Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại huyện đảo Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh đã chứng kiến những biến động sâu sắc trong giai đoạn 2016 - 2018 với tổng cộng 4.237 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được xác lập. Trên tổng diện tích tự nhiên 58.183,28 ha gồm 1 thị trấn và 11 xã, tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất toàn huyện năm 2018 đạt 18,8%, trong đó ngành thương mại dịch vụ tăng 23%. Đứng trước định hướng quy hoạch trở thành khu kinh tế tổng hợp và đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, huyện Vân Đồn triển khai hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn như Cảng hàng không quốc tế tại xã Đoàn Kết và tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp tại xã Vạn Yên, tạo nên làn sóng sốt đất chưa từng có.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm xuất phát từ sự chênh lệch gay gắt giữa giá đất thực tế ngoài thị trường và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh ban hành. Tình trạng đầu cơ, gom đất và thổi giá đã đẩy công tác quản lý đất đai vào tình thế phức tạp, khiến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án trọng điểm gặp vô vàn trở ngại, phát sinh nhiều đơn thư khiếu nại. Mục tiêu cụ thể của công trình là đánh giá toàn diện thực trạng biến động giá đất ở, đo lường mức độ tác động của các yếu tố kinh tế, vị trí, hạ tầng, quy hoạch, đồng thời đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý tài chính đất đai. Nghiên cứu mang ý nghĩa khoa học và thực tiễn to lớn khi cung cấp bộ dữ liệu thực chứng tin cậy, giúp cơ quan quản lý thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường, đảm bảo nguồn thu ngân sách bền vững và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết địa tô kinh điển của Karl Marx và lý thuyết cân bằng cung cầu trong kinh tế học đất đai. Lý thuyết địa tô phân định rõ địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch 1 (hình thành từ độ màu mỡ tự nhiên và vị trí thuận lợi) và địa tô chênh lệch 2 (hình thành từ việc thâm canh, đầu tư cơ sở hạ tầng bổ sung). Đối với đất ở đô thị và thương mại, yếu tố vị trí quyết định mức sinh lợi vượt trội, biến địa tô chênh lệch thành động lực tăng giá đất. Mô hình tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng xác định rằng giá cả đất đai tỷ lệ nghịch với lãi suất tiền gửi tiết kiệm trung bình năm. Bên cạnh đó, các khái niệm trọng tâm được chuẩn hóa theo Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP, bao gồm: giá đất (giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích), định giá đất (ước tính giá trị đất bằng tiền tại một thời điểm xác định), bảng giá đất 5 năm và hệ số điều chỉnh giá đất. Khung lý thuyết kết hợp 5 phương pháp định giá chuẩn hóa theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập đồng bộ từ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Chi cục Thống kê và Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn trong chuỗi thời gian từ năm 2014 đến 2018. Dữ liệu sơ cấp được tạo lập thông qua khảo sát thực địa và phỏng vấn trực tiếp bằng bảng hỏi đối với 60 hộ gia đình tại 3 địa bàn trọng điểm: xã Đoàn Kết (20 phiếu), xã Vạn Yên (20 phiếu) và xã Đông Xá (20 phiếu). Phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên được áp dụng dựa trên 3 nhóm tuyến đường (nhóm 1 có mức giá quy định từ 10 triệu đồng/m2 trở lên, nhóm 2 và nhóm 3) nhằm bao quát đầy đủ sự phân hóa địa lý và mức độ biến động thị trường. Lý do lựa chọn phân tích thống kê mô tả kết hợp phương pháp chuyên gia là vì thị trường đất đai vùng ven quy hoạch có nhiều giao dịch ngầm, đòi hỏi đối soát chéo từ 6 chuyên gia uy tín (2 lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ninh, 2 cán bộ quản lý giá đất huyện Vân Đồn và 2 thẩm định viên cao cấp từ Công ty Thẩm định giá Cimeico). Quá trình nghiên cứu thực hiện liên tục trong 12 tháng, từ tháng 5/2018 đến tháng 4/2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Vân Đồn bùng nổ đỉnh điểm vào năm 2017 với 1.842 lượt giao dịch, tăng trưởng 169,3% so với 684 vụ năm 2016, và gấp gần 10 lần so với 188 vụ năm 2014. Tuy nhiên, sang năm 2018, số giao dịch lập tức sụt giảm 45,9% xuống còn 996 vụ do các biện pháp can thiệp hành chính kịp thời từ chính quyền tỉnh Quảng Ninh.

Thứ hai, thị trường phân hóa không gian rõ rệt khi tập trung áp đảo tại 3 địa bàn trung tâm: xã Hạ Long dẫn đầu toàn huyện với 1.226 giao dịch trong 5 năm (chiếm 28,93%), theo sau là xã Đông Xá với 1.150 giao dịch (chiếm 27,14%) và thị trấn Cái Rồng với 1.147 giao dịch (chiếm 27,07%). Ngược lại, các xã đảo xa xôi như Bản Sen chỉ ghi nhận 20 giao dịch (chiếm 0,47%) và xã Bình Dân có 28 giao dịch (chiếm 0,66%).

