PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong những năm qua, thực tiễn hoạt động mua bán nhà ở thƣơng mại (NƠTM) hình thành trong tƣơng lai (HTTTL) đã cho thấy rất nhiều vấn đề bất cập mà nguyên nhân chủ yếu đến từ tính rủi ro đặc thù của loại giao dịch tài sản HTTTL và các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động này. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014 và Luật Nhà ở 2014 ra đời đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định của Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005, tuy nhiên thực tế cho thấy, pháp luật vẫn còn đó một số quy định chƣa phù hợp, mặt khác, lại thiếu đi một số quy định cần thiết nhất định. Thêm vào đó, vấn đề kiến thức pháp luật của các bên liên quan hạn chế (đặc biệt là bên mua) và hiệu quả áp dụng pháp luật chƣa cao dẫn đến hoạt động mua bán NƠTM HTTTL phát sinh những vấn đề rất “nóng” nhƣ chủ đầu tƣ (CĐT) vi phạm hàng loạt các quy định pháp luật trong mua bán NƠTM HTTTL, khách hàng (KH) mua NƠTM HTTTL bị lừa đảo, bị chậm bàn giao nhà hay phải nhận nhà ở sai thiết kế thỏa thuận… Thực trạng này đã làm náo loạn thị trƣờng bất động sản, gây mất trật tự và ổn định xã hội, đặc biệt ảnh hƣởng nghiêm trọng đến cuộc sống của một bộ phận không nhỏ ngƣời dân là KH mua NƠTM HTTTL.
Điều đó đặt ra yêu cầu về những giải pháp tiếp tục hoàn thiện và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong lĩnh vực mua bán NƠTM HTTTL. Đó là lý do tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” làm khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Luật Thƣơng mại. Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, các công trình nghiên cứu có liên quan đến hoạt động mua bán NƠTM HTTTL khá nhiều. Tác giả nhận thấy một số công trình nổi bật và có giá trị phục vụ nghiên cứu đề tài nhƣ: Về khoá luận tốt nghiệp cử nhân luật có “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của Nguyễn Thị Kim Thu (2013) và “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của Lê Thị Hiền (2014).
Đây là hai công trình nghiên cứu trực tiếp đến đề tài. Trong đó, hai tác giả này đã làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của đề tài nhƣ khái niệm nhà ở HTTTL và đặc điểm của nó, khái niệm mua bán nhà ở HTTTL, đặc trƣng của hoạt động này, các cơ sở lý luận, thực tiễn và pháp lý của nó. Những nội dung này có giá trị để tác giả tiến hành nghiên cứu và hoàn thành phần khái quát của khoá luận. Tuy nhiên, đối với phần thực trạng và một số kiến nghị do đƣợc viết trên nền tảng Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005 nên phần lớn nội dung đã không còn phù hợp.
1 Ở trình độ Thạc sĩ có các công trình: “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của tác giả Lê Chí Cƣờng (2011). Ở công trình này, tác giả đã khái quát đƣợc hoạt động mua bán nhà ở HTTTL, làm rõ đƣợc vấn đề chủ thể, đối tƣợng và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, đồng thời đƣa ra đƣợc một số bất cập và kiến nghị. Tuy nhiên, công trình này tác giả nghiên cứu dƣới góc độ chuyên sâu về hợp đồng và kinh tế. Mặt khác, công trình này cũng nghiên cứu dựa trên Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005 nên nhiều nội dung pháp luật không còn phù hợp và chƣa đƣa ra đƣợc các kiến nghị hoàn thiện pháp luật hiện hành.
“Pháp luật về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” của tác giả Nguyễn Thị Kim Liên (2014). Công trình này tác giả cũng đã làm rõ đƣợc các vấn đề lý luận và pháp luật liên quan đề tài một cách khá chi tiết. Mặt khác, công trình này đƣợc viết vào thời điểm Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 đang đƣợc dự thảo nên mặc dù viết trên nền tảng Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005, tác giả đã có những phân tích và bình luận đến pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, công trình vẫn chƣa đƣa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật hiện hành.
“Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân (2018). Đây là một trong những công trình hiếm hoi đƣợc nghiên cứu trên cơ sở pháp luật hiện hành là Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014. Trong công trình này, tác giả làm rõ đƣợc một số nội dung pháp luật, đặc biệt là đƣa ra đƣợc một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hiện hành. Tuy niên, công trình này lại nghiên cứu chuyên sâu dƣới góc độ hợp đồng dân sự.
