Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế cùng định hướng phát triển kinh tế quốc gia đến năm 2030, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đối mặt với môi trường cạnh tranh ngày càng gay gắt và nhiều biến động phức tạp. Sự gia tăng số lượng các chủ thể tham gia thị trường mang lại cho khách hàng nhiều sự lựa chọn hơn, đòi hỏi mỗi doanh nghiệp phải thiết lập và vận hành một chiến lược kinh doanh bài bản nhằm khai thác năng lực cốt lõi, phát huy lợi thế cạnh tranh và định vị thương hiệu trên thị trường.

Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land) là doanh nghiệp có bề dày 20 năm xây dựng và phát triển trong lĩnh vực bất động sản, hoạt động với hai chức năng chính là phân phối, tiếp thị bất động sản và đầu tư bất động sản thứ cấp, hướng tới mục tiêu xây dựng hệ sinh thái dịch vụ bất động sản hàng đầu tại Việt Nam. Mặc dù công ty đã chú trọng công tác xây dựng chiến lược kinh doanh, song hiệu quả thực tế mang lại chưa tương xứng với tiềm năng sẵn có; danh mục sản phẩm và dịch vụ đưa ra chưa đáp ứng trọn vẹn nhu cầu của khách hàng cũng như chưa thích ứng linh hoạt trước những biến động nhanh chóng của thị trường. Xuất phát từ thực tiễn đó, tác giả Chu Phương Mai đã thực hiện chuyên đề tốt nghiệp: "Chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ".

Văn bản xác định rõ các nội dung nghiên cứu:

  1. Mục tiêu nghiên cứu:

    • Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về kinh doanh bất động sản và quản trị chiến lược kinh doanh bất động sản.
    • Phân tích, đánh giá thực trạng các chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ giai đoạn 2018–2022.
    • Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện chiến lược kinh doanh bất động sản của công ty trong giai đoạn tiếp theo.

  2. Đối tượng nghiên cứu:

    • Chiến lược kinh doanh sản phẩm bất động sản của Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ.

  3. Phạm vi nghiên cứu:

    • Phạm vi nội dung: Tập trung vào các chiến lược thúc đẩy hoạt động kinh doanh sản phẩm và dịch vụ bất động sản của Cen Land.
    • Phạm vi không gian: Tại Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ.
    • Phạm vi thời gian: Số liệu và thực trạng hoạt động giai đoạn 5 năm từ năm 2018 đến năm 2022, định hướng mục tiêu trong thời gian tới.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập hệ thống cơ sở lý luận dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước và các lý thuyết quản trị chiến lược kinh doanh:

  • Khung pháp lý:

    • Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 107): Cơ sở phân loại tài sản thành bất động sản và động sản, xác định bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
    • Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và Luật Doanh nghiệp năm 2014: Làm rõ bản chất của hành vi kinh doanh bất động sản là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ hoặc cung ứng dịch vụ nhằm mục đích sinh lợi.
    • Các luật chuyên ngành liên quan: Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Thuế.

  • Khung lý thuyết và mô hình quản trị chiến lược:

    • Khái niệm, vai trò của chiến lược kinh doanh bất động sản: Bản phác thảo dài hạn định hướng phân bổ nguồn lực và xây dựng lợi thế cạnh tranh.
    • Mô hình mục tiêu TOP (Technical - Operations - Product): Sự phối hợp giữa yếu tố kỹ thuật, tác nghiệp và sản xuất nhằm giảm chi phí đầu vào và gia tăng giá trị đầu ra.
    • Khung can thiệp điều chỉnh chiến lược của Lawrence Herbeniak và William Joyce: Phân loại 4 phương pháp can thiệp dựa trên phạm vi vấn đề (Rộng/Nhỏ) và thời gian thực hiện (Dài hạn/Ngắn hạn).
    • Tam giác kiểm soát chiến lược (Mục tiêu - Phương tiện - Kết quả) và quy trình kiểm soát 4 giai đoạn.
    • Hệ thống công cụ ma trận hoạch định chiến lược:
      • Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài (EFE).
      • Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong (IFE).
      • Ma trận điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức (SWOT) thiết lập 4 nhóm chiến lược: SO, ST, WO, WT.
      • Ma trận hoạch định chiến lược có thể định lượng (QSPM).
    • Mô hình phân tích môi trường vĩ mô (PESTEL) và môi trường cạnh tranh ngành.

  • Phương pháp nghiên cứu:

    • Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: Phân tích, tổng hợp các tài liệu học thuật nhằm làm rõ các khái niệm, đặc điểm, vai trò, nội dung và các nhân tố ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh bất động sản.
    • Phương pháp thu thập dữ liệu: Thu thập số liệu thứ cấp từ tài liệu, báo cáo nội bộ của các phòng ban (Phòng Kinh doanh chiến lược, Phòng Kế toán, Phòng Chăm sóc khách hàng), báo cáo tài chính kiểm toán, báo cáo thường niên giai đoạn 2018–2022 của Cen Land, thông tin công bố trên cổng thông tin doanh nghiệp và các nghiên cứu chuyên ngành.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về chiến lược kinh doanh bất động sản

Chương 1 hệ thống hóa toàn diện các khái niệm, đặc điểm và quy trình quản trị chiến lược trong lĩnh vực bất động sản. Tác giả phân tích 4 đặc điểm cơ bản của kinh doanh bất động sản:

  1. Mang tính khu vực sâu sắc do tính cố định về vị trí địa lý của bất động sản.
  2. Đòi hỏi vốn đầu tư lớn và chu kỳ đầu tư dài hạn.
  3. Chịu sự quản lý và chi phối chặt chẽ bởi hệ thống luật pháp và chính sách nhà nước.
  4. Là hoạt động đa ngành, mang tính đặc thù của một thị trường không hoàn hảo với độ co giãn cung thấp hơn cầu.

Phân loại kinh doanh bất động sản được chia theo 2 tiêu thức:

  • Theo đối tượng: Bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai.
  • Theo bản chất hành vi: Kinh doanh hàng hóa bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Nội dung quản trị chiến lược kinh doanh bất động sản được trình bày tuần tự qua các bước: xác định nhiệm vụ/mục tiêu, phân tích môi trường, xây dựng chiến lược, tổ chức thực hiện, kiểm soát, đánh giá và điều chỉnh.

Trong khâu điều chỉnh chiến lược, tác giả giới thiệu khung lý thuyết can thiệp của Lawrence Herbeniak và William Joyce:

Phạm vi vấn đề Thời gian dài hạn Thời gian ngắn hạn
Rộng Can thiệp theo trình tự trước sau (Sequential interventions) Can thiệp phức hợp (Complex interventions)
Nhỏ Can thiệp theo diễn biến của hoạt động (Evolutionary interventions) Can thiệp bằng biện pháp quản lý (Managerial interventions)

Chương này cũng phân tích các chiến lược rút lui khỏi thị trường khi cơ cấu lại doanh nghiệp (giảm bớt đầu tư, thu hồi và thanh lý, chuyển hướng chiến lược) và quy trình 6 bước lập ma trận QSPM để lựa chọn chiến lược tối ưu từ kết quả của ma trận EFE, IFE và SWOT.

Chương 2: Thực trạng chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ

Chương 2 tập trung phân tích thực trạng hoạt động và chiến lược kinh doanh của Cen Land:

  • Tổng quan doanh nghiệp: Trình bày quá trình 20 năm hình thành, phát triển và cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của Cen Land (CRE).
  • Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2020–2022:
    • Đánh giá các chỉ tiêu tài chính chủ yếu: Doanh thu thuần, lợi nhuận sau thuế, cơ cấu doanh thu theo từng mảng kinh doanh (phân phối tiếp thị và đầu tư thứ cấp).
    • Phân tích các chỉ tiêu tài chính mở rộng và tình hình huy động vốn qua các đợt phát hành trái phiếu giai đoạn 2020–2021.
    • Đánh giá việc thực hiện kế hoạch kinh doanh năm 2022.
  • Thực trạng triển khai chiến lược:
    • Phân tích mục tiêu chiến lược và các dự án phân phối tiêu biểu, dự án đầu tư thứ cấp tiêu biểu của Cen Land.
    • Khảo sát mạng lưới phân phối (hệ thống Siêu thị dự án BĐS - STDA) và nguồn nhân lực theo trình độ, cơ cấu lao động giai đoạn 2020–2022 cùng mức độ hài lòng của nhân viên.
  • Ứng dụng các công cụ ma trận quản trị chiến lược tại Cen Land:
    • Ma trận EFE: Phân tích các yếu tố môi trường vĩ mô (tăng trưởng GDP, lạm phát, dòng vốn FDI, chính sách tín dụng, khung pháp lý) và môi trường ngành để tính tổng điểm phản ứng của công ty.
    • Ma trận IFE: Đánh giá các điểm mạnh và điểm yếu nội bộ về năng lực tài chính, nguồn nhân lực, hệ thống phân phối, hoạt động marketing và năng lực quản trị.
    • Ma trận SWOT: Xây dựng các nhóm chiến lược cụ thể:
      • Nhóm chiến lược SO: Tận dụng thế mạnh phân phối và thương hiệu để nắm bắt cơ hội thị trường.
      • Nhóm chiến lược ST: Sử dụng năng lực nội bộ để ứng phó với biến động tín dụng và rủi ro thị trường.
      • Nhóm chiến lược WO: Khắc phục hạn chế về cơ cấu vốn, biến động nhân sự để đón đầu xu hướng tiêu dùng mới.
      • Nhóm chiến lược WT: Tối thiểu hóa các điểm yếu nội bộ nhằm phòng ngừa nguy cơ suy thoái và siết chặt pháp lý.
    • Ma trận QSPM: Đánh giá điểm hấp dẫn tổng hợp (TAS) để lựa chọn phương án chiến lược khả thi nhất.
  • Đánh giá chung: Tổng kết các kết quả đạt được về thị phần và độ phủ mạng lưới, đồng thời chỉ rõ những mặt tồn tại (biến động nhân sự, chi phí vốn, năng lực thích ứng với suy thoái) và các nguyên nhân chủ quan, khách quan.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ

Dựa trên kết quả phân tích thực trạng và ma trận chiến lược ở Chương 2, Chương 3 đề xuất định hướng và các giải pháp hoàn thiện:

  • Mục tiêu phát triển của doanh nghiệp: Xác định các chỉ tiêu định hướng cho Cen Land trong thời gian tới.
  • Các giải pháp cụ thể đối với Cen Land:
    1. Cải thiện quy trình đánh giá kết quả thực hiện chiến lược: Thiết lập hệ thống chỉ tiêu đo lường rõ ràng cho từng bộ phận, kết hợp kiểm soát định kỳ và kiểm tra bất thường.
    2. Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực: Tối ưu hóa phân bổ nguồn vốn, cân đối cơ cấu tài chính giữa vốn vay, trái phiếu và vốn chủ sở hữu nhằm giảm thiểu rủi ro thanh khoản.
    3. Cải thiện tỷ lệ biến động nhân sự: Đổi mới chính sách đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ kinh doanh, xây dựng chế độ đãi ngộ và môi trường làm việc để giữ chân nhân sự chất lượng cao.
    4. Đẩy mạnh hoạt động truyền thông và marketing: Đa dạng hóa kênh tiếp thị, tập trung vào marketing số và xây dựng thương hiệu gắn liền với các dự án phân phối chất lượng.
    5. Thường xuyên cập nhật và ứng dụng công nghệ mới: Đầu tư nền tảng công nghệ phục vụ giao dịch bất động sản trực tuyến và quản trị dữ liệu khách hàng.
  • Kiến nghị đối với cơ quan nhà nước: Đề xuất hoàn thiện thể chế, khung pháp lý thị trường bất động sản, duy trì tính ổn định của chính sách đất đai, thuế và cơ chế điều hành tín dụng ngân hàng.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được những kết quả nghiên cứu cụ thể:

  • Hệ thống hóa khung phân tích chiến lược: Thiết lập quy trình quản trị chiến lược toàn diện cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ và đầu tư bất động sản thứ cấp, kết hợp giữa mô hình quản trị tác nghiệp (TOP), khung can thiệp thực hiện chiến lược và tam giác kiểm soát.
  • Tổng hợp số liệu thực chứng tại Cen Land: Tổng hợp đầy đủ dữ liệu hoạt động kinh doanh giai đoạn 2018–2022 thông qua hệ thống bảng biểu tài chính, cơ cấu doanh thu các mảng, tình hình phát hành trái phiếu 2020–2021 và cơ cấu lao động theo trình độ qua các năm.
  • Xây dựng hệ thống ma trận hoạch định chiến lược:
Tên công cụ / Ma trận Bảng/Mục trong văn bản Mục đích áp dụng tại Cen Land
Ma trận EFE Bảng 2.8 Đánh giá mức độ phản ứng của Cen Land trước các cơ hội và thách thức vĩ mô/ngành.
Ma trận IFE Bảng 2.10 Xác định các điểm mạnh cốt lõi và điểm yếu nội bộ của Cen Land.
Ma trận SWOT Bảng 2.12 – Bảng 2.15 Thiết lập 4 nhóm chiến lược phối hợp: SO, ST, WO, WT.
Ma trận QSPM Mục 2.3.4 Lượng hóa điểm hấp dẫn để xếp hạng và lựa chọn chiến lược tối ưu.
  • Đề xuất giải pháp có tính hệ thống: Xây dựng 5 nhóm giải pháp quản trị nội bộ cho doanh nghiệp (đánh giá chiến lược, sử dụng nguồn lực, ổn định nhân sự, marketing, công nghệ) đi kèm các kiến nghị chính sách vĩ mô gửi đến cơ quan quản lý nhà nước.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế:
    • Dữ liệu nghiên cứu thực nghiệm giới hạn trong phạm vi hoạt động của Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land) trong giai đoạn 2018–2022.
    • Đối tượng nghiên cứu tập trung chủ yếu vào mảng phân phối, tiếp thị và đầu tư bất động sản thứ cấp, chưa mở rộng sang toàn bộ các phân khúc phát triển dự án bất động sản sơ cấp độc lập.
  • Hướng nghiên cứu tiếp:
    • Mở rộng phạm vi đánh giá tác động của các luật sửa đổi bổ sung ban hành sau giai đoạn nghiên cứu (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản) đối với chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp.
    • So sánh đối sánh mô hình chiến lược của Cen Land với các doanh nghiệp phân phối và đầu tư bất động sản khác trên thị trường.

