và khung pháp lý hiện hành của Việt Nam:
- Khung khái niệm và lý thuyết: Tác giả tiếp cận khái niệm thị trường qua góc nhìn cổ điển, kinh tế học hiện đại của Gregory Mankiw (2003), Pindyck & Rubinfeld (2005), Paul A. Samuelson và học thuyết Mác - Lênin. Khái niệm phát triển thị trường được dẫn chiếu theo hệ thống tài nguyên giáo dục mở Việt Nam (VOER), bao quát cả hai phương thức: phát triển theo chiều rộng (mở rộng phạm vi địa lý, quy mô khách hàng) và phát triển theo chiều sâu (thâm nhập sâu, mở rộng thị trường, cải tiến hàng hóa).
- Cơ sở pháp lý: Khóa luận vận dụng Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005 để định danh bất động sản và Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để xác định bản chất hành vi kinh doanh bất động sản. Đồng thời, đề tài phân tích 4 loại hình bất động sản chính (nhà ở, thương mại - dịch vụ, công nghiệp - hạ tầng, đất) cùng các đặc thù về tính cục bộ, chu kỳ đầu tư dài hạn, tính nhạy cảm pháp lý và sự phụ thuộc vào thị trường vốn.
- Chỉ tiêu đánh giá và nhân tố ảnh hưởng: Hệ thống đánh giá dựa trên ba chỉ tiêu kinh tế gồm doanh thu, lợi nhuận và thị phần; kết hợp xem xét các nhân tố môi trường vĩ mô (chính trị - pháp luật, kinh tế, văn hóa - xã hội, tự nhiên, công nghệ 4.0, dịch bệnh) và vi mô (chiến lược phát triển, nguồn lực nội bộ, hệ thống phân phối, nhà cung ứng đầu vào, đối thủ cạnh tranh).
Phương pháp nghiên cứu thực tế được triển khai bao gồm:
- Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: Phân tích, tổng hợp và hệ thống hóa tài liệu học thuật nhằm xây dựng khung phân tích hoàn chỉnh tại Chương 1.
- Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Khai thác các báo cáo tài chính kiểm toán, báo cáo thường niên giai đoạn 2016–2020 của Tập đoàn FLC; các tài liệu nội bộ từ phòng Kinh doanh chiến lược, phòng Kế toán, phòng Chăm sóc khách hàng; dữ liệu thống kê từ cổng thông tin bất động sản (batdongsan.vn) và bảng xếp hạng doanh nghiệp của Vietnam Report.
- Phương pháp thống kê mô tả và so sánh: Tổng hợp dữ liệu số liệu dạng chuỗi thời gian, biểu diễn qua các bảng biểu, cơ cấu tỷ trọng phần trăm và đối chiếu tỷ lệ thực hiện so với kế hoạch của các chỉ tiêu kinh doanh.
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Cơ sở lý luận về phát triển thị trường kinh doanh bất động sản
Chương 1 làm rõ các thuộc tính kinh tế của thị trường bất động sản. Thị trường này hoạt động theo cơ chế tự điều tiết kết hợp sự can thiệp của Nhà nước, có sự cách biệt lớn giữa địa điểm giao dịch và vị trí hiện hữu của hàng hóa, đồng thời độ co giãn của cung theo cầu có độ trễ lớn do thời gian hoàn thiện pháp lý và thi công kéo dài. Tác giả nhấn mạnh việc phát triển thị trường đòi hỏi sự kết hợp đồng bộ giữa mở rộng địa bàn tiêu thụ mới (chiều rộng) và nâng cao giá trị gia tăng, củng cố sự gắn kết của khách hàng tại thị trường hiện tại (chiều sâu). Hoạt động này chịu sự chi phối chặt chẽ bởi các nhóm nhân tố môi trường vĩ mô và vi mô, trong đó nguồn vốn và quy hoạch hạ tầng đóng vai trò quyết định khả năng thành bại của dự án.
