Tín Dụng Ngân Hàng Đối Với Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Tại TP. HCM

Nghiên cứu tín dụng nhà nước đối với phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM, luận án tiến sĩ kinh tế của Thân Ngọc Minh, 2018.

• Tác giả: Thân Ngọc Minh
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Lương
• Trường học: Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Tín Dụng Ngân Hàng Đối Với Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Trên Địa Bàn Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
• 1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
• 1.2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
• 1.2.1. Nghiên cứu trong nước
• 1.2.2. Nghiên cứu nước ngoài
• 1.2.3. Nhận xét, các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài, xác định khoảng trống nghiên cứu
• 1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
• 1.3.1. Mục tiêu chung của đề tài
• 1.3.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
• 1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
• 1.5. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• 1.5.1. Đối tượng nghiên cứu
• 1.5.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.6. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 1.7. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
• 1.8. KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN
• 1.9. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG
• 2.1.1. Bản chất của tín dụng
• 2.1.2. Chức năng của tín dụng
• 2.1.3. Vai trò của tín dụng ngân hàng
• 2.1.4. Các loại hình tín dụng
• 2.1.5. Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản
• 2.2. HIỆU QUẢ TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 2.2.1. Khái niệm về hiệu quả tín dụng ngân hàng
• 2.2.2. Hiệu quả tín dụng đối với khách hàng
• 2.2.3. Hiệu quả tín dụng đối với phát triển kinh tế xã hội
• 2.2.4. Hiệu quả tín dụng đối với ngân hàng thương mại
• 2.3. HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.3.1. Tổng quan về phát triển thị trường bất động sản
• 2.3.2. Hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản
• 2.3.3. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản
• 2.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản
• 2.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản
• 2.4. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC CHO CÁC NHTM VIỆT NAM
• 2.4.1. Kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
• 2.4.2. Kinh nghiệm về xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản
• 2.4.3. Kinh nghiệm của Singapore
• 2.4.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc
• 2.4.5. Bài học kinh nghiệm cho các Ngân Hàng Thương Mại trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh
• 2.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU
• 3.1.1. Phương pháp nghiên cứu
• 3.1.2. Phương pháp thu thập dữ liệu
• 3.2. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU
• 3.2.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2.2. Các bước thực hiện trong quy trình khảo sát
• 3.3. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.3.1. Mục đích và đối tượng khảo sát
• 3.3.2. Giả thuyết nghiên cứu
• 3.3.3. Độ tin cậy của thang đo
• 3.3.4. Đo lường các biến độc lập
• 3.3.5. Đo lường biến phụ thuộc
• 3.3.6. Tổng thể mẫu, kỹ thuật lấy mẫu và xử lý số liệu
• 3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 4.1.1. Vị trí địa lý và tiềm năng kinh tế và xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh
• 4.1.2. Qúa trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh
• 4.1.3. Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2012 đến 2016
• 4.2. THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 4.2.1. Tổng dư nợ cho vay đối với phát triển thị trường bất động sản trên vi địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
• 4.2.2. Lũy kế giải ngân khoản vay lại (Sub-Loans) trung và dài hạn
• 4.2.3. Số lượng người vay đầu tư bất động sản địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh
• 4.2.4. Số lượng khoản vay lại cho người vay lần đầu
• 4.2.5. Tỷ lệ nợ quá hạn của khách hàng trên tổng dư nợ
• 4.2.6. Tỷ lệ dự phòng tổn thất tín dụng trên tổng dư nợ
• 4.2.7. Hệ số an toàn vốn CAR
• 4.2.8. Tính thanh khoản
• 4.2.9. Chỉ tiêu lợi nhuận
• 4.2.10. Các chỉ tiêu sinh lời từ hoạt động tín dụng
• 4.3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.3.1. Phân tích kết quả nghiên cứu các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 4.3.2. Đánh giá chung về thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 4.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
• 5. CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN
• 5.1. MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 5.1.1. Mục tiêu nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản
• 5.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030
• 5.2. CÁC NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 5.2.1. Nhóm giải pháp đối với ngân hàng
• 5.2.2. Nhóm giải pháp đối với phát triển thị trường bất động sản
• 5.2.3. Nhóm giải pháp đối với khách hàng vay vốn đầu tư bất động sản
• 5.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
• 5.3.1. Đối với Chính phủ
• 5.3.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước
• 5.3.3. Đối với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh
• 5.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
• DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về Tín dụng Ngân hàng và Thị trường Bất động sản TP

Tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản tại TP. HCM. Thị trường này không chỉ là nơi giao dịch mua bán mà còn là kênh đầu tư hấp dẫn cho nhiều nhà đầu tư. Sự phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với sự tăng trưởng của tín dụng ngân hàng, tạo ra một mối quan hệ tương hỗ giữa hai lĩnh vực này.

1.1. Định nghĩa và vai trò của tín dụng ngân hàng

Tín dụng ngân hàng là hoạt động cho vay nhằm cung cấp vốn cho các dự án bất động sản. Vai trò của nó không chỉ dừng lại ở việc cung cấp vốn mà còn là công cụ điều tiết thị trường, giúp cân bằng cung cầu.

1.2. Tình hình phát triển thị trường bất động sản tại TP. HCM

Thị trường bất động sản TP. HCM đã có những bước phát triển mạnh mẽ trong những năm qua. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức cần phải vượt qua để đảm bảo sự phát triển bền vững.

II. Vấn đề và Thách thức trong Tín dụng Ngân hàng đối với Bất động sản

Mặc dù tín dụng ngân hàng đã góp phần quan trọng vào sự phát triển của thị trường bất động sản, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức. Tình trạng nợ xấu, sự thiếu minh bạch trong giao dịch và các quy định pháp lý chưa hoàn thiện là những vấn đề cần được giải quyết.

2.1. Tình trạng nợ xấu trong cho vay bất động sản

Nợ xấu trong lĩnh vực cho vay bất động sản đang gia tăng, gây áp lực lớn lên các ngân hàng thương mại. Điều này ảnh hưởng đến khả năng cho vay và sự ổn định của hệ thống tài chính.

2.2. Thiếu minh bạch và rủi ro trong giao dịch

Thị trường bất động sản tại TP. HCM vẫn còn nhiều giao dịch phi chính thức, dẫn đến rủi ro cho cả người vay và ngân hàng. Cần có các biện pháp để tăng cường tính minh bạch trong giao dịch.

III. Phương pháp và Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng ngân hàng

Để nâng cao hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản, cần áp dụng các phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc cải thiện quy trình thẩm định và quản lý rủi ro là rất cần thiết.

3.1. Cải thiện quy trình thẩm định tín dụng

Quy trình thẩm định tín dụng cần được cải thiện để đảm bảo tính chính xác và minh bạch. Việc này sẽ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả cho vay.

3.2. Quản lý rủi ro trong cho vay bất động sản

Quản lý rủi ro là yếu tố quan trọng trong hoạt động cho vay bất động sản. Cần có các chính sách và công cụ hiệu quả để giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và người vay.

IV. Ứng dụng thực tiễn và Kết quả nghiên cứu về tín dụng ngân hàng

Nghiên cứu về tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản đã chỉ ra nhiều kết quả tích cực. Các ngân hàng thương mại đã có những bước tiến trong việc cải thiện quy trình cho vay và quản lý rủi ro.

4.1. Kết quả từ các dự án đầu tư bất động sản

Nhiều dự án đầu tư bất động sản đã thành công nhờ vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Điều này không chỉ mang lại lợi nhuận cho ngân hàng mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

4.2. Tác động của tín dụng ngân hàng đến thị trường bất động sản

Tín dụng ngân hàng đã có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản, giúp cân bằng cung cầu và tạo ra nhiều cơ hội đầu tư mới.

V. Kết luận và Tương lai của Tín dụng Ngân hàng trong Bất động sản

Tín dụng ngân hàng sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong phát triển thị trường bất động sản tại TP. HCM. Tuy nhiên, cần có các chính sách và biện pháp phù hợp để đảm bảo sự phát triển bền vững.

5.1. Dự báo xu hướng phát triển tín dụng ngân hàng

Dự báo rằng tín dụng ngân hàng sẽ tiếp tục tăng trưởng trong lĩnh vực bất động sản, nhưng cần phải chú trọng đến việc quản lý rủi ro và nâng cao hiệu quả cho vay.

5.2. Các chính sách cần thiết để phát triển bền vững

Cần có các chính sách hỗ trợ từ chính phủ và ngân hàng nhà nước để tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Đề tài “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM” do nghiên cứu sinh Thân Ngọc Minh thực hiện năm 2018 tại Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Văn Lương và TS. Nguyễn Văn Phúc, thuộc chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng (Mã số: 9.01).

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế - xã hội, thu hút các nguồn vốn đầu tư, chỉnh trang đô thị và đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân. Hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại (NHTM) có mối liên hệ mật thiết với thị trường BĐS: vừa là kênh cung cấp vốn cho các dự án đầu tư BĐS (kích cung), vừa là kênh cho vay mua bán BĐS (kích cầu). Thành phố Hồ Chí Minh là địa bàn có hoạt động tín dụng BĐS sôi động với tốc độ tăng trưởng dư nợ thuộc nhóm cao nhất cả nước.

Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng còn bộc lộ nhiều hạn chế như: phát triển tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức chiếm tỷ trọng cao, mất cân đối cung - cầu (đặc biệt là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp), tình trạng đầu cơ và các cơn sốt giá phức tạp. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng trong thời gian dài có xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu, dẫn đến tình trạng tồn kho BĐS lớn và làm gia tăng nợ xấu cho hệ thống ngân hàng thương mại. Tín dụng có tính hai mặt: vừa mang lại lợi nhuận cho ngân hàng, thúc đẩy kinh tế, vừa tiềm ẩn rủi ro tổn thất tài sản và đe dọa an toàn hệ thống. Mặc dù có nhiều nghiên cứu về tín dụng hoặc thị trường BĐS riêng lẻ, nhưng chưa có công trình nào đánh giá toàn diện mối quan hệ giữa hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS trên địa bàn TP.HCM bằng mô hình định lượng kết hợp định tính. Do đó, việc nghiên cứu đề tài là yêu cầu cấp thiết.

Mục tiêu nghiên cứu

• Mục tiêu chung: Nâng cao hiệu quả tín dụng của các NHTM đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP.HCM.
• Mục tiêu cụ thể:
  1. Hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản.
  2. Đánh giá thực trạng hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP.HCM: phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng; phân tích các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường BĐS; đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay đối với thị trường BĐS TP.HCM.
  3. Đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP.HCM trong thời gian tới.

Câu hỏi nghiên cứu

1. Hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS là như thế nào? Tiêu chí nào đánh giá?
2. Các nhân tố cụ thể nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản?
3. Thực trạng tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS TP.HCM hiện nay như thế nào? Đã đạt được những kết quả gì và còn những tồn tại hạn chế nào? Các nguyên nhân của những tồn tại hạn chế đó là gì?
4. Để nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP.HCM cần có những giải pháp nào?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS (trọng tâm là hoạt động cho vay của các NHTM).
• Phạm vi không gian: Hệ thống NHTM trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
• Phạm vi thời gian:
  • Dữ liệu thứ cấp: Thu thập trong giai đoạn 2012 – 2016.
  • Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát thực tế trong năm 2017 (từ tháng 10/2017 đến tháng 11/2017); thời gian giao dịch của các BĐS được điều tra diễn ra trong khoảng từ tháng 10/2016 đến tháng 11/2017.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Tác giả đã tiến hành tổng thuật các công trình nghiên cứu tiêu biểu trong và ngoài nước có liên quan trực tiếp đến đề tài:

Các nghiên cứu trong nước

• Nguyễn Tiền Phong (2008), luận án tiến sĩ về nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam. Công trình hệ thống hóa lý luận và thực trạng hiệu quả tín dụng SME nhưng chưa đi sâu vào từng lĩnh vực chuyên biệt như BĐS.
• Lưu Văn Nghiêm (2008), đề tài cấp Bộ về thẩm định giá BĐS ở Việt Nam, tập trung vào việc định giá tài sản doanh nghiệp sau cổ phần hóa theo mô hình Tổng công ty 90 – 91, chưa bao quát quy trình định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ngân hàng.
• Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), luận án tiến sĩ nghiên cứu chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam (1993–2011), sử dụng phương pháp định tính và định lượng chứng minh tác động của thuế đến cung – cầu BĐS và mối liên hệ với thị trường tài chính, nhưng chưa giải quyết vấn đề hiệu quả tín dụng ngân hàng.
• Lê Tấn Phước (2013), nghiên cứu về nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM (Tạp chí Kinh tế và Dự báo), phân tích thực trạng dư nợ và nợ xấu BĐS nhưng chưa làm rõ các tiêu chí đo lường hiệu quả tín dụng tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS.
• Lê Hà Diễm Chi (2014), nghiên cứu trên Tạp chí Thị trường – Tài chính – Tiền tệ, chỉ ra mối quan hệ tương tác hai chiều giữa vốn tín dụng ngân hàng và thị trường BĐS.
• Nguyễn Thị Hải Yến (2016), nghiên cứu trên Tạp chí Tài chính về biến động thị trường BĐS và vai trò nguồn vốn tín dụng qua các giai đoạn sốt đất (1994–1995, 2006–2007) và đóng băng (1995–1999, 2008–2011).
• Nguyễn Văn Tuấn (2016), nghiên cứu kết hợp định tính và định lượng về chất lượng tín dụng tại Agribank giai đoạn 2012–2015, dừng lại ở góc độ chất lượng tín dụng chung mà chưa nghiên cứu sâu mảng BĐS.
• Lê Hoàng Châu (2017), báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM về diễn biến thị trường BĐS (2006 – 2017) theo chu kỳ hình Sin bất đối xứng dưới tác động của các quy luật kinh tế và chính sách vĩ mô.

Các nghiên cứu nước ngoài

• Aluko, Bioye Tajudeen (2000), nghiên cứu tại Nigeria sử dụng mô hình hồi quy đa biến phân tích ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.
• Kwong Chaw, Wailai (2002), nghiên cứu các phương pháp định giá BĐS (phương pháp chi phí và thu nhập) làm tài sản thế chấp vay vốn tại các ngân hàng Trung Quốc.
• Christopoulos, Joshua G. Barratt (2016), đánh giá xác suất vỡ nợ và tổn thất tín dụng của 25.019 khoản thế chấp BĐS thương mại giai đoạn 11/2007 – 01/2015 bằng mô hình dạng rút gọn (reduced form).
• C. Hui, Ziyou Wang, Heung Wong (2016), nghiên cứu thị trường BĐS chứng khoán hóa châu Á, xây dựng chỉ số đo lường rủi ro và nhận định sự nới lỏng tín dụng là chỉ báo hình thành bong bóng BĐS.
• Jialin Huang, Zhao Rong (2017), nghiên cứu tại Trung Quốc về tác động của đa dạng hóa BĐS đến cấu trúc vốn và tỷ lệ đòn bẩy tài chính ngắn hạn của doanh nghiệp.

Nhóm nghiên cứu	Tác giả & Năm	Nội dung chính	Giới hạn so với đề tài luận án
Trong nước	Nguyễn Tiền Phong (2008), Nguyễn Văn Tuấn (2016)	Hiệu quả và chất lượng tín dụng đối với SME hoặc toàn hệ thống ngân hàng	Chưa phân tích chuyên sâu lĩnh vực BĐS và mối liên hệ với thị trường BĐS
	Lưu Văn Nghiêm (2008), Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012)	Thẩm định giá BĐS doanh nghiệp; Chính sách thuế đối với BĐS	Nghiêng về chính sách tài khóa hoặc định giá cổ phần hóa, chưa đi sâu vào tín dụng NHTM
	Lê Tấn Phước (2013), Lê Hà Diễm Chi (2014), Nguyễn Thị Hải Yến (2016), Lê Hoàng Châu (2017)	Thực trạng tín dụng BĐS, chu kỳ biến động và vai trò vốn tín dụng	Chủ yếu dùng phương pháp định tính, chưa lượng hóa tác động của hiệu quả tín dụng đến thị trường BĐS
Quốc tế	Aluko (2000), Kwong & Wai (2002)	Định giá BĐS thế chấp tại Nigeria và Trung Quốc	Dừng ở kỹ thuật thẩm định giá, chưa đánh giá tổng thể hiệu quả tín dụng
	Christopoulos & Barratt (2016), C. Hui et al. (2016), Jialin Huang & Zhao Rong (2017)	Rủi ro vỡ nợ khoản vay BĐS thương mại; Bong bóng BĐS châu Á; Đòn bẩy tài chính doanh nghiệp BĐS	Thực hiện tại bối cảnh thị trường tài chính phát triển hoặc đặc thù của Trung Quốc, Mỹ

Khoảng trống nghiên cứu luận án lựa chọn giải quyết

Các công trình trước đây chủ yếu tập trung vào vai trò một chiều của vốn tín dụng, mô tả chu kỳ biến động, nghiên cứu chất lượng tín dụng chung hoặc chính sách thuế. Chưa có công trình nào nghiên cứu toàn diện, có hệ thống về hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng; đồng thời chưa có nghiên cứu nào kết hợp mô hình định lượng (EFA, hồi quy tuyến tính) để xác định các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS trên địa bàn TP.HCM phục vụ cho việc nâng cao hiệu quả tín dụng.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung khái niệm

• Bản chất tín dụng: Theo Các Mác, tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ người sở hữu sang người sử dụng, sau một thời gian sẽ thu hồi lại một lượng giá trị lớn hơn ban đầu. Theo Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh và các nghiệp vụ khác. Quá trình vận động của tín dụng gồm 3 giai đoạn: Phân phối vốn tín dụng, Sử dụng vốn tín dụng và Hoàn trả vốn tín dụng.
• Chức năng tín dụng: (1) Phân phối lại tiền tệ trong nền kinh tế (phân phối trực tiếp và phân phối gián tiếp qua trung gian tài chính); (2) Tạo ra công cụ lưu thông tín dụng và tiền tín dụng.
• Tín dụng ngân hàng đối với thị trường BĐS: Là quan hệ tín dụng giữa NHTM và khách hàng (thể nhân, pháp nhân) nhằm tài trợ vốn cho nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS (kích cung) và nhu cầu mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở (kích cầu). Tín dụng BĐS có đặc điểm: quy mô lớn, thời hạn chủ yếu trung và dài hạn, yêu cầu tài sản bảo đảm nghiêm ngặt, rủi ro thanh khoản và rủi ro bất cân xứng thông tin cao.
• Khái niệm và cấu thành thị trường BĐS: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thị trường gồm 4 thành phần chính: Chủ thể tham gia (doanh nghiệp phát triển hạ tầng/nhà ở, nhà thầu, tổ chức môi giới/tư vấn, tổ chức tài chính/ngân hàng, Nhà nước, người tiêu dùng); Hàng hóa BĐS (đất đai, vật kiến trúc gắn liền với đất); Giá cả BĐS (giá trị sử dụng hữu hình và giá trị vô hình từ vị thế); Quan hệ cung – cầu.
• Hiệu quả tín dụng ngân hàng: Được xem xét đa chiều: (1) Đối với khách hàng (gia tăng lợi nhuận, tiếp cận công nghệ, tiêu thụ sản phẩm); (2) Đối với kinh tế – xã hội (phân bổ nguồn lực, tạo việc làm, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng thu ngân sách); (3) Đối với NHTM (tăng quy mô tài sản sinh lời, gia tăng thu nhập và lợi nhuận, nâng cao năng lực cạnh tranh, bảo đảm an toàn vốn).

Phương pháp nghiên cứu

Luận án kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp nghiên cứu định lượng:

• Phương pháp định tính:
  • Tổng hợp, thống kê mô tả, so sánh: Sử dụng số liệu chuỗi thời gian (2012–2016) và so sánh chéo để đánh giá thực trạng dư nợ, cơ cấu tín dụng BĐS, tỷ lệ nợ xấu, trích lập dự phòng rủi ro, hệ số an toàn vốn (CAR), các chỉ số sinh lời (ROA, ROE theo mô hình DuPont) của hệ thống NHTM tại TP.HCM.
  • Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn sâu các chuyên gia tài chính - ngân hàng và BĐS tại TP.HCM nhằm xây dựng khung nghiên cứu và các biến đo lường.
• Phương pháp định lượng:
  • Thu thập dữ liệu sơ cấp: Khảo sát bằng bảng câu hỏi đối với các cá nhân, tổ chức có nhu cầu đầu tư, kinh doanh, tiêu dùng BĐS và cán bộ tín dụng/nhân viên tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM trong tháng 10/2017 – 11/2017. Đồng thời điều tra các giao dịch BĐS thành công từ tháng 10/2016 đến tháng 11/2017 thông qua các sàn giao dịch BĐS.
  • Quy trình phân tích số liệu: Thực hiện qua 4 bước: (1) Làm sạch và kiểm tra dữ liệu sơ bộ; (2) Đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha; (3) Phân tích nhân tố khám phá (EFA - Exploratory Factor Analysis) để rút trích các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường BĐS; (4) Phân tích hồi quy tuyến tính bội để kiểm định mức độ tác động của các biến độc lập lên biến phụ thuộc.
  • Công cụ xử lý: Phần mềm thống kê SPSS phiên bản 16.0.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu về đề tài nghiên cứu

Chương 1 thiết lập khung đề cương tổng quát của công trình. Tác giả trình bày lý do lựa chọn đề tài xuất phát từ vai trò của tín dụng đối với sự phát triển thị trường BĐS TP.HCM và các hệ lụy từ việc tăng trưởng tín dụng thiếu kiểm soát dẫn đến nợ xấu ngân hàng và tồn kho BĐS giai đoạn trước 2012. Tác giả tổng thuật 8 công trình trong nước và 5 công trình quốc tế, xác định khoảng trống nghiên cứu về hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với thị trường BĐS. Chương này cũng nêu rõ 3 mục tiêu cụ thể, 4 câu hỏi nghiên cứu, xác định đối tượng nghiên cứu là hiệu quả cho vay BĐS của NHTM, phạm vi không gian tại TP.HCM, dữ liệu thứ cấp giai đoạn 2012–2016 và dữ liệu sơ cấp năm 2017.

Chương 2: Lý luận chung về hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản

Chương 2 xây dựng hệ thống cơ sở lý luận toàn diện:

• Phân tích bản chất, chức năng và vai trò của tín dụng; phân loại các sản phẩm tín dụng BĐS của NHTM (cho vay mua đất ở, xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, xây sửa nhà, nhà xưởng, văn phòng cho thuê, khách sạn, resort, cho vay thế chấp BĐS kinh doanh).
• Làm rõ khái niệm hiệu quả tín dụng theo 3 góc độ: khách hàng, kinh tế – xã hội và ngân hàng thương mại.
• Trình bày đặc điểm của thị trường BĐS (tính cố định, tính vùng miền sâu sắc, thị trường không hoàn hảo, chịu sự điều tiết chặt chẽ của pháp luật) và các thành phần tham gia thị trường.
• Tổng kết kinh nghiệm quốc tế: (1) Khủng hoảng tín dụng BĐS dưới chuẩn tại Mỹ do nới lỏng điều kiện vay và chứng khoán hóa rủi ro; (2) Sự sụp đổ bong bóng BĐS tại Nhật Bản đầu thập niên 1990 và bài học xử lý nợ xấu; (3) Mô hình quản lý và điều tiết quỹ nhà ở tại Singapore; (4) Chính sách kiểm soát tín dụng và thị trường BĐS tại Trung Quốc. Từ đó, tác giả rút ra bài học cho các NHTM tại TP.HCM về kiểm soát tăng trưởng tín dụng, nâng cao chất lượng thẩm định và quản trị rủi ro thanh khoản.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 trình bày chi tiết thiết kế nghiên cứu:

• Mô tả quy trình nghiên cứu tổng quát (Hình 3.1) và các bước thực hiện quy trình khảo sát (Hình 3.2).
• Xây dựng hệ thống giả thuyết nghiên cứu về các nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS TP.HCM.
• Thiết kế thang đo cho các biến độc lập (Chính sách quy hoạch đất đai - CSQHDD, Chính sách thuế - CST, Năng lực tài chính - NLTC, Yếu tố pháp lý - YTPL, Sự phát triển kinh tế - SPTKT, Sự gia tăng dân số - SGTDS, Tập quán truyền thống thị hiếu - TQTTTH, Thông tin và niềm tin - TTNT) và biến phụ thuộc (Phát triển thị trường BĐS - PTTTBDS).
• Trình bày phương pháp chọn mẫu, kỹ thuật phát phiếu điều tra và quy trình kiểm định thang đo bằng Cronbach’s Alpha, EFA và mô hình hồi quy đa biến trên phần mềm SPSS 16.0.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 4 tập trung phân tích thực trạng và trình bày kết quả thực nghiệm:

• Thực trạng thị trường BĐS TP.HCM (2012–2016): Đánh giá sự phục hồi của thị trường sau giai đoạn đóng băng; thống kê số lượng sàn giao dịch và nhân sự (Bảng 4.1), cơ cấu dự án được giao đất, cho thuê đất (Bảng 4.2).
• Thực trạng hiệu quả tín dụng của hệ thống NHTM tại TP.HCM giai đoạn 2012–2016:
  • Huy động vốn và dư nợ cho vay: Phân tích kết quả huy động vốn và tăng trưởng tín dụng chung (Bảng 4.3, Bảng 4.4, Bảng 4.5). Huy động vốn phục vụ BĐS tăng dần qua các năm (Bảng 4.6).
  • Quy mô tín dụng BĐS: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS trên tổng dư nợ của hệ thống NHTM tại TP.HCM (Bảng 4.7) và phân loại theo cơ cấu sản phẩm (Bảng 4.8, Biểu đồ 4.2). Dư nợ BĐS duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định trong giai đoạn 2012–2016 (Biểu đồ 4.3, 4.4, 4.5).
  • Khách hàng vay vốn: Phân tích số lượng người vay đầu tư BĐS (Biểu đồ 4.6) và tỷ lệ giải ngân khoản vay lại cho người vay lần đầu (Biểu đồ 4.7).
  • Các chỉ tiêu an toàn và sinh lời: Tỷ lệ nợ xấu/nợ quá hạn có xu hướng giảm dần sau khi xử lý qua VAMC (Biểu đồ 4.8); tỷ lệ trích lập dự phòng tổn thất tín dụng trên tổng dư nợ được kiểm soát (Biểu đồ 4.9); hệ số an toàn vốn CAR và tính thanh khoản của hệ thống được đảm bảo; phân tích hiệu quả sinh lời qua tỷ số ROE, ROA theo mô hình DuPont (Biểu đồ 4.10, 4.11, 4.12, 4.13).
• Kết quả phân tích định lượng:
  • Kết quả kiểm định KMO và Bartlett đối với các biến quan sát (Bảng 4.9).
  • Ma trận tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc (Bảng 4.10).
  • Kết quả phân tích hồi quy đa biến (Bảng 4.11) xác định chiều hướng và mức độ tác động của các nhân tố chính sách, kinh tế, năng lực tài chính và yếu tố thị trường đến sự phát triển của thị trường BĐS TP.HCM.
  • Đánh giá chung về thành tựu đạt được, các mặt tồn tại và nguyên nhân dẫn đến hạn chế trong hiệu quả tín dụng BĐS.

