Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia đặc biệt, vừa là tư liệu sản xuất không thể thay thế của các ngành kinh tế, vừa là không gian phân bố dân cư, hạ tầng và tạo nguồn vốn phục vụ đầu tư phát triển. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam, giá đất ở thực tế thường có xu hướng tăng cao so với thu nhập bình quân của đại đa số người lao động, tạo ra áp lực lớn đối với công tác an sinh xã hội và quản lý thị trường bất động sản. Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế - văn hóa của tỉnh Thái Nguyên, thực hiện định hướng phát triển để trở thành đô thị loại I trực thuộc Trung ương vào năm 2020. Quá trình mở rộng hạ tầng và phát triển các khu chức năng đã thúc đẩy nhu cầu sử dụng đất đô thị tăng cao.
Phường Hoàng Văn Thụ là địa bàn trung tâm của thành phố Thái Nguyên, nơi tập trung nhiều công trình hành chính, giáo dục, thương mại và các dự án trọng điểm. Sự gia tăng nhanh chóng của giá đất ở cùng các biến động phức tạp trên thị trường đã làm nảy sinh nhiều vướng mắc trong việc áp dụng bảng giá đất nhà nước vào công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, cũng như trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Tình trạng khiếu nại, tranh chấp liên quan đến đất đai có chiều hướng gia tăng. Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Đinh Thu Trà (Chuyên ngành Quản lí đất đai, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của TS. Vũ Thị Thanh Thủy, năm 2018) được thực hiện nhằm phân tích thực trạng và lượng hóa các yếu tố tác động đến giá đất ở tại địa phương này.
Mục tiêu nghiên cứu:
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2017.
- Tìm hiểu giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2017.
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở theo quy định của Nhà nước; giá đất ở thực tế chuyển nhượng trên thị trường; các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ.
- Phạm vi không gian: Địa giới hành chính phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích dữ liệu biến động giá đất và công tác quản lý đất đai trong giai đoạn 2016 – 2017 (thời gian điều tra, khảo sát thực địa được thực hiện từ ngày 05/9/2017 đến ngày 25/11/2017).
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các nguyên lý kinh tế đất đai và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam:
Khung lý thuyết và khái niệm sử dụng:
- Bản chất kinh tế của giá đất: Đất đai là sản phẩm tự nhiên, phi lao động nên bản thân không có giá trị nội tại; giá cả đất đai phản ánh khả năng sinh lợi trong hoạt động kinh tế, là sự tư bản hóa địa tô (vận dụng quan điểm kinh tế học của Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008; Hồ Thị Lam Trà, 2005). Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng.
- Khái niệm pháp lý: Khóa luận căn cứ khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: "Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất". Giá đất hình thành từ 3 cơ chế: do UBND cấp tỉnh quy định theo khung giá; do đấu giá/đấu thầu quyền sử dụng đất; hoặc do các bên thỏa thuận chuyển nhượng.
- Các nguyên tắc định giá đất: Tổng hợp 9 nguyên tắc cốt lõi gồm: thay thế; thu nhập; sử dụng hiệu quả nhất; thù lao tăng dần - giảm dần (lợi ích cận biên); cạnh tranh; đóng góp; biến động; hòa hợp; và ưu tiên cho đất đai.
- Phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng: Bao gồm nhóm yếu tố thông thường (hành chính, xã hội, kinh tế, nhân khẩu, quốc tế); nhóm yếu tố khu vực (vị trí địa lý, hạ tầng kỹ thuật, chất lượng môi trường, quy hoạch, quy mô, hình thể, hướng); và nhóm yếu tố cá biệt của thửa đất (vị trí mặt đường/ngõ, kích thước, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình thể hình học, địa hình cao/thấp).
- Cơ sở pháp lý: Luật Đất đai 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (quy định về giá đất); Nghị định số 104/2014/NĐ-CP (quy định khung giá đất); Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và Thông tư số 75/2014/TT-BTC (về thu tiền sử dụng đất); Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT (quy định chi tiết phương pháp định giá đất); Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND và Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về Bảng giá đất giai đoạn 2015 – 2019.
- Các phương pháp định giá đất theo quy định hiện hành: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (kèm theo các bước tính toán và công thức xác định dòng tiền, chiết khấu và tỷ lệ khấu trừ).
Phương pháp nghiên cứu thực tế:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo kiểm kê đất đai năm 2017, báo cáo kinh tế - xã hội, hồ sơ địa chính và tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tại UBND phường Hoàng Văn Thụ và các phòng ban chuyên môn của thành phố Thái Nguyên.
- Phương pháp điều tra sơ cấp bằng phiếu khảo sát: Khảo sát trực tiếp người dân và các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản. Tác giả lựa chọn 5 tuyến đường đại diện (Hoàng Văn Thụ, Lương Ngọc Quyến, Bắc Kạn, Phù Liễn, Chu Văn An) chia thành 3 nhóm đường:
- Nhóm I: Khảo sát 5 đoạn đường, mỗi đoạn chọn 1 thửa đất ở vị trí 1, mặt tiền 4 – 5 m, hình thể vuông vắn để điều tra giá thị trường.
- Ảnh hưởng của vị trí: Khảo sát 4 lô đất ở 4 vị trí khác nhau (từ vị trí 1 đến vị trí 4) trên 2 đoạn đường quy định.
- Ảnh hưởng của mặt tiền: Khảo sát 3 lô đất liền kề có chiều rộng mặt tiền khác nhau trên 2 tuyến đường.
- Ảnh hưởng của hướng đất: Khảo sát 4 thửa đất có cùng diện tích, cùng mức giá quy định nhưng khác hướng trên cùng một tuyến đường.
- Phương pháp xử lý số liệu: Nhập liệu, thống kê và tổng hợp bảng biểu, biểu đồ thông qua phần mềm Microsoft Excel.
- Phương pháp phân tích, so sánh: So sánh đối chiếu mức giá do UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành (theo Quyết định 57/2014/QĐ-UBND) với mức giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, làm rõ tỷ lệ chênh lệch và xu hướng ảnh hưởng của các đặc tính vị trí, kích thước, hạ tầng.
Nội dung chính theo từng chương
Phần 1: Mở đầu
Trình bày tính cấp thiết của đề tài trong điều kiện đô thị hóa tại thành phố Thái Nguyên; xác định rõ 3 mục tiêu nghiên cứu cụ thể; phân tích ý nghĩa khoa học trong việc hoàn thiện lý luận định giá đất đô thị và ý nghĩa thực tiễn đối với chính quyền địa phương trong công tác quản lý thu thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng.
Phần 2: Tổng quan tài liệu
Hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết kinh tế về đất đai: địa tô (địa tô chênh lệch I, II và địa tô tuyệt đối), quy luật cung cầu đặc thù của hàng hóa bất động sản, các nguyên tắc và 5 phương pháp định giá đất tại Việt Nam (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh). Khái quát kinh nghiệm định giá đất định kỳ 6 năm của Thụy Điển và hệ thống định giá theo bảng giá niêm yết kết hợp thị trường của Đài Loan. Liệt kê đầy đủ khung pháp lý từ Luật Đất đai 2013, các Nghị định 43, 44, 45, 104/2014/NĐ-CP, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT đến Bảng giá đất tỉnh Thái Nguyên 2015 – 2019.
Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Xác định đối tượng là giá đất ở quy định, giá đất ở thị trường và các yếu tố ảnh hưởng tại phường Hoàng Văn Thụ; thời gian thực hiện nghiên cứu thực địa từ ngày 05/9/2017 đến 25/11/2017. Thiết kế quy trình điều tra dữ liệu thứ cấp từ hồ sơ địa chính và dữ liệu sơ cấp bằng phiếu khảo sát đối với 5 tuyến đường đại diện (Hoàng Văn Thụ, Lương Ngọc Quyến, Bắc Kạn, Phù Liễn, Chu Văn An), kiểm soát các biến số về hình thể, vị trí và mặt tiền để lượng hóa sự biến động giá.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội: Phường Hoàng Văn Thụ có tổng diện tích tự nhiên 157,73 ha; tiếp giáp các phường Quang Vinh, Đồng Bẩm, Đồng Quang, Phan Đình Phùng, Trưng Vương và Quang Trung. Địa hình bằng phẳng, địa chất công trình thuận lợi cho xây dựng công trình cao tầng; có sông Cầu chảy qua dài 2,3 km và 7,58 ha diện tích ao hồ. Dân số năm 2017 đạt 20.168 người (hơn 4.000 hộ, 8 dân tộc), mật độ dân số 12.788 người/km² (cao gấp 8,07 lần mật độ bình quân của toàn thành phố Thái Nguyên). Hệ thống hạ tầng xã hội gồm nhiều trường học (THPT Lương Ngọc Quyến, THCS Chu Văn An, THCS Nguyễn Du, Tiểu học Đội Cấn) và cơ sở y tế (Bệnh viện Mắt, Trung tâm Y tế dự phòng).
- Hiện trạng sử dụng đất năm 2017: Tổng diện tích tự nhiên 157,73 ha được phân bổ cụ thể qua bảng số liệu sau:
| STT |
Loại đất |
Mã đất |
Diện tích (ha) |
Tỷ lệ (%) |
| 1 |
Đất nông nghiệp |
NNP |
10,46 |
6,63 |
|
Đất sản xuất nông nghiệp |
SXN |
5,51 |
3,49 |
|
Đất nuôi trồng thủy sản |
NTS |
3,47 |
2,20 |
|
Đất lâm nghiệp |
LNP |
1,48 |
0,94 |
| 2 |
Đất phi nông nghiệp |
PNN |
147,22 |
93,34 |
|
Đất chuyên dùng |
CDG |
67,09 |
42,53 |
|
Đất tôn giáo |
TON |
0,79 |
0,50 |
|
Đất phi nông nghiệp khác |
PNK |
0,27 |
0,17 |
| 3 |
Đất chưa sử dụng |
CSD |
0,05 |
0,03 |
| Tổng |
Tổng diện tích tự nhiên |
|
157,73 |
100,00 |
- Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Kết quả thực hiện giai đoạn 2014 – 2017:
| Năm |
Số hộ đề nghị cấp |
Số hộ đã được cấp |
Số GCN đã cấp |
Diện tích đã cấp (m²) |
| 2014 |
31 |
25 |
29 |
3.775 |
| 2015 |
18 |
15 |
17 |
1.728 |
| 2016 |
12 |
11 |
11 |
1.452 |
| 2017 |
11 |
8 |
8 |
769 |
| Tổng |
72 |
59 |
65 |
7.724 |
- Lũy kế đến ngày 31/12/2017: Tổng số hộ sử dụng đất là 3.949 hộ; trong đó đã cấp lần đầu cho 3.875 hộ với diện tích 79.900 m² (đạt tỷ lệ 98,12%). Còn 74 hộ chưa được cấp GCNQSDĐ với tổng diện tích 7.500 m². Nguyên nhân tồn đọng chủ yếu do xây dựng nhà trên đất nông nghiệp chưa đủ điều kiện tài chính, không phù hợp quy hoạch, mua nhà thanh lý/giao trái thẩm quyền hoặc tranh chấp kéo dài (như các trường hợp Trịnh Thị Song Hà, Nông Thị Bính, Hoàng Thanh Quý; 41 hộ khu vực Công ty đường 126 chưa có quyết định thu hồi đất; một số hộ tại Khu dân cư Phù Liễn I như Trần Thị Nguyên, Chu Thị Lục).
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở:
- Loại đường phố: Giá đất ở có sự phân hóa rõ rệt giữa 3 nhóm đường. Nhóm I (các tuyến phố thương mại lớn như Hoàng Văn Thụ, Lương Ngọc Quyến, Bắc Kạn, Phù Liễn, Chu Văn An) có mức giá thị trường cao nhất do khả năng sinh lợi từ kinh doanh thương mại và hạ tầng đồng bộ.
- Vị trí lô đất: Giá đất giảm dần từ vị trí 1 (tiếp giáp mặt đường trục chính) xuống vị trí 2, 3 và 4 (trong ngõ, hẻm, khả năng tiếp cận giao thông và kinh doanh giảm).
- Chiều rộng mặt tiền: Các thửa đất có mặt tiền rộng từ 5 m trở lên có đơn giá thị trường cao hơn đáng kể so với các thửa đất có mặt tiền hẹp (dưới 4 m) do thuận lợi cho việc thiết kế kiến trúc và trưng bày kinh doanh.
- Hướng thửa đất: Khảo sát tâm lý tiêu dùng cho thấy các thửa đất có hướng Đông và hướng Nam được định giá cao hơn nhờ khả năng đón gió mát, tránh bức xạ nhiệt gay gắt của hướng Tây và phù hợp quan niệm phong thủy truyền thống.
Phần 5: Kết luận và đề nghị
Đánh giá tổng kết các kết quả khảo sát, khẳng định sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất nhà nước và giá thị trường; đề xuất các nhóm giải pháp về hoàn thiện cơ chế điều chỉnh bảng giá đất, đẩy nhanh cấp GCNQSDĐ và tăng cường tính minh bạch của thị trường.
Kết quả và đóng góp
Kết quả nghiên cứu chính:
- Đặc điểm phân bổ quỹ đất đô thị: Đất phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng áp đảo với 93,34% tổng diện tích tự nhiên (147,22 ha/157,73 ha), trong đó đất chuyên dùng chiếm tới 42,53% (67,09 ha). Quỹ đất nông nghiệp chỉ còn lại 6,63% (10,46 ha) và đang tiếp tục thu hẹp do quá trình đô thị hóa.
- Thực trạng cấp GCNQSDĐ: Địa phương đã cấp GCNQSDĐ lần đầu đạt 98,12% tổng số hộ (3.875/3.949 hộ), diện tích đã cấp 79.900 m². Tồn đọng 74 hộ (7.500 m²) và 41 hộ tại khu tập thể Công ty đường 126 do vướng mắc pháp lý nguồn gốc đất và quy hoạch.
- Đặc trưng biến động giá đất ở: Khóa luận lượng hóa được sự chênh lệch giữa giá đất quy định tại Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND với giá thị trường thực tế; chứng minh giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ chịu sự tác động đồng thời của loại đường phố (nhóm I, II, III), vị trí thửa đất (VT1 đến VT4), chiều rộng mặt tiền và hướng thửa đất.
Giải pháp và kiến nghị của tác giả:
- Hoàn thiện công tác xây dựng bảng giá đất: Cần điều chỉnh bảng giá đất định kỳ tiệm cận với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, xây dựng hệ số vị trí và hệ số tuyến đường linh hoạt hơn để phản ánh đúng giá trị sinh lợi thực tế.
- Tháo gỡ vướng mắc quản lý đất đai: UBND tỉnh và thành phố cần sớm ban hành quyết định thu hồi đất đối với khu vực Công ty đường 126 để làm căn cứ cấp GCNQSDĐ cho 41 hộ dân; rà soát, giải quyết dứt điểm các tranh chấp kéo dài tại khu dân cư Phù Liễn I.
- Công khai minh bạch thông tin: Đẩy mạnh công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giá đất giao dịch nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản và khiếu kiện khi thu hồi đất.
Đóng góp của khóa luận:
Đề tài cung cấp cơ sở dữ liệu thực chứng chi tiết về hiện trạng sử dụng đất, tiến độ cấp GCNQSDĐ và các mẫu điều tra giao dịch giá đất ở tại phường trung tâm thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2016 – 2017, phục vụ trực tiếp cho công tác quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế: Đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian thực địa ngắn (từ tháng 9 đến tháng 11/2017); số liệu khảo sát giá thị trường chỉ tập trung vào 5 tuyến đường trục chính đại diện trên địa bàn một phường duy nhất; chưa xây dựng mô hình hồi quy kinh tế lượng đa biến để định lượng tỷ trọng phần trăm đóng góp độc lập của từng yếu tố đến giá đất.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng phạm vi không gian nghiên cứu ra toàn bộ các phường, xã của thành phố Thái Nguyên; kéo dài chuỗi thời gian quan sát biến động giá; ứng dụng các mô hình định giá định lượng nâng cao (như mô hình Hedonic Price Model hoặc thuật toán không gian GIS) để tối ưu hóa độ chính xác của bảng giá đất đô thị.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng hưởng lợi: Khóa luận là tài liệu tham khảo thiết thực cho sinh viên và học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Bất động sản và Kinh tế phát triển.
