Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Thương Mại Hình Thành Trong Tương Lai

Pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai (NƠTM HTTTL) là một lĩnh vực quan… 114 trang · Trường Đại Học Luật Tp. Hồ Chí Minh · 2019.

• Tác giả: Nguyễn Thành Lân
• Người hướng dẫn: ThS. Hoàng Thị Biên Thùy
• Trường học: Trường Đại Học Luật Tp. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Thương Mại
• Đề tài: Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Thương Mại Hình Thành Trong Tương Lai
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
• 1.1. Khái quát nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
• 1.2. Khái niệm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 1.3. Đặc điểm của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 1.4. Khái quát mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
• 1.5. Khái niệm mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 1.6. Đặc điểm của hoạt động mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 1.7. Điều kiện nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai đƣợc phép đƣa vào kinh doanh
• 1.8. Bên mua nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
• 1.9. Quyền và nhĩa vụ của các bên trong mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
• 1.9.1. Nghĩa vụ của bên bán
• 1.9.2. Nghĩa vụ của bên mua
• 1.10. Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
• 1.11. Hợp đồng mẫu trong mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
• 2.1. Vấn đề vi phạm điều kiện đƣa vào kinh doanh nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
• 2.2. Vấn đề huy động vốn và sử dụng tiền ứng trƣớc của chủ đầu tƣ
• 2.3. Vấn đề nhà ở đƣợc bàn giao không đúng thiết kế, chất lƣợng và các tiện ích liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng
• 2.4. Vấn đề một căn hộ bán cho nhiều ngƣời trong mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
• 2.5. Vấn đề thế chấp trong mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
• KẾT LUẬN CHUNG
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về pháp luật mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai (NƠTM HTTTL) là một lĩnh vực quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Nó không chỉ liên quan đến quyền lợi của người tiêu dùng mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật sẽ giúp các bên tham gia giao dịch bảo vệ quyền lợi của mình và giảm thiểu rủi ro trong quá trình giao dịch.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa được xây dựng nhưng đã được xác lập quyền sở hữu. Đặc điểm của loại hình này bao gồm tính chất rủi ro cao và sự phụ thuộc vào tiến độ thi công của dự án. Điều này đòi hỏi người mua cần nắm rõ các quy định pháp luật liên quan để bảo vệ quyền lợi của mình.

1.2. Tầm quan trọng của pháp luật trong giao dịch mua bán nhà ở

Pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các giao dịch mua bán nhà ở thương mại. Nó giúp xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, từ đó tạo ra một môi trường giao dịch minh bạch và công bằng. Việc tuân thủ pháp luật sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tiêu dùng.

II. Những thách thức trong pháp luật mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Mặc dù pháp luật đã có những quy định rõ ràng về mua bán nhà ở thương mại, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức trong thực tiễn. Các vấn đề như vi phạm hợp đồng, chậm tiến độ bàn giao nhà, và thiếu minh bạch trong thông tin vẫn diễn ra phổ biến. Những thách thức này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua mà còn làm xói mòn niềm tin của thị trường.

2.1. Vi phạm hợp đồng và trách nhiệm của các bên

Vi phạm hợp đồng trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại thường xảy ra do bên bán không thực hiện đúng cam kết. Điều này dẫn đến việc bên mua phải chịu thiệt hại. Pháp luật cần có những quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ quyền lợi của bên mua và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm.

2.2. Thiếu minh bạch trong thông tin giao dịch

Thiếu minh bạch trong thông tin về dự án và tình trạng pháp lý của nhà ở thương mại là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp. Người mua cần được cung cấp đầy đủ thông tin để đưa ra quyết định đúng đắn. Pháp luật cần quy định rõ ràng về trách nhiệm cung cấp thông tin của bên bán.

III. Phương pháp giải quyết vấn đề trong mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Để giải quyết các vấn đề phát sinh trong mua bán nhà ở thương mại, cần áp dụng các phương pháp pháp lý hiệu quả. Việc nâng cao nhận thức pháp luật cho người tiêu dùng và các bên liên quan là rất cần thiết. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo thực thi pháp luật hiệu quả.

