CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUYỀN CỦA BÊN MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1. Khái niệm, đặc điểm về quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai 1. Khái niệm quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai Khái niệm quyền. Quyền là khái niệm dùng để chỉ những điều mà pháp luật công nhận và đảm bảo thực hiện đối với cá nhân, tổ chức để cá nhân được hưởng, được làm, được đòi hỏi mà không ai được ngăn cản, hạn chế1.
Quyền phải được ghi nhận và được bảo đảm thực hiện bằng các quy định của pháp luật. Quyền là sự thừa nhận của Nhà nước về những gì công dân được thực hiện. Quyền của công dân được phát sinh, phát triển phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế - xã hội và đặc biệt là ý chí của nhà lập pháp. Theo sự phát triển của xã hội, phạm vi các quyền của công dân ngày càng phát triển đa dạng.
Đối với cá nhân, các quyền cơ bản có từ khi sinh ra và được ghi nhận đầy đủ khi họ trưởng thành. Quyền gắn với nghĩa vụ và năng lực của công dân. Quyền của cá nhân chỉ chấm dứt khi họ chết. Với tư cách là công dân, cá nhân được hưởng đầy đủ các quyền mà hiến pháp, pháp luật quy định.
Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ các quyền của công dân. Quyền của công dân được thể chế hóa tại Hiến pháp và các luật. Quyền là căn cứ quyết định sự tồn tại, phát triển của công dân. Theo đó, công dân có các quyền như quyền được sống, quyền tự do, bầu cử, sở hữu những thu nhập và tài sản hợp pháp.
Ngoài ra, quyền của cá nhân cũng có thể phát sinh do được người khác ủy quyền2. Tôn trọng và bảo đảm quyền của công dân là nguyên tắc quan trọng của quản lý nhà nước và hoạt động tư pháp. Trong khoa học pháp lý, quyền hạn được gắn với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong bộ máy nhà nước hoặc của người có thẩm quyền của cơ quan, tổ chức đó. Quyền hạn của cơ quan, tổ chức là quyền quyết định giải quyết công việc trong phạm vi thẩm quyền của cơ quan, tổ chức.
Quyền hạn của người có thẩm quyền của 1 Từ điển Luật học (2016), NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội, tr. 2 Từ điển Luật học (2016), tlđd (1), tr. 11 cơ quan, tổ chức là quyền quyết định giải quyết công việc trong phạm vi thẩm quyền của cơ quan, tổ chức đó. Đối với quyền của chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự xuất phát từ sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Dấu hiệu đặc trưng của quyền bao gồm: Thứ nhất, là phải có sự ghi nhận về mặt pháp lý và được bảo đảm thực hiện bởi các quy định của pháp luật; Thứ hai, là phải có sự thừa nhận về mặt xã hội cụ thể của cá nhân trong một cộng đồng nhất định. Theo đó, quyền của cá nhân được phát sinh, tăng hay giảm tùy theo từng thời điểm theo sự tồn tại và phát triển của xã hội. Đối với cá nhân, quyền phát sinh khi cá nhân sinh ra và việc thực hiện quyền khi cá nhân phát triển đến một giai đoạn nhất định. Với tư cách là công dân, cá nhân được hưởng đầy đủ các quyền mà hiến pháp, pháp luật của nhà nước quy định.
Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ các quyền của công dân, không phụ thuộc vào sự có mặt hay không có mặt của công dân. Pháp luật Việt Nam ghi nhận quyền của công dân trong Hiến pháp và luật. Theo đó, công dân có quyền được sống, tự do, quyền mưu cầu hạnh phúc; Các quyền về chính trị như quyền bầu cử, ứng cử, quyền được tham gia quản lý nhà nước, quản lý xã hội, thảo luận các vấn đề chung của nhà nước, quyền sở hữu những thu nhập và tài sản hợp pháp, thành lập doanh nghiệp, góp vốn kinh doanh, quyền lao động, học tập, nghiên cứu, sáng tạo khoa học, nghệ thuật, quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp và các quyền khác. Quyền của cá nhân có thể phát sinh do được người khác ủy quyền3.
Nói tóm lại, quyền là tổng hợp các quy phạm pháp luật, quy định về những hoạt động mà cá nhân được thực hiện theo quy định của pháp luật. Đó là phạm vi những quyền năng mà cá nhân, tổ chức được hưởng theo quy định của pháp luật và sự bảo hộ của Nhà nước. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai. Theo tác giả Lưu Quốc Thái “Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được chính thức quy định tại Thông tư liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP- BTNMT ngày 25 tháng 04 năm 2014”.
Theo đó, “Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế 3 Từ điển Luật học (1999), NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội, tr. 12 được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận)”4. Theo khoản 1 Điều 3 LNƠ năm 2014, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Theo khoản 19 Điều 3 của Luật này, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Theo khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014, nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nhìn một cách khái quát, cách tiếp cận của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật nhà ở 2014 về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai khá giống nhau và cũng giống với tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Theo đó, “nhà ở hình thành trong tương lai” được hiểu là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nhà ở là một loại tài sản quy định tại Điều 105 BLDS năm 2015.
Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định: “2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Theo quy định trên, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Nhà ở cũng có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Khoản 5 Điều 80 Nghị định số: 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm: (i) Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải 4 Thông tư liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Bộ tư pháp – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – Bộ Tài nguyên môi trường – Bộ xây dựng về hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. 13 đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy); (ii) Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định đối với nhà ở có sãn nêu trên. Theo khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020, nhà ở là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế.
Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tương lai, có thể tồn tại hoặc chưa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch, được đảm bảo thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất định. Đó là tài sản chưa được xây dựng hoàn thành và có các điều kiện, cơ sở để xác định nhà ở đó sẽ được xây dựng và hoàn thành trong tương lai. Theo tác giả Lưu Quốc Thái, “đây là dạng nhà ở chưa thể sử dụng bởi việc xây dựng chưa hoàn thành và đang trong quá trình đầu tư xây dựng ở bất kỳ một giai đoạn nào đó”5. Từ các khái niệm trên, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Khái niệm quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo xu hướng phát triển công nghiệp hóa hiện đại hóa ở nước ta hiện nay, tổ chức, cá nhân có quyền tham gia vào các quan hệ giao dịch. Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên về một vấn đề nhất định trong xã hội nhằm làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên đó. Đối tượng của hợp đồng là những lợi ích xác định mà các bên trao đổi, dịch chuyển cho nhau nhằm thỏa mãn lợi ích hợp pháp của các bên tham gia6.