Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1. Tình hình nghiên cứu 1. Tình hình nghiên cứu trong nước 1. Nhóm các công trình nghiên cứu lý luận về kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản Ở nước ta, nNghiên cứu nhóm các công trình nghiên cứu lý luận về KDBĐS và TTBĐS với mức độ, phạm vi khác nhau đã có nhiều công trình khoa học được công bố trong thời gian qua mà qua tìm hiểu, NCS có thể đề cập đến một số công trình khoa học tiêu biểu sau đây: Thứ nhất, Nguyễn Điển (2012), Quản lý nhà nước thị trường BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
Nội dung cơ bản của công trình này đi sâu phân tích những vấn đề lý luận về quản lý thị trường BĐS nói chung và quản lý thị trường BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Trên cơ sở đó, tác giả đánh giá, bình luận về thực trạng quản lý thị trường BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh chỉ ra những thành tựu, kết quả; những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân. Tiếp đó, tác giả đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý thị trường BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh. Việc nghiên cứu nội dung quản lý phân khúc thị trường nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh được đề cập trong công trình này dường như còn “vơi”, khá mờ nhạt.
Nó không được nghiên cứu thành một chủ đề riêng mà lồng ghép trong nghiên cứu, đánh giá thực trạng quản lý thị trường BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh. Hơn nữa, những nghiên cứu của công trình này có một số nội dung lạc hậu so với hiện nay; bởi nó được tìm hiểu tham chiếu với Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, nay đã được thay thế bằng Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Tuy nhiên, những kết quả nghiên cứu lý luận về quản lý thị trường BĐS nói chung và quản lý thị trường 11 BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh nói riêng cũng như một số bình luận, đánh giá về thực trạng quản lý thị trường BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh có giá trị tham khảo nhất định được NCS kế thừa khi nghiên cứu lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lại tại Chương 2 luận án. Thứ nhất, Trần Tiến Khai (2011), Nguyên lý bất động sản, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội.
Cuốn sách đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu dưới góc độ lý luận các nguyên lý cơ bản của BĐS. Theo NCS, giá trị tham khảo nổi bật nhất của cuốn sách này là cung cấp nền tảng, cơ sở lý luận về BĐS. Bởi lẽ, chỉ khi có sự hiểu biết sâu sắc về nguyên lý BĐS mới giúp cho NCS thuận lợi hơn trong quá trình nghiên cứu bản chất, cơ chế hoạt động, vận hành của loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai (một dạng cụ thể của BĐS) trong nền kinh tế thị trường. Mặc dù, nội dung của cuốn sách này không liên quan trực tiếp đến phạm vi đề tài nghiên cứu luận án của NCS.
Tuy nhiên, cuốn sách “Nguyên lý bất động sản” của tác giả Trần Tiến Khai có mối quan hệ với đề tài luận án của NCS. Đây là mối quan hệ giữa “cái chung” với “cái riêng”. Tác phẩm của tác giả Trần Tiến Khai đề cập những nguyên lý chung của BĐS; trong khi đó, luận án của NCS đi sâu tìm hiểu phân khúc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai - Nhà ở hình thành trong tương lai một loại BĐS cụ thể. Vì vậy, quan hệ về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai cũng được định dạng dựa trên các nguyên lý chung của BĐS.
Một số phát hiện của cuốn sách này được NCS tham khảo khi phân tích, nhận diện đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai và các giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Chương 2 luận án. Thứ hai, Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội. Cuốn sách của các tác giả Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về TTBĐS trên thế giới nói chung và TTBĐS Việt Nam nói riêng thông qua việc phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, các yếu tố cấu 12 thành của TTBĐS; phân loại TTBĐS; cấu trúc của TTBĐS; mối quan hệ giữa TTBĐS với thị trường vốn, thị trường sức lao động và thị trường nguyên, vật liệu xây dựng v. Dựa trên những nghiên cứu lý luận, các tác giả đánh giá sự hình thành và phát triển của TTBĐS nói chung và TTBĐS Việt Nam nói riêng.
Tiếp đó, cuốn sách đề cập định hướng và các giải pháp đảm bảo sự hoạt động lành mạnh, thông suốt và có hiệu quả của TTBĐS ở nước ta. Theo NCS, cuốn sách này là cuốn sách giáo khoa về TTBĐS; bởi nó cung cấp những kiến thức cơ bản, nền tảng nhất về TTBĐS. Nếu muốn tìm hiểu về TTBĐS thì trước hết không thể bỏ qua những nội dung của cuốn sách này. Những kết quả được các tác giả Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam phát hiện có giá trị tham khảo bổ ích đối với NCS trong quá trình nghiên cứu luận án; đặc biệt là những phân tích về khái niệm, đặc điểm của BĐS, của TTBĐS nói chung và TTBĐS Việt Nam nói riêng cũng như mối quan hệ giữa TTBĐS với thị trường vốn, vai trò của TTBĐS trong nền kinh tế thị trường v.
