CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm về bất động sản Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành hai loại: “bất động sản” và “động sản”. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ luật La Mã. Thuật ngữ bất động sản và động sản đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới. Tại Mỹ, Anh, Singapore, Thái Lan, Malaixia… khái niệm bất động sản được thể chế hoá trong Ngành Luật Bất động sản.
Hầu hết các nước (Pháp, Đức, Nhật Bản,…) đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai không tách rời với đất đai. Nhưng ở Nga lại quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải “đất đai” nói chung. Một số nước có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai mà được coi là “bất động sản” như: – Điều 520 Luật Dân sự (Pháp) quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản”; trong Luật Dân sự của Nhật Bản cũng quan niệm bất động sản tương tự quy định này của Pháp. – Điều 100 Luật Dân sự (Thái Lan) lại quy định bất động sản là “đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn vói việc sở hữu đất đai…”.
Như vậy, “bất động sản” là một thuật ngữ rộng để chỉ các tài sản như đất trống và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại… Nói vắn tắt, bất động sản SV: Lê Thị Thắm 4 Lớp:CQ50/16.02 Học Viện Tài Chính Luận Văn Tốt Nghiệp bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó. Để một tài sản được coi là bất động sản phải hội tụ bốn điều kiện sau: 1- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; 2- Được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng; 3- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; 4- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài. Nước ta, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự (năm 1995), trong hệ thống pháp luật, cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ bất động sản và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định và tài sản lưu động. Theo khoản 1 điều 107 của bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2015: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Tuy nhiên, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở, cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Cách phân loại trên phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản. Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm xác định rõ quyền chủ thể, cũng như đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
SV: Lê Thị Thắm 5 Lớp:CQ50/16.02 Học Viện Tài Chính Luận Văn Tốt Nghiệp 1.2 Đặc điểm cơ bản của Bất động sản 1.1 Tính cố định về vị trí Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản. Vị trí của hàng hóa bất động sản, bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa bất động sản.2 Tính bền vững Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại( trừ trường hợp đặc biệt).
Tuy nhiên cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” và tuổi thọ vật lý” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.3 Tính khác biệt Không có hai bất động sản hoàn toàn gióng nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của bất động sản; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với bất động sản; khác nhau về hướng; khác nhau về quang cảnh và các vật ngoại cảnh….Trên thị trường bất động sản cũng khó tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau, vì chúng có vị trí đất đai, không gian không giống nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng có một thiết kế. Chính SV: Lê Thị Thắm 6 Lớp:CQ50/16.02 Học Viện Tài Chính Luận Văn Tốt Nghiệp vì vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống bất động sản khác.4 Tính khan hiếm Sự khan hiếm về bất động sản chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và bất đống sản có tính khác biệt, cố định về vị trí….5 Tính có giá trị lớn Thường giá trị của bất động sản rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai, cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn cả ảnh hưởng về mặt vật lý và kinh tế.
Giá trị của một bất động sản có thể bị tác động của một bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó.3 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Tuy nhiên, không hẳn cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trường, mà chỉ kinh tế hàng hóa phát triển đến mức độ nhất định thì mới có kinh tế thị trường. Như vậy, thị trường bất động sản là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai.
Có một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản: Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hóa bất động sản. SV: Lê Thị Thắm 7 Lớp:CQ50/16.02 Học Viện Tài Chính Luận Văn Tốt Nghiệp Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất(thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta, tuy nhiên cũng giống như quan niệm trên, bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất động sản trên thị trường.
Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ. Một quan niệm khác cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường. Một quan niệm nữa khá phổ biến hiện nay cho rằng thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định. Khái niệm này đã lột tả được đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản nhưng lại mang tính trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tế trong thị trường.
Từ những phân tích trên cho thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng quan về thị trường bất động sản, như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ”.4 Đặc điểm của thị trường bất động sản 1.1 Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được, nên các chủ thể thị trường cũng không thể đem hàng hóa bất động sản của mình đến địa điểm giao dịch. Vì thế, quan hệ giao dịch bất động sản thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý.2 Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực Thị trường bất động sản thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất SV: Lê Thị Thắm 8 Lớp:CQ50/16.02 Học Viện Tài Chính Luận Văn Tốt Nghiệp phát từ sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội. Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa- xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.