- Nội dung có giá trị ứng dụng: Quy trình thiết kế phiếu khảo sát giá đất theo các biến số hình học và vị trí; phương pháp rà soát, thống kê các vướng mắc hồ sơ địa chính trong cấp GCNQSDĐ cấp cơ sở; và phương pháp so sánh đối chiếu giữa bảng giá đất nhà nước với giá thị trường tại đô thị loại I đang phát triển.
Câu hỏi thường gặp
1. Phường Hoàng Văn Thụ có đặc điểm sử dụng đất và mật độ dân số như thế nào trong năm 2017?
Năm 2017, phường Hoàng Văn Thụ có tổng diện tích tự nhiên là 157,73 ha, trong đó đất phi nông nghiệp chiếm 93,34% (147,22 ha), đất nông nghiệp chiếm 6,63% (10,46 ha), đất chưa sử dụng chiếm 0,03% (0,05 ha). Dân số là 20.168 người với mật độ 12.788 người/km², cao gấp 8,07 lần mật độ bình quân chung của thành phố Thái Nguyên.
2. Tính đến ngày 31/12/2017, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường đạt kết quả ra sao?
Toàn phường đã cấp GCNQSDĐ lần đầu cho 3.875 trên tổng số 3.949 hộ gia đình, cá nhân (diện tích 79.900 m²), đạt tỷ lệ 98,12%. Còn lại 74 hộ (diện tích 7.500 m²) chưa được cấp giấy chứng nhận do xây nhà trên đất nông nghiệp, không đúng quy hoạch, mua nhà thanh lý trái thẩm quyền hoặc tranh chấp đất đai.
3. Tác giả đã khảo sát những tuyến đường nào để đánh giá ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất?
Tác giả đã lựa chọn 5 tuyến đường đại diện thuộc nhóm I đi qua địa bàn phường gồm: đường Hoàng Văn Thụ, đường Lương Ngọc Quyến, đường Bắc Kạn, đường Phù Liễn và đường Chu Văn An để tiến hành điều tra các thửa đất ở vị trí 1 có mặt tiền 4 – 5 m.
4. Những yếu tố cá biệt nào của thửa đất được chứng minh có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất ở?
Các yếu tố cá biệt được phân tích bao gồm: vị trí tiếp giáp (vị trí 1 mặt đường có giá cao nhất, giảm dần qua vị trí 2, 3, 4 trong ngõ hẻm), chiều rộng mặt tiền (mặt tiền rộng ≥ 5 m có giá cao hơn mặt tiền hẹp), và hướng thửa đất (hướng Nam và hướng Đông có giá giao dịch cao hơn hướng Tây do điều kiện vi khí hậu và phong thủy).
5. Vướng mắc điển hình nhất đối với các trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ tại địa phương là gì?
Vướng mắc tập trung tại khu vực Công ty đường 126 với 41 hộ dân chưa được cấp GCNQSDĐ do chưa có quyết định thu hồi đất chính thức từ UBND tỉnh Thái Nguyên, cùng các trường hợp vướng mắc giải tỏa tại Khu dân cư Phù Liễn I và tranh chấp cá nhân kéo dài.
Kết luận
Khóa luận của sinh viên Đinh Thu Trà đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận, khung pháp lý và thực tiễn quản lý đất đai tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2017. Thông qua dữ liệu thống kê địa chính và khảo sát thực địa trên 5 tuyến đường trọng điểm, đề tài đã phản ánh trung thực hiện trạng sử dụng đất, tiến độ cấp GCNQSDĐ đạt 98,12% và lượng hóa mức độ chi phối của các yếu tố loại đường, vị trí, mặt tiền, hướng đất đến giá đất ở. Các đề xuất được tác giả đưa ra có tính thực tiễn cao, đóng góp cơ sở dữ liệu quan trọng cho công tác điều chỉnh bảng giá đất và hoàn thiện quản lý đất đai tại địa phương.
