Tổng quan nghiên cứu

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng luôn là một trong những mắt xích then chốt quyết định tiến độ, chi phí và sự thành công của các dự án phát triển đô thị. Theo thống kê thực tế trong công tác quản lý đô thị, cả nước từng ghi nhận hàng nghìn dự án chậm tiến độ hoặc rơi vào tình trạng treo nhiều năm mà nguyên nhân cốt lõi bắt nguồn từ những vướng mắc trong khâu thu hồi đất và đền bù giải tỏa. Tại tỉnh Thái Nguyên, kết quả khảo sát năng lực cạnh tranh cấp tỉnh cho thấy năm 2019 có tới 35% doanh nghiệp đánh giá công tác giải phóng mặt bằng còn chậm chạp; dù đến năm 2020 con số này đã giảm xuống còn 22%, giúp chỉ số tiếp cận đất đai tăng từ 6,07 lên 6,68 điểm, nhưng những rào cản về mặt bằng sạch vẫn là thách thức lớn đối với việc thu hút đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật.

Dự án Khu nhà ở Thăng Long tại tổ 14, phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên được quy hoạch với mục tiêu xây dựng một khu dân cư sinh thái đồng bộ về hạ tầng xã hội và kỹ thuật cấp III, kết nối trung tâm thành phố với không gian hai bên bờ sông Cầu. Tuy nhiên, việc triển khai dự án trong khung thời gian từ năm 2017 đến năm 2024 đã gặp phải nhiều trở ngại khi phải tiến hành thu hồi tới 209.480,2 m2 đất của 417 hộ gia đình và 2 tổ chức. Toàn bộ tiến trình chi trả bồi thường đã phải chia nhỏ thành 65 đợt kéo dài liên tục từ năm 2019 đến năm 2021, tạo ra áp lực quản lý và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất ổn định sinh kế.

Nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá toàn diện kết quả thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, phân tích tác động kinh tế - xã hội đối với người dân bị thu hồi đất tại dự án; đồng thời nhận diện rõ những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học và luận cứ thực tiễn tin cậy, giúp chính quyền thành phố Thái Nguyên nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng dân cư.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên sự kết hợp giữa lý thuyết về quyền sở hữu, quyền tài sản trong quản lý đất đai và khung sinh kế bền vững trong quá trình đô thị hóa:

  • Lý thuyết quyền tài sản và bồi thường quyền sử dụng đất: Dựa trên nền tảng pháp lý của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, trong khi người sử dụng đất nắm giữ quyền sử dụng như một loại tài sản dân sự hợp pháp. Khi thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội và lợi ích công cộng, Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại tài sản và hỗ trợ phục hồi sản xuất nhằm bảo đảm người dân có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
  • Khung lý thuyết chuyển đổi sinh kế: Tiếp cận sự chuyển dịch tài sản sản xuất của nông hộ khi mất tư liệu đất canh tác. Việc chuyển dịch từ sản xuất nông nghiệp thuần túy sang các hoạt động phi nông nghiệp đòi hỏi sự tương tác phức tạp giữa nguồn vốn tự nhiên, vốn tài chính được bồi thường và năng lực tiếp cận vốn con người thông qua đào tạo nghề.
  • Hệ thống khái niệm chuyên ngành: Đề tài chuẩn hóa và vận dụng các khái niệm cốt lõi bao gồm thu hồi đất, bồi thường về đất, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, giải phóng mặt bằng, tái định cư tự nguyện và tái định cư bắt buộc theo các quy định hiện hành.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu điều tra sơ cấp nhằm bảo đảm tính khách quan, khoa học:

  • Nguồn dữ liệu thứ cấp: Tác giả thu thập toàn bộ hệ thống văn bản pháp quy từ Trung ương đến địa phương, các báo cáo kinh tế - xã hội thường niên của phường Túc Duyên, cùng 65 quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ của Ủy ban nhân dân thành phố Thái Nguyên ban hành từ năm 2019 đến năm 2021.
  • Dữ liệu sơ cấp và phương pháp chọn mẫu: Cỡ mẫu điều tra xã hội học gồm 100 hộ gia đình trên tổng số 417 hộ bị ảnh hưởng bởi dự án, chiếm tỷ lệ đại diện 23,98%. Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng được áp dụng để bao quát cả nhóm hộ bị thu hồi toàn bộ diện tích đất canh tác và nhóm hộ bị thu hồi một phần đất. Bên cạnh đó, nghiên cứu tiến hành phỏng vấn sâu 05 cán bộ chuyên trách công tác giải phóng mặt bằng thuộc Ban Quản lý dự án và chính quyền địa phương để nắm bắt những vướng mắc cơ chế.
  • Phương pháp phân tích và xử lý số liệu: Số liệu khảo sát được tổng hợp, xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel với phương pháp thống kê mô tả, phân tích tỷ lệ phần trăm và so sánh đối chiếu đa chiều. Lý do lựa chọn phương pháp này nhằm lượng hóa rõ nét mức độ chênh lệch thu nhập, mục đích sử dụng tiền đền bù và tâm lý đồng thuận của người dân. Đồng thời, mô hình ma trận điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức được vận dụng để phân tích bối cảnh quản lý toàn diện.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực trạng công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng tại Dự án Khu nhà ở Thăng Long giai đoạn 2019 - 2021 ghi nhận các phát hiện then chốt sau:

  • Cơ cấu diện tích đất thu hồi tập trung chủ yếu vào đất lúa: Tổng diện tích đất thu hồi đạt 209.480,2 m2 từ 419 đối tượng, bao gồm 417 hộ dân và 2 tổ chức. Trong đó, diện tích đất chuyên trồng lúa nước chiếm tỷ trọng áp đảo lên tới 88,15% tương ứng với 184.665,8 m2; đất trồng lúa nước còn lại chiếm 7,71% với 16.144,9 m2; đất bằng trồng cây hàng năm khác chiếm tỷ lệ thấp nhất là 4,14% với 8.669,5 m2. Điều này cho thấy tính chất thay đổi triệt để tư liệu sản xuất nông nghiệp của các hộ dân trong khu vực.
  • Cơ cấu bồi thường tài sản gắn liền với đất có sự chênh lệch lớn: Tổng kinh phí chi trả cho tài sản trên đất đạt trên 10,27 tỷ đồng. Trong số đó, bồi thường tài sản xây dựng, vật kiến trúc chiếm phần lớn với 79,09% tương đương hơn 8,12 tỷ đồng. Bồi thường sản lượng nông nghiệp chiếm 16,88% tương đương hơn 1,42 tỷ đồng. Bồi thường cây cối hoa màu chỉ chiếm 3,91% tương đương hơn 407,4 triệu đồng; và chi phí di chuyển mồ mả chiếm tỷ trọng nhỏ nhất là 0,12% với 12,97 triệu đồng chi trả cho 2 hộ dân có mồ mả nằm trong phạm vi dự án.
  • Gói hỗ trợ chuyển đổi nghề chiếm quy mô ngân sách vượt trội: Tổng kinh phí hỗ trợ người dân đạt trên 64,8 tỷ đồng. Hạng mục hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm chiếm tỷ lệ áp đảo tới 92,22% với gần 59,8 tỷ đồng. Hạng mục hỗ trợ ổn định đời sống chiếm 6,66% tương đương hơn 4,3 tỷ đồng; các khoản hỗ trợ hộ nghèo chiếm 0,32% với 203 triệu đồng; hỗ trợ đất công ích xã phường chiếm 0,17% với 111 triệu đồng; và tiền thưởng bàn giao mặt bằng sớm trước thời hạn chiếm 0,61% tương ứng 397,8 triệu đồng.
  • Tiến độ phân kỳ kéo dài qua nhiều đợt chi trả: Đợt chi trả tập trung cao điểm nhất là năm 2019 với 55 đợt giải ngân, sang năm 2020 thực hiện 8 đợt và năm 2021 hoàn tất 1 đợt cuối cùng. Việc kéo dài qua 65 đợt phê duyệt phản ánh áp lực đàm phán và quy trình kiểm đếm phức tạp.

Thảo luận kết quả

Các số liệu thực tế được tác giả tổng hợp, trình bày qua hệ thống bảng biểu so sánh chi tiết và mô hình hóa trực quan bằng biểu đồ cơ cấu hình tròn, giúp nhận diện rõ xu hướng dịch chuyển tài chính của dự án. Nguyên nhân chính khiến tiến độ chi trả kéo dài qua 3 năm bắt nguồn từ công tác xác minh nguồn gốc đất gặp nhiều khó khăn, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ lưu trữ chưa đồng bộ và tình trạng một số người dân cơi nới, xây dựng công trình phụ để đón đền bù. Đơn giá đất nông nghiệp theo quy định là 396.000 đồng/m2 tạo ra sự so sánh lớn với giá đất thị trường đô thị xung quanh, dẫn tới tâm lý băn khoăn của người bị thu hồi.