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tham khảo hữu ích cho:

  • Sinh viên, học viên ngành Bất động sản, Kinh tế tài nguyên và Quản trị kinh doanh: Cung cấp khung cấu trúc chuẩn cho một chuyên đề thực tập / khóa luận tốt nghiệp phân tích chiến lược doanh nghiệp bất động sản.
  • Người nghiên cứu và xây dựng chiến lược: Tham khảo quy trình ứng dụng liên hoàn các công cụ ma trận định lượng (EFE, IFE, SWOT, QSPM) và khung lý thuyết can thiệp điều chỉnh chiến lược của Herbeniak & Joyce trong thực tế ngành bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

1. Đề tài nghiên cứu chiến lược kinh doanh của đơn vị nào và trong giai đoạn nào?
Đề tài nghiên cứu chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land), với phạm vi số liệu phân tích tập trung trong giai đoạn 5 năm từ 2018 đến 2022 và định hướng cho giai đoạn tiếp theo.

2. Tác giả sử dụng các công cụ ma trận nào để đánh giá và lựa chọn chiến lược cho Cen Land?
Tác giả đã ứng dụng hệ thống 4 ma trận quản trị chiến lược: Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài (EFE), Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong (IFE), Ma trận SWOT (chia thành 4 nhóm chiến lược SO, ST, WO, WT) và Ma trận hoạch định chiến lược có thể định lượng (QSPM).

3. Bốn phương pháp can thiệp điều chỉnh chiến lược của Lawrence Herbeniak và William Joyce được nêu trong đề tài gồm những gì?
Bốn phương pháp bao gồm: Can thiệp theo diễn biến của hoạt động (Evolutionary interventions), Can thiệp bằng các biện pháp quản lý (Managerial interventions), Can thiệp theo trình tự trước sau (Sequential interventions) và Can thiệp phức hợp (Complex interventions).

4. Hai chức năng kinh doanh bất động sản chính của Cen Land được đề cập trong văn bản là gì?
Hai chức năng hoạt động chính của Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ là phân phối, tiếp thị bất động sản và đầu tư bất động sản thứ cấp.

5. Tác giả đề xuất các nhóm giải pháp nội bộ nào cho Cen Land ở Chương 3?
Tác giả đề xuất 5 nhóm giải pháp: (1) Cải thiện quy trình đánh giá kết quả thực hiện chiến lược; (2) Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực; (3) Cải thiện tỷ lệ biến động nhân sự; (4) Đẩy mạnh truyền thông marketing; (5) Thường xuyên cập nhật công nghệ mới.

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Chu Phương Mai đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản trị chiến lược kinh doanh bất động sản và vận dụng quy trình phân tích ma trận (EFE, IFE, SWOT, QSPM) vào thực tiễn Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land) giai đoạn 2018–2022. Công trình làm rõ thực trạng hoạt động kinh doanh, cơ cấu tài chính, mạng lưới phân phối và nguồn nhân lực của doanh nghiệp, chỉ ra các nguyên nhân dẫn đến hiệu quả kinh doanh chưa tương xứng với tiềm năng. Trên cơ sở đó, đề tài đề xuất 5 nhóm giải pháp hoàn thiện công tác quản trị nội bộ cùng các kiến nghị chính sách nhằm giúp doanh nghiệp củng cố vị thế và phát triển bền vững trong môi trường kinh doanh bất động sản biến động.