3.1. Nâng cao nhận thức pháp luật cho người tiêu dùng

Người tiêu dùng cần được trang bị kiến thức pháp luật đầy đủ để bảo vệ quyền lợi của mình trong giao dịch mua bán nhà ở. Các chương trình đào tạo và hội thảo về pháp luật bất động sản nên được tổ chức thường xuyên để nâng cao nhận thức cho người dân.

3.2. Tăng cường kiểm tra và giám sát hoạt động mua bán nhà ở

Các cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra và giám sát các hoạt động mua bán nhà ở thương mại. Việc này không chỉ giúp phát hiện kịp thời các vi phạm mà còn tạo ra một môi trường giao dịch an toàn và minh bạch cho người tiêu dùng.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Nghiên cứu về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đã chỉ ra nhiều vấn đề cần cải thiện trong pháp luật hiện hành. Các kết quả nghiên cứu cho thấy, việc hoàn thiện các quy định pháp luật sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

4.1. Kết quả nghiên cứu từ thực tiễn giao dịch

Các nghiên cứu từ thực tiễn giao dịch cho thấy, nhiều người tiêu dùng vẫn chưa nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong giao dịch mua bán nhà ở. Điều này dẫn đến việc họ dễ dàng trở thành nạn nhân của các hành vi lừa đảo. Cần có những biện pháp cụ thể để nâng cao nhận thức của người tiêu dùng.

4.2. Đề xuất cải cách pháp luật trong lĩnh vực mua bán nhà ở

Để cải thiện tình hình, cần có những đề xuất cụ thể về cải cách pháp luật trong lĩnh vực mua bán nhà ở thương mại. Các quy định cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng một cách hiệu quả hơn.

V. Kết luận và tương lai của pháp luật mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cần được tiếp tục hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Việc bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và tạo ra một môi trường giao dịch minh bạch là rất quan trọng. Tương lai của lĩnh vực này phụ thuộc vào sự nỗ lực của các cơ quan chức năng và sự hợp tác của các bên liên quan.

5.1. Tầm nhìn về pháp luật trong tương lai

Tầm nhìn về pháp luật trong tương lai là xây dựng một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Cần có sự tham gia tích cực của các bên liên quan trong quá trình này.

5.2. Đề xuất hướng đi cho pháp luật mua bán nhà ở

Đề xuất hướng đi cho pháp luật mua bán nhà ở là cần có những quy định cụ thể hơn về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch. Đồng thời, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật để người tiêu dùng nắm rõ quyền lợi của mình.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Hoạt động mua bán nhà ở thương mại (NƠTM) hình thành trong tương lai (HTTTL) là một trong những phương thức kinh doanh bất động sản phổ biến, đóng vai trò kênh huy động vốn quan trọng cho các doanh nghiệp phát triển dự án. Tuy nhiên, do bản chất đối tượng giao dịch là tài sản chưa hiện hữu tại thời điểm ký kết hợp đồng, giao dịch này tiềm ẩn mức độ rủi ro rất cao cho các bên tham gia, đặc biệt là khách hàng mua nhà. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014 và Luật Nhà ở 2014 ra đời đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định của Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005, thực tiễn áp dụng vẫn bộc lộ nhiều bất cập. Khung pháp lý hiện hành vừa tồn tại các quy định chưa tương thích, vừa thiếu hụt các cơ chế kiểm soát cần thiết; đi kèm với đó là hiểu biết pháp lý hạn chế của người mua và sự thiếu nghiêm minh trong giám sát thi hành pháp luật. Hệ quả là hàng loạt vi phạm phát sinh như: chủ đầu tư (CĐT) vi phạm điều kiện mở bán, lừa đảo, chiếm dụng vốn, chậm tiến độ bàn giao hoặc bàn giao nhà ở sai lệch so với thiết kế cam kết, gây bất ổn cho thị trường bất động sản và xâm phạm quyền lợi của người mua.

Trước thực trạng đó, khóa luận xác định các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

1. Phân tích và làm rõ các vấn đề lý luận cơ bản cùng khung pháp lý điều chỉnh hoạt động mua bán NƠTM HTTTL.
2. Khảo sát các vấn đề thực trạng nổi cộm, phân tích nguyên nhân pháp lý và nguyên nhân thực tiễn dẫn đến các hành vi vi phạm của CĐT.
3. Đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và tăng cường cơ chế bảo vệ quyền lợi của bên mua – chủ thể yếu thế trong giao dịch.