So sánh với các nghiên cứu trước đây, kết quả này hoàn toàn tương đồng với nhận định của tác giả Phan Thị Thanh Huyền khi khảo sát tại Hà Tĩnh, khẳng định nhóm yếu tố tài chính và chính sách bồi thường luôn chi phối hơn 50% mức độ thuận lợi trong giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, khảo sát 100 hộ dân của đề tài cũng củng cố phát hiện của tác giả Hoàng Thị Thái Hòa tại Quảng Bình: mặc dù khoản hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp chiếm tỷ lệ rất cao lên tới 92,22%, phần lớn người dân lại ưu tiên sử dụng nguồn tiền này vào việc gửi tiết kiệm ngân hàng hoặc xây sửa nhà ở thay vì chủ động tham gia học nghề mới. Điều này đặt ra yêu cầu cấp bách phải tái cơ cấu chính sách hỗ trợ sinh kế phi tiền mặt.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm giải quyết triệt để các rào cản và nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án đô thị tại thành phố Thái Nguyên, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

  • Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất bồi thường cụ thể: Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên và Sở Tài nguyên và Môi trường cần rút ngắn thời gian thẩm định giá đất cụ thể từ 45 ngày xuống dưới 20 ngày làm việc. Giá đất bồi thường cần được tư vấn độc lập định giá tiệm cận 85% đến 90% giá thị trường tại thời điểm thu hồi, ban hành quy chế cập nhật biến động giá trước quý II/2023.
  • Số hóa hồ sơ địa chính và quy trình kiểm đếm tài sản: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành phố Thái Nguyên chủ trì ứng dụng phần mềm quản lý bản đồ số và thiết bị bay chụp không ảnh, hoàn thành việc số hóa 100% dữ liệu đất đai khu vực quy hoạch trong 6 tháng đầu triển khai. Mục tiêu giảm sai sót kiểm đếm về mức 0%, ngăn chặn hoàn toàn tình trạng cơi nới công trình trái phép đón đền bù.
  • Đổi mới mô hình hỗ trợ đào tạo nghề và kiến tạo sinh kế: Phòng Lao động - Thương binh và Xã hội thành phố phối hợp với chủ đầu tư tổ chức các khóa đào tạo nghề thương mại, dịch vụ gắn liền với nhu cầu thực tế của địa phương. Phấn đấu chuyển đổi nghề nghiệp thành công cho ít nhất 60% lao động nông nghiệp dưới 45 tuổi bị mất đất, triển khai định kỳ theo từng quý trong giai đoạn 2023 - 2024.
  • Tăng cường đối thoại công khai và tuyên truyền vận động: Ủy ban Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội phường Túc Duyên thiết lập đường dây nóng và tổ chức các buổi tham vấn cộng đồng định kỳ 2 tuần một lần. Mục tiêu nâng tỷ lệ hộ dân đồng thuận bàn giao mặt bằng sớm lên trên 95%, giải quyết dứt điểm 100% đơn thư kiến nghị trong thời hạn 15 ngày kể từ khi tiếp nhận.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao, đặc biệt phù hợp cho các nhóm đối tượng sau:

  • Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và quy hoạch đô thị: Lãnh đạo Ủy ban nhân dân các cấp, cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường, cán bộ địa chính cấp xã, phường có thể sử dụng các số liệu thực chứng và mô hình phân tích để hoàn thiện quy trình ban hành quyết định thu hồi, kiểm đếm và lập phương án hỗ trợ tái định cư.
  • Ban quản lý dự án và các chủ đầu tư bất động sản: Các kỹ sư định giá, chuyên viên pháp lý dự án tìm thấy khung tham chiếu hữu ích trong việc ước tính chi phí bồi thường, dự báo các xung đột lợi ích và xây dựng kế hoạch tiến độ giải phóng mặt bằng khả thi.
  • Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành: Tài liệu là nguồn tham khảo mẫu mực cho sinh viên và nhà nghiên cứu thuộc các ngành Quản lý Đất đai, Quản lý Tài nguyên và Môi trường, Kinh tế Phát triển trong việc tiếp cận phương pháp điều tra xã hội học và ứng dụng ma trận phân tích quản lý.
  • Chuyên viên tư vấn pháp luật và tổ chức hòa giải cơ sở: Cung cấp góc nhìn thực tiễn về cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai, giúp tư vấn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho cộng đồng dân cư trong vùng ảnh hưởng của dự án.