Chương 2: Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC
Chương 2 tập trung phân tích thực trạng hoạt động sản xuất kinh doanh và phát triển thị trường của Tập đoàn FLC trong chu kỳ 5 năm (2016–2020). Số liệu thống kê cho thấy tổng doanh thu hợp nhất của toàn Tập đoàn tăng trưởng 202% trong giai đoạn này, từ 6.656 tỷ đồng năm 2016 lên 13.502 tỷ đồng năm 2020, tuy nhiên lợi nhuận có sự sụt giảm mạnh trong năm 2017 do giá vốn hàng bán tăng từ 4.500 tỷ đồng lên hơn 10.000 tỷ đồng khi FLC chuyển dịch cơ cấu sản phẩm sang căn hộ khách sạn và dịch vụ nghỉ dưỡng. Đến năm 2020, cả doanh thu và lợi nhuận đều chịu tác động tiêu cực bởi đại dịch Covid-19 và các biện pháp giãn cách xã hội.
| Năm |
Doanh thu BĐS (tỷ đồng) |
Tỷ trọng trong doanh thu Tập đoàn |
Tỷ lệ thực hiện so với kế hoạch |
| 2016 |
5.871 |
48,5% |
121% |
| 2017 |
5.563 |
47,8% |
119% |
| 2018 |
5.307 |
44,0% |
109% |
| 2019 |
2.162 |
14,0% |
93% |
| 2020 |
3.154 |
20,0% |
86% |
Doanh thu từ mảng bất động sản giai đoạn 2016–2018 duy trì ổn định quanh mức trên 5.300 đến 5.800 tỷ đồng/năm, luôn vượt kế hoạch đề ra. Năm 2019, doanh thu giảm mạnh xuống 2.162 tỷ đồng (đạt 93% kế hoạch) do các dự án cũ đã quyết toán doanh thu, trong khi các dự án mới đang trong giai đoạn xây dựng dở dang chưa thể bàn giao. Năm 2020, doanh thu phục hồi nhẹ lên 3.154 tỷ đồng nhưng chỉ đạt 86% kế hoạch do ảnh hưởng của dịch bệnh, dù tỷ lệ hấp thụ sản phẩm trung bình đạt 85%.
Về cơ cấu phân bổ thị trường và sản phẩm:
- Theo địa lý: Miền Bắc chiếm 56%, Miền Trung chiếm 38%, Miền Nam chiếm 6%. Các dự án trọng điểm miền Bắc gồm FLC Garden City, FLC Star Tower, FLC Complex 36 Phạm Hùng, FLC Twin Towers 265 Cầu Giấy (Hà Nội), FLC Luxury Resort Vinh Phuc (Vĩnh Phúc), FLC Sầm Sơn (Thanh Hóa), FLC Hạ Long (Quảng Ninh). Miền Trung ghi dấu ấn với FLC Quy Nhơn (Bình Định) và FLC Quảng Bình.
- Theo loại hình: Quần thể du lịch nghỉ dưỡng chiếm 51%; Tổ hợp chung cư, văn phòng, trung tâm thương mại chiếm 43%; các loại hình khác chiếm 6%.
| Kênh phân phối bất động sản của FLC (2016–2020) |
Tỷ trọng |
| Đại lý phân phối |
40% |
| Công ty con / Công ty liên kết |
15% |
| Công ty môi giới, nhân viên kinh doanh nội bộ (sales) |
13% |
| Kênh khác |
32% |
Tập đoàn hợp tác với hơn 20 đại lý lớn (CenLand, Đất Xanh Miền Bắc, Danko Group, S-homes, Lộc Sơn Hà...) và các đối tác tài chính, xây dựng lớn như Sacombank, BIDV, Agribank, OCB, MUFG, Samsung, FPT, Viettel, Daiwa House Group. Về nguồn nhân lực, tính đến tháng 12/2020, FLC có gần 7.000 cán bộ nhân viên, trong đó lao động hợp đồng xác định thời hạn 12–36 tháng chiếm 60%, hợp đồng không xác định thời hạn chiếm 36%; trình độ Đại học chiếm 47%, Cao đẳng chiếm 10%, Thạc sĩ chiếm 3% và Tiến sĩ chiếm 0,1%.
Về xu hướng thị hiếu khách hàng năm 2020 theo dữ liệu tác giả trích dẫn: Bất động sản biển được quan tâm nhiều nhất (30%), tiếp đến là shophouse (22%), condotel (20%), biệt thự trên đồi (18%) và loại hình khác (10%).
Chương 3: Các đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC
Trên cơ sở thực trạng, chương này đưa ra định hướng và hệ thống giải pháp phát triển thị trường của FLC:
- Định hướng chiến lược: Ngắn hạn tập trung ứng phó dịch bệnh, chuẩn bị nguồn lực mở rộng quỹ đất và triển khai gần 20 dự án mới (FLC Grand Hotel Quảng Bình, FLC Vĩnh Phúc giai đoạn 2, FLC Premier Parc Hà Nội, FLC Legacy Kontum, FLC La Vista Sadec, FLC Hilltop Gia Lai). Dài hạn tiếp tục duy trì 3 trụ cột (bất động sản, hàng không, du lịch nghỉ dưỡng); mở rộng chiều rộng bằng việc gia tăng quỹ đất tại các tỉnh Phú Quốc, Khánh Hòa, Hà Giang, Thái Bình với mục tiêu cung ứng 5.000–7.000 sản phẩm; phát triển chiều sâu qua việc nâng chuẩn chất lượng dự án xanh và thông minh.
- Hệ thống giải pháp cụ thể:
- Giải pháp nghiên cứu thị trường: Kiện toàn ban R&D, mở rộng khảo sát chuyên sâu địa bàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP.HCM, Vũng Tàu, Kiên Giang, Cần Thơ) và các tỉnh lân cận miền Bắc, nắm bắt biến động đối thủ cạnh tranh.
- Giải pháp marketing và kênh phân phối: Đẩy mạnh tiếp thị số gắn liền với tiến độ thi công thực tế; tiếp tục mở rộng ký kết với mạng lưới đại lý phân phối chuyên nghiệp trong và ngoài nước.
- Giải pháp tài chính: Phân loại cụ thể chi phí hữu ích/không hữu ích, định phí và biến phí; tăng cường giám sát dòng tiền từ khách hàng theo tiến độ hợp đồng; kiểm soát chặt chẽ tỷ lệ đòn bẩy tài chính và nợ vay ngân hàng (BIDV, Sacombank, OCB...).
- Giải pháp phát triển nhân sự: Chuyển đổi từ mô hình đào tạo thụ động (training) sang học tập liên tục (learning); bồi dưỡng năng lực đàm phán, quản lý xung đột và giải quyết vấn đề sáng tạo cho đội ngũ kinh doanh.
- Giải pháp giá cả và sản phẩm: Rà soát tối ưu hóa giá đất và chi phí nguyên vật liệu xây dựng để hạ giá thành; áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt (chính sách hỗ trợ vay vốn, ân hạn nợ gốc, chính sách ưu đãi tháng Ngâu).
- Giải pháp công nghệ và ứng biến linh hoạt: Đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý, áp dụng tiêu chuẩn xanh và năng lượng tái tạo vào vận hành dự án.
- Kiến nghị: Đối với Nhà nước và các Bộ, ban ngành về việc hoàn thiện tính đồng bộ của hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản và đất đai; rút ngắn quy trình xử lý thủ tục hành chính liên bộ và liên ngành nhằm tạo điều kiện cho các dự án quy mô lớn triển khai đúng tiến độ.
Kết quả và đóng góp của khóa luận
Khóa luận đã tổng hợp và phản ánh đầy đủ bức tranh kinh doanh của CTCP Tập đoàn FLC trong giai đoạn 5 năm liên tục (2016–2020), làm nổi bật các đóng góp cụ thể:
- Đóng góp về dữ liệu thực tiễn: Khóa luận trích xuất chuỗi dữ liệu thực tế về doanh thu bất động sản, cơ cấu đóng góp doanh thu của mảng kinh doanh cốt lõi này trong tổng doanh thu FLC (dao động từ 14% đến 48,5%), cũng như ghi nhận chi tiết cơ cấu kênh phân phối sản phẩm dựa trên số liệu của phòng Kinh doanh chiến lược.