Thứ ba, khoảng cách chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định tại Quyết định 3238/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh là rất lớn. Trên các tuyến đường chính thuộc nhóm 1, giá đất giao dịch tự do ngoài thị trường cao gấp 3,5 đến 5,2 lần so với khung giá quy định của nhà nước, đặc biệt tại các lô đất mặt tiền tỉnh lộ 334 và trục trung tâm thị trấn Cái Rồng.

Thứ tư, yếu tố quy hoạch hạ tầng giao thông tạo ra biến động giá mạnh nhất. Điển hình tại xã Đoàn Kết, nơi đặt dự án Cảng hàng không quốc tế và nút giao cao tốc Hạ Long - Vân Đồn, số vụ chuyển nhượng đất ở tăng vọt từ 25 giao dịch năm 2016 lên 112 giao dịch năm 2018, đạt mức tăng trưởng 348%.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản dẫn đến làn sóng tăng giá và chuyển nhượng ồ ạt trong năm 2017 bắt nguồn từ tâm lý đầu cơ đón đầu dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt và việc đẩy nhanh tiến độ các siêu dự án hạ tầng. Cơn sốt đất chỉ hạ nhiệt khi Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh ban hành Chỉ thị 323/CT-UBND ngày 20/11/2017 và Văn bản 120/UBND-QLĐĐ ngày 04/5/2018 tạm dừng các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê đất và ngăn chặn hiện tượng trục lợi, thổi giá đất nông nghiệp, đất rừng. Diễn biến này hoàn toàn tương thích với các nghiên cứu kinh tế học đất đai tại Trung Quốc và Thái Lan, nơi giá đất tại các đặc khu kinh tế luôn trải qua giai đoạn tích tụ nóng rồi tự điều chỉnh khi có sự can thiệp của chính sách tài khóa và kiểm soát giao dịch.

Dữ liệu nghiên cứu được biểu diễn trực quan qua biểu đồ đường phản ánh xu hướng đảo chiều giao dịch giai đoạn 2014 - 2018 và bảng so sánh đa chiều giữa giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường theo từng vị trí thửa đất. Phân tích thực nghiệm cho thấy yếu tố kích thước mặt tiền (trên 5m) và khả năng kết nối thương mại tạo ra mức chênh lệch giá trị lên tới 35% - 40% so với các thửa đất nằm sâu trong ngõ hẻm có cùng diện tích.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa và ứng dụng công nghệ thông tin địa lý GIS trong quản lý giá đất. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh cùng Ủy ban nhân dân huyện Vân Đồn cần phối hợp xây dựng bản đồ giá đất số trực tuyến, định kỳ cập nhật biến động giá thị trường hàng quý, đặt mục tiêu rút ngắn độ trễ thông tin từ 12 tháng xuống dưới 30 ngày trong giai đoạn 2020 - 2022.

Thứ hai, đổi mới cơ chế xác định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (hệ số K). Sở Tài chính chủ trì rà soát, đề xuất ban hành hệ số K linh hoạt bám sát giá trị giao dịch thực tế cho từng phân khu dự án, phấn đấu giảm tỷ lệ chênh lệch giữa bảng giá nhà nước và giá thị trường xuống dưới 20% vào cuối năm 2021 nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thứ ba, siết chặt thanh tra, giám sát thị trường bất động sản và kiểm soát giao dịch phi chính thức. Ủy ban nhân dân huyện Vân Đồn phối hợp cơ quan thuế và công an kinh tế xử lý nghiêm 100% các hành vi phân lô bán nền trái phép, bắt buộc thanh toán chuyển khoản qua ngân hàng đối với các giao dịch bất động sản có giá trị từ 500 triệu đồng trở lên, triển khai quyết liệt từ quý 1/2020.

Thứ tư, nâng cao năng lực chuyên môn và tính độc lập của tổ chức định giá đất. Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh cần định kỳ tổ chức tối thiểu 2 khóa đào tạo chuyên sâu mỗi năm về 5 phương pháp định giá hiện đại cho đội ngũ cán bộ địa chính cấp huyện và xã, mục tiêu đạt 85% nhân sự định giá có chứng chỉ thẩm định viên hành nghề tiêu chuẩn vào năm 2021.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường: Cán bộ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vân Đồn sử dụng dữ liệu để hoàn thiện bảng giá đất định kỳ 5 năm, xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất sát thực tế và hoạch định chính sách đền bù giải tỏa công bằng.

Doanh nghiệp và chủ đầu tư bất động sản: Các tập đoàn phát triển dự án hạ tầng, du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ thương mại tại Vân Đồn tham khảo để dự báo chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, đánh giá biên độ tăng giá đất và phân tích rủi ro chu kỳ thị trường khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi.

