Chương 1: Cơ sở lý luận về chiến lược kinh doanh bat động sản _ Chương 2: Thực trạng chiến lược kinh doanh bat động sản của Công ty Cô phần Bât động sản Thê Kỷ Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty Cô phân Bât động sản Thê Kỷ Phần kết luận Tài liệu tham khảo CHUONG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BAT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm, đặc điểm và các loại hình kinh doanh bắt động sản 1. Khai niệm bat động sản và kinh doanh bắt động san Mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tai sản do con người tao ra qua nhiều thế hệ.
Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tai sản quôc gia, người ta có thé phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau, do như câu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này có nguôn gôc từ Luật cô La Mã, cách đây hàng nghìn năm.
Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gan liền với đất đai, những vật trên mặt dat cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thô. Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự (năm 1995), trong hệ thống pháp luật, cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tai san cô định. Theo thông lệ và tập quán quốc tế cũng như trên cở sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản, Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2015 đã phân chia tài sản thành BĐS và động sản. Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã đưa ra các cách hiểu về BĐS như sau: “BĐS bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai; - Tài sản khác gan liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Tài sản khác do pháp luật qui định.” Như vậy, cách hiểu về BĐS trong Bộ Luật Dân sự năm 2015 triển khai theo hướng liệt kê các loại BĐS cụ thé, điều này giúp hình dung và nhận dạng tương đối rõ ràng về đặc trưng tiêu biéu của BĐS, đó là tính cố định về vi trí.
Từ những phân tích và kế thừa trên, có thể đưa ra khái niệm về BĐS như sau: “BĐS là tài sản không di đời được, bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác do pháp luật qui định.” BĐS là một lĩnh vực kinh doanh được nhiều người quan tâm bởi khả năng sinh lời của nó, do đó đây không còn là lĩnh vực xa lạ đối với các nhà đầu tư hiện nay. Việc hiểu như thé nào là kinh doanh BĐS cũng có nhiều ý kiến khác nhau , tuy nhiên một cách hiểu được nhiều chủ thể tham gia thị trường BĐS đồng thuận đó là cách hiểu như trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, theo đó “Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn dé thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyền nhượng dé ban, chuyén nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bat động san; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ san giao dịch BĐS hoặc quan ly nhằm mục đích sinh lời”. Tuy nhiên, cách hiểu này lại mang tính liệt kê các hoạt động trong kinh doanh BĐS, chưa mang tính khái quát cao. Do đó, trên cơ sở khái niệm kinh doanh nói chung được nêu trong Luật Doanh nghiệp năm 2014 như đề cập ở trên, kết hợp với cách hiểu về kinh doanh BĐS trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, có thé khái quát về kinh doanh BĐS như sau: “Kinh doanh BĐS là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ các sản phẩm BĐS hoặc cung ứng dịch vụ BĐS trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”.
Dac điểm của kinh doanh bắt động sản BĐS là một loại tài sản, nhưng có đặc trưng cơ bản là không di dời được, đồng thời BĐS là loại sản phẩm đặc thù có giá trị cao, bởi thế nên việc kinh doanh BĐS cũng có những đặc điểm riêng biệt so với hoạt động kinh doanh các sản phẩm khác, cụ thé có thé kế đến các đặc điểm tiêu biểu sau: - Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính khu vực: do mọi hoạt động kinh doanh BĐS đều phải gắn liền với vị trí của BĐS cụ thể, trong khi đó mỗi vị trí của BĐS khác nhau lại có thể mang lại thu nhập cho người kinh doanh ở những địa bản, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác. Bên cạnh đó, môi trường xung quanh BĐS, cũng như điều kiện của thị trường BĐS tại từng khu vực cụ thé cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến giá tị của BĐS đưa vào kinh doanh, nên khi xem xét và đánh giá hoạt động kinh doanh BĐS cần phải gắn liền với từng khu vực cụ thể. - Hoạt động kinh doanh BĐS cần vốn đầu tư lớn và dài hạn: đầu tư vào BĐS thường cần một lượng vốn có giá trị lớn, điều này xuất phát từ đặc điềm của BĐS CÓ giá trị tương đối cao so với các tài sản khác, đặc biệt là các dự án phát triển BĐS, lượng vốn đầu tư nhiều khi lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Bên cạnh đó, do quá trình phát triển BĐS không thể ngay tức khắc tạo ra sản phâm mà cần phải có thời gian, hơn nữa nếu xét về tudi thọ kinh tế, cũng như tuổi thọ vật lý của BĐS cũng thấy rằng có độ dài tương đối cao so với các tài sản khác.