được NCS tham khảo, kế thừa khi tìm hiểu một số vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Chương 2 luận án. Dẫu vậy, nội dung cuốn sách này không trực tiếp nghiên cứu một cách trực diện, hệ thống về phân khúc thị trường nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam. Vì vậy, kế thừa kết quả nghiên cứu lý luận về TTBĐS nói chung, NCS đi sâu tìm hiểu lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và những vấn đề pháp lý về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tham chiếu từ thực tiễn thi hành tại Tp. Thứ ba, Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội.
Cuốn sách “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” của tác giả Lê Xuân Bá góp thêm “một tiếng nói” vào việc góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận về TTBĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta. Những vấn đề lý luận về TTBĐS Việt Nam được tác giả phân tích, nhận diện và từng bước làm sáng tỏ thông qua việc tìm hiểu, đánh giá sự hình thành và phát triển TTBĐS trong công cuộc đổi mới. Thông qua việc tìm hiểu nội dung cuốn sách này, người đọc nắm bắt được khái quát sự hình 13 thành và phát triển TTBĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam; đồng thời, tự mình có thể lý giải được cơ sở hình thành và phát triển TTBĐS ở nước ta. Mặc dù, tác giả Lê Xuân Bá không nghiên cứu trực tiếp, có hệ thống về loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai - sự hình thành và phát triển trong 30 năm đổi mới; song những kết quả nghiên cứu, phát hiện được trình bày trong cuốn sách này có giá trị tham khảo nhất định đối với NCS khi tìm hiểu, giải mã một số vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Chương 2 luận án.
Bởi lẽ, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là một phân khúc cụ thể, một loại hình KDBĐS cụ thể của TTBĐS. Quá trình hình thành và phát triển của loại hình KDBĐS này không thể tách dời với sự hình thành và phát triển TTBĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam. Hay nói cách khác, việc tìm hiểu sự hình thành và phát triển TTBĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam tạo nền tảng cơ sở vững chắc cho quá trình nghiên cứu, phân tích loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai ở nước ta dưới khía cạnh lý luận. Thứ tư, Nhiều tác giả (2006), Kinh doanh bất động sản: Thực trạng và giải pháp ở Việt Nam, Nxb Thanh niên, Tp.
Đối tượng nghiên cứu của cuốn sách này là KDBĐS, tiếp cận từ vấn đề lý luận đến đánh giá thực trạng và đưa ra giải pháp hoàn thiện ở Việt Nam của nhiều tác giả do Nxb Thanh niên, Tp. HCM xuất bản năm 2006. Nội dung cuốn sách “Kinh doanh bất động sản: Thực trạng và giải pháp ở Việt Nam” góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của KDBĐS ở Việt Nam cung cấp những thông tin tham khảo bổ ích mang tính chuyên môn đối với NCS trong quá trình nghiên cứu luận án. Bởi lẽ, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hình cụ thể của KDBĐS ở nước ta nên loại hình kinh doanh này khó có thể tách rời những nguyên lý, đặc điểm, nguyên tắc và yêu cầu v.
Những kết quả, phát hiện của cuốn sách này được NCS tham khảo trong toàn bộ quá trình nghiên cứu luận án, từ nghiên cứu lý luận, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Dẫu vậy, do cuốn sách không đi sâu tìm hiểu một cách hệ thống, đầy đủ, toàn diện về kinh doanh nhà ở 14 hình thành trong tương lai mà nghiên cứu về KDBĐS nói chung trên phương diện lý luận và phương diện thực tiễn. Vì vậy, những phát hiện của các tác giả về đánh giá thực trạng và giải pháp về KDBĐS được NCS tiếp thu có chọn lọc, phù hợp khi đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và đưa ra giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này tham chiếu từ thực tiễn tại Tp. Thứ năm, Phan Thị Cúc và Nguyên Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học Quốc gia TP.
Trước khi đi sâu phân tích hoạt động đầu tư KDBĐS, các tác giả Phan Thị Cúc và Nguyên Văn Xa nghiên cứu một số vấn đề lý luận về BĐS, vai trò của BĐS; khái niệm và đặc điểm của TTBĐS; phân loại TTBĐS, vai trò của TTBĐS; cấu trúc của TTBĐS.