Chương 1 LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH 1. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 1. Khái niệm quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình 1. Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất Kể từ Hiến pháp 1980 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19).
“Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm. Trên cơ sở Hiến định này, QSDĐ của các chủ thể được ghi nhận chính thức lần đầu tiên trong Luật Đất đai 1987 và từ đó đến nay trở thành một thuật ngữ pháp lý. Theo từ điển Luật học: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất" [16, tr 65]. Xét về bản chất pháp lý QSDĐ là một dạng quyền tài sản đặc biệt trong việc khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp nhằm làm thỏa mãn nhu cầu và lợi ích vật chất của chủ thể có QSDĐ.
Cách tiếp cận về quyền tài sản theo pháp luật dân sự “là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ” (Điều 115 BLDS 2015) một quyền dân sự được coi là quyền tài sản khi hội đủ hai yếu tố: (1) quyền đó phải trị giá được bằng tiền và (2) 7 quyền đó phải chuyển giao được trong giao dịch dân sự [8,tr 65]. Theo nghĩa đó, QSDĐ có thể được coi như một tài sản trên cơ sở thị trường và bằng các quy định của pháp luật, của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép trong những trường hợp cụ thể, QSDĐ chuyển giao được trong các giao dịch dân sự. Mặt khác, QSDĐ bị chi phối bởi QSHN nước đối với đất đai trong quá trình xác lập và khai thác sử dụng đất, cụ thể: QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được xác lập tuân theo quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian, không gian, nghĩa vụ tài chính …; chủ thể QSDĐ được thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử dụng đất dưới sự cho phép và tuân theo các quy định của pháp luật. Theo điều 166, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền chung của NSDĐ thì NSDĐ có các quyền sau: Được cấp GCNQSD đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;.; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Như vậy chúng ta có thể hiểu: QSDĐ là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định cho NSDĐ được hưởng các quyền cụ thể trong quá trình khai thác và sử dụng đất. QSDĐ của người sử dụng đất được bảo đảm thực hiện bằng quyền lực của Nhà nước. Khi có QSDĐ hợp pháp, chủ thể có QSDĐ có thể đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn của mình trên đất đó để được hưởng hoa lợi, lợi tức và những lợi ích khác được tạo ra trên đất, gắn liền với đất. Có thể đó là: Nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác thuộc quyền sở hữu của chính họ.
Các quyền năng của chủ sở hữu đối nhà ở, các tài sản gắn liền với đất đều được Nhà nước bảo hộ. Trong trường hợp này, các tài sản là nhà ở, các công trình 8 kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực sự có giá trị đích thực khi QSHN ở và tài sản gắn liền với đất được xem xét trong mối quan hệ với QSDĐ. Tuy nhiên, QSDĐ và QSHN ở và tài sản gắn liền với đất không hẳn trong mọi trường hợp đều đồng nhất thuộc về một chủ thể cũng như tính hợp pháp của QSDĐ và QSHN ở và tài sản gắn liền với đất. Điều 4 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định về Quyền có chỗ ở và QSHN ở như sau: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, có trường hợp tài sản trên đất không thuộc quyền sở hữu của người có QSDĐ hợp pháp hoặc có trường hợp chủ thể có QSDĐ hợp pháp nhưng QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất lại bất hợp pháp (chẳng hạn như: nhà ở, công trình xây dựng thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng nhưng NSDĐ không xin cấp phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các tài sản tạo ra trên đất không đúng mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt). Tóm lại, QSHN ở và tài sản gắn liền với đất cần được xem xét trong mối quan hệ qua lại với QSDĐ. Các quyền này được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế. Như vậy chúng ta có thể hiểu: Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành công nhận mối quan hệ hợp pháp về nhà ở và các tài sản trên đất của một chủ thể với Nhà nước và với các chủ thể khác.
Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được Nhà nước bảo đảm bằng quyền lực của nhà nước. Khái niệm quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình Theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 quy định đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất 9 vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Khoản 1 Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Luật đất đai 2013 quy định “Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” Như vậy chúng ta có thể hiểu: QSDĐ ở của cá nhân, hộ gia đình là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định cho các cá nhân, hộ gia đình được xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất.
QSDĐ ở của cá nhân, hộ gia đình được bảo đảm thực hiện bằng quyền lực của Nhà nước. Khái niệm và đặc trưng cơ bản của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp sử dụng và khai thác mà chủ yếu giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Do vậy, Nhà nước xây dựng các quy phạm pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ mà các chủ thể sử dụng đất phải thực hiện để bảo vệ lợi ích của mình.
Trong đó, Nhà nước đã rất quan tâm tới vấn đề cấp GCNQSD đất cho người sử dụng và vấn đề này đã được đề cập trong những văn bản pháp lý đầu tiên hướng dẫn thi hành các 10 quy định về cấp GCNQSD đất đi kèm theo Luật đất đai 1987. Theo quy định về cấp GCNQSD đất (ban hành kèm theo Quyết định số 201-QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất) thì: " GCNQSD đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và NSDĐ ". Khái niệm này được ghi nhận một lần nữa tại Điều 3 Luật Đất đai 1993. Theo đó, Nhà nước chính thức thừa nhận giá trị pháp lý của GCNQSD đất là nhằm xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa NSDĐ với Nhà nước.
Tuy nhiên, xét về giá trị thực tế cho thấy, GCNQSD đất chúng không chỉ cho thấy một chủ thể sử dụng đất là hợp pháp trước Nhà nước, mà chúng còn minh chứng về sự hợp pháp về QSDĐ của chủ thể đó với các chủ thể sử dụng đất khác. Nghĩa là giá trị pháp lý của của GCNQSD đất có phạm vi rộng hơn rất nhiều trên thực tế so với sự ghi nhận trong các văn bản pháp luật. Vì vậy, khắc phục thực tế nêu trên, Luật Đất đai 2003 tại Điều 4 lại có sự sửa đổi, bổ sung như sau: “GCNQSD đất là GCN do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho NSDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ.” So với khái niệm được đề cập trong các văn bản trước đó thì khái niệm về GCNQSD đất quy định tại Luật Đất đai 2003 có nội dung đề cập rộng hơn. Theo đó, khái niệm xác định rõ, GCNQSD đất cấp cho người sử dụng chỉ hợp pháp khi chúng được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chúng mới là cơ sở pháp lý để công nhận QSDĐ hợp pháp của một chủ thể trước Nhà nước.
Bên cạnh đó, khái niệm trên cũng xác định rõ giá trị pháp lý của GCNQSD đất đó là căn cứ pháp lý để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho NSDĐ.