Mặt khác, tác giả chƣa làm rõ vấn đề điều kiện đƣa NƠTM HTTTL vào kinh doanh, chƣa phân tích rõ về vấn đề hợp đồng mẫu trong mua bán NƠTM HTTTL, đồng thời trong phần thực trạng tác giả cũng chƣa phân tích nguyên nhân của các vấn đề. Ngoài ra, liên quan một phần đến đề tài còn có các công trình nghiên cứu sau: Về khoá luận tốt nghiệp có “Pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng” của tác giả Hoàng Hà Tuyên (2011) – cung cấp một số kiến thức cơ bản về tài sản HTTTL để tác giả hoàn thành phần khái quát về tài sản HTTTL trong khoá luận; “Các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai” của Nguyễn Thị Kim Huệ (2017) – là nội dung tham khảo quý giá giúp tác giả hoàn thành phần kiến nghị trong khoá luận của mình; “Pháp luật thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại” của Võ Trần Khƣơng (2010) – cung cấp một số kiến thức về hoạt động thế chấp tài sản HTTTL, là tài liệu tham khảo để tác giả viết mục 2.5 2 về vấn đề thế chấp trong mua bán NƠTM HTTTL; ngoài ra, “Pháp luật kinh doanh nhà chung cư” của Hồ Thị Lan (2011) và “Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản” của Lê Thị Ngọc Hiếu (2011) cũng là những công trình có giá trị liên quan giúp tác giả hoàn thành khoá luận này. Về Luận văn Thạc sĩ có “Pháp luật về đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại” của tác giả Nguyễn Hoài Hận (2010) cung cấp kiến thức về khái niệm hoạt động cho vay, các rủi ro trong cho vay KDBĐS và nguyên tắc đảm bảo an toàn trong cho vay giúp tác giả hoàn thành mục 2.5 về vấn đề thế chấp trong mua bán NƠTM HTTTL. Về các bài viết khoa học có “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” của hai tác giả Vũ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh (2009) đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2009 là công trình cung cấp một số kiến thức về hoạt động thế chấp tài sản HTTTL, cũng là tài liệu tham khảo để tác giả viết mục 2.5 về vấn đề thế chấp trong mua bán NƠTM HTTTL; “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu khi mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam” của hai tác giả Doãn Hồng Nhung và Hoàng Anh Dũng (2017) đƣợc đăng trên tạp chí Luật học số 9/2017 cung cấp kiến thức về khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mẫu, những rủi ro khi giao kết hợp đồng mẫu giúp tác giả hoàn thành mục 1.6 về hợp đồng mẫu.
Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích và làm rõ các vấn đề pháp lý cơ bản mang đến một cái nhìn đầy đủ, toàn diện liên quan đến hoạt động mua bán NƠTM HTTTL; nghiên cứu các vấn đề thực trạng nổi cộm của hoạt động này, đi tìm nguyên nhân, từ đó đề ra các giải pháp căn cơ trên nhiều phƣơng diện để giải quyết hiệu quả các vấn đề này. Qua đó, khóa luận còn có mục đích góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, nhất là bên mua – vốn là bên yếu thế và thƣờng phải gánh chịu rủi ro nhiều nhất. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan, bao gồm khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của NƠTM HTTTL và hoạt động mua bán NƠTM HTTTL; pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán NƠTM HTTTL; các vấn đề thực trạng nổi cộm trong hoạt động này, nguyên nhân và giải pháp khắc phục. Phạm vi nghiên cứu đề tài: Hoạt động mua bán nhà ở HTTTL bao gồm hoạt động mua bán NƠTM HTTTL và mua bán nhà ở xã hội HTTTL, hoạt động mua bán nhà ở HTTTL là nhà chung cƣ (NCC) và mua bán nhà ở HTTTL là nhà ở riêng 3 lẻ.
Tuy nhiên, trong phạm vi khóa luận này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu hoạt động mua bán NƠTM HTTTL; trong hoạt động mua bán NƠTM HTTTL, tác giả cũng chỉ tập trung nghiên cứu hoạt động mua bán NƠTM HTTTL là NCC. Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu Để tiến hành nghiên cứu, tác giả đã sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu sau: Phương pháp lịch sử đƣợc sử dụng trong phân tích các quy định pháp luật về mua bán NƠTM HTTTL qua các thời kỳ; Phương pháp so sánh, đối chiếu đƣợc sử dụng để phân tích những tiến bộ của Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 so với Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005. Phương pháp phân tích, tổng hợp đƣợc sử dụng khi nghiên cứu các quy định pháp luật có liên quan, tìm hiểu nguyên nhân của các thực trạng. Phương pháp liệt kê đƣợc sử dụng để chỉ ra các điều kiện và nội dung pháp luật quy định có liên quan, nêu ra các ví dụ cho vấn đề thực trạng.
Phương pháp khảo sát thực trạng đƣợc sử dụng để tìm hiểu, đánh giá thực trạng về mua bán NƠTM HTTTL, từ đó đƣa ra các kiến nghị phù hợp. Bố cục tổng quát của khóa luận Ngoài các phần phụ của khóa luận, bố cục tổng quát của khóa luận bao gồm: Chƣơng 1: Những vấn đề chung về mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai; Chƣơng 2: Thực trạng mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai và một số kiến nghị. 4 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1. Khái quát nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai 1.