Chuyên gia thẩm định giá và sàn giao dịch bất động sản: Thẩm định viên, nhân viên tư vấn pháp lý và môi giới sử dụng nguồn số liệu khảo sát thực tế và các hệ số điều chỉnh vị trí làm tài sản so sánh chuẩn hóa trong quá trình lập chứng thư định giá tài sản bảo đảm, mua bán sáp nhập.

Học viên, giảng viên và nhà nghiên cứu học thuật: Giảng viên và học viên cao học chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế bất động sản, Địa lý kinh tế tại các trường đại học sử dụng làm tài liệu tham khảo điển hình về phương pháp luận nghiên cứu thị trường đất đai vùng đặc khu kinh tế.

Câu hỏi thường gặp

Giá đất ở tại huyện Vân Đồn biến động mạnh nhất ở những khu vực nào trong giai đoạn 2016 - 2018? Khu vực ghi nhận biến động giá mạnh nhất là xã Hạ Long (chiếm 28,93% tổng giao dịch toàn huyện), xã Đông Xá (27,14%), thị trấn Cái Rồng (27,07%) và xã Đoàn Kết. Riêng xã Đoàn Kết ghi nhận số giao dịch tăng trưởng đột biến 348% nhờ tác động trực tiếp từ quy hoạch Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn và tuyến cao tốc.

Nguyên nhân nào khiến số lượng giao dịch đất đai tại Vân Đồn năm 2018 giảm gần 46% so với năm 2017? Sự sụt giảm xuất phát từ việc Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh ban hành Chỉ thị 323/CT-UBND và Văn bản 120/UBND-QLĐĐ nhằm tạm dừng các thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất rừng và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá đất trong lúc chờ Quốc hội thông qua dự thảo luật liên quan đến khu kinh tế đặc biệt.

Bảng giá đất theo quy định của nhà nước tại Vân Đồn chênh lệch như thế nào so với giá thị trường? Số liệu thực tế cho thấy bảng giá đất theo Quyết định 3238/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh thấp hơn đáng kể so với thị trường. Tại các trục đường chính nhóm 1 có giá quy định từ 10 triệu đồng/m2 trở lên, giá chuyển nhượng tự do ngoài thị trường cao gấp 3,5 đến 5,2 lần mức giá nhà nước.

Quy mô khảo sát sơ cấp của luận văn được thực hiện như thế nào? Nghiên cứu đã điều tra trực tiếp 60 hộ dân theo phương pháp chọn mẫu phân tầng tại 3 địa bàn trọng điểm gồm xã Đoàn Kết (20 phiếu), xã Vạn Yên (20 phiếu), xã Đông Xá (20 phiếu), kết hợp phỏng vấn sâu 6 chuyên gia quản lý đất đai và thẩm định viên chuyên nghiệp để đối soát dữ liệu.

Các yếu tố nội tại của thửa đất ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị tại Vân Đồn ra sao? Các yếu tố như chiều rộng mặt tiền trên 5m, hình dáng thửa đất vuông vắn và vị trí tiếp giáp trục đường giao thông chính giúp thửa đất gia tăng giá trị từ 35% đến 40% so với những thửa đất trong hẻm sâu hoặc có kích thước mặt tiền hẹp dưới 3m.

Kết luận

  • Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện 4.237 giao dịch đất đai giai đoạn 2014 - 2018, chỉ rõ mức tăng trưởng đỉnh điểm 169,3% trong năm 2017 và sự điều chỉnh giảm 45,9% trong năm 2018 tại huyện Vân Đồn.
  • Nghiên cứu chứng minh sự chênh lệch lớn giữa giá đất thị trường và giá nhà nước quy định, với mức chênh lệch dao động từ 3,5 đến 5,2 lần trên các tuyến giao thông trọng điểm thuộc nhóm 1.
  • Đánh giá định lượng tác động của yếu tố vị trí, quy hoạch hạ tầng (sân bay quốc tế, cao tốc) và kích thước thửa đất, trong đó yếu tố quy hoạch thúc đẩy giao dịch tại xã Đoàn Kết tăng vọt 348%.
  • Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính hành động cao bao gồm số hóa dữ liệu bản đồ GIS, điều chỉnh hệ số K linh hoạt, siết chặt giao dịch qua ngân hàng và chuẩn hóa năng lực thẩm định viên.
  • Lộ trình triển khai khuyến nghị được định hướng xuyên suốt giai đoạn 2020 - 2025 nhằm hỗ trợ Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh quản lý thị trường bất động sản minh bạch và bền vững.

Quý độc giả, các nhà nghiên cứu và nhà quản lý quan tâm đến công tác quản lý tài nguyên đất đai hãy tham khảo chi tiết toàn văn luận văn thạc sĩ để khai thác sâu hơn hệ thống số liệu thực nghiệm và các mô hình tính toán chuyên sâu.