Về đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán NƠTM HTTTL và thực tiễn thi hành các quy định này tại Việt Nam.
• Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu ở loại hình nhà ở thương mại (không bao gồm nhà ở xã hội) và thu hẹp vào phân khúc nhà ở là nhà chung cư (NCC) hình thành trong tương lai (không nghiên cứu nhà ở riêng lẻ). Dữ liệu thực tiễn và văn bản quy phạm pháp luật được khảo sát tập trung theo các đạo luật hiện hành (Luật Nhà ở 2014, Luật KDBĐS 2014, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn) tính đến thời điểm hoàn thành nghiên cứu năm 2019.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở pháp lý và lý luận dựa trên việc đối chiếu, phân tích các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành và luật chung trong hệ thống pháp luật Việt Nam, kết hợp so sánh với một số quy định pháp luật nước ngoài:

• Khung pháp lý trong nước: Bộ luật Dân sự qua các thời kỳ (BLDS 1995, BLDS 2005, BLDS 2015 – đặc biệt là Điều 105, Điều 107, Điều 108 về phân loại tài sản hiện có và tài sản HTTTL); Nghị định 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm; Luật Nhà ở 2005 và 2014; Luật KDBĐS 2006 và 2014; Luật Xây dựng 2014; Luật Đầu tư 2014; Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010; Nghị định 99/2015/NĐ-CP; Nghị định 76/2015/NĐ-CP; Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính; Thông tư 19/2016/TT-BXD; Thông tư 07/2015/TT-NHNN và Thông tư 13/2017/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.
• Khung tham chiếu quốc tế: Khái niệm mua bán công trình HTTTL và thế chấp tài sản HTTTL theo BLDS Pháp (các quy định về mua bán nhà ở sẽ xây dựng theo phương thức hoàn thiện từng bước hoặc chìa khóa trao tay); quy định gián tiếp về tài sản HTTTL tại Điều 703, Điều 721 và Điều 761 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan.

Tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu pháp lý thực tế:

• Phương pháp lịch sử: Nghiên cứu sự phát triển của khái niệm tài sản HTTTL và các quy định pháp luật về mua bán NƠTM HTTTL qua các thời kỳ lập pháp (từ BLDS 1995, Nghị định 165/1999/NĐ-CP đến BLDS 2015).
• Phương pháp so sánh, đối chiếu: Đánh giá điểm mới, sự tiến bộ của Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 so với Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005; đối chiếu quy định trong nước với pháp luật Pháp và Thái Lan.
• Phương pháp phân tích, tổng hợp: Mổ xẻ các điều khoản luật thực định, làm rõ bản chất pháp lý của hợp đồng mua bán NƠTM HTTTL, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, từ đó chỉ ra các kẽ hở pháp luật.
• Phương pháp liệt kê: Tổng hợp chi tiết các điều kiện kinh doanh, các loại hồ sơ, giấy tờ pháp lý bắt buộc và danh mục hành vi vi phạm.
• Phương pháp khảo sát thực trạng: Thu thập, phân tích các vụ việc tranh chấp, vi phạm điển hình của CĐT tại các dự án bất động sản thực tế ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Những vấn đề chung về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Chương 1 tập trung xây dựng nền tảng lý luận và hệ thống hóa các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh thị trường NƠTM HTTTL là nhà chung cư, bao gồm 6 nội dung trọng tâm:

1. Khái quát NƠTM HTTTL: Khóa luận truy nguyên sự phát triển của khái niệm tài sản HTTTL trong pháp luật Việt Nam. BLDS 1995 chỉ công nhận "vật có thực", đến Nghị định 165/1999/NĐ-CP mới lần đầu tiên ghi nhận tài sản HTTTL trong giao dịch bảo đảm. BLDS 2005 mở rộng phạm vi của "vật", và BLDS 2015 tại Điều 108 đã phân định rành mạch: tài sản HTTTL bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch. NƠTM HTTTL mang đầy đủ đặc tính của vật, bất động sản, tài sản HTTTL (chưa hoàn thành xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng, bị hạn chế một số giao dịch như đổi, tặng cho, góp vốn theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014) và mang đặc điểm riêng của NƠTM là đầu tư kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận theo cơ chế thị trường.
2. Khái quát hoạt động mua bán NƠTM HTTTL: Phân tích bản chất của giao dịch mua bán NƠTM HTTTL: là hình thức kinh doanh bất động sản; đối tượng là tài sản đặc biệt chưa hiện hữu; là kênh huy động vốn trả chậm không tính lãi suất của CĐT (theo khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở 2014); bên bán bắt buộc phải là CĐT dự án đáp ứng các điều kiện pháp định (tư cách doanh nghiệp/hợp tác xã, vốn pháp định, vốn chủ sở hữu, ký quỹ); quá trình thực hiện hợp đồng kéo dài với nghĩa vụ thanh toán chia làm nhiều đợt.
3. Điều kiện NƠTM HTTTL được phép đưa vào kinh doanh: Theo Điều 55 Luật KDBĐS 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, CĐT phải thỏa mãn 3 nhóm điều kiện:
   • Hồ sơ pháp lý đầy đủ: Giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được duyệt, Giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng và biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng (quy định tại Thông tư 19/2016/TT-BXD). Trường hợp có thế chấp dự án phải có giấy tờ giải chấp hoặc văn bản đồng ý cho bán của bên nhận thế chấp.
   • Thủ tục thông báo đủ điều kiện bán: Phải gửi văn bản kèm hồ sơ đến Sở Xây dựng (SXD) và nhận văn bản xác nhận đủ điều kiện bán từ cơ quan này.
   • Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính: Phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực (thuộc danh sách 42 ngân hàng theo Thông tư 13/2017/TT-NHNN) thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ hoàn tiền ứng trước cho khách hàng khi CĐT vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà.
4. Bên mua NƠTM HTTTL: Khóa luận đối chiếu điều kiện giữa các nhóm chủ thể: tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài. Việc Luật Nhà ở 2014 nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà đã thúc đẩy thị trường (trong 2 năm đầu thực thi đã có trên 750 người nước ngoài được cấp GCN, gấp gần 6 lần giai đoạn thực hiện Nghị quyết 19/2008/QH12; riêng 6 tháng cuối năm 2015 tại TP.HCM bán hơn 1.000 căn cho khối ngoại). Tuy nhiên, chủ thể nước ngoài chịu các giới hạn nghiêm ngặt: sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư/đơn vị cấp phường; dự án không thuộc khu vực quốc phòng - an ninh; thời hạn sở hữu tối đa 50 năm (trừ trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam).
5. Quyền và nghĩa vụ của các bên: Tập trung vào 4 nghĩa vụ trọng tâm của bên bán (cung cấp thông tin trung thực trước và trong quá trình thực hiện hợp đồng; đảm bảo tiến độ và chất lượng; bàn giao nhà; làm thủ tục cấp GCN cho bên mua) và quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán của bên mua.
6. Hợp đồng mẫu: Việc kiểm soát hợp đồng mẫu tại Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cùng Sở Công thương nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng trước các điều khoản bất bình đẳng do CĐT đơn phương soạn thảo.

---

Chương 2: Thực trạng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và một số kiến nghị

Chương 2 phân tích chuyên sâu 5 nhóm vấn đề vi phạm, bất cập trong thực tiễn và đề xuất các giải pháp lập pháp, hành chính tương ứng:

Nhóm vấn đề thực trạng	Biểu hiện vi phạm và Dự án điển hình được trích xuất	Nguyên nhân chính	Đề xuất / Kiến nghị hoàn thiện
1. Vi phạm điều kiện đưa vào kinh doanh	Mở bán khi chưa có giấy phép, chưa xong móng, chưa có văn bản xác nhận của SXD, dự án đang thế chấp nhưng không giải chấp (như vụ việc tại Saigonhomes - BIDV Nam Sài Gòn).	Quy định cho phép CĐT tự bán sau 15 ngày nộp hồ sơ nếu SXD không trả lời; chế tài xử phạt hành chính chưa đủ răn đe.	Sửa điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: chỉ được bán khi có văn bản chấp thuận của SXD; buộc SXD công khai danh sách dự án đủ điều kiện; nâng mức phạt lên tối thiểu 1 tỷ đồng.
2. Thu tiền ứng trước vượt trần & sai tiến độ	Thu 70% – 90% khi chưa bàn giao (Đại Thành); thu gần 100% không bàn giao (PetroVietnam Landmark); thu 70% – 95% nhưng công trình dở dang (Cao Ốc Xanh); hợp đồng ép thanh toán 47% đợt đầu, 95% khi gửi thông báo bàn giao (Moonlight Residence); chặn quyền giám sát của dân (Eco Lake View).	CĐT lợi dụng vị thế soạn thảo hợp đồng mẫu; luật thiếu cơ chế bắt buộc CĐT chứng minh tiến độ trước mỗi đợt thu tiền; người mua thiếu hiểu biết pháp lý.	Buộc CĐT định kỳ tổ chức kiểm tra thực tế để chứng minh tiến độ; trao quyền cho bên mua từ chối thanh toán nếu CĐT chậm tiến độ; siết chặt khâu hậu kiểm hợp đồng mẫu.
3. Huy động vốn bằng hợp đồng đặt cọc / giữ chỗ	Ký hợp đồng giữ chỗ/đặt cọc thu 20% – 50% khi chưa có giấy phép xây dựng, chưa xong móng (Green Star thu 25%, Diamond Riverside thu 20%, Botanica Premier thu 50%).	CĐT "lách luật" dựa vào quy định đặt cọc của BLDS 2015; Luật Nhà ở 2014 (Điều 69) không công nhận đặt cọc là hình thức huy động vốn nên thiếu cơ chế quản lý chuyên ngành.	Sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và Luật KDBĐS 2014 theo hướng: công nhận hợp đồng đặt cọc là hình thức huy động vốn ứng trước, buộc phải đáp ứng đầy đủ điều kiện mở bán và giới hạn tỷ lệ thu tiền.
4. Sử dụng tiền ứng trước sai mục đích	Chuyển tiền ứng trước mua cổ phiếu chưa niêm yết (264 tỷ), chi cá nhân (43 tỷ), trả nợ vay (26 tỷ), làm đường ngoài dự án (15 tỷ) (Thanh Hà A); chi khống hơn 160 tỷ (Dự án giãn dân phố cổ).	Thiếu quy định buộc CĐT tách bạch tài khoản dự án; mức phạt hành chính theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP (chỉ từ 250 - 300 triệu đồng) quá thấp so với lợi ích thu được.	Buộc CĐT chỉ nhận tiền qua tài khoản chuyên dùng tại ngân hàng bảo lãnh; ngân hàng kiểm soát giải ngân và thông báo cho khách hàng; nâng mức xử phạt lên 1 tỷ đồng.
5. Chậm tiến độ & Bàn giao nhà chưa hoàn thiện / Sai thiết kế	Bỏ hoang công trình (PetroVietnam Landmark, 584 Lilama SHB, 584 Tân Kiên); giao nhà khi hạ tầng dang dở (Cao Ốc Xanh, Golden Silk - Kim Văn Kim Lũ, Tràng An Complex, Thăng Long Victory); xây thêm căn hộ, bớt thang máy (Hồ Gươm Plaza, Golden Land); chia nhỏ phòng hồ bơi thành 71 căn (Khang Gia Tân Hương); tiện ích chỉ có trên giấy (MB Babylon, Goldmark City).	Quy định vốn chủ sở hữu (15-20%) chỉ tính riêng lẻ từng dự án (Nghị định 43/2014/NĐ-CP) khiến CĐT dàn trải vốn; luật thiếu quy định về điều kiện CĐT được thay đổi thiết kế hợp lý; thiếu cơ chế hậu kiểm trước bàn giao.	Quy định vốn đầu tư (vốn chủ sở hữu + nợ) không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của tất cả các dự án đang triển khai; bổ sung thủ tục hậu kiểm: chỉ bàn giao khi có văn bản nghiệm thu công trình của SXD.

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả nghiên cứu cụ thể dựa trên việc tổng hợp dữ liệu pháp lý và thực tiễn:

• Kết quả gắn với dữ liệu thực tiễn: Khóa luận chỉ ra thực trạng vi phạm có hệ thống trong huy động vốn và xây dựng qua các vụ việc cụ thể tại Hà Nội và TP.HCM: mức độ huy động vượt trần trái pháp luật (thu từ 70% đến 95% giá trị hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tại các dự án Đại Thành, Cao Ốc Xanh); mức độ sử dụng sai mục đích nguồn vốn (264 tỷ đồng mua cổ phiếu và hàng chục tỷ chi tiêu sai tại Thanh Hà A; hơn 160 tỷ đồng không giải trình được tại dự án Giãn dân phố cổ); và việc lách luật thu 20% - 50% tiền cọc khi chưa có giấy phép xây dựng (Green Star, Diamond Riverside, Botanica Premier).
• Hệ thống giải pháp đề xuất:
  • Về mặt lập pháp: Bổ sung hợp đồng đặt cọc/giữ chỗ vào nhóm các hình thức huy động vốn phát triển nhà ở chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở và Luật KDBĐS; sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP để quản lý năng lực vốn đầu tư tổng thể (tối thiểu 20% tổng quy mô toàn bộ các dự án CĐT thực hiện); hoàn thiện khung pháp lý về các trường hợp được phép điều chỉnh thiết kế thi công do yếu tố bất khả kháng hoặc bất hợp lý kỹ thuật.
  • Về cơ chế kiểm soát dòng tiền: Thiết lập cơ chế thanh toán qua tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh; minh bạch hóa dòng tiền ứng trước dưới sự giám sát ba bên (CĐT - Ngân hàng - Người mua).
  • Về quản lý hành chính và chế tài: Xóa bỏ kẽ hở "tự động được bán sau 15 ngày im lặng của SXD"; bổ sung cơ chế hậu kiểm bắt buộc có văn bản nghiệm thu của SXD trước khi bàn giao nhà; nâng mức xử phạt hành chính tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP lên mức tối đa 1 tỷ đồng đối với các hành vi huy động vốn trái phép, chậm tiến độ, sử dụng sai mục đích tiền ứng trước.
• Đóng góp khoa học: So với các công trình trước đây chủ yếu dựa trên nền tảng Luật Nhà ở 2005 và Luật KDBĐS 2006 (như luận văn của Lê Chí Cường 2011, Nguyễn Thị Kim Liên 2014) hoặc chỉ tiếp cận dưới góc độ hợp đồng dân sự thuần túy (Nguyễn Thị Khánh Ngân 2018), khóa luận này nghiên cứu toàn diện dưới góc độ Luật Thương mại trên nền tảng các văn bản luật hiện hành (Luật Nhà ở 2014, Luật KDBĐS 2014, BLDS 2015, Thông tư 13/2017/TT-NHNN), tập trung phân tích sâu cơ chế huy động vốn, hợp đồng mẫu và nguyên nhân thực tiễn của các sai phạm.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Căn cứ vào phạm vi nghiên cứu được tác giả xác định trong phần mở đầu:

• Hạn chế của đề tài: Khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu đối tượng nhà ở thương mại hình thành trong tương lai dưới loại hình nhà chung cư. Đề tài không mở rộng nghiên cứu đối với phân khúc nhà ở xã hội hình thành trong tương lai và phân khúc nhà ở riêng lẻ (nhà phố, biệt thự liền kề), vốn cũng tồn tại nhiều đặc thù pháp lý và rủi ro tranh chấp riêng.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu cơ chế bảo vệ quyền lợi của người mua trong phân khúc nhà ở xã hội HTTTL; nghiên cứu chế định xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà ở HTTTL trong trường hợp ngân hàng thương mại tiến hành thu hồi nợ; hoàn thiện khung pháp lý về quy chuẩn nghiệm thu tiện ích cảnh quan và hạ tầng dịch vụ đi kèm trong các khu đô thị phức hợp.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho các nhóm đối tượng:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Thương mại, Luật Dân sự: Tham khảo phương pháp tiếp cận nghiên cứu kết hợp giữa lý luận phân loại tài sản theo BLDS và các quy định pháp luật kinh doanh bất động sản chuyên ngành.
• Người nghiên cứu các đề tài về thị trường bất động sản và bảo vệ người tiêu dùng: Sử dụng hệ thống luận cứ, bảng so sánh điều kiện mở bán, phân tích cơ chế bảo lãnh ngân hàng (Thông tư 13/2017/TT-NHNN) và các dẫn chứng thực tế về sai phạm của chủ đầu tư trong quản lý dòng vốn ứng trước.
• Khách hàng và các đơn vị tư vấn pháp lý: Tham khảo danh mục các rủi ro pháp lý cần kiểm tra trước khi ký kết hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt cọc/giữ chỗ, nắm bắt các quyền yêu cầu giám sát thi công, điều kiện giải chấp dự án và quyền yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ thư bảo lãnh.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ mua căn hộ hình thành trong tương lai có được Luật Nhà ở 2014 công nhận là hình thức huy động vốn hợp pháp không?
Không. Điều 69 Luật Nhà ở 2014 không quy định hợp đồng đặt cọc hay giữ chỗ là hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại. Tuy nhiên, các CĐT đã lợi dụng nguyên tắc tự do thỏa thuận của BLDS 2015 để ký các dạng hợp đồng này nhằm thu từ 20% đến 50% giá trị căn hộ khi dự án chưa có Giấy phép xây dựng, chưa thi công xong móng và chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật KDBĐS 2014.

2. Điều kiện về bảo lãnh ngân hàng trong bán NƠTM HTTTL theo Thông tư 13/2017/TT-NHNN có điểm gì mới so với quy định trước đây?
Theo Thông tư 13/2017/TT-NHNN, chỉ có 42 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước công bố đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở HTTTL. Đồng thời, ngân hàng phải phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh gửi cho từng bên mua trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua bán do CĐT gửi đến, thay vì chỉ phát hành thỏa thuận cấp bảo lãnh chung cho CĐT như quy định tại Thông tư 07/2015/TT-NHNN.

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài khi mua căn hộ chung cư thương mại hình thành trong tương lai tại Việt Nam bị ràng buộc bởi những giới hạn nào?
Người nước ngoài chỉ được mua tại các dự án NƠTM không thuộc khu vực bảo đảm an ninh, quốc phòng do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an xác định; tổng số lượng sở hữu không vượt quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư (hoặc không quá 30% tổng số căn hộ trên địa bàn một phường); thời hạn sở hữu tối đa là 50 năm kể từ ngày cấp GCN (có thể gia hạn), trừ trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu ổn định, lâu dài.

4. Khóa luận đã chỉ ra những sai phạm cụ thể nào về việc CĐT sử dụng sai mục đích tiền ứng trước của khách hàng?
Khóa luận viện dẫn các vụ việc thực tế: tại dự án Thanh Hà A, CĐT đã dùng 264 tỷ đồng tiền ứng trước mua 24 triệu cổ phiếu của công ty chưa niêm yết, chi 43 tỷ cho cá nhân, dùng hơn 26 tỷ trả nợ ngân hàng và vay cá nhân, chi 15 tỷ làm đường tại Nghệ An; tại dự án Giãn dân phố cổ, CĐT đã chi hơn 160 tỷ đồng không giải trình được chi tiết, chuyển hơn 80 tỷ sang các dự án khác và lập chứng từ khống gần 24 tỷ đồng.

5. Tác giả đề xuất giải pháp gì để kiểm soát dòng tiền ứng trước và ngăn ngừa việc bàn giao nhà chưa hoàn thiện?
Tác giả đề xuất: buộc CĐT phải mở tài khoản chuyên dùng tại ngân hàng bảo lãnh để tiếp nhận tiền ứng trước, mọi lệnh rút tiền phải có thông báo cho khách hàng; nâng mức xử phạt hành chính đối với hành vi sử dụng vốn sai mục đích lên tối đa 1 tỷ đồng; và thiết lập cơ chế hậu kiểm bắt buộc: CĐT chỉ được bàn giao căn hộ cho bên mua khi đã có văn bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng theo đúng thiết kế được phê duyệt của Sở Xây dựng.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thành Lân đã hệ thống hóa toàn diện các vấn đề lý luận và quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là nhà chung cư. Thông qua việc phân tích hàng loạt sai phạm thực tế tại các dự án bất động sản, công trình đã làm rõ những kẽ hở pháp lý liên quan đến điều kiện mở bán, hợp đồng đặt cọc, nghĩa vụ bảo lãnh và cơ chế giám sát sử dụng tiền ứng trước. Các kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị định liên quan được đề xuất có tính thực tiễn cao, hướng đến mục tiêu bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên mua và xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, an toàn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong những năm qua, thực tiễn hoạt động mua bán nhà ở thƣơng mại (NƠTM) hình thành trong tƣơng lai (HTTTL) đã cho thấy rất nhiều vấn đề bất cập mà nguyên nhân chủ yếu đến từ tính rủi ro đặc thù của loại giao dịch tài sản HTTTL và các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động này. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014 và Luật Nhà ở 2014 ra đời đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định của Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005, tuy nhiên thực tế cho thấy, pháp luật vẫn còn đó một số quy định chƣa phù hợp, mặt khác, lại thiếu đi một số quy định cần thiết nhất định. Thêm vào đó, vấn đề kiến thức pháp luật của các bên liên quan hạn chế (đặc biệt là bên mua) và hiệu quả áp dụng pháp luật chƣa cao dẫn đến hoạt động mua bán NƠTM HTTTL phát sinh những vấn đề rất “nóng” nhƣ chủ đầu tƣ (CĐT) vi phạm hàng loạt các quy định pháp luật trong mua bán NƠTM HTTTL, khách hàng (KH) mua NƠTM HTTTL bị lừa đảo, bị chậm bàn giao nhà hay phải nhận nhà ở sai thiết kế thỏa thuận… Thực trạng này đã làm náo loạn thị trƣờng bất động sản, gây mất trật tự và ổn định xã hội, đặc biệt ảnh hƣởng nghiêm trọng đến cuộc sống của một bộ phận không nhỏ ngƣời dân là KH mua NƠTM HTTTL.

Điều đó đặt ra yêu cầu về những giải pháp tiếp tục hoàn thiện và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong lĩnh vực mua bán NƠTM HTTTL. Đó là lý do tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” làm khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Luật Thƣơng mại. Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, các công trình nghiên cứu có liên quan đến hoạt động mua bán NƠTM HTTTL khá nhiều. Tác giả nhận thấy một số công trình nổi bật và có giá trị phục vụ nghiên cứu đề tài nhƣ: Về khoá luận tốt nghiệp cử nhân luật có “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của Nguyễn Thị Kim Thu (2013) và “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của Lê Thị Hiền (2014).

Đây là hai công trình nghiên cứu trực tiếp đến đề tài. Trong đó, hai tác giả này đã làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của đề tài nhƣ khái niệm nhà ở HTTTL và đặc điểm của nó, khái niệm mua bán nhà ở HTTTL, đặc trƣng của hoạt động này, các cơ sở lý luận, thực tiễn và pháp lý của nó. Những nội dung này có giá trị để tác giả tiến hành nghiên cứu và hoàn thành phần khái quát của khoá luận. Tuy nhiên, đối với phần thực trạng và một số kiến nghị do đƣợc viết trên nền tảng Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005 nên phần lớn nội dung đã không còn phù hợp.

1 Ở trình độ Thạc sĩ có các công trình: “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của tác giả Lê Chí Cƣờng (2011). Ở công trình này, tác giả đã khái quát đƣợc hoạt động mua bán nhà ở HTTTL, làm rõ đƣợc vấn đề chủ thể, đối tƣợng và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, đồng thời đƣa ra đƣợc một số bất cập và kiến nghị. Tuy nhiên, công trình này tác giả nghiên cứu dƣới góc độ chuyên sâu về hợp đồng và kinh tế. Mặt khác, công trình này cũng nghiên cứu dựa trên Luật KDBĐS 2006 và Luật Nhà ở 2005 nên nhiều nội dung pháp luật không còn phù hợp và chƣa đƣa ra đƣợc các kiến nghị hoàn thiện pháp luật hiện hành.