Chương 5: Giải pháp, kiến nghị và kết luận

Chương 5 đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị có tính ứng dụng:

• Xác định mục tiêu và định hướng nâng cao hiệu quả tín dụng BĐS tại TP.HCM giai đoạn đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.
• 3 nhóm giải pháp thực hiện:
  1. Nhóm giải pháp đối với NHTM: Nâng cao chất lượng thẩm định dự án và thẩm định tài sản bảo đảm BĐS; hoàn thiện hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ và kiểm soát rủi ro thông tin bất cân xứng qua CIC; đa dạng hóa sản phẩm tín dụng BĐS; cơ cấu lại kỳ hạn nguồn vốn nhằm giảm thiểu rủi ro dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn; nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ tín dụng.
  2. Nhóm giải pháp đối với phát triển thị trường BĐS: Tăng cường tính minh bạch, chuyên nghiệp hóa các sàn giao dịch BĐS; chuẩn hóa hệ thống định giá BĐS độc lập; phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội để cân bằng cung - cầu.
  3. Nhóm giải pháp đối với khách hàng vay vốn: Nâng cao năng lực tài chính và tỷ lệ vốn tự có tham gia dự án; minh bạch hóa báo cáo tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS; sử dụng vốn vay đúng mục đích cam kết.
• Hệ thống kiến nghị:
  • Đối với Chính phủ: Hoàn thiện khung khổ pháp lý về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS; hoàn thiện chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ.
  • Đối với Ngân hàng Nhà nước: Điều hành chính sách tiền tệ và tín dụng linh hoạt; quy định chặt chẽ tỷ lệ an toàn vốn và giới hạn tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn; nâng cao hiệu quả giám sát nợ xấu BĐS.
  • Đối với UBND TP.HCM: Công khai, minh bạch quy hoạch sử dụng đất; đơn giản hóa thủ tục hành chính về giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp phép xây dựng dự án.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận và khoa học

• Hệ thống hóa toàn diện các vấn đề lý luận về tín dụng, thị trường BĐS và mối quan hệ tương tác giữa hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển thị trường BĐS.
• Làm rõ khái niệm và xác lập khung chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tín dụng BĐS theo 3 góc độ: lợi ích của ngân hàng (tăng trưởng dư nợ, lợi nhuận, kiểm soát nợ xấu, bảo đảm CAR), lợi ích của khách hàng vay và đóng góp cho phát triển kinh tế – xã hội.
• Xây dựng mô hình nghiên cứu thực nghiệm và thang đo các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường BĐS trong mối liên hệ với hoạt động cấp tín dụng ngân hàng.

Đóng góp về mặt thực tiễn

• Cung cấp bức tranh thực trạng có hệ thống về hoạt động cho vay BĐS của hệ thống NHTM trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2012 – 2016 dựa trên nguồn dữ liệu thứ cấp từ Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM và các NHTM.
• Chỉ rõ các nguyên nhân cốt lõi dẫn đến hạn chế của tín dụng BĐS giai đoạn trước (mất cân đối kỳ hạn vốn, thông tin bất cân xứng, thẩm định giá tài sản bảo đảm chưa chuẩn hóa, đầu cơ thị trường).
• Đúc kết các bài học kinh nghiệm quốc tế từ Mỹ, Nhật Bản, Singapore và Trung Quốc có khả năng vận dụng vào điều kiện thực tế của TP.HCM.
• Đề xuất đồng bộ 3 nhóm giải pháp (đối với ngân hàng, thị trường BĐS, khách hàng vay vốn) và các kiến nghị vĩ mô tới Chính phủ, NHNN, UBND TP.HCM nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng và thúc đẩy thị trường BĐS TP.HCM phát triển ổn định, bền vững.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Căn cứ theo các nội dung được trình bày trong luận án, công trình có một số giới hạn nghiên cứu:

• Phạm vi dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp phân tích thực trạng hệ thống NHTM tại TP.HCM tập trung trong giai đoạn 2012 – 2016. Số liệu điều tra sơ cấp được thực hiện trong thời gian từ tháng 10/2017 đến tháng 11/2017 với mẫu khảo sát các BĐS giao dịch từ tháng 10/2016 đến tháng 11/2017.
• Giới hạn phạm vi nghiệp vụ: Luận án tập trung chủ yếu vào hoạt động cho vay BĐS của các NHTM, chưa bao quát toàn bộ các nghiệp vụ cấp tín dụng phái sinh hoặc các công cụ tài chính phức tạp khác trên thị trường vốn.
• Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu giới hạn trên địa bàn TP.HCM; do đó, việc khái quát hóa kết quả cho các vùng kinh tế hoặc các tỉnh thành có đặc thù thị trường khác cần có thêm các nghiên cứu so sánh đối chứng.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Mở rộng nghiên cứu hiệu quả tín dụng BĐS theo chuỗi thời gian dài hơn; mở rộng khảo sát so sánh liên vùng giữa TP.HCM và các đô thị lớn khác tại Việt Nam; phân tích sâu hơn các công cụ tài chính tài trợ BĐS phi ngân hàng (quỹ tín thác đầu tư BĐS - REIT, chứng khoán hóa khoản thế chấp).