- Đánh giá khách quan nguyên nhân biến động: Luận văn chỉ ra bản chất sự sụt giảm lợi nhuận năm 2017 (do chi phí giá vốn tăng khi mở rộng căn hộ khách sạn) và sụt giảm doanh thu năm 2019 (do chu kỳ kết thúc ghi nhận dự án cũ, dự án mới chưa đến kỳ bàn giao dòng tiền), loại bỏ các nhận định chủ quan thiếu cơ sở số liệu.
- Hệ thống hóa mô hình phát triển thị trường: Phân tích rõ nét chiến lược "đánh thức các vùng đất tiềm năng" của FLC thông qua việc khai thác quỹ đất địa hình đặc biệt (đầm lầy Sầm Sơn, vùng đồi than Quảng Ninh, cồn cát Quy Nhơn, bán sa mạc Quảng Bình) để hình thành tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn, tạo tính khác biệt với các chủ đầu tư cạnh tranh như Vingroup, Sun Group, Novaland, CEO Group, BIM Group.
- Hệ thống giải pháp có tính ứng dụng: Đưa ra các khuyến nghị thiết thực về quản trị dòng tiền, kiểm soát chi phí nguyên vật liệu và tái cơ cấu kênh bán lẻ phù hợp với bối cảnh chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh và chu kỳ thị trường.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Khóa luận có một số giới hạn được xác định từ phạm vi nghiên cứu và nhìn nhận của tác giả:
- Hạn chế về nguồn dữ liệu: Nghiên cứu chủ yếu dựa trên nguồn dữ liệu thứ cấp từ các báo cáo tổng kết nội bộ và báo cáo thường niên đến hết năm 2020. Tác giả tự nhận định do thời gian thực tập ngắn và năng lực còn hạn chế nên chưa thực hiện được các cuộc khảo sát định lượng sơ cấp quy mô lớn đối với khách hàng cá nhân hoặc các nhà đầu tư thứ cấp.
- Hạn chế về phạm vi không gian: Đề tài chỉ giới hạn khảo sát trong phạm vi thị trường nội địa, các định hướng xúc tiến đầu tư quốc tế (Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc) mới chỉ dừng ở mức độ tổng hợp các sự kiện roadshow và ký kết biên bản ghi nhớ (MOU).
- Hướng nghiên cứu tiếp: Khảo sát định lượng hành vi và mức độ hài lòng của khách hàng đối với dòng sản phẩm bất động sản cụ thể; đồng thời cập nhật phân tích các biến động pháp lý, tín dụng và thị trường bất động sản trong giai đoạn phục hồi kinh tế sau năm 2020.
Giá trị tham khảo
Bản khóa luận mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho các nhóm đối tượng học thuật và ứng dụng:
- Sinh viên và học viên chuyên ngành Quản lý Kinh tế, Kinh doanh Bất động sản, Quản trị Kinh doanh: Cung cấp tài liệu tham khảo cụ thể về phương pháp tiếp cận phân tích chiến lược phát triển thị trường của một tập đoàn lớn, cách thức thu thập số liệu báo cáo thường niên và xây dựng khung giải pháp gắn với doanh nghiệp thực tế.
- Người làm đề tài nghiên cứu thị trường doanh nghiệp bất động sản: Phần phân tích tại Chương 2 (với các bảng biểu về cơ cấu phân phối, tỷ trọng vùng miền, chỉ tiêu doanh thu thực hiện so với kế hoạch) và cách thức phân loại các nhân tố môi trường vĩ mô - vi mô là biểu mẫu tham khảo điển hình cho các nghiên cứu tình huống (case study) về doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam.
