Chương I Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 có định nghĩa: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” b) Vai trò Nhà ở là tài sản lớn, có giá trị của mỗi hộ gia đình, cá nhân. Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản của con người, là nhu cầu chính đáng của mỗi hộ gia đình, cá nhân và là điều kiện cần thiết để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. “Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu đối với mỗi người, mỗi gia đình(1) ”. Ngoài ra, nhà ở còn là tài sản có giá trị lớn của mỗi người dân, là nơi tái sản xuất sức lao động và là nơi phát triển nguồn lực con người.
1() Trích phát biểu của thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc tại Hội nghị trực tuyến về nhà ở xã hội ngày 7/12/2016 6 Nhà ở là một loại bất động sản quan trọng nên việc quản lý và phát triển nhà ở góp phần quan trọng trong điều hành và quản lý thị trường bất động sản. Nhà ở, đặc biệt là loại hình nhà ở chung cư chiếm phần lớn các công trình ở đô thị cho nên kiến trúc nhà ở đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nên diện mạo và bản sắc kiến trúc đô thị. Lĩnh vực xây dựng nhà ở sử dụng sản phẩm của nhiều ngành kinh tế (trên 60 sản phẩm của các ngành kinh tế khác nhau). Vì vậy, phát triển nhà ở góp phần thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế chung của đất nước và gián tiếp tạo nhiều công ăn việc làm cho người lao động, góp phần thực hiện có kết quả chính sách kích cầu của Nhà nước.
Có thể nói nhà ở là yếu tố quan trọng thể hiện trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Nhà nước nhận thức rõ vai trò nhà ở đối với đời sống và phát triển kinh tế - xã hội, từ đó khẳng định: “Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế xã hội. Phân loại căn hộ chung cư Tại Điều 5 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư trong đó có quy định các nhóm tiêu chí để phân hạng nhà chung cư bao gồm: Nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc; nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật; nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội và nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành. Trên cơ sở của các nhóm tiêu chí phân hạng nêu trên, nhà chung cư được phân hạng thành 03 hạng: A; B; C tương ứng với căn hộ cao cấp, căn hộ trung 2() Trích Quyết định 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 7 cấp, căn hộ bình dân với các tiêu chí để phân hạng được quy định tại Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư.
Khái niệm và đặc điểm thị trường căn hộ chung cư 1. Khái niệm thị trường căn hộ chung cư Thị trường căn hộ chung cư là môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư thông qua cơ chế giá. Hoặc có thể định nghĩa thị trường căn hộ chung cư là một hệ thống các quan hệ, qua đó các giao dịch về căn hộ chung cư của các bên tham gia được thực hiện. Đặc điểm thị trường căn hộ chung cư Cũng như thị trường bất động sản nói chung, thị trường căn hộ chung cư cũng có những tính chất và đặc điểm sau: - Thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm; - Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo; - Giao dịch trong thị trường phức tạp; - Thị trường rất nhạy cảm, dễ bị phân khúc; - Là thị trường chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của các ngành sản xuất, kinh doanh; - Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác trong nền kinh tế.
Nội dung đánh giá sự phát triển thị trường căn hộ chung cư 1. Cung căn hộ chung cư 1. Khái niệm và phân loại các nguồn cung căn hộ chung cư Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. 8 Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán bất động sản chấp nhận.
Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng vốn ngân sách nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở.
Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đền tính xã hội và môi trường. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn động lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy định của chính phủ.
Trong điều kiện luật pháp không được quy định chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm người thâu tóm “thị trường đen” này. Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo các quy định pháp lý. Điều này đòi hỏi tăng cường quản lý nhà nước thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch.] Các tiêu chí đánh giá sự phát triển cung căn hộ chung cư 9 Đối với các hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường có co giãn thuận chiều so với nhân tố giá cả. Đối với cung về hàng hoá bất động sản tình hình lại không hoàn toàn như vậy.
Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ thậm chí còn nhận giá trị âm nhỏ. Điều này là do: Khi giá đất tăng lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên. Nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của chính phủ. Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không phản ứng mau lẹ theo sự tăng lên của giá cả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế.] Cầu căn hộ chung cư 1.
Khái niệm và phân loại cầu căn hộ chung cư Cầu căn hộ chung cư là khối lượng căn hộ chung cư mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thành toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng căn hộ chung cư đó trên thị trường. Sự xuất hiện nhu cầu sử dụng về một dạng căn hộ chung cư nào đó mà mỗi người không tự thoã mãn được và người tiêu dùng có khả năng thanh toán về nhu cầu đó và phải có thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được thực hiện.] Các tiêu chí đánh giá sự biến động cầu căn hộ chung cư Cầu về nhà ở: cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản. Cùng với đó, thị trường căn hộ chung cư là thị trường sôi động nhất và là chủ yếu trong thị trường bất động sản.
Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu căn hộ chung cư thông thường, còn xuất hiện cầu ảo của những người buôn bán bất động sản. Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán bất động sản mua đất và nhà ở để đầu cơ 10 trục lợi. Điều đó làm tăng ảo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu và làm giá căn hộ chung cư tăng lên tại thời điểm nhất định.] Giá cả căn hộ chung cư 1. Cơ sở hình thành giá cả căn hộ chung cư Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên.
Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống. Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế càu làm cho cầu giảm xuống.
Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm).