Nghiên Cứu Marketing-Mix Của Trung Tâm Thương Mại Mipec Long Biên

Luận văn thạc sĩ kinh tế nghiên cứu kinh doanh marketing mix của trung tâm thương mại mipec long biên, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải pháp cải thiện thực

• Tác giả: Bùi Đức Trung
• Người hướng dẫn: PGS. TS Vũ Huy Thông
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
• Đề tài: Marketing-Mix Của Trung Tâm Thương Mại Mipec Long Biên
• Loại tài liệu: Đề án tốt nghiệp thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY MIPEC M VÀ TTTM MIPEC LONG BIÊN VÀ MÔI TRƯỜNG MARKETING
• 1.1. Giới thiệu về Công ty TNHH Quản lý và Dịch vụ Mipec M
• 1.2. Tổng quan về doanh nghiệp
• 1.3. Quá trình hình thành và phát triển
• 1.4. Cơ cấu tổ chức
• 1.5. Định hướng và phát triển
• 1.6. Tổng quan về TTTM Mipec Long Biên
• 1.7. Giới thiệu về TTTM Mipec Long Biên
• 1.8. Kết quả Kinh Doanh của Mipec Long Biên
• 1.9. Các tác yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động marketing của TTTM
• 1.9.1. Môi trường vĩ mô
• 1.9.2. Môi trường vi mô
• 1.9.3. Đánh giá chung về tình hình chung và nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ
• 1.10. Phân tích SWOT
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MARKETING MIX CỦA TTTM MIPEC LONG BIÊN
• 2.1. Chiến lược phân đoạn thị trường, lựa chọn thị trường mục tiêu và định vị thị trường
• 2.1.1. Phân đoạn thị trường
• 2.1.2. Thị trường mục tiêu
• 2.1.3. Chiến lược định vị
• 2.2. Thực trạng Marketing - mix của TTTM Mipec Long Biên
• 2.2.1. Về sản phẩm/dịch vụ
• 2.2.2. Về giá cả
• 2.2.3. Về xúc tiến & khuyến mãi
• 2.2.4. Về con người
• 2.2.5. Về quy trình
• 2.2.6. Về cơ sở vật chất
• 2.3. Đánh giá từ phía khách hàng về Marketing-mix của TTTM Mipec Long Biên
• 2.3.1. Đặc điểm mẫu nghiên cứu
• 2.3.2. Đánh giá của khách hàng thuê mặt bằng đối với hoạt động marketing mix tại Mipec LB
• 2.4. Đánh giá thành công & hạn chế Marketing - mix của Mipec Long Biên
• 2.4.1. Những thành công
• 2.4.2. Những hạn chế
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MARKETING-MIX CHO TTTM MIPEC LONG BIÊN
• 3.1. Định hướng Marketing - mix của Mipec Long Biên giai đoạn 2024-2026
• 3.2. Mục tiêu chung
• 3.3. Cơ sở đề xuất giải pháp
• 3.4. Đề xuất giải pháp marketing-mix cho TTTM Mipec Long Biên
• 3.4.1. Giải pháp về sản phẩm
• 3.4.2. Giải pháp về giá
• 3.4.3. Giải pháp về xúc tiến hỗn hợp
• 3.4.4. Giải pháp về con người
• 3.4.5. Giải pháp về quy trình cung cấp dịch vụ
• 3.4.6. Giải pháp về cơ sở vật chất
• 3.4.7. Giải pháp về truyền thông
• 3.5. Điều kiện thực hiện giải pháp
• 3.5.1. Sự quan tâm của ban lãnh đạo công ty
• 3.5.2. Nhân sự & đào tạo
• 3.5.3. Chính sách về giá cả & hỗ trợ xúc tiến hỗn hợp
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Marketing Mix Tại Mipec Long Biên Giới thiệu

Mipec Long Biên là một trung tâm thương mại (TTTM) hiện đại tại Hà Nội, cung cấp trải nghiệm mua sắm, giải trí và ẩm thực toàn diện. Bài viết này tập trung vào phân tích và đánh giá chiến lược Marketing-Mix đang được áp dụng tại Mipec Long Biên. Mục tiêu là xác định các yếu tố thành công, hạn chế, và đề xuất giải pháp cải thiện, giúp TTTM nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh. Nghiên cứu này sẽ xem xét các yếu tố như sản phẩm/dịch vụ, giá cả, xúc tiến, con người, quy trình và cơ sở vật chất. Việc hiểu rõ và tối ưu hóa Marketing-Mix sẽ giúp Mipec Long Biên thu hút và giữ chân khách hàng, đồng thời tăng cường vị thế cạnh tranh trên thị trường bán lẻ đầy thách thức. Theo báo cáo của CBRE năm 2023, tỷ lệ lấp đầy trung bình của mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đạt 88%, cho thấy tiềm năng lớn nhưng cũng đồng thời đặt ra yêu cầu cao về chiến lược marketing.

1.1. Giới thiệu chung về TTTM Mipec Long Biên

Mipec Long Biên được khai trương vào ngày 30/07/2016, nhanh chóng trở thành điểm đến hấp dẫn với nhiều đối tác lớn. Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 đã gây ra những ảnh hưởng tiêu cực, khiến nhiều gian hàng không thể duy trì hoạt động, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy giảm sút. TTTM cung cấp đa dạng các sản phẩm và dịch vụ, từ thời trang, mỹ phẩm đến ẩm thực và giải trí. Vị trí chiến lược của Mipec Long Biên cũng là một yếu tố quan trọng thu hút khách hàng. Hiện tại, TTTM đang nỗ lực triển khai các chính sách và hoạt động marketing để phục hồi và phát triển.

1.2. Mục tiêu của Nghiên Cứu Marketing Mix

Nghiên cứu này nhằm mục đích phân tích thực trạng Marketing-Mix của Mipec Long Biên, xác định các điểm mạnh, điểm yếu và đề xuất giải pháp cải thiện. Mục tiêu cụ thể bao gồm đánh giá hiệu quả của các hoạt động marketing hiện tại, phân tích nhu cầu và mong muốn của khách hàng, và đề xuất các chiến lược Marketing-Mix phù hợp để tăng tỷ lệ lấp đầy mặt bằng và doanh thu. Nghiên cứu cũng sẽ xem xét các yếu tố bên ngoài như môi trường kinh tế và cạnh tranh để đưa ra các khuyến nghị phù hợp.

II. Thách Thức Trong Nghiên Cứu Marketing Mix Tại Mipec

Thị trường bán lẻ Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm sự cạnh tranh gay gắt từ các TTTM khác, sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng của khách hàng và những tác động tiêu cực từ các cuộc khủng hoảng kinh tế. Mipec Long Biên không nằm ngoài xu hướng này, và việc duy trì và phát triển hoạt động kinh doanh đòi hỏi một chiến lược Marketing-Mix hiệu quả. Một trong những thách thức lớn nhất là làm thế nào để thu hút và giữ chân khách hàng trong bối cảnh có nhiều lựa chọn khác nhau. Bên cạnh đó, việc đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng về chất lượng sản phẩm, dịch vụ và trải nghiệm mua sắm cũng là một yếu tố quan trọng. Tác giả nhận thấy cần có chương trình Marketing Mix cụ thể để gia tăng sự hài lòng của khách thuê hiện tại, tạo cơ sở tồn tại và phát triển trong tương lai.

2.1. Phân tích môi trường kinh doanh bán lẻ hiện tại

Môi trường kinh doanh bán lẻ hiện tại đang chịu tác động mạnh mẽ từ sự phát triển của thương mại điện tử, sự thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng và sự cạnh tranh khốc liệt giữa các TTTM. Các doanh nghiệp cần phải liên tục đổi mới và thích ứng để tồn tại và phát triển. Mipec Long Biên cần phải hiểu rõ những xu hướng này và đưa ra các chiến lược marketing phù hợp để thu hút và giữ chân khách hàng. Theo CBRE, thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam ghi nhận gần 111.000m2 mặt bằng bán lẻ vào cuối năm 2023.

2.2. Tác động của đại dịch Covid 19 đến Mipec Long Biên

Đại dịch Covid-19 đã gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của Mipec Long Biên. Nhiều gian hàng không thể duy trì hoạt động, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy mặt bằng giảm sút. TTTM cần phải có những chính sách hỗ trợ và các chương trình marketing phù hợp để giúp các đối tác vượt qua khó khăn và phục hồi hoạt động kinh doanh. Việc đảm bảo an toàn cho khách hàng và nhân viên cũng là một yếu tố quan trọng để tạo niềm tin và thu hút khách hàng trở lại.

III. Phương Pháp Nghiên Cứu Marketing Mix Hiệu Quả Cho Mipec

Để thực hiện nghiên cứu này, tác giả đã sử dụng kết hợp cả phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua việc phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực marketing và các chủ gian hàng tại Mipec Long Biên. Nghiên cứu định lượng được thực hiện thông qua việc khảo sát khách hàng và phân tích dữ liệu thứ cấp từ các báo cáo thị trường. Việc kết hợp các phương pháp này giúp tác giả có được cái nhìn toàn diện và sâu sắc về tình hình Marketing-Mix của Mipec Long Biên. Để có đầy đủ dữ liệu chất lượng, tác giả tiến hành thu thập dữ liệu thứ cấp từ phòng marketing và kinh doanh trong công ty. Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát các chủ gian hàng, doanh nghiệp, công ty bán lẻ đang thuê và sử dụng dịch vụ của TTTM Mipec Long Biên.

3.1. Khảo sát khách hàng thuê mặt bằng tại Mipec Long Biên

Khảo sát khách hàng là một phương pháp quan trọng để thu thập thông tin về nhu cầu, mong muốn và đánh giá của họ về Marketing-Mix của Mipec Long Biên. Khảo sát được thực hiện thông qua bảng hỏi trực tuyến và phỏng vấn trực tiếp. Kết quả khảo sát giúp tác giả xác định các yếu tố quan trọng nhất đối với khách hàng và đưa ra các khuyến nghị cải thiện. Để đảm bảo số lượng mẫu cần thiết, tác giả quyết định khảo sát toàn bộ nhân viên, trưởng nhóm, quản lý cửa hàng và chủ của gian hàng, doanh nghiệp/công ty bán lẻ đang thuê mặt bằng của Mipec Long Biên.

3.2. Phân tích dữ liệu thứ cấp về thị trường bán lẻ

Phân tích dữ liệu thứ cấp từ các báo cáo thị trường và các nguồn thông tin khác giúp tác giả có được cái nhìn tổng quan về thị trường bán lẻ và vị thế của Mipec Long Biên. Dữ liệu thứ cấp bao gồm thông tin về quy mô thị trường, tốc độ tăng trưởng, xu hướng tiêu dùng và hoạt động của các đối thủ cạnh tranh. Các báo cáo, kết quả hoạt động các chương trình xúc tiến, doanh thu, lượng khách hàng đến Mipec Long Biên từ 2020-2023. Các bài báo nghiên cứu về các xu hướng xúc tiến bán hiện nay.

IV. Phân Tích Thực Trạng Marketing Mix Tại Mipec Long Biên Hiện Tại

Phân tích thực trạng Marketing-Mix tại Mipec Long Biên cho thấy TTTM có nhiều điểm mạnh, nhưng cũng còn tồn tại một số hạn chế. Về sản phẩm/dịch vụ, Mipec Long Biên cung cấp đa dạng các loại hình kinh doanh, đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng. Tuy nhiên, chất lượng dịch vụ chưa đồng đều và cần được cải thiện. Về giá cả, Mipec Long Biên có mức giá cạnh tranh so với các TTTM khác, nhưng cần có chính sách giá linh hoạt hơn để thu hút khách hàng trong bối cảnh kinh tế khó khăn. Về xúc tiến, Mipec Long Biên đã triển khai nhiều chương trình khuyến mãi, nhưng hiệu quả chưa cao và cần có sự đổi mới.

4.1. Đánh giá về sản phẩm và dịch vụ tại Mipec Long Biên

Mipec Long Biên cung cấp đa dạng các loại hình kinh doanh, từ thời trang, mỹ phẩm đến ẩm thực và giải trí. Tuy nhiên, chất lượng dịch vụ chưa đồng đều và cần được cải thiện. Một số khách hàng phàn nàn về thái độ phục vụ của nhân viên và sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý. TTTM cần phải có các chương trình đào tạo và nâng cao chất lượng dịch vụ để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.

4.2. Đánh giá về chiến lược giá và khuyến mãi

Mipec Long Biên có mức giá cạnh tranh so với các TTTM khác, nhưng cần có chính sách giá linh hoạt hơn để thu hút khách hàng trong bối cảnh kinh tế khó khăn. Các chương trình khuyến mãi cần được thiết kế hấp dẫn và phù hợp với từng đối tượng khách hàng. TTTM cũng cần phải tăng cường quảng bá và truyền thông để khách hàng biết đến các chương trình khuyến mãi.

4.3. Đánh giá về con người và cơ sở vật chất

Con người là một yếu tố quan trọng trong Marketing Mix. Đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, nhiệt tình và am hiểu về sản phẩm, dịch vụ sẽ tạo ấn tượng tốt cho khách hàng. Mipec Long Biên cần phải đầu tư vào việc đào tạo và phát triển đội ngũ nhân viên. Bên cạnh đó, cơ sở vật chất hiện đại và tiện nghi cũng là một yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng. Mipec Long Biên cần phải duy trì và nâng cấp cơ sở vật chất để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

V. Đề Xuất Giải Pháp Marketing Mix Tối Ưu Cho Mipec Long Biên

Dựa trên kết quả phân tích thực trạng Marketing-Mix, tác giả đề xuất một số giải pháp cải thiện như sau: (1) Nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ, tập trung vào việc đáp ứng nhu cầu của khách hàng. (2) Xây dựng chính sách giá linh hoạt và cạnh tranh, đồng thời tăng cường các chương trình khuyến mãi hấp dẫn. (3) Đổi mới hoạt động xúc tiến, tăng cường quảng bá trên các kênh truyền thông trực tuyến và ngoại tuyến. (4) Đầu tư vào việc đào tạo và phát triển đội ngũ nhân viên, nâng cao chất lượng dịch vụ. (5) Nâng cấp cơ sở vật chất, tạo không gian mua sắm và giải trí hiện đại và tiện nghi.

5.1. Giải pháp về sản phẩm và dịch vụ

Nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ là một trong những giải pháp quan trọng nhất để cải thiện Marketing-Mix của Mipec Long Biên. TTTM cần phải tập trung vào việc đáp ứng nhu cầu của khách hàng và cung cấp những sản phẩm và dịch vụ chất lượng cao. Điều này có thể được thực hiện thông qua việc lựa chọn các đối tác uy tín, kiểm soát chất lượng sản phẩm và dịch vụ, và lắng nghe phản hồi của khách hàng.

5.2. Giải pháp về giá và khuyến mãi

Xây dựng chính sách giá linh hoạt và cạnh tranh là một yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng. Mipec Long Biên cần phải có các chương trình khuyến mãi hấp dẫn và phù hợp với từng đối tượng khách hàng. Các chương trình khuyến mãi có thể bao gồm giảm giá, tặng quà, bốc thăm trúng thưởng và các hoạt động vui chơi giải trí.

5.3. Giải pháp về xúc tiến hỗn hợp và truyền thông

Xúc tiến hỗn hợp đóng vai trò then chốt trong việc gia tăng nhận diện thương hiệu và thu hút khách hàng. Mipec Long Biên cần đa dạng hóa các kênh truyền thông, từ quảng cáo trực tuyến (mạng xã hội, website) đến các hoạt động ngoại tuyến (sự kiện, quảng cáo ngoài trời). Tạo ra những nội dung hấp dẫn, tương tác cao và phù hợp với từng đối tượng khách hàng là yếu tố quyết định sự thành công của chiến lược xúc tiến.

VI. Kết Luận Tương Lai Của Nghiên Cứu Marketing Mix Cho Mipec

Nghiên cứu Marketing-Mix của Mipec Long Biên đã đưa ra những phân tích và đánh giá chi tiết về tình hình hiện tại và đề xuất các giải pháp cải thiện. Việc áp dụng các giải pháp này sẽ giúp Mipec Long Biên nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh, thu hút và giữ chân khách hàng, đồng thời tăng cường vị thế cạnh tranh trên thị trường bán lẻ. Trong tương lai, Mipec Long Biên cần phải tiếp tục theo dõi và đánh giá hiệu quả của các hoạt động marketing, đồng thời điều chỉnh chiến lược để phù hợp với sự thay đổi của thị trường.

6.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu chính

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng Mipec Long Biên có nhiều điểm mạnh, nhưng cũng còn tồn tại một số hạn chế trong Marketing-Mix. Các giải pháp đề xuất tập trung vào việc nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ, xây dựng chính sách giá linh hoạt, đổi mới hoạt động xúc tiến và đầu tư vào đội ngũ nhân viên.

6.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo về marketing mix cho Mipec

Trong tương lai, cần có những nghiên cứu sâu hơn về hành vi tiêu dùng của khách hàng tại Mipec Long Biên, cũng như đánh giá hiệu quả của các hoạt động marketing đã triển khai. Việc ứng dụng các công nghệ mới vào hoạt động marketing cũng là một hướng đi tiềm năng để nâng cao hiệu quả kinh doanh. Ngoài ra việc nghiên cứu, xem xét và học hỏi các chiến lược marketing của các TTTM thành công khác sẽ giúp Mipec Long Biên có những bước đi vững chắc hơn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản bán lẻ tại Hà Nội giai đoạn 2020 - 2023 chứng kiến nhiều biến động phức tạp dưới tác động của suy thoái kinh tế và dịch bệnh. Theo báo cáo từ CBRE, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đạt gần 111.000 m² vào cuối năm 2023 với tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường xấp xỉ 88%. Tuy nhiên, làn sóng rút lui của khoảng 14,4 nghìn doanh nghiệp mỗi tháng trên cả nước đã đặt các trung tâm thương mại trước áp lực duy trì diện tích cho thuê vô cùng nặng nề.

Trung tâm Thương mại Mipec Long Biên (thuộc Công ty TNHH Quản lý và Dịch vụ Mipec M), chính thức đi vào vận hành từ ngày 30/07/2016 với tổng diện tích sàn thương mại vượt 24.000 m² trải rộng trên 6 tầng nổi. Trong giai đoạn hoàng kim trước năm 2020, dự án đạt tỷ lệ lấp đầy lý tưởng 100% cùng mức doanh thu ấn tượng từ 300 đến 400 tỷ đồng mỗi năm. Dẫu vậy, giai đoạn hậu Covid-19 đã khiến nhiều thương hiệu thời trang, mỹ phẩm và ẩm thực hoàn trả mặt bằng, đẩy tỷ lệ lấp đầy sụt giảm xuống dưới 50% và doanh thu thu hẹp chỉ còn khoảng 50 - 60 tỷ đồng mỗi năm (tương đương 15 - 20% so với thời kỳ đỉnh cao).

Đề án thạc sĩ tập trung phân tích môi trường marketing vĩ mô, vi mô và đánh giá toàn diện thực trạng phối thức Marketing-Mix tại Mipec Long Biên. Dựa trên nguồn dữ liệu thứ cấp giai đoạn 2020 - 2023 và khảo sát thực chứng năm 2024, công trình xác lập hệ thống giải pháp Marketing-Mix đồng bộ cho giai đoạn 2024 - 2026. Mục tiêu cốt lõi nhằm nâng cao tỷ lệ lấp đầy mặt bằng lên trên mức 80%, tối ưu hóa trải nghiệm khách thuê và gia tăng hiệu suất kinh doanh bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng mô hình phối thức Marketing-Mix dịch vụ mở rộng (7Ps) được phát triển bởi Booms & Bitner, kết hợp cùng lý thuyết quản trị marketing hiện đại của Philip Kotler. Cấu trúc 7Ps được tùy biến chuyên sâu cho lĩnh vực cho thuê bất động sản thương mại B2B, bao gồm 6 nhóm yếu tố trọng tâm: Sản phẩm/dịch vụ (Product), Giá thuê và chính sách giá (Price), Xúc tiến hỗn hợp (Promotion), Con người và thái độ phục vụ (People), Quy trình vận hành và hỗ trợ (Process), Cơ sở vật chất và môi trường vật lý (Physical Evidence).

Bên cạnh đó, đề án kết hợp lý thuyết hành vi khách hàng tổ chức (B2B Buyer Behavior) và mô hình phân tích chiến lược SWOT (Strengths - Weaknesses - Opportunities - Threats) nhằm nhận diện vị thế cạnh tranh tương quan giữa Mipec Long Biên với các đối thủ trực tiếp trong khu vực. Các khái niệm nền tảng như phân đoạn thị trường, thị trường mục tiêu và định vị thương hiệu (STP) được sử dụng xuyên suốt để giải thích mối quan hệ giữa chất lượng tiện ích và quyết định ký kết hợp đồng thuê dài hạn của doanh nghiệp.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng nhằm đảm bảo tính khách quan và chiều sâu học thuật:

• Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập từ báo cáo kết quả kinh doanh, dữ liệu doanh thu, lưu lượng khách hàng của Mipec M giai đoạn 2020 - 2023, cùng báo cáo tổng quan ngành bán lẻ từ CBRE và Savills Việt Nam.
• Nguồn dữ liệu sơ cấp: Thu thập qua khảo sát bảng hỏi trực tuyến trên Google Forms từ ngày 16/05/2024 đến 30/05/2024. Bảng câu hỏi gồm 34 biến quan sát đo lường trên thang đo Likert 5 mức độ (từ 1: Rất không đồng ý đến 5: Rất đồng ý, khoảng cách giá trị phân tầng là 0,80).
• Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Tác giả áp dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Căn cứ theo tiêu chuẩn của Hair và cộng sự (1998) yêu cầu tối thiểu 5 mẫu cho mỗi biến quan sát (34 x 5 = 170 mẫu), quy mô mẫu thực tế đạt được là 182 phiếu hợp lệ từ các chủ gian hàng, quản lý, trưởng nhóm và nhân viên đang trực tiếp vận hành kinh doanh tại trung tâm thương mại.
• Phương pháp phân tích: Toàn bộ dữ liệu được mã hóa, làm sạch và xử lý trên phần mềm SPSS 20.0 thông qua các kỹ thuật thống kê mô tả, phân tích tần số (Frequency), tính điểm trung bình (Mean) và độ lệch chuẩn nhằm đánh giá chuẩn xác mức độ hài lòng của khách thuê đối với từng yếu tố Marketing-Mix.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Kết quả phân tích thống kê trên 182 đối tượng khảo sát tại Trung tâm Thương mại Mipec Long Biên mang lại những phát hiện quan trọng:

• Đặc điểm mẫu và cơ cấu ngành hàng: Lực lượng nhân viên/chuyên viên chiếm tỷ trọng 59,9% (109 người), tiếp theo là trưởng nhóm chiếm 15,4% (28 người), quản lý cửa hàng chiếm 12,1% (22 người) và chủ cửa hàng trực tiếp chiếm 12,6% (23 người). Cơ cấu ngành hàng của các đơn vị thuê cho thấy sự áp đảo của nhóm Mua sắm với 39,13% và Ẩm thực với 21,74%, trong khi các mảng Giải trí, Thể thao, Tiệc cưới và Giáo dục chỉ dao động từ 4,35% đến 8,70%.
• Thời hạn gắn kết và biến động hợp đồng: Nhóm khách thuê có thời gian hợp đồng từ 1 đến 3 năm chiếm tỷ lệ cao nhất là 36,8%, nhóm thuê ngắn hạn dưới 1 năm chiếm 24,5%, trong khi nhóm đối tác trung thành trên 5 năm chỉ đạt 16,0%. Mức độ duy trì hợp đồng dài hạn sau đại dịch sụt giảm chỉ còn 65%, dù tỷ lệ lấp đầy các gói thuê ngắn hạn vẫn đạt mức tương đối khoảng 90%.
• Kênh tiếp cận thông tin: Khách hàng biết đến mặt bằng qua quảng cáo ngoài trời (OOH) đạt 15,9%, marketing trực tiếp qua sự kiện đạt 15,4%, kênh tư vấn bán hàng trực tiếp đạt 15,4% và lời giới thiệu từ người quen đạt 14,0%. Các kênh số như quảng cáo mạng xã hội (11,1%) và truyền hình/báo chí (12,1%) đạt tỷ lệ tiếp cận thấp.
• Thực trạng giá thuê và tỷ lệ lấp đầy theo tầng: Đơn giá thuê hiện dao động từ 12 đến 14 USD/m²/tháng cho các tầng trên và đạt 15 đến 18 USD/m²/tháng tại các vị trí chân đế tầng 1. Điểm nghẽn nghiêm trọng nhất được ghi nhận tại tầng 5 (khu ẩm thực) khi tỷ lệ lấp đầy tụt dốc từ 90% thời kỳ trước dịch xuống mức báo động khoảng 15% vào năm 2023.

Thảo luận kết quả

Dữ liệu khảo sát có thể được trực quan hóa qua biểu đồ cột so sánh cơ cấu ngành hàng và bảng phân phối ma trận định vị giá - dịch vụ giữa Mipec Long Biên với các đối thủ cạnh tranh lân cận. So với Aeon Mall Long Biên (quy mô 96.000 m²) và Tasco Mall/Savico Megamall (quy mô 63.400 m²), Mipec Long Biên sở hữu lợi thế lớn về khoảng cách di chuyển đến khu vực Phố Cổ (chỉ khoảng 2,5 km) cùng mức giá thuê cạnh tranh thấp hơn khoảng 20 - 30%.

Tuy nhiên, mức độ thỏa mãn của khách thuê chưa cao do sự thiếu hụt các tiện ích bổ trợ và chiến lược truyền thông kỹ thuật số yếu kém. Việc trang web chính thức dừng hoạt động và hệ thống email marketing hoàn toàn bị bỏ trống đã làm suy giảm đáng kể mức độ nhận diện thương hiệu. Hơn nữa, sự bất cập trong thái độ giao tiếp của đội ngũ an ninh bảo vệ và quy trình thủ tục thanh toán, phê duyệt nội bộ thiếu tính minh bạch đã tạo ra rào cản lớn đối với sự gắn kết của các thương hiệu bán lẻ vừa và nhỏ (SMEs).

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm tái cấu trúc hoạt động Marketing-Mix và nâng tỷ lệ lấp đầy mặt bằng thương mại lên mức 80 - 85% trong giai đoạn 2024 - 2026, đề án xác lập 4 nhóm giải pháp hành động đồng bộ:

• Tái cấu trúc sản phẩm và quy hoạch mặt bằng (Product & Physical Evidence): Ban Quản lý Mipec M cần sắp xếp lại các phân khu chức năng từ tầng 1 đến tầng 6 theo chủ đề rõ ràng, loại bỏ tình trạng bố trí lộn xộn giữa các gian hàng bán lẻ và ẩm thực. Đầu tư nâng cấp hệ thống kỹ thuật, điều hòa trung tâm và bổ sung các màn hình quảng cáo LED kỹ thuật số tại sảnh chính trong quý 4/2024 nhằm tăng giá trị thị giác cho khách thuê.
• Hoàn thiện chính sách giá linh hoạt và hỗ trợ tài chính (Price): Áp dụng chính sách chiết khấu bậc thang giảm từ 5% đến 10% giá thuê cho các hợp đồng ký mới dài hạn từ 3 năm trở lên hoặc diện tích thuê trên 300 m². Triển khai gói tài trợ 20 - 30% chi phí cải tạo gian hàng ban đầu (Fit-out period) cho các đối tác chiến lược thuộc ngành F&B và giáo dục trong giai đoạn 2024 - 2025.
• Phục hồi hạ tầng truyền thông kỹ thuật số và xúc tiến (Promotion): Xây dựng lại toàn diện website chính thức chuẩn SEO, kích hoạt lại hệ thống Email Marketing tự động hóa chăm sóc đối tác B2B trước quý 1/2025. Phân bổ ngân sách tăng 15% cho các chiến dịch Google Ads B2B và Facebook Ads sự kiện, phối hợp tổ chức các lễ hội ẩm thực định kỳ cuối tuần nhằm kéo lưu lượng khách tiêu dùng tăng 25 - 30%.
• Nâng chuẩn chất lượng nhân sự và tối ưu hóa quy trình (People & Process): Tổ chức đào tạo chuẩn hóa kỹ năng nghiệp vụ giao tiếp cho 100% nhân viên bảo vệ, lễ tân và kỹ thuật tòa nhà hoàn thành trong nửa đầu năm 2025. Thiết lập quy trình số hóa thủ tục hành chính một cửa, rút ngắn thời gian xử lý khiếu nại kỹ thuật của khách thuê xuống dưới 24 giờ.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Ban điều hành và Giám đốc Marketing các Trung tâm Thương mại: Cung cấp khung phân tích thực chứng và bộ giải pháp thực tiễn trong việc xử lý bài toán suy giảm tỷ lệ lấp đầy, tái định vị thương hiệu bất động sản bán lẻ sau biến động thị trường.
• Chủ doanh nghiệp bán lẻ và các đơn vị khởi nghiệp (SMEs): Giúp nắm bắt mặt bằng giá thuê, tiêu chí đánh giá dịch vụ hỗ trợ và các điều khoản đàm phán hợp đồng thương mại tối ưu khi tìm kiếm địa điểm kinh doanh.
• Học viên cao học và Nhà nghiên cứu Quản trị Kinh doanh: Đóng vai trò là tài liệu tham khảo giá trị về phương pháp luận ứng dụng mô hình 7Ps trong môi trường B2B dịch vụ, kết hợp phương pháp xử lý dữ liệu SPSS trên thang đo Likert chuẩn hóa.
• Các chuyên viên tư vấn và Môi giới Bất động sản thương mại: Cung cấp bức tranh toàn cảnh về hành vi, kỳ vọng và mức độ thỏa mãn của các nhóm khách thuê gian hàng tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Đông Thủ đô Hà Nội.

Câu hỏi thường gặp

Đề tài tiếp cận đối tượng khách hàng của trung tâm thương mại theo góc độ nào? Nghiên cứu tập trung chuyên sâu vào nhóm khách hàng B2B, tức các chủ gian hàng, doanh nghiệp bán lẻ, chuỗi ẩm thực và nhà đầu tư thuê mặt bằng kinh doanh (nguồn tạo ra doanh thu trực tiếp cho đơn vị vận hành), thay vì chỉ khảo sát người tiêu dùng cá nhân thông thường.

Phương pháp tính cỡ mẫu trong nghiên cứu có đảm bảo độ tin cậy khoa học không? Nghiên cứu áp dụng quy tắc thực nghiệm của Hair và cộng sự (1998) với tỷ lệ tối thiểu 5 mẫu trên 1 biến quan sát. Với 34 biến quan sát, quy mô mẫu tối thiểu là 170 và tác giả đã thu thập thành công 182 phiếu hợp lệ, đảm bảo tính đại diện cao cho toàn bộ khách thuê tại tòa nhà.

Điểm nghẽn lớn nhất trong phối thức Marketing-Mix tại Mipec Long Biên là gì? Điểm nghẽn lớn nhất nằm ở kênh truyền thông bị gián đoạn (website ngừng hoạt động, bỏ trống email marketing) và sự sụt giảm nghiêm trọng của tỷ lệ lấp đầy khu ẩm thực tầng 5 từ mức 90% trước dịch xuống còn xấp xỉ 15%.

Chính sách giá của Mipec Long Biên có điểm gì khác biệt so với đối thủ cùng phân khúc? Mipec Long Biên duy trì khung giá thuê rất cạnh tranh (12 - 18 USD/m²/tháng), thấp hơn đáng kể so với Aeon Mall Long Biên hay Vincom Center, giúp trung tâm duy trì được sức hút đối với nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs).

Các giải pháp đề xuất được thiết kế thực hiện trong khung thời gian nào? Hệ thống giải pháp 7Ps được thiết kế với lộ trình triển khai chi tiết từ năm 2024 đến năm 2026, phân định rõ trách nhiệm của Ban Giám đốc Mipec M, phòng Kinh doanh, phòng Marketing và các đơn vị cung cấp dịch vụ phụ trợ.

Kết luận

• Đề án đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về phối thức Marketing-Mix 7Ps và hành vi lựa chọn mặt bằng của khách hàng tổ chức trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ.
• Phân tích chi tiết thực trạng hoạt động kinh doanh tại Mipec Long Biên giai đoạn 2020 - 2023, chỉ rõ mức sụt giảm doanh thu từ 300 - 400 tỷ đồng xuống 50 - 60 tỷ đồng do ảnh hưởng suy thoái kinh tế.
• Khảo sát thực chứng 182 đối tượng mẫu bằng phần mềm SPSS 20.0, lượng hóa chính xác mức độ hài lòng và kỳ vọng của khách thuê đối với 6 nhóm yếu tố marketing then chốt.
• Xây dựng hệ thống giải pháp Marketing-Mix đồng bộ giai đoạn 2024 - 2026 với các chỉ số mục tiêu rõ ràng về giá, cải tạo mặt bằng, đào tạo nhân sự và truyền thông tích hợp.
• Khẳng định tính cấp thiết của việc số hóa quy trình quản lý và nâng cấp trải nghiệm khách hàng nhằm nâng tỷ lệ lấp đầy mặt bằng vượt mốc 80% trong tương lai gần.

Quý độc giả, các nhà nghiên cứu và nhà quản lý bất động sản thương mại quan tâm có thể tiếp tục khai thác các phát hiện từ đề án để phát triển mô hình quản trị marketing bán lẻ chuyên sâu cho đơn vị mình.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY MIPEC M VÀ TTTM MIPEC LONG BIÊN VÀ MÔI TRƯỜNG MARKETING 1. Giới thiệu về Công ty TNHH Quản lý và Dịch vụ Mipec M 1. Tổng quan về doanh nghiệp Công Ty TNHH Dịch Vụ Và Quản Lý Mipec là đơn vị thành viên của Công ty Cổ phần Hóa dầu Quân đội (Mipec).1: Bảng thông tin tổng quan về Mipec M Tên giao dịch Công Ty TNHH Dịch Vụ Và Quản Lý Mipec Tên tiếng Anh Mipec Services and Management Limited Company Tên viết tắt MIPEC M Chủ tịch HĐTV Ông Đào Ngọc Thạch Giám đốc Bà Nguyễn Thị Hồng Nhung Địa chỉ trụ sở chính Số 229, phố Tây Sơn, phường Ngã Tư Sở, quận Đống Đa, thành Phố Hà Nội Thời gian thành lập: Được thành lập vào ngày 24/11/2010. Ngành nghề kinh Hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực quản lý, vận hành và khai doanh chính thác bất động sản của Mipec, ngoài ra công ty cung cấp thêm các dịch vụ vui chơi, giải trí, Hành chính văn phòng Email: [e-mail] Website http://mpm.

Quá trình hình thành và phát triển Từ 24 tháng 11 năm 2010 đến nay: Trực thuộc Công ty Cổ phần Hóa Dầu Quân đội (MIPEC). Từ tháng 07/2016: MIPEC M khai thác và cung cấp dịch vụ quản lý vận hành tòa chung cư Mipec Riverside, TTTM Mipec Long Biên và khu vui chơi giải trí Amazing Town là điểm đến hấp dẫn cho mọi lứa tuổi. 6 Từ tháng 04/2018: MIPEC M đầu tư và cung cấp dịch vụ quản lý vận hành Khu đô thị Mipec City View tọa lạc tại vị trí trung tâm quận Hà Đông. Từ năm 2010 đến nay: MIPEC M đã không ngừng phát triển, không ngừng nỗ lực đem đến chất lượng dịch vụ tốt nhất cho mỗi khách hàng, từng bước trở thành doanh nghiệp có danh tiếng trong lĩnh vực quản lý – vận hành – khai thác bất động sản miền Bắc.

Tiếp tục mở rộng thị trường xuống khu vực Trung-Nam Bộ, đấu thầu thành công và cung cấp dịch vụ tại nhiều công trình lớn nhỏ thuộc sở hữu của các Tập đoàn kinh tế cũng như các cơ quan nhà nước, tư nhân khác nhau. Cơ cấu tổ chức Sơ đồ 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức Mipec M Dịch vụ chính: ● Quản lý tòa nhà: Vệ sinh, bảo trì, an ninh, kỹ thuật, lễ tân,. ● Quản lý khu đô thị: Cung cấp dịch vụ tiện ích, quản lý môi trường, an ninh,. ● Quản lý khu công nghiệp: Cho thuê nhà xưởng, kho bãi, cung cấp dịch vụ tiện ích,.

● Quản lý trung tâm thương mại: Thuê thiết bị, vận hành, quảng cáo,. Biểu tượng dự án: ● Khu đô thị Mipec Long Biên ● Trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Royal City ● Khu đô thị Rubik 360 ● Khu công nghiệp Nam Thăng Long 7 1. Định hướng và phát triển Là đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý, khai thác bất động sản, vận hành tòa nhà chung cư - văn phòng, các khu vui chơi giải trí,… cho Công ty Cổ phần Hóa dầu Quân đội và các Tập đoàn kinh tế, Cơ quan nhà nước, Doanh nghiệp tư nhân. Chiếu theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0105022515, Công ty TNHH Dịch Vụ Và Quản Lý Mipec (Mipec M) đã được Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội xác nhận có đầy đủ điều kiện về chức năng, năng lực để thực hiện quản lý vận hành tòa nhà chung cư – văn phòng – khu vui chơi giải trí.

Công ty Mipec M cam kết: + Áp dụng, duy trì và liên tục cải tiến hiệu quả hệ thống quản lý theo tiêu chuẩn chất lượng quốc tế ISO 9001:2008. Toàn thể CBCNV công ty đều thấu hiểu và thực hiện đúng theo chính sách chất lượng này. + Liên tục đào tạo nguồn nhân lực, song song với nghiên cứu ứng dụng các phương thức quản lý hiệu quả giúp nâng cao năng lực vận hành, giảm thiểu chi phí quản lý và tối đa hóa giá trị bất động sản. Từ đó thỏa mãn tối đa các yêu cầu thỏa đáng của các khách hàng trong và ngoài nước + Tuân thủ đúng các quy định, tiêu chuẩn của Việt Nam và Quốc tế đảm bảo chất lượng và tuyệt đối an toàn trong các hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ, bảo vệ môi trường, chăm lo và tạo mọi điều kiện làm việc thích hợp để nâng cao sức khoẻ cho người lao động trong Công ty và khách hàng.

SỨ MỆNH & TẦM NHÌN ➢ Sứ mệnh: Cung cấp giải pháp toàn diện nhất nhằm tối đa hóa giá trị bất động sản, giảm thiểu chi phí vận hành và cung cấp đầy đủ các dịch vụ quản lý cho nhiều loại hình bất động sản tại Việt Nam. ➢ Tầm nhìn: Trở thành thương hiệu bất động sản, dịch vụ uy tín, chuyên nghiệp hàng đầu Việt Nam. ➢ Giá trị cốt lõi: Không ngừng đổi mới – Không ngừng phát triển 1. Tổng quan về TTTM Mipec Long Biên 1.

Giới thiệu về TTTM Mipec Long Biên Trung tâm thương mại Mipec Long Biên đi vào hoạt động từ ngày 30/7/2016. Tọa lạc tại số 2, đường Long Biên II, Quận Long Biên, Hà Nội, Mipec Long Biên được thiết kế theo mô hình tổ hợp thương mại hiện đại, cung cấp chuỗi dịch vụ mua sắm, ẩm thực, vui chơi, giải trí đa dạng và tiện ích cho người dân Thủ đô Hà Nội nói chung và cư dân Long Biên nói riêng. 8 Mipec Long Biên được thiết kế theo mô hình tổ hợp thương mại 6 tầng hiện đại với diện tích trên 24.000 m², cung cấp chuỗi dịch vụ mua sắm, vui chơi, giải trí đa dạng, tiện ích cùng giá cả hợp lý và phong cách phục vụ chuyên nghiệp. Tại đây, hội tụ các thương hiệu lớn như siêu thị tiêu dùng Coop.

Mart, Siêu thị điện máy Pico, hệ thống rạp chiếu phim Galaxy Cinema, Trung tâm thể dục thể hình và Yoga California Fitness, Trung tâm Games Amazing Town,. Định hướng phát triển: Với slogan “TTTM Mipec Long Biên - Điểm đến cho mọi nhu cầu!”, TTTM Mipec Long Biên hướng đến là một khu mua sắm phức hợp, cung cấp đầy đủ tất cả các sản phẩm và dịch vụ cho mọi đối tượng lứa tuổi trong gia đình.2: Cơ cấu phân chia mặt bằng: Mặt bằng Phân bố các gian hàng Tầng 1 Siêu thị điện máy, cafe, đồ ăn nhan Tầng 2 Siêu thi, tổ hợp văn phòng sự kiện & triển lãm nghệ thuật Tầng 3 Trung tâm tiệc cưới và các dịch vụ đào tạo trẻ em (clb võ, nhảy, trường mầm non,.) Tầng 4 Tổ hợp vui chơi giải trí trẻ em Amazing & Cyber game Tầng 5 Tổ hợp ăn uống, Khu ẩm thực Tầng 6 Giải trí xem Phim & thể dục thể thao Gym, Fitness Lĩnh vực kinh doanh chủ yếu của TTTM là kinh doanh cho thuê mặt bằng kinh doanh bán lẻ Sơ đồ 1.2: Sơ đồ cơ cấu Tổ chức Điều hành TTTM của Mipec M. Kết quả Kinh Doanh của Mipec Long Biên Trước dịch Covid-19: Trong những năm đầu tiên sau khi khai trương vào năm 2016, Mipec Long Biên đã nhanh chóng trở thành một trong những trung tâm thương mại lớn tại Long Biên, Hà Nội. TTTM thu hút nhiều thương hiệu danh tiếng như California Fitness & Yoga, Rạp chiếu phim Galaxy, Siêu thị điện máy Pico, Golden Gate, Auchan, và nhiều thương hiệu khác.

Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng trống của Mipec Long Biên lúc bấy giờ là 100%, với mức độ phong phú các mặt hàng rất cao. Doanh thu hàng năm của TTTM đạt mức 300 - 400 tỷ đồng, tăng trưởng mạnh mẽ, chứng tỏ sức hút và vị trí đắc địa của TTTM. Sau dịch Covid-19: Sau khi Covid-19 xảy ra, Mipec Long Biên đối mặt với nhiều thách thức lớn. Đặc biệt, ngành hàng mỹ phẩm và thời trang chịu ảnh hưởng nặng nề, nhiều gian hàng lớn không thể tiếp tục duy trì doanh nghiệp, dẫn đến việc hoàn trả mặt bằng.

Hiện nay, TTTM Mipec Long Biên đối mặt với tình trạng mất mát nhiều mặt bằng, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng giảm xuống chỉ đạt gần 50%. Tình trạng này thể hiện sự thách thức trong việc thu hút và giữ chân khách hàng, đặc biệt sau đợt dịch. Để hỗ trợ khách hàng và đối tác duy trì và tiếp tục sử dụng dịch vụ của TTTM, Mipec Long Biên đã phải cắt giảm giá thuê và các chi phí vận hành, dịch vụ để đảm bảo tòa nhà vẫn có thể hoạt động tốt. Hiện nay, doanh thu của Mipec Long Biên chỉ còn khoảng 50-60 tỷ đồng/năm, chỉ đạt 15-20% so với doanh thu của những năm trước dịch.

Trong ba năm gần đây, Mipec Long Biên đã nỗ lực cải thiện tình hình bằng cách áp dụng các chương trình giá ưu đãi và đẩy mạnh hoạt động cho thuê để lấp đầy vị trí mặt bằng của TTTM. Mặc dù đã thu hút được một số khách hàng mới, kết quả đạt được vẫn chưa thể so sánh với thời kỳ hoàng kim trước dịch. Các tác yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động marketing của TTTM (sửa ngắn gọn) 1. Môi trường vĩ mô 1.

Môi trường kinh tế Tăng trưởng kinh tế: Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, GDP Việt Nam dự kiến tăng trưởng khoảng 7-8% trong năm 2024, phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19. Việc này tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh bán lẻ, tăng nhu cầu thuê mặt bằng tại TTTM Mipec Long Biên. 10 Thách thức kinh tế: Dù tăng trưởng kinh tế khả quan, thị trường vẫn đối mặt với tình trạng cạnh tranh cao và chi phí duy trì cơ sở vật chất đắt đỏ. Ví dụ, CBRE Việt Nam báo cáo rằng chi phí duy trì cơ sở hạ tầng tại các trung tâm thương mại lớn tăng khoảng 10% mỗi năm, gây áp lực tài chính cho các doanh nghiệp thuê mặt bằng.

Môi trường chính trị và pháp lý Chính sách hỗ trợ doanh nghiệp: Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp như Nghị quyết 36/NQ-CP (2022) giảm thuế và hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi Covid-19. Điều này giúp các doanh nghiệp giảm gánh nặng tài chính, tạo cơ hội cho Mipec Long Biên thu hút thêm khách hàng thuê mặt bằng. Ổn định chính trị: Việt Nam nổi tiếng với môi trường chính trị ổn định, tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư và kinh doanh. Theo báo cáo của World Bank, môi trường chính trị ổn định giúp tăng cường niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và bán lẻ.

Môi trường Nhân khẩu học và Văn hoá & xã hội Tăng trưởng dân số và mức sống: Dân số Hà Nội đạt 8.33 triệu người vào năm 2023, với tốc độ tăng trưởng 2. Khu vực Long Biên đang phát triển nhanh chóng, thu hút nhiều cư dân trẻ tuổi và gia đình, tạo ra nhu cầu lớn về các trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ (Tạp chí Kiến trúc, 2023).