Câu hỏi thường gặp
1. Doanh thu mảng bất động sản của FLC biến động như thế nào trong giai đoạn 2016–2020 và nguyên nhân sụt giảm năm 2019 là gì?
Doanh thu bất động sản của FLC đạt đỉnh năm 2016 với 5.871 tỷ đồng, duy trì trên 5.300 tỷ đồng trong các năm 2017–2018. Năm 2019, doanh thu giảm mạnh xuống 2.162 tỷ đồng (giảm hơn 59% so với năm 2018), tỷ trọng trong tổng doanh thu Tập đoàn giảm từ 44% xuống 14%. Nguyên nhân là các dự án cũ đã hoàn tất ghi nhận doanh thu từ các năm trước, trong khi các dự án mới đa lĩnh vực khởi công năm 2019 đang trong quá trình xây dựng, chưa bàn giao cho khách hàng nên chưa thể ghi nhận dòng tiền.
2. Cơ cấu phân bổ địa bàn và phân khúc kinh doanh bất động sản của FLC giai đoạn 2016–2020 tập trung ở đâu?
Về địa bàn, FLC tập trung chủ yếu ở miền Bắc (56%) và miền Trung (38%), miền Nam chỉ chiếm 6%. Về loại hình, phân khúc chủ lực là quần thể du lịch nghỉ dưỡng (chiếm 51%) và tổ hợp chung cư, văn phòng, trung tâm thương mại (chiếm 43%), các loại hình khác chiếm 6%.
3. Hệ thống kênh phân phối sản phẩm bất động sản của FLC được cấu thành như thế nào?
Sản phẩm bất động sản FLC giai đoạn 2016–2020 được tiêu thụ lớn nhất qua hệ thống đại lý phân phối độc lập bên ngoài, chiếm 40%. Tiếp theo là các kênh khác chiếm 32%, công ty con và công ty liên kết chiếm 15%, lực lượng nhân viên kinh doanh nội bộ (sales) và công ty môi giới chiếm 13%.
4. Khóa luận nêu những giải pháp tài chính cụ thể nào cho FLC?
Tác giả đề xuất FLC cần: (1) Nhận diện và phân định rõ ràng các chỉ tiêu chi phí hữu ích/không hữu ích, định phí, biến phí và chi phí tiềm ẩn; (2) Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, kiểm soát nợ và lãi vay từ các ngân hàng đối tác; (3) Giám sát chặt chẽ tiến độ thanh toán của khách hàng theo hợp đồng để tránh đứt gãy dòng tiền; (4) Chủ động xây dựng thông tin định hướng dòng tiền cho các dự án kinh doanh tiếp theo.
5. Cơ cấu nhân sự của Tập đoàn FLC năm 2020 phân bổ theo trình độ học vấn như thế nào?
Tính đến tháng 12/2020, lực lượng lao động của FLC có cơ cấu trình độ học vấn gồm: Đại học chiếm tỷ lệ lớn nhất với 47% (3.243 người), Trung học phổ thông chiếm 20% (1.401 người), Trung học cơ sở trở xuống chiếm 12% (914 người), Cao đẳng chiếm 10% (720 người), Trung cấp chiếm 6,9% (475 người), Thạc sĩ chiếm 3% (178 người) và Tiến sĩ chiếm 0,1% (5 người).
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Trần Thị Tuyết đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận về phát triển thị trường bất động sản và phản ánh sát thực bức tranh kinh doanh của CTCP Tập đoàn FLC giai đoạn 2016–2020. Thông qua việc phân tích chuỗi dữ liệu thực tế về doanh thu, cơ cấu phân phối và nhân lực, đề tài đã làm rõ nét chiến lược đầu tư quy mô lớn cũng như những thách thức từ sự biến động thị trường và dịch bệnh mà doanh nghiệp phải đối mặt. Các giải pháp và kiến nghị được xây dựng có tính tương thích cao với bối cảnh vận hành của FLC, đóng góp một tài liệu tham khảo học thuật hữu ích cho việc nghiên cứu quản lý kinh tế và phát triển thị trường bất động sản doanh nghiệp.
