CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG 1. Khái quát về bất động sản thế chấp 1. Khái niệm bất động sản và bất động sản thế chấp 1. Khái niệm bất động sản Theo Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: + Đất đai; + Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, + Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, + Các tài sản khác theo quy định của pháp luật ”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng và đa dạng. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Khái niệm thế chấp BĐS Điều 317 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.” Như vậy, cho vay thế chấp bằng bất động sản của Ngân hàng là việc cho vay vốn của Ngân hàng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng thu nhập và bất động sản của chính khách hàng vay.
Trong quan hệ tiền tệ này thì bên Ngân hàng đóng vai trò là bên nhận thế chấp, còn các cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp. 5 Theo quy định tại Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, các loại bất động sản dùng để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng bao gồm: a, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. b, Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. c, Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
d, Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận. đ, Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Đặc điểm của BĐS thế chấp: Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định riêng của từng Ngân hàng. Tuy nhiên, qua quá trình nghiên cứu, thu thập tài liệu, tác giả nhận thấy để bất động sản là tài sản thế chấp cần có những điều kiện như sau: + Thứ nhất, Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay ( bên thế chấp).
Ví dụ: đối với đất đai, bên thế chấp phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với các công trình xây dựng thì phải có giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng,. + Thứ hai, các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. 6 + Thứ ba, bất động sản phải không có tranh chấp, tức là không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên thế chấp hoặc bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo đảm.
Trong hồ sơ cho vay, bên thế chấp, bên bảo lãnh phải cam kết với bên nhận thế chấp về việc bất động sản thế chấp không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình. + Thứ tư, đối với một số bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Đặc điểm của BĐS thế chấp: + Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời chịu tác động khá lớn của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo cho ngân hàng, giá trị của bất động sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp.
Thông thường giá trị thế chấp chỉ được tính đương tương với giá trị của nó tại thời điểm xấu nhất. Vì vậy, mức giá có thể là thấp nhất. + Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. + Vì thế chấp BĐS là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp, chủ bất động sản vẫn được sử dụng và khai thác BĐS đó nhưng không được và không thể chuyển nhượng trên thị trường.
Như vậy khi đem thế chấp BĐS vào ngân hàng thì chủ bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà mất đi quyền chiếm hữu và quyền định đoạt tài sản của mình.3 Đặc điểm của thế chấp BĐS và vai trò của thế chấp BĐS: Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và quyền sở hữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Vì vậy khi đem BĐS đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nên trong thời gian thế chấp chủ sở hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường. 7 Vai trò thế chấp BĐS + Đối với chủ sở hữu BĐS Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng.
Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị BĐS. Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị.
Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS. + Đối với các tổ chức tín dụng , đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay.
Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn.
Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường. Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS ). Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có thể xảy ra.
Định giá BĐS thế chấp 1. Khái quát chung về định giá bất động sản 1. Khái niệm về định giá bất động sản Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau: “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” ( GS. Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh) “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia) Theo định nghĩa tại Luật giá số 11/2012/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/6/2012 quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.” Như vậy, có rất nhiều quan điểm khác nhau.