Chính điều này, các chủ thé kinh doanh BĐS cần chú ý để chuẩn bị và bố trí các nguồn vốn hợp lý nhằm chủ động trong quá trình đầu tư và phát triển BĐS, tránh những rủi ro liên quan đến ngành nghề kinh doanh này. Đồng thời cũng nhận thấy rằng những doanh nghiệp có lợi thê vê vôn thì có khả năng cạnh tranh tương đôi trên thị trường, nhât là trong điêu kiện tín dụng ngân hàng thường rât chặt chẽ đôi với hoạt động kinh doanh BĐS. - Hoạt động kinh doanh BĐS thường chịu ảnh hưởng lớn bởi các chính sách và pháp luật của nhà nước. Từ đối tượng của hoạt động kinh doanh cho đến các chủ thé tham gia kinh doanh BĐS đều chịu sự quản lý chặt chẽ của Nha nước.
Hoạt động kinh doanh BĐS có đối tượng kinh doanh chính là đất đai — theo Luật Dat dai năm 2013 đã khang định đây là một tài nguyêm đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời quan hệ cung cầu về BĐS hay có sự mắt cân đối giữa cung và cầu mà nhất là đối với đất đai, theo hướng cầu nhiều hơn cung và cung lại có độ co giãn kém, bởi thế nên nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách liên quan. Đồng thời, BĐS thường có giá trị lớn, thị trường BĐS là một thị trường đầu vào quan trọng của nền kinh tế và có tác động lớn tới các thị trường khác. Chính vì vậy, nhà nước thường quản lý chặt chẽ các họat động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Nhà nước quản lý thông qua hệ thống các văn bản pháp lý liên quan, tiêu biểu như: luật đất đai, luật xây dựng, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS, luật thuế,. - Hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động đa ngành và mang tính đặc thù. Như đã trình bày ở trên, đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS rất phong phú và đa dạng, các sản phẩm của hoạt động kinh doanh BĐS trực tiếp cũng như gián tiếp liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực; hơn nữa một phần không nhỏ sản phẩm của hoạt động kinh doanh BĐS lại phục vu cho nhu cầu cơ bản của con người, nên mức độ ảnh hưởng của hoạt động kinh doanh BĐS lại càng có tính sâu rộng đối với mọi người dân và mọi lĩnh vực của đời sống xã hội. Một trong những đặc điểm của thị trường BĐS, đây là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo, thông tin không đầy đủ cho các đối tượng trong thị trường, cung phản ứng chậm hơn câu, cầu lại biến động phức tạp, chịu nhiều ảnh nhường của nhiều yếu tố, trong đó có cả các yếu tố tâm linh, tập quán, thói quen,.
Cac loại hình kinh doanh bat động sản Việc phân loại kinh doanh bat động sản có thé căn cứ đối tượng BĐS đưa vào kinh doanh hoặc căn cứ vào bản chất của hành vi kinh doanh hàng hóa BĐS, có thể phân chia kinh doanh BĐS thành các loại khác nhau. Cụ thể: - Căn cứ vào bat động sản đưa vào kinh doanh có thé phân chia kinh doanh bat động sản thành kinh doanh BĐS có sẵn và kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Trong đó: Kinh doanh BĐS có sẵn là kinh doanh Nhà công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai; Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai là kinh doanh Nhà công trình xây dựng trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. - Căn cứ vào bản chất của hành vi kinh doanh, có thể phân chia kinh doanh bất động sản thành hoạt động kinh doanh hàng hóa bat động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Khái niệm, vai trò của chiến lược kinh doanh bat động sản 1. Khai niệm chiến lược kinh doanh bất động sản “Chiến lược kinh doanh BĐS có thé được hiểu là bản phác thảo tương lai của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, trong đó bao gồm hệ thống các mục tiêu trong kinh doanh BĐS, các phương tiện và cách thức phân bổ nguồn lực một cách hợp lý dé đạt được các mục tiêu đê ra trong điều kiện biến động của môi trường kinh doanh. Như vậy, nói đên chiên lược kinh doanh BĐS là muôn đê cập tới các nội dung cơ bản sau: - Chiến lược kinh doanh BĐS là một bản phác thảo tương lai của một doanh nghiệp kinh doanh BĐS, giúp doanh nghiệp thây rõ hướng đi của mình trong tương lai.