---

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu chuyên khảo có giá trị ứng dụng cho nhiều nhóm đối tượng:

• Đối với các nhà nghiên cứu, giảng viên, nghiên cứu sinh, học viên cao học: Luận án cung cấp khung lý thuyết hoàn chỉnh về hiệu quả tín dụng BĐS, quy trình thiết kế nghiên cứu hỗn hợp kết hợp xử lý dữ liệu trên phần mềm SPSS 16.0, cùng hệ thống tổng quan tài liệu phong phú trong và ngoài nước.
• Đối với các ngân hàng thương mại và cán bộ quản trị rủi ro: Là tài liệu tham khảo trong việc xây dựng quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm BĐS, kiểm soát tỷ lệ an toàn vốn, quản trị rủi ro thanh khoản khi tài trợ các dự án BĐS trung và dài hạn.
• Đối với các cơ quan quản lý nhà nước (Ngân hàng Nhà nước, UBND TP.HCM, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Xây dựng): Cung cấp các luận cứ thực tiễn phục vụ việc hoạch định chính sách điều tiết tín dụng BĐS, quy hoạch đất đai và phát triển phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực tế của cư dân đô thị.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Mục tiêu chung và các mục tiêu cụ thể của luận án là gì?

Mục tiêu chung của luận án là nâng cao hiệu quả tín dụng của các NHTM đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP.HCM. Luận án thực hiện 3 mục tiêu cụ thể: (1) Hệ thống hóa lý luận về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS; (2) Đánh giá thực trạng hiệu quả tín dụng BĐS tại TP.HCM (giai đoạn 2012–2016), phân tích các nhân tố tác động bằng phương pháp định lượng và định tính; (3) Đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng BĐS trên địa bàn trong thời gian tới.

2. Luận án sử dụng phương pháp và công cụ xử lý dữ liệu nào trong phần nghiên cứu định lượng?

Luận án sử dụng phương pháp khảo sát bằng bảng câu hỏi đối với các cá nhân, tổ chức tham gia thị trường BĐS và cán bộ tín dụng NHTM tại TP.HCM (khảo sát tháng 10–11/2017). Dữ liệu được xử lý qua 4 bước: làm sạch dữ liệu, đánh giá độ tin cậy thang đo bằng Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA và phân tích hồi quy tuyến tính bội. Toàn bộ các bước xử lý thống kê được thực hiện trên phần mềm SPSS 16.0.

3. Hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với thị trường BĐS được luận án đánh giá qua những chỉ tiêu chính nào?

Hiệu quả tín dụng được đánh giá tổng hợp qua các chỉ tiêu: quy mô và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS; tỷ trọng dư nợ BĐS trên tổng dư nợ; cơ cấu sản phẩm cấp tín dụng; số lượng người vay đầu tư BĐS và tỷ lệ giải ngân cho người vay lần đầu; tỷ lệ nợ quá hạn/nợ xấu; tỷ lệ trích lập dự phòng tổn thất tín dụng; hệ số an toàn vốn (CAR); tính thanh khoản và các chỉ tiêu sinh lời (ROA, ROE theo mô hình DuPont, tỷ lệ sinh lời từ hoạt động tín dụng).

4. Luận án rút ra bài học kinh nghiệm quốc tế từ những quốc gia nào?

Luận án tổng kết kinh nghiệm từ 4 quốc gia: (1) Mỹ (bài học về khủng hoảng nợ dưới chuẩn và kiểm soát chứng khoán hóa); (2) Nhật Bản (kinh nghiệm xử lý bong bóng BĐS và nợ xấu ngân hàng); (3) Singapore (kinh nghiệm quản lý quỹ nhà ở và điều tiết thị trường BĐS); (4) Trung Quốc (chính sách kiểm soát tín dụng BĐS và tỷ lệ đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp).

5. Hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng BĐS của luận án gồm những nhóm nào?

Luận án đề xuất 3 nhóm giải pháp trọng tâm: (1) Nhóm giải pháp đối với NHTM (nâng cao năng lực thẩm định dự án/tài sản, kiểm soát rủi ro kỳ hạn vốn, xếp hạng tín dụng nội bộ, đa dạng hóa sản phẩm); (2) Nhóm giải pháp đối với thị trường BĐS (minh bạch hóa thông tin, chuyên nghiệp hóa sàn giao dịch, chuẩn hóa định giá độc lập, phát triển nhà ở xã hội); (3) Nhóm giải pháp đối với khách hàng vay vốn (tăng tỷ lệ vốn tự có, minh bạch báo cáo tài chính, sử dụng vốn đúng mục đích).

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Thân Ngọc Minh đã giải quyết trọn vẹn mục tiêu nghiên cứu về nâng cao hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP.HCM. Bằng cách tiếp cận hỗn hợp kết hợp giữa phân tích số liệu thực tế giai đoạn 2012–2016 và khảo sát định lượng xử lý trên phần mềm SPSS 16.0, luận án đã làm rõ các nhân tố ảnh hưởng và thực trạng hoạt động cho vay BĐS của hệ thống NHTM. Các giải pháp và kiến nghị được đề xuất có cơ sở khoa học và thực tiễn, đóng góp thiết thực cho công tác quản trị rủi ro tín dụng tại các ngân hàng thương mại và công tác điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản TP.HCM.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) của các ngân hàng thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị trường BĐS và thị trường BĐS lại chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS đến yếu tố các chủ thể tham gia như người mua, người bán, trong đó NH là một chủ thể tham gia trên thị trường. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua bán BĐS trên thị trường (kích cầu BĐS). HCM là nơi mà hoạt động tín dụng BĐS luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước.

Việc tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cho BĐS hàng năm bên cạnh những dấu hiệu tích cực trong việc đem lại lợi nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư của các NH và đáp ứng nhu cầu xã hội thì hoạt động này cũng mang lại rủi ro khá cao. Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và góp phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện.

Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: luật kinh doanh BĐS, luật đất đai, luật đầu tư, luật doanh nghiệp, luật nhà ở. đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước cũng như người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa đặc biệt này. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là, nhà đất chưa được khai thác và chưa được sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn.

Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS còn nhiều. 2 Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu nhà ở của nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, làm tăng tỷ lệ nợ xấu cho các NHTM cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp.

gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, từchính sách quy hoạch đất đai, sự phát triển kinh tế, chính sách thuế liên quan đến BĐS… còn nhiều bất cập, hạn chế. Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS có xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu. Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín dụng ngân hàng đến thị trường BĐS.

Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong những năm gần đây. Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng. Tuy nhiên, do hoạt động tín dụng có tính hai mặt, vừa mang lại hiệu quả cho khách hàng vay, cho nền kinh tế và cho chính ngân hàng, vừa có thể gây tổn thất tài sản và làm suy giảm năng lực hoạt động của ngân hàng. Mặt khác chưa thể hiện được hiệu quả của tín dụng là công cụ điều tiết nền kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước.

Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS. Đó chính là lý do tôi chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS để làm luận án tiến sĩ của mình. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI Hiện nay, có nhiều công trình nghiên cứu có liên quan đến “Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP.

Tuy nhiên theo sự hiểu biết của tác giả, hiện nay có một số công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài như sau: 1. Nghiên cứu trong nước Một là, Nguyễn Tiền Phong, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam”. Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [15]. Đề tài đã hệ thống hóa được các vấn đề lý luận về nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa nhỏ và phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ qua đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam.

Tuy nhiên đề tài vẫn còn những khoảng trống của nghiên cứu đó là: Phạm vi nghiên cứu chỉ giới hạn về hiệu của tín dụng của Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam và chỉ nói chung chung về hiệu quả của hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ mà không đề cập đến hiệu quả tín dụng đối với các lĩnh vực cụ thể như lĩnh vực bất động sản hay đối với lĩnh vực nông nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Đây chính là khoảng trống trong nghiên cứu của đề tài cần được tiếp tục nghiên cứu để bổ sung và hoàn thiện. Hai là, Lưu Văn Nghiêm, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam”. Đề tài nghiên cứu cấp Bộ [6].

Tác giả đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90 – 91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành 4 nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá tài sản nói chung.

Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại. Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường. Định giá BĐS là cơ sở để đi đến các giao dịch về mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Đối với NHTM, định giá là cơ sở để ngân hàng nhận tài sản thế chấp và quyết định tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp.

Mặt khác định giá BĐS còn là việc làm rất quan trọng giúp cho ngân hàng có cơ sở để phát mãi các tài sản thế chấp làm BĐS để thu hồi các khoản nợ xấu. Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam chưa hình thành được các tổ chức, hội nghề nghiệp để thống nhất cách thức thực hiện. Hiện nay các NHTM hay các công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS thường xây dựng độc lập cho đơn vị mình các bộ phận thẩm định giá để phục vụ cho hoạt động kinh doanh nên không có sự thống nhất phương pháp thẩm định dẫn đến kết quả thẩm định của các đơn vị có sự chênh lệch khác nhau, gây khó khăn cho việc đi đến các quyết định giao dịch của các chủ thể tham gia trên thị trường. Đây là rào cản, khoảng trống trong nghiên cứu mà đề tài muốn kiến nghị bổ sung các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS trong thời gian tới.

Ba là, Nguyễn Thị Mỹ Linh, năm 2012 tác giả nghiên cứu về “chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”. Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [12]. Đề tài đã tập trung nghiên cứu về chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam trong giai đoạn 1993 đến năm 2011. Đề tài được nghiên cứu bằng hai phương pháp định tính và định lượng, từ đó phân tích cụ thể cho chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.

Đề tài nghiên cứu đã chỉ ra chính sách thuế sẽ tác động trực tiếp đến giá cả (cung - cầu ) của thị trường BĐS và thị trường bất động sản là một trong những “đầu ra” đối với hoạt động ngân hàng. Chính vì vậy, những biến động của thị trường bất động sản có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ. 5 Khi thị trường bất động sản suy giảm sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động hệ thống ngân hàng và ngược lại, thị trường tài chính – tiền tệ là nguồn cung vốn cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS cho nên những biến động của thị trường tài chính-tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Song, đây là công trình nghiên cứu thiên về nghiên chính sách thuế của Nhà nước đối với việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nên vẫn còn khoảng trống trong nghiên cứu về mảng hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam và TP.

HCM và đây cũng là hướng nghiên cứu tiếp theo của NCS. Bốn là, Lê Tấn Phước, năm 2013.