CHƯƠNG I: Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam 1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam 1. Khái niệm về thị trường bất động sản. Khái niệm về bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…).
Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. 10/2009 11 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Bộ luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, 10/2009 12 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Khái niệm về thị trường bất động sản Hiện nay có rất nhiều ý kiến khác nhau về khái niệm thị trường bất động sản (BĐS), các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS, theo đó thì, thị trường BĐS được hiểu là: - Là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. - Là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.
- Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. - Là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn. Tổng hợp các ý kiến trên, ta có thể đi đến định nghĩa về thị trường BĐS một cách khái quát như sau: “Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn. liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn.
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị 10/2009 13 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT trường BĐS. Tại thị trường BĐS, hàng hoá được giao dịch là loại hàng hoá đặc biệt, có giá trị lớn và chịu sự điều chỉnh riêng của hệ thống pháp luật về BĐS như Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS. Lịch sử hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam Sự hình thành, phát triển và tồn tại của thị trường bất động sản Việt Nam bị phủ nhận trong nhiều thập niên và chỉ được công nhận cho đến khi Việt Nam tiến hành đổi mới (cải cách kinh tế) vào năm 1986. Nhưng trước tiên hãy nhìn lại lịch sử phát triển gần đây của nền kinh tế Việt Nam và ảnh hưởng của nó lên việc hình thành và phát triển của thị trường BĐS (cả chính thức và phi chính thức).
Ngay sau khi tuyên bố độc lập và khai sinh ra nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh phát động phong trào “Toàn dân tăng gia sản xuất nông nghiệp” (ngày 03/9/1945), tiếp ngay sau đó là các sắc lệnh về giảm tô, tịch thu ruộng đất của địa chủ phong kiến để chia cấp ruộng đất cho nông dân, theo tôn chỉ “Người cày có ruộng”…. Cuộc cải cách ruộng đất đầu những năm 50 của thế kỷ trước đã làm thay đổi căn bản bộ mặt nông thôn và nền nông nghiệp nước ta, làm nền tảng góp phần kết thúc thắng lợi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và bắt đầu sự nghiệp khôi phục kinh tế sau chiến tranh. Phong trào hợp tác hoá cùng với tập thể hoá đất đai ở những năm 60 đã phát huy tác dụng của lực lượng sản xuất mới nhằm mục đích thực hiện thắng lợi cùng lúc hai nhiệm vụ chiến lược thời bấy giờ là vừa xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc vừa chiến tranh vệ quốc ở miền Nam. Đến tháng 4 năm 1975, đất nước ta hoàn toàn độc lập, non sông thu về một mối, cuộc khánh chiến trường kỳ chống đế quốc Mỹ kết thúc với kết quả đất nước Việt Nam thống nhất, chúng ta bước sang một thời kỳ mới trong cuốn lịch sử vẻ vang của dân tộc, đó là thời kỳ xây dựng đất nước trong hoà bình, 10/2009 14 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT tiến tới xây dựng xã hội chủ nghĩa.
Đến những năm đầu của thập kỷ 80 thế kỷ trước, nền kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng nghiêm trọng từ hậu quả của hai cuộc chiến tranh tàn khốc, cùng với những nhược điểm của cơ cấu và cơ chế kinh tế khiến cho nền kinh tế ngày càng bộc lộ rõ sự sa sút nghiêm trọng, chính vì vậy, Đại hội Đảng lần thứ 6 đã đưa ra quyết định phải đổi mới, bắt đầu bằng việc đổi mới tư duy kinh tế. Luật Đất đai năm 1987 là một trong hai sắc luật được ra đời trong bối cảnh đó. Liên tục trong các thời kỳ Đại hội tiếp theo, đường lối đổi mới được duy trì và phát triển, sau Đại hội lần thứ VII (1991), Hiến pháp 1980 được thay bằng Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1987 được sửa đổi và bổ sung, thay thế bằng Luật Đất đai 1993. Chưa dừng lại ở đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước nhà, các quy phạm pháp luật điều chỉnh đã không còn phù hợp nữa, chính vì vậy Luật Đất đai 1993 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001, các điều luật được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với nền kinh tế đang trên đà phát triển nhanh chóng.
Đến cuối năm 2001, Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX đã quyết định thông qua chủ trương “bố trí lại dân cư, lao động và đất đai theo quy hoạch đi đôi với xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội để khai thác có hiệu quả các nguồn tài nguyên”1, đồng thời để tạo lập đồng bộ các yêu tố thị trường, đổi mới và nâng cao năng lực quản lý Nhà nước, Đại hội đã chủ trương “hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”. Chính từ những yêu cầu khách quan đó, Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, đặt nền tảng pháp lý cho một thời kỳ phát triển mới về chính sách đất đai của Việt Nam.