Câu hỏi thường gặp

  • Dự án Khu nhà ở Thăng Long đã thu hồi tổng diện tích bao nhiêu và ảnh hưởng tới những đối tượng nào? Dự án đã tiến hành thu hồi tổng cộng 209.480,2 m2 đất trên địa bàn phường Túc Duyên. Diện tích này thuộc quyền quản lý và sử dụng của 419 đối tượng, bao gồm 417 hộ gia đình, cá nhân và 2 tổ chức là Hợp tác xã Nông nghiệp Tiến Ninh và Ủy ban nhân dân phường Túc Duyên.

  • Đơn giá bồi thường đối với các loại đất nông nghiệp bị thu hồi tại dự án được áp dụng ở mức nào? Căn cứ các quyết định phê duyệt giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên, đơn giá bồi thường đất trồng lúa nước và đất trồng cây hàng năm khác được áp dụng thống nhất ở mức 396.000 đồng/m2, đất trồng cây lâu năm áp dụng mức 394.000 đồng/m2 và đất nuôi trồng thủy sản là 393.000 đồng/m2.

  • Trong cơ cấu kinh phí bồi thường tài sản gắn liền với đất, hạng mục nào chiếm tỷ trọng lớn nhất? Trong tổng số hơn 10,27 tỷ đồng bồi thường tài sản gắn liền với đất, hạng mục bồi thường tài sản và công trình kiến trúc chiếm tỷ lệ lớn nhất với 79,09% tương ứng trên 8,12 tỷ đồng, trong khi bồi thường cây cối chỉ chiếm 3,91% và di chuyển mồ mả chiếm 0,12%.

  • Chính sách hỗ trợ nào chiếm quy mô kinh phí cao nhất trong toàn bộ dự án? Hạng mục hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm chiếm kinh phí lớn nhất trong toàn bộ dự án với gần 59,8 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng vượt trội lên tới 92,22% trong tổng nguồn vốn hỗ trợ an sinh xã hội cho các hộ gia đình bị thu hồi đất.

  • Vì sao công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án lại phải phân chia thành 65 đợt kéo dài qua 3 năm? Nguyên nhân do diện tích thu hồi lớn, nguồn gốc đất đai nông nghiệp qua các thời kỳ phức tạp, tình trạng một số hộ dân tự ý xây dựng đón đền bù và sự băn khoăn về mức giá bồi thường buộc các cơ quan chuyên môn phải tiến hành rà soát, đo đạc và đối thoại qua từng đợt nhỏ.

Kết luận

  • Luận văn đã đánh giá toàn diện bức tranh giải phóng mặt bằng tại Dự án Khu nhà ở Thăng Long với quy mô 209.480,2 m2, phân tích chi tiết cơ cấu chi trả bồi thường cho 417 hộ dân và 2 tổ chức qua 65 đợt thực hiện.
  • Nghiên cứu chỉ rõ việc đất chuyên trồng lúa nước chiếm tới 88,15% diện tích thu hồi đã tạo ra cú sốc sinh kế lớn, đòi hỏi gói hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp trị giá gần 59,8 tỷ đồng phải được giám sát giải ngân thực chất.
  • Hệ thống hóa nguyên nhân chậm trễ tiến độ xuất phát từ hồ sơ địa chính chưa hoàn thiện, công tác kiểm đếm kéo dài và đơn giá bồi thường chưa hoàn toàn tiệm cận kỳ vọng của thị trường.
  • Đóng góp khoa học của luận văn là việc kết hợp thành công lý thuyết quyền tài sản với ma trận phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức, tạo lập hệ thống 4 nhóm giải pháp có tính khả thi cao về định giá đất, số hóa dữ liệu và đối thoại cộng đồng.
  • Kế hoạch tiếp theo đòi hỏi chính quyền thành phố Thái Nguyên sớm áp dụng quy trình số hóa và cơ chế hỗ trợ việc làm phi tiền mặt ngay trong giai đoạn 2023 - 2024 để tối ưu hóa hiệu quả giải phóng mặt bằng cho các dự án phát triển đô thị tiếp theo.